Para investidores imobiliarios que consideram construir um apartamento, compreender com precisao o custo de construcao e a base da decisao de investimento. Da faixa de custo por tsubo conforme a estrutura ate as obras complementares e despesas diversas, explicamos a visao geral dos custos de construcao de apartamentos e os metodos de otimizacao de custos.
Como se define o custo de construcao de um apartamento?
O custo de construcao de um apartamento pode ser estimado de forma aproximada por "custo por tsubo x area total de piso". O custo por tsubo varia significativamente de acordo com a estrutura do edificio (madeira, aco, concreto armado).
- Estrutura de madeira: cerca de 400 mil a 600 mil ienes por tsubo. E a opcao com maior potencial de conter custos
- Estrutura metalica leve: cerca de 500 mil a 700 mil ienes por tsubo. Bom equilibrio entre resistencia sismica e custo
- Estrutura de concreto armado: 700 mil a mais de 1 milhao de ienes por tsubo. Excelente durabilidade, mas custo elevado
Por exemplo, se um apartamento de 80 tsubo for construido a um custo de 400 mil ienes por tsubo, o custo da obra principal sera de aproximadamente 32 milhoes de ienes.
Os tres componentes do custo de construcao
O custo de construcao e classificado em tres categorias: obra principal, obras complementares e despesas diversas.
- Obra principal: custo para construir o edificio em si
- Obras complementares: custos de instalacoes como eletricidade, gas, abastecimento e drenagem de agua
- Despesas diversas: impostos, taxas de financiamento, selo fiscal, taxa de aprovacao do projeto etc. (cerca de 10% do total)
Quais sao os pontos-chave para reduzir custos e aumentar o retorno do investimento?
Para garantir a rentabilidade, e indispensavel gerir os custos de forma adequada com base no valor de aluguel praticado na regiao. Vamos buscar a otimizacao de custos pelos pontos abaixo.
Otimizacao pela escolha da estrutura
Mesmo com a mesma escala, o custo de construcao varia muito conforme a estrutura.A estrutura de madeira e a mais economica, mas e importante escolher considerando tambem os custos futuros de manutencao e a vida util. A estrutura metalica leve eleva um pouco o custo em relacao a madeira, mas e uma opcao que responde melhor a requisitos de durabilidade e as necessidades dos locatarios.
Gestao do nivel de acabamento e equipamentos
Mesmo quando o projeto e concebido com especificacoes padrao na fase inicial, ele tende a receber upgrades a medida que avanca. A principal causa de o custo ultrapassar o orcamento e o acrescimo de acabamentos internos e externos e de equipamentos opcionais. Defina com clareza os pontos de diferenciacao e busque uma distribuicao de orcamento com prioridade bem definida.
Projeto com forma simples
Formas complexas, como curvas ou em U, elevam o custo de construcao. Ao adotar uma forma simples, e possivel conter o custo da estrutura.
Ajuste adequado da escala
Se voce deseja manter o nivel dos equipamentos, reduzir a escala do edificio tambem e uma opcao. Reduzir apenas um pavimento pode gerar uma economia de varias dezenas de milhoes de ienes.
Quais sao as vantagens e desvantagens de apartamentos de baixo custo?
Apartamentos de baixo custo oferecem a vantagem clara de reduzir o investimento inicial, mas tambem apresentam riscos que o investidor deve observar com atencao.
Vantagens
- E possivel reduzir o valor do investimento inicial e, assim, diminuir o montante do financiamento
- As despesas acessorias (cerca de 5% do custo de construcao) tambem diminuem proporcionalmente
- Os financiamentos para apartamentos tendem a ter juros mais altos do que os financiamentos residenciais, e quanto menor o valor emprestado, menor a carga de amortizacao
Desvantagens
- Como utilizam materiais padronizados, muitos edificios acabam com design semelhante e e dificil se diferenciar
- Se o nivel dos equipamentos for baixo, a durabilidade tende a ser inferior, com risco de aumento das despesas futuras de reparo
- O aumento das despesas de reparo pode pressionar a rentabilidade no longo prazo
FAQ
P. Qual e a faixa de custo por tsubo para construcao de apartamentos?
Como referencia, sao cerca de 400 mil a 600 mil ienes para estrutura de madeira, 500 mil a 700 mil ienes para estrutura metalica leve e 700 mil a mais de 1 milhao de ienes para concreto armado.
P. Que tipos de custos existem alem do custo de construcao?
Sao necessarios os custos de obras complementares (eletricidade, gas, abastecimento e drenagem de agua) e as despesas diversas (impostos, taxas de financiamento, selo fiscal etc.). Considere as despesas diversas em cerca de 10% do total.
P. Um apartamento de baixo custo melhora o retorno do investimento?
Como o investimento inicial pode ser reduzido, o rendimento bruto tende a melhorar. No entanto, equipamentos de baixa durabilidade trazem risco de aumento nas despesas de reparo, e e necessario considerar o impacto de longo prazo sobre o NOI (renda operacional liquida).
P. E melhor escolher uma construtora de grande porte ou uma empresa regional?
As grandes empresas oferecem qualidade estavel e historico amplo, enquanto as empresas regionais se destacam pela rapidez no atendimento e pela compreensao das caracteristicas locais. Escolha com base em quem consegue propor um plano adequado ao terreno.
