Viele Investoren ziehen beim Einstieg in die Immobilienanlage den Kauf eines ganzen Apartmenthauses in Betracht. Allerdings gilt der Kauf eines ganzen Hauses auch als Anlageform mit hohem Ausfallrisiko, sodass eine sorgfältige Entscheidung erforderlich ist. Dieser Beitrag ordnet die grundlegenden Ursachen des Scheiterns sowie Maßnahmen zur Risikovermeidung ein, die professionelle Investoren in der Praxis umsetzen.
Warum kommt es beim Kauf eines ganzen Apartmenthauses zu Fehlschlägen?
Fehlschläge beim Erwerb eines ganzen Hauses entstehen, wenn mehrere bestimmte Ursachen zusammenwirken. Das Verständnis der wichtigsten Fehlermuster ist der erste Schritt, um Verluste zu vermeiden.
Das Leerstandsrisiko steigt
Bei Objekten mit vielen Einheiten wird es schwieriger, Mieter zu sichern, und die Leerstandsquote trifft die Erträge unmittelbar. Wenn in der Umgebung mehr Konkurrenzobjekte entstehen oder die Grundrisse nicht zur Nachfrage passen, kann die Auslastung selbst bei Neubauten schwach bleiben. Mit zunehmendem Gebäudealter verändert sich zudem das Umfeld, und Verlagerungen von Universitäten oder demografische Veränderungen beeinflussen die Mietnachfrage häufig spürbar. Nimmt der Leerstand zu, sinken die Mieteinnahmen deutlich und belasten die Rückzahlung des Darlehens.
Die Instandhaltungskosten steigen leicht an
Mit zunehmendem Alter des Apartmenthauses schreitet der Verschleiß voran, und im Abstand von 10 bis 15 Jahren werden größere Sanierungen erforderlich. Kosten für Fassadenanstrich, Dachreparaturen und die Erneuerung von Anlagen fallen häufig hoch aus. Zudem werden viele Objekte kurz vor einer größeren Sanierung verkauft, und gerade Einsteiger übersehen diese „versteckten Kosten“ und geraten dadurch in Bedrängnis.
Es entsteht eine Überfinanzierung
Objekte, die mit „keine Anfangskosten“ werben, führen leicht zu einer Überfinanzierung, weil auch Nebenkosten wie Maklerprovision, Stempelsteuer und Notarhonorare in das Darlehen einbezogen werden. Wenn neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten über das Darlehen finanziert werden, steigt zudem das Risiko eines höheren Zinssatzes. Es ist notwendig, die Simulation bereits unter der Annahme eines negativen Cashflows vorzubereiten.
Schwieriger zu vergleichen als Teileigentum
Bei Teileigentum lassen sich Grundriss, Lage und Preis gut nebeneinander vergleichen, doch Ganzhausobjekte unterscheiden sich bei Größe, Einheitenzahl, Baualter und Verwaltungszustand von Objekt zu Objekt erheblich, sodass ein sachgerechter Vergleich schwierig ist. Wer nur nach dem Preis urteilt, riskiert schwerwiegende Fehlentscheidungen.
Kauf allein mit Blick auf den Steuervorteil
Im ersten Jahr ist der Steuereffekt hoch, weil Maklerprovisionen und Darlehensgebühren als Aufwand angesetzt werden können. Allerdings gehen die Aufwendungen ab dem zweiten Jahr zurück, und der steuerliche Vorteil nimmt ab. Der Kauf eines ganzen Hauses erreicht häufig ein Investitionsvolumen von über 100 Millionen Yen, sodass Entscheidungen mit dem primären Ziel der Steuerersparnis die langfristige Rentabilität gefährden können.
Welche Maßnahmen helfen, Fehlkäufe beim Erwerb eines ganzen Apartmenthauses zu vermeiden?
Um Fehlschläge zu vermeiden, ist es wichtig, die Ertragsstruktur schon vor dem Kauf aus mehreren Perspektiven zu prüfen.
Ein Bestandsobjekt wählen und die Anfangskosten senken
Bei Bestandsobjekten lassen sich die Erwerbskosten gegenüber Neubauten deutlich senken, was zu einer besseren Rendite beitragen kann. Da die „Neubauprämie“ aus Sicht der Mieter nur kurze Zeit als Vorteil wirkt, kann die bewusste Entscheidung für ein Bestandsobjekt durchaus rational sein.
Die Wettbewerbsfähigkeit durch Renovierung erhalten
Wird nach dem Erwerb eines Bestandsobjekts renoviert, lässt sich eine Differenzierung gegenüber benachbarten Objekten erreichen, was die Auslastung verbessert und das Mietniveau stabilisiert. Voraussetzung ist, die Renovierungskosten in die Kaufkosten einzubeziehen und die Rendite darauf aufbauend zu berechnen.
Vor-Ort-Prüfung von Umfeld und Lagequalität
Das Vorhandensein von Supermärkten und Convenience Stores, die Sicherheitslage, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und das Mietniveau konkurrierender Objekte sollten stets vor Ort geprüft werden. Auch die künftige demografische Entwicklung und Entwicklungspläne sollten vorab anhand der kommunalen Stadtplanungsinformationen erfasst werden.
Mehrere Cashflow-Szenarien vergleichen
Der Cashflow ist der tatsächliche Nettozufluss nach Abzug von Darlehensrückzahlungen, Nebenkosten und Grundsteuer von den Mieteinnahmen. Unverzichtbar ist es, drei Muster zu berechnen: Vollvermietung, 80 % Belegungsquote und 50 % Belegungsquote, und zu prüfen, ob das Investment selbst im ungünstigsten Fall tragfähig bleibt.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist das größte Risiko beim Kauf eines ganzen Apartmenthauses?
Das größte Risiko sind Leerstand und steigende Instandhaltungskosten. Gerade bei älteren Objekten können Kosten für größere Sanierungen die Erträge erheblich belasten. Deshalb ist es wichtig, vor dem Kauf die Instandhaltungshistorie und den künftigen Sanierungsplan zu prüfen.
Für welche Investoren eignet sich der Kauf eines ganzen Apartmenthauses?
Geeignet ist diese Form der Anlage für Investoren mit einem gewissen Eigenkapital, die Leerstandsrisiken und Instandhaltungskosten mit einem langfristigen Blick tragen können. Voraussetzung ist, zuvor grundlegendes Wissen über Immobilieninvestitionen zu erwerben, etwa zur Cashflow-Berechnung, Gebäudestruktur und Mietverwaltung.
Wie lässt sich eine Überfinanzierung vermeiden?
Grundsätzlich sollten 10 % bis 30 % der Erwerbskosten als Eigenkapital vorbereitet werden, und die Nebenkosten sollten möglichst aus vorhandenen Mitteln gedeckt werden. Darlehen inklusive Nebenkosten führen eher zu steigenden Zinsen und sind ein wesentlicher Grund für negativen Cashflow.
Ist ein Kauf eines ganzen Hauses zu Steuerzwecken besonders fehleranfällig?
Der Steuereffekt konzentriert sich auf das erste Jahr und nimmt ab dem zweiten Jahr schnell ab. Steuerersparnisse sollten daher nur als zusätzlicher Vorteil betrachtet werden, während das Hauptziel in einem stabilen Cashflow liegen sollte.
Was ist für die Anlage vorteilhafter: ein gebrauchtes oder ein neues Apartmenthaus?
Unter Renditegesichtspunkten sind Bestandsobjekte in vielen Fällen vorteilhafter. Allerdings muss die tatsächliche Rendite unter Einbeziehung von Zeitpunkt und Kosten größerer Sanierungen berechnet werden. Neubauten haben zwar ein geringeres Sanierungsrisiko, doch die Erwerbskosten sind höher und die Rendite fällt tendenziell niedriger aus.
