Muchos inversores inmobiliarios consideran la compra de un edificio completo de apartamentos. Sin embargo, también se dice que la compra de un edificio completo es una forma de inversión con un alto riesgo de fracaso, por lo que debe evaluarse con prudencia. En este artículo, organizamos las causas de fondo del fracaso y las medidas de mitigación de riesgos que aplican los inversores profesionales.
¿Por qué se producen las causas del fracaso en la compra de un edificio completo de apartamentos?
El fracaso en la compra de un edificio completo se produce cuando coinciden varias causas concretas. Comprender los principales patrones de fracaso es el primer paso para evitar pérdidas.
Aumenta el riesgo de vacancia
En los inmuebles con muchas unidades, asegurar inquilinos se vuelve más difícil, y la tasa de vacancia afecta directamente la rentabilidad. Si aumentan los inmuebles competidores en la zona o la distribución no responde a la demanda, incluso una propiedad nueva puede mantener una baja tasa de ocupación. A medida que pasan los años de construcción, el entorno también cambia, y el traslado de universidades o los cambios demográficos suelen influir en la demanda de alquiler. Si aumentan las vacantes, los ingresos por rentas disminuyen de forma significativa y presionan el pago del préstamo.
Los costos de mantenimiento tienden a aumentar
En los apartamentos, el deterioro avanza con el paso de los años y, cada 10 a 15 años, se requieren reparaciones a gran escala. Los costos de pintura exterior, reparación de techos y renovación de instalaciones suelen ser elevados. También es frecuente que se vendan inmuebles justo antes de una reparación mayor, y los inversores principiantes a veces pasan por alto este "costo oculto" y terminan en dificultades.
Se entra en una situación de sobreendeudamiento
Los inmuebles que anuncian "costo inicial cero" tienden a generar sobreendeudamiento porque incluyen en el préstamo incluso gastos adicionales como la comisión de intermediación, el impuesto de timbre y los honorarios del escribano judicial. Si, además del precio del inmueble, también se cubren con el préstamo esos gastos, existe el riesgo de que suba la tasa de interés aplicable. Es necesario hacer simulaciones partiendo del supuesto de un flujo de caja negativo.
Es más difícil comparar que en la propiedad por unidades
En la propiedad por unidades es fácil comparar en paralelo la distribución, la ubicación y el precio, pero en un edificio completo la escala, el número de unidades, la antigüedad y el estado de gestión varían mucho de una propiedad a otra, por lo que una comparación adecuada resulta difícil. Juzgar solo por el precio puede llevar a omisiones críticas.
Compra motivada únicamente por el efecto fiscal
En el primer año, el efecto fiscal es alto porque pueden contabilizarse como gastos la comisión de intermediación y la comisión del préstamo. Sin embargo, a partir del segundo año los gastos disminuyen y la ventaja fiscal se reduce. La compra de un edificio completo suele implicar una escala de inversión que supera los 100 millones de yenes, por lo que tomar decisiones con el ahorro fiscal como objetivo principal puede perjudicar la rentabilidad a largo plazo.
¿Qué medidas ayudan a no fracasar en la compra de un edificio completo de apartamentos?
Para evitar el fracaso, es importante verificar de forma multidimensional la estructura de ingresos desde antes de la compra.
Elegir una propiedad usada para reducir el costo inicial
Las propiedades usadas permiten reducir de forma considerable el costo de adquisición frente a una propiedad nueva, lo que contribuye a mejorar la rentabilidad. Como el "premium de obra nueva" solo mantiene durante poco tiempo su poder de atracción para los inquilinos, optar deliberadamente por una propiedad usada también es una decisión racional.
Mantener la competitividad mediante una renovación
Al realizar una renovación después de adquirir una propiedad usada, es posible diferenciarla de las propiedades vecinas, lo que contribuye a mejorar la ocupación y mantener el nivel de renta. El cálculo de la rentabilidad debe partir de incluir el costo de la renovación en el precio de adquisición.
Confirmar el entorno y la conveniencia mediante una inspección in situ
La presencia de supermercados y tiendas de conveniencia, la seguridad, el acceso al transporte público y el nivel de renta de las propiedades competidoras deben comprobarse siempre en el lugar. También conviene conocer con antelación la evolución demográfica futura y los planes de desarrollo mediante la información de planificación urbana del municipio.
Comparar varios escenarios con el flujo de caja
El flujo de caja es el ingreso neto real que queda después de restar de los ingresos por renta el pago del préstamo, los gastos varios y el impuesto sobre activos fijos. Es indispensable hacer cálculos en tres escenarios: ocupación total, 80% de ocupación y 50% de ocupación, y confirmar si el proyecto puede resistir incluso en el peor caso.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuál es el mayor riesgo de comprar un edificio completo de apartamentos?
El mayor riesgo es la vacancia y el aumento de los costos de mantenimiento. En especial, en las propiedades con más años de antigüedad, los gastos de reparación a gran escala presionan fuertemente la rentabilidad. Antes de comprar, es importante revisar el historial de reparaciones y el plan futuro de mantenimiento.
¿Qué tipo de inversor es adecuado para comprar un edificio completo de apartamentos?
Es adecuado para inversores que cuentan con cierto capital propio y pueden asumir el riesgo de vacancia y los costos de reparación con una visión de largo plazo. Se parte de la base de que primero deben adquirir conocimientos básicos de inversión inmobiliaria, como cálculo de flujo de caja, estructura del edificio y gestión de alquileres.
¿Cómo puede evitarse el sobreendeudamiento?
La base es preparar entre un 10% y un 30% del costo de compra del inmueble como capital propio y cubrir, en la medida de lo posible, los gastos adicionales con fondos disponibles. Los préstamos que incluyen esos gastos tienden a tener tasas de interés más altas y son una causa principal de flujo de caja negativo.
¿Es más probable fracasar al comprar un edificio completo con fines fiscales?
El efecto fiscal se concentra en el primer año y se reduce rápidamente a partir del segundo. El ahorro fiscal debe entenderse solo como un beneficio secundario, y el objetivo principal debe ser asegurar un flujo de caja estable.
¿Qué es más ventajoso para invertir, un apartamento usado o uno nuevo?
En términos de rentabilidad, en muchos casos el usado resulta más ventajoso. Sin embargo, es necesario calcular la rentabilidad real incorporando el momento y el costo de las reparaciones a gran escala. Aunque la obra nueva tiene menor riesgo de reparación, tiende a tener un costo de adquisición más alto y una rentabilidad más baja.
