O contrato de sublocacao integral (sublease) e um modelo em que o proprietario entrega todo o apartamento ou condominio a uma imobiliaria, delegando a ela a gestao e o atendimento aos inquilinos. Embora permita evitar o risco de vacancia, tambem ha desvantagens que exigem atencao.
Qual e a diferenca entre sublocacao integral e administracao terceirizada?
Como funciona a sublocacao integral
A imobiliaria aluga o imovel inteiro e o subloca aos inquilinos. A taxa fica entre 10 a 20% do aluguel, e o valor pago ao proprietario nao muda mesmo em caso de vacancia ou inadimplencia. A gestao do imovel e o atendimento de problemas tambem estao incluidos.
Diferenca em relacao a administracao terceirizada
A administracao terceirizada e um modelo em que se delegam apenas a gestao e a captacao de inquilinos. O proprietario firma o contrato diretamente com o inquilino, e a taxa e mais baixa, entre 3 a 10% do aluguel, mas o risco de vacancia e inadimplencia fica com o proprietario.
| Item | Sublocacao integral | Administracao terceirizada |
|---|---|---|
| Contrato de locacao | Inquilino e administradora | Inquilino e proprietario |
| Taxa | 10 a 20% | 3 a 10% |
| Risco de vacancia | Nao ha (com garantia) | Ha |
| Informacoes do inquilino | Frequentemente nao divulgadas | Podem ser acompanhadas |
Quais sao as vantagens e desvantagens da sublocacao integral?
Vantagens
- E possivel delegar integralmente a gestao do imovel e o atendimento de reclamacoes
- A receita e garantida mesmo que haja vacancia ou atraso no pagamento do aluguel
- Contratos longos, de cerca de 10 anos, permitem prever uma receita estavel
Desvantagens
- Ha possibilidade de reducao da receita devido a revisoes periodicas do aluguel
- Nao e possivel acompanhar a situacao de ocupacao
- Se nao houver acordo sobre a revisao do aluguel, existe o risco de rescisao do contrato
Quais sao os 4 pontos que devem ser confirmados em um contrato de sublocacao integral?
1. Analise detalhada do conteudo contratual
Verifique obrigatoriamente o prazo do contrato, o aluguel contratual, a frequencia de revisao do aluguel e as condicoes de renovacao.
2. Adequacao do plano de negocio
Verifique se o plano financeiro e realista e se ha fundamentos que o sustentem. Tambem e eficaz recorrer a uma segunda opiniao.
3. Regras sobre custos de restauracao e reparos
E importante deixar claros antecipadamente a apresentacao de orcamentos antes da cobranca e os criterios de despesas.
4. Capacidade de intermediacao e postura de transparencia nas informacoes
Escolha uma administradora com forte capacidade de intermediacao e confirme se ela aceita divulgar informacoes dos inquilinos.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. A garantia de aluguel na sublocacao integral e permanente?
Nao. Normalmente o aluguel e revisto a cada dois anos, e o valor garantido pode ser reduzido conforme a idade do imovel e as condicoes do mercado.
Q. E possivel rescindir a sublocacao integral no meio do contrato?
Na maioria dos casos, a rescisao por parte do proprietario esta sujeita a condicoes. Confirme essas condicoes antes de assinar o contrato.
Q. Entre sublocacao integral e administracao terceirizada, qual e mais recomendada?
A escolha ideal varia conforme a localizacao do imovel, o risco de vacancia e o nivel de carga de gestao que o proprietario aceita assumir. Avalie de forma abrangente.
