Baukosten für Apartmenthäuser in Japan 2026: Preis je Tsubo

Die reinen Gebäudebaukosten für ein Apartmenthaus in Japan liegen 2026 bei 750.000 bis 950.000 JPY je Tsubo (rund 4.400–5.600 EUR) in Holzbauweise, bei 850.000 bis 1.050.000 JPY (rund 5.000–6.200 EUR) im Leichtstahlbau und bei 1.100.000 bis 1.450.000 JPY (rund 6.500–8.500 EUR) im Stahlbetonbau. Auf einem Grundstück von 70 Tsubo (rund 231 m²) mit einer Grundflächenzahl von 60 % und einer Geschossflächenzahl von 200 % ergibt ein zweigeschossiger Holzbau rund 71 Tsubo (rund 235 m²) Bruttogeschossfläche, acht Wohneinheiten und Gesamtkosten von 67 bis 85 Mio. JPY (rund 394.000–500.000 EUR).

Das Grundstück ist vorhanden – aber was kostet der Bau eines Apartmenthauses tatsächlich? Wer diese Frage allein über den Preis je Tsubo beantwortet, liegt in aller Regel 20 bis 30 % unter dem realen Betrag. Denn die Grundstücksfläche in Tsubo und die Geschossfläche in Tsubo sind zwei völlig verschiedene Zahlen, und im Preis je Tsubo sind weder die Nebenbaukosten noch die Erwerbs- und Verfahrenskosten enthalten. Dieser Beitrag führt Sie über vier Zugänge – Grundstücksgröße, Geschosszahl, Einheitenzahl und Budget – bis zu dem Punkt, an dem Sie die Gesamtsumme Ihres eigenen Vorhabens selbst berechnen können.

Das Wichtigste in Kürze

Die Baukosten eines japanischen Apartmenthauses liegen 2026 bei 750.000–950.000 JPY je Tsubo im Holzbau und 1.100.000–1.450.000 JPY je Tsubo im Stahlbetonbau, jeweils als reine Gebäudebaukosten. Die Gesamtsumme beträgt das 1,25- bis 1,33-fache dieses Betrags.
Der Weg von der Grundstücksfläche zur realisierbaren Geschossfläche verläuft in dieser Reihenfolge: Grundstücksfläche in Tsubo → Grundflächenzahl ergibt die überbaubare Fläche → Geschosszahl und Geschossflächenzahl ergeben die Geschossfläche → praxisübliche Ausnutzung von 85 %. Bei 70 Tsubo Grundstück ergibt das rund 71 Tsubo Geschossfläche.
Die Baukosten je Wohneinheit bleiben nahezu konstant: Ob vier oder zehn Einheiten – der Betrag liegt bei rund 8,4 bis 10,8 Mio. JPY (rund 49.400–63.500 EUR) je Einheit. Größenvorteile senken den Einheitspreis in Japan kaum.
Bei einem Gesamtbudget von 100 Mio. JPY (rund 588.000 EUR) entstehen rund zehn Einheiten in zweigeschossiger Holzbauweise oder sechs bis sieben Einheiten in dreigeschossiger Stahlbetonbauweise.
Der Baukostendeflator des japanischen Bauministeriums steht bei Basisjahr 2020 = 100 im Mai 2026 auf 126,7 für Holzbau, 126,8 für Stahlbeton und 128,8 für Stahlbau. Eine mehrere Jahre alte Kostenschätzung lässt sich über dieses Indexverhältnis auf den heutigen Wert hochrechnen.

Wie hoch sind die Baukosten je Tsubo in Japan 2026? Ein Blick nach Bauweise

Die Baukosten je Tsubo liegen in Japan 2026 auf Basis der reinen Gebäudebaukosten bei 750.000–950.000 JPY im Holzbau, 850.000–1.050.000 JPY im Leichtstahlbau, 1.000.000–1.300.000 JPY im Schwerstahlbau und 1.100.000–1.450.000 JPY im Stahlbetonbau. Entscheidend ist dabei: Diese Zahlen bezeichnen ausschließlich die Gebäudebaukosten. Der Betrag, den Sie tatsächlich überweisen, umfasst zusätzlich die Nebenbaukosten für Baugrundverbesserung und Außenanlagen sowie die Erwerbs- und Verfahrenskosten für Steuern, Grundbucheintragung und Versicherungen.

Für Leserinnen und Leser aus dem deutschsprachigen Raum sind zwei Dinge ungewohnt. Erstens die Bezugsgröße: In Japan wird nicht in Euro je Quadratmeter gerechnet, sondern in Yen je Tsubo (坪) – einer historischen Flächeneinheit von rund 3,3 m², die auf die Größe zweier Tatami-Matten zurückgeht und bis heute die Leitwährung jeder Baukostendiskussion ist. Zweitens die Bauweise: Während im DACH-Raum der Massivbau der Standard für Mehrfamilienhäuser ist, sind in Japan zweigeschossige Holzapartments die mit Abstand häufigste Bauform für Renditeobjekte. Das hat nichts mit Sparsamkeit zu tun, sondern mit dem Erdbebenverhalten leichter Konstruktionen, mit der etablierten Zulieferindustrie und – vor allem – mit dem japanischen Steuerrecht, auf das wir gleich zurückkommen.

Bauweise	Gebäudebaukosten je Tsubo	Gesamtkosten je Tsubo inkl. Nebenbau- und Erwerbskosten	Geeignete Geschosszahl	Gesetzliche Nutzungsdauer (Wohnnutzung)
Holzbau	750.000–950.000 JPY (rund 4.400–5.600 EUR; rund 1.330–1.690 EUR/m²)	950.000–1.200.000 JPY (rund 5.600–7.100 EUR)	2–3 Geschosse	22 Jahre
Leichtstahlbau (Profildicke bis 3 mm)	850.000–1.050.000 JPY (rund 5.000–6.200 EUR)	1.100.000–1.350.000 JPY (rund 6.500–7.900 EUR)	2–3 Geschosse	19 Jahre
Schwerstahlbau (Profildicke über 4 mm)	1.000.000–1.300.000 JPY (rund 5.900–7.600 EUR)	1.300.000–1.650.000 JPY (rund 7.600–9.700 EUR)	3–5 Geschosse	34 Jahre
Stahlbeton (RC)	1.100.000–1.450.000 JPY (rund 6.500–8.500 EUR; rund 1.960–2.580 EUR/m²)	1.400.000–1.850.000 JPY (rund 8.200–10.900 EUR)	ab 3 Geschossen	47 Jahre

Die Spannen beim Preis je Tsubo sind Marktwerte aus der Praxis und lassen sich nicht unmittelbar aus amtlichen Statistiken ableiten. Das 国土交通省 (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT – japanisches Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus) veröffentlicht einen Index der Baukosten, nicht den Preis je Tsubo selbst. Die gesetzliche Nutzungsdauer dagegen ist ein festgeschriebener Wert aus einer Verordnung des Finanzministeriums; Rechtsgrundlage sind die Erläuterungen des 国税庁 (National Tax Agency – japanische Steuerbehörde) unter „No. 2100 Grundzüge der Abschreibung“ sowie die Verordnung über die Nutzungsdauer abnutzbarer Wirtschaftsgüter.

Diese letzte Spalte verdient besondere Aufmerksamkeit, weil sie in Japan weit mehr steuert als nur die Abschreibung. Anders als in Deutschland, wo für Wohngebäude im Wesentlichen ein einheitlicher AfA-Satz gilt und die Bauweise die Kreditlaufzeit kaum berührt, orientieren sich japanische Banken bei der Finanzierungsdauer sehr direkt an der gesetzlichen Nutzungsdauer der jeweiligen Bauweise. Ein Holzbau mit 22 Jahren gesetzlicher Nutzungsdauer bekommt daher typischerweise eine deutlich kürzere Kreditlaufzeit als ein Stahlbetonbau mit 47 Jahren. Für internationale Investoren heißt das: Die Wahl der Bauweise ist in Japan keine reine Bau-, sondern zugleich eine Finanzierungs- und Steuerentscheidung.

Wie stark schwanken die Kosten je Tsubo nach Region?

Bei identischer Bauweise und identischer Geschossfläche bewegt sich der Preis je Tsubo je nach Region um rund 20 %. Die Haupttreiber sind die Lohnsätze der Handwerker, die Transportentfernung für Baumaterial sowie die Ausführungsbedingungen auf engen Grundstücken mit erschwerter Anlieferung. Da es keine amtliche Statistik zu regionalen Tsubo-Preisen gibt, verstehen Sie die folgende Tabelle bitte als Erfahrungswert aus der Praxis.

Region	Niveau bei landesweitem Richtwert = 100	Wesentliche Einflussfaktoren
Die 23 Bezirke Tokios und zentrale Innenstadtlagen	110–125	Hohe Lohnsätze, beengte Baustellen, Einschränkungen bei der Materialanlieferung
Großraum Tokio (außerhalb der 23 Bezirke, Kanagawa, Saitama, Chiba)	103–112	Angespannter Arbeitsmarkt im Baugewerbe
Großstädte in Kansai und Tōkai (u. a. Osaka, Kyoto, Nagoya)	98–108	Verfügbarkeit qualifizierter Handwerker in den Ballungsräumen
Regionale Oberzentren	92–102	Auslastung der örtlichen Bauunternehmen
Ländliche Randlagen	88–98	Anfahrtswege zur Baustelle, überregionale Beschaffung von Fachkräften

Wer in zentraler Lage plant, liegt mit dem landesweiten Durchschnittswert um mehr als 10 % daneben. Umgekehrt gilt in ländlichen Randlagen: Der niedrigere Preis je Tsubo geht mit niedrigeren Mieten einher, die Rendite verbessert sich also nicht automatisch. Dieser Zusammenhang ist strukturell derselbe wie das Gefälle zwischen München und einer ostdeutschen Kleinstadt – nur ist die Mietspreizung in Japan zwischen Tokio und der Peripherie noch ausgeprägter, weil die Bevölkerungskonzentration in den Metropolregionen weiter zunimmt. Wer statt eines niedriggeschossigen Apartmenthauses ein mehrgeschossiges Wohngebäude prüft, bewegt sich ohnehin in einem anderen Kostenniveau und benötigt eine andere Planungs- und Ausführungsstruktur.

Baukosten nach Grundstücksgröße: 30, 40, 70, 90 und 100 Tsubo

Um es vorwegzunehmen: Auf einem Grundstück von 70 Tsubo (rund 231 m²) mit einer Grundflächenzahl von 60 % und einer Geschossflächenzahl von 200 % ergibt ein zweigeschossiger Holzbau rund 71 Tsubo (rund 235 m²) Geschossfläche und Gesamtbaukosten von 67 bis 85 Mio. JPY (rund 394.000–500.000 EUR). Das Erste, was Sie sich dabei einprägen sollten: Die Grundstücksfläche in Tsubo und die Geschossfläche in Tsubo sind vollkommen verschiedene Zahlen.

Diese Verwechslung ist im japanischen Markt so verbreitet, weil beide Größen mit derselben Einheit angegeben werden – ein Problem, das der deutschsprachige Markt durch die klare Trennung von „Grundstücksfläche“ und „Wohnfläche“ seltener kennt.

In vier Schritten von der Grundstücksfläche zur Geschossfläche

Die Formulierung „Was kostet ein Apartmenthaus mit 70 Tsubo?“ kann zweierlei bedeuten: 70 Tsubo Grundstück oder 70 Tsubo Geschossfläche. Die Gesamtsumme unterscheidet sich um fast das Doppelte. Klären Sie also zuerst, wovon Sie sprechen. Der Weg von der Grundstücksfläche zur Geschossfläche verläuft in vier Schritten.

Die im Grundbuch eingetragene Grundstücksfläche (in m²) durch 3,306 teilen und in Tsubo umrechnen
Grundstücksfläche in Tsubo × Grundflächenzahl = Obergrenze der im Erdgeschoss überbaubaren Fläche (maximale Grundfläche)
Maximale Grundfläche × Geschosszahl mit Grundstücksfläche in Tsubo × Geschossflächenzahl vergleichen; der kleinere Wert ist die Obergrenze der Geschossfläche
Obergrenze der Geschossfläche × rund 85 % ergibt die realistisch planbare Geschossfläche

Die 85 % im vierten Schritt stehen dafür, dass sich die Grundflächenzahl in der Praxis nie vollständig ausschöpfen lässt: Grenzabstände zum Nachbargrundstück, Straßenrücksprünge, Stellplätze und Zuwege sowie Außenwandrücksprünge kosten Fläche. Sobald die Planung beginnt, zeigt sich diese Differenz als Abweichung von der ersten Annahme. Die Grundflächenzahl (建ぺい率, kenpeiritsu) und die Geschossflächenzahl (容積率, yōsekiritsu) ergeben sich aus der Nutzungszone Ihres Grundstücks. Der deutschsprachige Leser erkennt hier unmittelbar die Verwandtschaft zu GRZ und GFZ nach BauNVO – mit einem wichtigen Unterschied: In Japan werden beide Werte als Prozentsatz ausgedrückt (60 % entspricht einer GRZ von 0,6; 200 % entspricht einer GFZ von 2,0), sie gelten landesweit einheitlich für 13 gesetzlich definierte Nutzungszonen, und es gibt keinen gemeindlichen Bebauungsplan, der sie im Einzelfall stark modifizieren würde. Diese doppelte Deckelung wirkt immer gleichzeitig, und stets ist der strengere der beiden Werte maßgeblich. Welche Zone für Mietwohnungen am besten geeignet ist, erläutert der Beitrag Die 13 japanischen Nutzungszonen und warum sich die Kategorie 1 Wohngebiet für Vermietung eignet.

Grundstücksfläche	Maximale Grundfläche (Grundflächenzahl 60 %)	Obergrenze Geschossfläche bei zwei Geschossen	Realistisch planbare Geschossfläche	Gesamtbaukosten zweigeschossiger Holzbau
30 Tsubo (rund 99 m²)	18 Tsubo (rund 60 m²)	36 Tsubo (rund 119 m²)	rund 30 Tsubo (rund 99 m²)	rund 29–36 Mio. JPY (rund 171.000–212.000 EUR)
40 Tsubo (rund 132 m²)	24 Tsubo (rund 79 m²)	48 Tsubo (rund 159 m²)	rund 41 Tsubo (rund 136 m²)	rund 39–49 Mio. JPY (rund 229.000–288.000 EUR)
50 Tsubo (rund 165 m²)	30 Tsubo (rund 99 m²)	60 Tsubo (rund 198 m²)	rund 51 Tsubo (rund 169 m²)	rund 48–61 Mio. JPY (rund 282.000–359.000 EUR)
70 Tsubo (rund 231 m²)	42 Tsubo (rund 139 m²)	84 Tsubo (rund 278 m²)	rund 71 Tsubo (rund 235 m²)	rund 67–85 Mio. JPY (rund 394.000–500.000 EUR)
90 Tsubo (rund 297 m²)	54 Tsubo (rund 179 m²)	108 Tsubo (rund 357 m²)	rund 92 Tsubo (rund 304 m²)	rund 87–110 Mio. JPY (rund 512.000–647.000 EUR)
100 Tsubo (rund 330 m²)	60 Tsubo (rund 198 m²)	120 Tsubo (rund 397 m²)	rund 102 Tsubo (rund 337 m²)	rund 97–122 Mio. JPY (rund 571.000–718.000 EUR)

Die Gesamtsummen sind mit einem Preis von 950.000 bis 1.200.000 JPY je Tsubo einschließlich Nebenbau- und Erwerbskosten gerechnet. Wer in Stahlbeton plant, rechnet bei gleicher Geschossfläche mit 1.400.000 bis 1.850.000 JPY je Tsubo; bei 70 Tsubo Grundstück ergeben sich damit rund 99 bis 131 Mio. JPY (rund 582.000–771.000 EUR).

Umrechnung bei abweichender Grund- und Geschossflächenzahl

Die obige Tabelle unterstellt die Kombination aus 60 % Grundflächenzahl und 200 % Geschossflächenzahl, die in japanischen Wohnnutzungszonen am häufigsten vorkommt. Weichen Ihre Werte davon ab, rechnen Sie wie folgt um.

Grundflächenzahl 50 %: Die maximale Grundfläche sinkt auf das 0,83-fache. Bei 70 Tsubo Grundstück sind das 35 Tsubo (rund 116 m²) Grundfläche, 70 Tsubo Obergrenze der Geschossfläche bei zwei Geschossen und rund 59 Tsubo (rund 195 m²) als Praxiswert.
Grundflächenzahl 80 %: Bei 70 Tsubo Grundstück ergeben sich 56 Tsubo (rund 185 m²) Grundfläche und 112 Tsubo (rund 370 m²) Obergrenze bei zwei Geschossen. Die von der Geschossflächenzahl 200 % zugelassenen 140 Tsubo (rund 463 m²) werden nicht erreicht, 28 Tsubo (rund 93 m²) an zulässiger Geschossfläche bleiben ungenutzt. Um sie zu heben, käme ein drittes Geschoss in Betracht.
Geschossflächenzahl 150 %: Bei 70 Tsubo Grundstück liegt die Obergrenze der Geschossfläche bei 105 Tsubo (rund 347 m²). Für einen zweigeschossigen Bau mit 84 Tsubo wirkt die Geschossflächenzahl damit nicht als Beschränkung.
Eckgrundstücks- und Brandschutzbonus: Bei Eckgrundstücken sowie bei feuerbeständigen Gebäuden in Brandschutzzonen kann die Grundflächenzahl um jeweils 10 % erhöht werden. Auskunft erteilt das Stadtplanungsamt der Gemeinde.

Eigentümer eines 70-Tsubo-Grundstücks fragen uns häufig: „Sind das etwa 100 Mio. JPY?“ Für einen zweigeschossigen Holzbau liegt der Richtwert bei 67 bis 85 Mio. JPY; 100 Mio. JPY entsprechen dem Niveau eines dreigeschossigen Baus oder einer Stahlbetonkonstruktion. Eine einzige geänderte Annahme verschiebt sowohl das erforderliche Eigenkapital als auch die Darlehenshöhe. Wenn Sie in der Phase sind, für Ihre konkreten Grundstücksbedingungen eine erste belastbare Größenordnung zu ermitteln, ordnen wir bei INA im kostenfreien Erstgespräch gemeinsam Grundbuchauszug und Nutzungszone ein.

Baukosten nach Geschosszahl: Was ändert sich zwischen zwei und drei Geschossen?

Bei gleicher Geschossfläche liegt der Preis je Tsubo eines dreigeschossigen Gebäudes 10 bis 20 % über dem eines zweigeschossigen. Mit jedem zusätzlichen Geschoss wächst nicht nur die Fläche, sondern es steigen auch die Anforderungen an Tragwerk, Rettungswege und Gründung um eine Stufe. Umgekehrt heißt das: Bei identischer Geschossfläche gibt es keinen Grund, drei Geschosse zu bauen. Das dritte Geschoss ist nur dann sinnvoll, wenn das Grundstück klein ist und die Geschossflächenzahl noch Reserven bietet.

Bauweise	Gesamtkosten je Tsubo, zweigeschossig	Gesamtsumme bei 60 Tsubo Geschossfläche	Gesamtkosten je Tsubo, dreigeschossig	Gesamtsumme bei 60 Tsubo Geschossfläche
Holzbau	950.000–1.200.000 JPY (rund 5.600–7.100 EUR)	57–72 Mio. JPY (rund 335.000–424.000 EUR)	1.100.000–1.400.000 JPY (rund 6.500–8.200 EUR)	66–84 Mio. JPY (rund 388.000–494.000 EUR)
Leichtstahlbau	1.100.000–1.350.000 JPY (rund 6.500–7.900 EUR)	66–81 Mio. JPY (rund 388.000–476.000 EUR)	1.220.000–1.500.000 JPY (rund 7.200–8.800 EUR)	73–90 Mio. JPY (rund 429.000–529.000 EUR)
Schwerstahlbau	Wird zweigeschossig selten gewählt	nicht einschlägig	1.300.000–1.650.000 JPY (rund 7.600–9.700 EUR)	78–99 Mio. JPY (rund 459.000–582.000 EUR)
Stahlbeton (RC)	Wird zweigeschossig unverhältnismäßig teuer	nicht einschlägig	1.400.000–1.850.000 JPY (rund 8.200–10.900 EUR)	84–111 Mio. JPY (rund 494.000–653.000 EUR)

Die Bezugsgröße von 60 Tsubo entspricht rund 198 m² Geschossfläche.

Welche Kostenpositionen beim dritten Geschoss hinzukommen

Der höhere Preis je Tsubo lässt sich in die folgenden Positionen zerlegen. Prüfen Sie beim Vergleich von Angeboten, ob diese Punkte überhaupt angesetzt sind.

Statischer Nachweis und Konformitätsprüfung der Statik: Für dreigeschossige Holzbauten ist ein statischer Nachweis zwingend; je nach Größe kommt eine gesonderte Konformitätsprüfung hinzu. Die Planungsphase verlängert sich um ein bis zwei Monate.
Brandschutzanforderungen: In Gebieten mit erhöhten Brandschutzauflagen müssen dreigeschossige Mehrfamilienhäuser feuerbeständig oder in definierter Weise hochfeuerhemmend ausgeführt werden; Außenwand, Dachuntersicht und Öffnungen erhalten ein höheres Anforderungsniveau.
Zwei Rettungswege und durchgehendes Treppenhaus: Lage und Anzahl der Treppen greifen unmittelbar in die Grundrissplanung ein. Die Gemeinschaftsflächen wachsen, der Anteil der vermietbaren Wohnfläche sinkt.
Zuschlag bei Gründung und Baugrundverbesserung: Das höhere Gebäudegewicht kann bei identischem Baugrund ein Verbesserungsverfahren oder eine Pfahlgründung erforderlich machen.
Trinkwasserversorgung: Ab dem dritten Geschoss sind eine Druckerhöhungsanlage am Direktanschluss oder ein Vorlagebehälter nötig; das erhöht Investitions- und Wartungskosten.
Baustelleneinrichtung und Hebetechnik: Gerüstlagen und Kranplanung ändern sich, die Kosten der Baustelleneinrichtung steigen.

Wann sich das dritte Geschoss rechnet

Die Entscheidung fällt nicht über die Frage „Ist das Grundstück klein?“, sondern über die Frage „Lässt sich die Fläche für ein drittes Geschoss unter Geschossflächenzahl und Schrägbegrenzungen überhaupt realisieren?“. Auf einem Grundstück mit 200 % Geschossflächenzahl und 60 % Grundflächenzahl erreicht ein zweigeschossiger Bau nur 120 % der Grundstücksfläche als Geschossfläche; 80 Prozentpunkte der zulässigen Geschossflächenzahl bleiben ungenutzt. Mit einem dritten Geschoss lassen sich 180 % der Grundstücksfläche nutzen und die Zahl der Einheiten um das 1,5-fache erhöhen.

Dem stehen japanische Höhenbeschränkungen entgegen, für die es im deutschen Baurecht keine exakte Entsprechung gibt: die Straßenschräge (道路斜線, dōro-shasen), die Nordschräge (北側斜線, kitagawa-shasen, ein Schutz der Besonnung des nördlichen Nachbargrundstücks), Höhenzonen und die Verschattungsbegrenzung. Greifen diese Regeln, wird ein Teil des dritten Geschosses gekappt und der Entwurf verzieht sich. Es ist keineswegs selten, dass auf einem Grundstück von 40 Tsubo (rund 132 m²) mit 200 % Geschossflächenzahl ein dreigeschossiger Bau geprüft wurde, die Nordschräge im dritten Geschoss aber nur zwei Aufenthaltsräume zuließ – der Preis je Tsubo stieg, die Zahl der Einheiten nicht. Stellen Sie der Entscheidung über ein zusätzliches Geschoss stets die jährliche Zusatzmiete der gewonnenen Einheiten und die Mehrkosten des Baus gegenüber. Als Faustregel gilt: Übersteigen die Mehrkosten das Zwölf- bis Fünfzehnfache der jährlichen Zusatzmiete, ist die zweigeschossige Variante vorteilhafter.

Baukosten nach Einheitenzahl: 4, 6 und 8 Wohnungen und der Preis je Einheit

Die Baukosten eines Apartmenthauses mit vier Einheiten liegen im Holzbau bei rund 34 bis 43 Mio. JPY (rund 200.000–253.000 EUR), bei acht Einheiten bei rund 67 bis 85 Mio. JPY (rund 394.000–500.000 EUR). Was viele überrascht: Der Baupreis je Einheit sinkt kaum, wenn die Zahl der Einheiten steigt. Ob vier oder zehn Einheiten – der Betrag bleibt in der Spanne von rund 8,4 bis 10,8 Mio. JPY (rund 49.400–63.500 EUR) je Einheit.

Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum, die aus dem Geschosswohnungsbau spürbare Skaleneffekte gewohnt sind, ist das eine wichtige Korrektur der Erwartung. Der Grund liegt in der Bauform: Ein japanisches Apartmenthaus ist ein niedriggeschossiger Bau mit außenliegendem Laubengang, bei dem jede Wohnung eine eigene, vollständige Sanitär- und Küchenausstattung erhält. Diese Positionen skalieren linear mit der Zahl der Einheiten, während sich der teure gemeinsame Kern eines mehrgeschossigen Massivbaus – Aufzug, Tiefgarage, Tragwerkskern – gar nicht erst bildet, über den sich Fixkosten verteilen ließen.

Zahl der Einheiten	Summe der Wohnflächen (25 m² je Einheit)	Geschossfläche inkl. Gemeinschaftsflächen	Erforderliches Grundstück, zweigeschossiger Holzbau	Gesamtbaukosten (Holzbau)	Baukosten je Einheit
4 Einheiten	100 m² (rund 30 Tsubo)	rund 36 Tsubo (rund 119 m²)	rund 35 Tsubo (rund 116 m²)	rund 34–43 Mio. JPY (rund 200.000–253.000 EUR)	rund 8,5–10,8 Mio. JPY (rund 50.000–63.500 EUR)
6 Einheiten	150 m² (rund 45 Tsubo)	rund 53 Tsubo (rund 175 m²)	rund 52 Tsubo (rund 172 m²)	rund 50–64 Mio. JPY (rund 294.000–376.000 EUR)	rund 8,4–10,6 Mio. JPY (rund 49.400–62.400 EUR)
8 Einheiten	200 m² (rund 61 Tsubo)	rund 71 Tsubo (rund 235 m²)	rund 70 Tsubo (rund 231 m²)	rund 67–85 Mio. JPY (rund 394.000–500.000 EUR)	rund 8,4–10,6 Mio. JPY (rund 49.400–62.400 EUR)
10 Einheiten	250 m² (rund 76 Tsubo)	rund 89 Tsubo (rund 294 m²)	rund 87 Tsubo (rund 288 m²)	rund 85–107 Mio. JPY (rund 500.000–629.000 EUR)	rund 8,5–10,7 Mio. JPY (rund 50.000–62.900 EUR)

Die leicht übersehene Gemeinschaftsfläche

Die Summe der Wohnflächen und die Geschossfläche stimmen nicht überein. Treppen, Laubengänge, Installationsschächte, Zählerkästen und der Müllsammelplatz kommen hinzu. Rechnen Sie bei niedriggeschossigen Apartmenthäusern damit, dass die Geschossfläche dem 1,15- bis 1,2-fachen der Summe der Wohnflächen entspricht. Wer diese Differenz übersieht, schätzt das benötigte Grundstück um rund 10 % zu klein ein.

Die zweite Falle ist die Festlegung der Wohnfläche je Einheit. Zwischen 20 m² und 25 m² für eine Single-Wohnung liegen 20 % Unterschied in der benötigten Geschossfläche. In einer Lage mit gleichem Mietniveau erzielt die 20-m²-Variante rechnerisch die höhere Rendite, steht bei der Neuvermietung aber in einem dichteren Wettbewerb. Hier lohnt ein Hinweis für ausländische Leser: Wohnungen von 20 bis 25 m² gelten in japanischen Großstädten nicht als Notlösung, sondern sind das Rückgrat des Mietmarkts – Single-Haushalte machen in den 23 Bezirken Tokios rund die Hälfte aller Haushalte aus, und Pendeldistanz schlägt Fläche. Wer dagegen auf Familienwohnungen ab 50 m² zielt, halbiert bei gleicher Geschossfläche die Zahl der Einheiten; die Baukosten je Einheit steigen dann auf 17 bis 21 Mio. JPY (rund 100.000–124.000 EUR).

Baukosten nach Budget: Was entsteht für 50 oder 100 Mio. JPY?

Steht das Budget fest, lässt sich die Größe des Vorhabens rückwärts ermitteln. Für 50 Mio. JPY (rund 294.000 EUR) entstehen in zweigeschossiger Holzbauweise rund 47 Tsubo Geschossfläche und fünf Einheiten, für 100 Mio. JPY (rund 588.000 EUR) rund 93 Tsubo und zehn Einheiten. Wählen Sie bei denselben 100 Mio. JPY einen dreigeschossigen Stahlbetonbau, sinken die Werte auf rund 62 Tsubo Geschossfläche und sechs bis sieben Einheiten.

Baubudget (Gesamtsumme)	Holzbau, zweigeschossig	Leichtstahlbau, dreigeschossig	Stahlbeton, dreigeschossig
30 Mio. JPY (rund 176.000 EUR)	rund 28 Tsubo (rund 93 m²) / 3 Einheiten	rund 23 Tsubo (rund 76 m²) / 2 Einheiten	rund 18 Tsubo (rund 60 m²) / 2 Einheiten
50 Mio. JPY (rund 294.000 EUR)	rund 47 Tsubo (rund 155 m²) / 5 Einheiten	rund 38 Tsubo (rund 126 m²) / 4 Einheiten	rund 31 Tsubo (rund 102 m²) / 3 Einheiten
80 Mio. JPY (rund 471.000 EUR)	rund 75 Tsubo (rund 248 m²) / 8 Einheiten	rund 60 Tsubo (rund 198 m²) / 6 Einheiten	rund 49 Tsubo (rund 162 m²) / 5 Einheiten
100 Mio. JPY (rund 588.000 EUR)	rund 93 Tsubo (rund 307 m²) / 10 Einheiten	rund 75 Tsubo (rund 248 m²) / 8 Einheiten	rund 62 Tsubo (rund 205 m²) / 6–7 Einheiten

Die Geschossflächen ergeben sich, indem das Budget durch die Gesamtkosten je Tsubo einschließlich Nebenbau- und Erwerbskosten geteilt wird: 1.070.000 JPY (rund 6.300 EUR) für den zweigeschossigen Holzbau, 1.330.000 JPY (rund 7.800 EUR) für den dreigeschossigen Leichtstahlbau und 1.620.000 JPY (rund 9.500 EUR) für den dreigeschossigen Stahlbetonbau. Die Zahl der Einheiten ist mit 25 m² je Einheit gerechnet, wobei die Geschossfläche einschließlich Gemeinschaftsflächen mit dem 1,175-fachen der Summe der Wohnflächen angesetzt ist. Wenn Sie den Preis je Tsubo aus Ihrem eigenen Angebot kennen, können Sie die Zahlen nach demselben Verfahren ersetzen. Das Grundstück ist in diesen Budgets nicht enthalten.

100 Mio. JPY in Holz oder Stahlbeton – wo liegt der Unterschied?

Bei einem Budget von 100 Mio. JPY scheiden sich die Geister vor allem an der Bauweise. Der Holzbau bringt mehr Einheiten und damit eine höhere Bruttorendite, hat aber nur 22 Jahre gesetzliche Nutzungsdauer. Der Stahlbetonbau liefert weniger Einheiten, dafür 47 Jahre Nutzungsdauer, eine über einen längeren Zeitraum verteilte Abschreibung und tendenziell eine längere Kreditlaufzeit, weil die finanzierende Bank die Nutzungsdauer als Maßstab heranzieht.

Position	Holzbau, zweigeschossig, 10 Einheiten	Stahlbeton, dreigeschossig, 7 Einheiten
Geschossfläche	rund 93 Tsubo (rund 307 m²)	rund 62 Tsubo (rund 205 m²)
Wohnfläche je Einheit	rund 25 m²	rund 25 m²
Angenommene Monatsmiete je Einheit	65.000 JPY (rund 380 EUR)	75.000 JPY (rund 440 EUR)
Jahresmiete bei Vollvermietung	7,8 Mio. JPY (rund 45.900 EUR)	6,3 Mio. JPY (rund 37.100 EUR)
Bruttorendite bezogen auf die Baukosten	7,8 %	6,3 %
Gesetzliche Nutzungsdauer	22 Jahre	47 Jahre
Jährliche Abschreibung (linear, vereinfacht)	rund 4,55 Mio. JPY (rund 26.800 EUR)	rund 2,13 Mio. JPY (rund 12.500 EUR)
Wertverfall in der Grundsteuerbewertung des Gebäudes	schnell	langsam

Die Abschreibung ist als einfache Division der Gebäudeanschaffungskosten durch die gesetzliche Nutzungsdauer gerechnet. In der Praxis werden Gebäudehülle und haustechnische Anlagen getrennt aktiviert, sodass sich andere Beträge ergeben. Die Tabelle lässt sich so lesen: Der Holzbau liefert in den ersten Jahren den dickeren Überschuss, der Stahlbetonbau die höhere Stabilität über die Haltedauer und die bessere Bewertung beim Verkauf. Welche Variante richtig ist, hängt von der geplanten Haltedauer und von der Nachfolgeplanung ab. Gerade der letzte Punkt wiegt in Japan schwer: Die Erbschaftsteuer erreicht Spitzensätze von 55 %, und ein vermietetes Gebäude wird für Erbschaftsteuerzwecke deutlich unter dem Verkehrswert bewertet – weshalb viele japanische Grundeigentümer ein Apartmenthaus nicht primär als Renditeobjekt, sondern als Instrument der Vermögensnachfolge errichten. Diese Motivlage prägt den gesamten Markt und erklärt, warum Neubauten dieser Größenordnung in Japan so verbreitet sind.

Die Kostenstruktur: Gebäudebaukosten, Nebenbaukosten und Erwerbskosten im Verhältnis

Die Gesamtbaukosten eines japanischen Apartmenthauses setzen sich aus drei Blöcken zusammen: 75–80 % Gebäudebaukosten, 15–20 % Nebenbaukosten und 5–7 % Erwerbs- und Verfahrenskosten. Der Preis je Tsubo, den ein Fertighaushersteller oder ein Bauunternehmen zuerst nennt, bezieht sich nahezu ausnahmslos allein auf die Gebäudebaukosten. Wer sich merkt, dass die Gesamtsumme dem 1,25- bis 1,33-fachen der Gebäudebaukosten entspricht, vermeidet die Fehleinschätzung bereits beim ersten Angebot.

Der Unterschied zur deutschsprachigen Praxis ist hier größer, als es zunächst scheint. In Deutschland und der Schweiz strukturiert die DIN 276 beziehungsweise das Baukostenplan-System die Gesamtkosten in klar definierte Kostengruppen, sodass ein Angebot ohne Außenanlagen sofort als unvollständig auffällt. In Japan gibt es keine vergleichbare verbindliche Gliederung: Was zu den Gebäudebaukosten zählt und was in die Nebenbaukosten wandert, legt jedes Unternehmen selbst fest. Genau deshalb ist die folgende Aufstellung für einen Angebotsvergleich so wichtig.

Kostenblock	Anteil an der Gesamtsumme	Wesentliche Inhalte
Gebäudebaukosten	75–80 %	Baustelleneinrichtung, Gründung, Rohbau, Dach, Außenwand, Abdichtung, Innenausbau, Türen und Fenster, Wohnungsausstattung (Küche, Bad, Waschbereich, WC), Elektro- sowie Wasser- und Abwasserleitungen im Gebäude
Nebenbaukosten	15–20 %	Baugrunduntersuchung und Baugrundverbesserung, Abbruch von Bestandsgebäuden, Geländemodellierung und Stützmauern, Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Gas im Außenbereich, Stromanschluss, Außenanlagen (Stellplätze, Fahrradstellplätze, Zäune, Bepflanzung), Müllsammelplatz, Außenbeleuchtung, Beschilderung und Briefkastenanlage
Erwerbs- und Verfahrenskosten	5–7 %	Planer- und Bauüberwachungshonorar, Gebühren für die Baugenehmigung, Grunderwerbsteuer für Gebäude, Registrierungssteuer für Erstanmeldung und Eigentumseintragung samt Notariatsjuristenhonorar, Stempelsteuer, Feuer- und Erdbebenversicherung, Bearbeitungs- und Bürgschaftsgebühren des Darlehens, Grundsteinlegung und Richtfest, endgültige Vermessung

Zwei Positionen dieser Liste kennt der deutschsprachige Markt so nicht. Die Erdbebenversicherung ist in Japan faktisch obligatorisch und wird von finanzierenden Banken regelmäßig zur Auszahlungsvoraussetzung gemacht. Und die Grundsteinlegung (地鎮祭, jichinsai) ist eine shintoistische Zeremonie zur Besänftigung der Erdgottheit vor Baubeginn – sie ist rechtlich nicht vorgeschrieben, wird aber bei nahezu jedem Bauvorhaben durchgeführt und taucht als eigener Posten im Angebot auf.

Das Planerhonorar hängt stark von der Vergabeform ab

Innerhalb der Erwerbs- und Verfahrenskosten schwankt keine Position so stark wie das Planerhonorar. Wird Planung und Ausführung gebündelt an einen Fertighaushersteller vergeben, sind faktisch rund 1 bis 3 % der Gebäudebaukosten als Planerhonorar enthalten. Bei getrennter Vergabe von Planung und Bauüberwachung an ein Architekturbüro fallen dagegen zusätzlich rund 5 bis 8 % der Gebäudebaukosten an.

Die getrennte Vergabe kostet mehr, bringt aber zwei Vorteile: Das ausführende Unternehmen lässt sich über einen echten Angebotsvergleich auswählen, und die Ausführungsqualität wird von einer dritten Seite geprüft. Bei ungewöhnlichem Grundstückszuschnitt, für den die Standardgrundrisse nicht passen, sowie bei Vorhaben über 100 Tsubo (rund 331 m²) Geschossfläche kann die Gesamtsumme trotz des zusätzlichen Honorars sinken. Wer aus dem DACH-Raum kommt, erkennt hier das gewohnte Modell der HOAI-Beauftragung wieder – nur ist es in Japan bei Mietwohngebäuden dieser Größenordnung die Ausnahme, nicht die Regel.

Wie stark sind die Baukosten gestiegen? Der Baukostendeflator des MLIT im Jahr 2026

Nach dem Baukostendeflator des 国土交通省 (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT) liegt der Index im Mai 2026 bei Basisjahr 2020 = 100 für Holzwohnbauten bei 126,7, für Stahlbetonwohnbauten bei 126,8 und für Stahlwohnbauten bei 128,8. In diesen rund sechs Jahren sind die Baukosten damit unabhängig von der Bauweise um 27 bis 29 % gestiegen. Die Annahme, Holzbau komme grundsätzlich günstiger davon, trägt heute kaum noch.

Dieser Deflator ist das japanische Gegenstück zum Baupreisindex des Statistischen Bundesamts – mit dem Unterschied, dass er nach Bauweise getrennt geführt wird und dass er sich auf das japanische Geschäftsjahr bezieht, das jeweils am 1. April beginnt und am 31. März des Folgejahres endet. „Geschäftsjahr 2021“ umfasst also April 2021 bis März 2022.

Zeitpunkt	Holzwohnbau	Stahlbetonwohnbau	Stahlwohnbau
Geschäftsjahr 2019	100,1	100,2	100,2
Geschäftsjahr 2020 (Basis)	100,0	100,0	100,0
Geschäftsjahr 2021	110,3	105,2	108,3
Geschäftsjahr 2022	116,7	111,7	116,4
Geschäftsjahr 2023 (vorläufig)	114,8	113,9	117,0
Geschäftsjahr 2024 (vorläufig)	118,8	118,9	121,4
Geschäftsjahr 2025 (vorläufig)	122,3	122,1	124,3
Mai 2026	126,7	126,8	128,8

Wer die Tabelle von oben nach unten liest, bemerkt: Allein der Holzbau liegt im Geschäftsjahr 2023 unter dem Vorjahreswert. Der Index steigt also nicht gleichförmig, sondern kennt Seitwärtsphasen und Rücksetzer – ein Punkt, der bei der folgenden Korrekturrechnung unmittelbar durchschlägt.

Auch im letzten Jahr hat der Anstieg angehalten. Von Mai 2025 bis Mai 2026 stieg der Holzbau von 120,4 auf 126,7 und damit um 5,2 %, der Stahlbetonbau von 120,3 auf 126,8 und damit um 5,4 %, der Stahlbau von 123,0 auf 128,8 und damit um 4,7 %. Zu beachten ist außerdem, dass dieser Deflator ab dem Berichtsmonat April 2026 auf das Basisjahr Geschäftsjahr 2020 umgestellt wurde. Ein direkter Vergleich mit den früheren Werten auf Basis des Geschäftsjahres 2015 ist nicht möglich; prüfen Sie daher stets das Basisjahr, wenn Sie Indexangaben aus anderen Quellen gegenüberstellen. Hintergrund und Ausblick des Kostenanstiegs behandelt der Beitrag Warum die Baukosten in Japan gestiegen sind und wie lange das anhalten dürfte.

So korrigieren Sie eine mehrere Jahre alte Kostenschätzung auf heutige Werte

Dies ist der Abschnitt, den Sie aus diesem Beitrag am unmittelbarsten anwenden können. Viele Eigentümer haben noch eine Kostenschätzung aus einer Grundstücksberatung von vor einigen Jahren in der Schublade. Wer diesen Betrag ungeprüft zur Budgetgrundlage macht, bringt die gesamte Planung zum Kippen. Mit dem Deflator lässt sich selbst berechnen, welchem Betrag diese Schätzung heute entspricht.

Korrigierter Betrag = damalige Kostenschätzung × (Index Mai 2026 ÷ Index zum Zeitpunkt der Schätzung)

Wer beispielsweise im Geschäftsjahr 2021 eine Schätzung von 60 Mio. JPY (rund 353.000 EUR) für ein Holz-Apartmenthaus erhalten hat, rechnet 126,7 ÷ 110,3 und erhält einen Korrekturfaktor von rund 1,15. Der heutige Gegenwert beträgt damit rund 69 Mio. JPY (rund 406.000 EUR). Die Differenz von rund 9 Mio. JPY (rund 53.000 EUR) stellt jede Eigenkapitalannahme grundlegend infrage. Die Korrekturfaktoren nach Bauweise lauten:

Zeitpunkt der Kostenschätzung	Korrekturfaktor Holzbau	Korrekturfaktor Stahlbeton	Korrekturfaktor Stahlbau
Geschäftsjahr 2020	rund 1,27	rund 1,27	rund 1,29
Geschäftsjahr 2021	rund 1,15	rund 1,21	rund 1,19
Geschäftsjahr 2022	rund 1,09	rund 1,14	rund 1,11
Geschäftsjahr 2023	rund 1,10	rund 1,11	rund 1,10
Geschäftsjahr 2024	rund 1,07	rund 1,07	rund 1,06
Geschäftsjahr 2025	rund 1,04	rund 1,04	rund 1,04

In der Spalte Holzbau mag irritieren, dass der Faktor für das Geschäftsjahr 2023 größer ausfällt als der für das Geschäftsjahr 2022. Das ist kein Rechenfehler, sondern folgt aus der obigen Zeitreihe: Der Holzbauindex ist im Geschäftsjahr 2023 einmalig gefallen. Fällt das Datum Ihrer Kostenschätzung über eine Geschäftsjahresgrenze, rechnen Sie genauer, wenn Sie statt des Jahreswerts den Monatsindex verwenden.

Führen Sie diese Korrektur durch, bevor Sie mit einem Bauunternehmen sprechen. Wer die Gespräche auf Basis alter Beträge beginnt, empfindet jedes vorgelegte Angebot als „zu teuer“ und lässt die Entscheidung von einem Gefühl steuern. Wer den Gegenwartswert vorher kennt, kann die Angemessenheit eines Angebots ruhig beurteilen. Wer die Lesart der Baukostenindizes vertiefen möchte, findet sie im Beitrag Wie man den Baukostenindex für Stahlbeton-Wohngebäude liest und wo er 2026 steht.

Das schrumpfende Angebot im Blick behalten

Nach der Baubeginnstatistik des 国土交通省 (MLIT) wurden im Geschäftsjahr 2025 in Japan 711.171 Wohneinheiten neu begonnen, ein Rückgang von 12,9 % gegenüber dem Vorjahr; auf Mietwohnungen entfielen davon 308.906 Einheiten, ein Rückgang von 13,5 %. Da im Geschäftsjahr 2024 noch 357.074 Mietwohnungen begonnen wurden – ein Plus von 4,9 % gegenüber dem Vorjahr –, ist der Markt binnen eines Jahres abrupt dünner geworden.

Für Eigentümer hat diese Zahl zwei Bedeutungen. Erstens dürfte es schwieriger werden, überhaupt Vergleichsangebote zu erhalten. Sinkende Baubeginne bedeuten zwar auch weniger Aufträge für die Bauunternehmen, doch Firmen, die ihre Personaldecke reduziert haben, selektieren kleine Vorhaben stärker. Zweitens wird die Bauzeit schlechter planbar. Kalkulieren Sie die Spanne zwischen Vertragsabschluss und Baubeginn großzügiger als bisher. Für Investoren aus dem Ausland ist das ein vertrauter Befund – der Fachkräftemangel im Bauhauptgewerbe trifft Japan und den DACH-Raum gleichermaßen –, doch verschärft wird er in Japan durch die seit 2024 geltende Obergrenze für Überstunden im Baugewerbe.

Kostengünstig bauen: Wo Sie sparen dürfen und wo nicht

Es gibt durchaus Mittel, die Baukosten eines Apartmenthauses zu senken – aber Einsparwirkung und Nebenwirkung müssen stets gemeinsam betrachtet werden. Das beste Verhältnis von Aufwand zu Ertrag bietet die Vereinfachung der Gebäudeform; sie berührt weder die Mieter noch den späteren Verkauf. Umgekehrt gehören Schallschutz, Wärmeschutz, Abdichtung und die Erneuerbarkeit der Wasser- und Abwasserleitungen zu den Bereichen, an denen nicht gespart werden darf, weil eine spätere Nachbesserung ein Vielfaches der Neubaukosten verschlingt.

Einsparmaßnahme	Einsparwirkung	Nebenwirkung auf Verkauf und Leerstand
Gebäudeform zu einem rechteckigen Baukörper mit deckungsgleichen Geschossen vereinfachen	3–7 % der Gebäudebaukosten	Praktisch keine. Sollte vorrangig geprüft werden
Standardgrundriss und Standardausstattung des Bauunternehmens übernehmen	3–8 % der Gebäudebaukosten	Reihen sich in der Nachbarschaft ähnliche Fassaden, wird bei der Vermietung eher über den Preis verglichen
Wohnungsausstattung auf die Standardqualität für Mietobjekte vereinheitlichen	2–4 % der Gebäudebaukosten	Bei Single-Wohnungen gering. Bei Familienwohnungen unmittelbar sichtbar bei der Besichtigung
Außenwand- und Dachmaterial eine Qualitätsstufe niedriger wählen	1–3 % der Gebäudebaukosten	Der Erneuerungszyklus der Hülle verkürzt sich, die Instandsetzungskosten fallen nach 10 bis 15 Jahren früher an
Wohnfläche je Einheit von 25 m² auf 20 m² reduzieren	Bei gleicher Einheitenzahl 10–15 % der Gesamtsumme	Die Miete sinkt ebenfalls, die Rendite verbessert sich also nicht automatisch
Von drei auf zwei Geschosse wechseln	10–20 % beim Preis je Tsubo	Weniger Einheiten und damit weniger Gesamteinnahmen. Die ungenutzte Geschossflächenzahl wirkt sich auch auf die Verkaufsbewertung aus
Außenanlagen und Bepflanzung auf ein Minimum beschränken	1–2 % der Gesamtsumme	Stellplätze, Fahrradstellplätze und Müllsammelplatz nicht streichen. Sie gehen unmittelbar in die Vermietungskonditionen ein

Wird die Wohnfläche von 25 m² auf 20 m² reduziert, schrumpft die Geschossfläche um fast 20 %. Dass die Gesamtsumme dennoch nur um 10 bis 15 % sinkt, liegt daran, dass die Zahl der Ausstattungspositionen – Küche, Bad, Waschbereich, WC – proportional zur Zahl der Einheiten bleibt und sich durch weniger Fläche nicht verringert. Wer die Kostensenkung im Verhältnis der Fläche erwartet, verrechnet sich im Finanzierungsplan.

Vier Bereiche, an denen Sie nicht sparen dürfen

Die folgenden vier Punkte lassen sich nach der Fertigstellung nur noch beheben, indem entweder Mieter ausziehen müssen oder in die Substanz eingegriffen wird. Sie beim Neubau abzusichern, ist am Ende die günstigere Lösung.

Schallschutz von Wohnungstrennwänden und Decken: Lärm gehört bei japanischen Holz-Apartmenthäusern zu den häufigsten Kündigungsgründen. Eine Schallschutzklasse höher kostet je Einheit einige zehntausend Yen (wenige hundert Euro), eine nachträgliche Verbesserung dagegen den vollständigen Rückbau des Innenausbaus. Für Leser aus dem DACH-Raum ist dieser Punkt besonders relevant, denn der in Japan verbreitete Holzbau erreicht ohne gezielte Maßnahmen nicht das Schallschutzniveau, das man von einem massiven Mehrfamilienhaus gewohnt ist.
Wärmeschutz: Die Energiekosten trägt der Mieter, doch „zu kalt“ und „zu heiß“ sind Gründe, den Vertrag nicht zu verlängern. Besonders wirksam ist die Ausführung der Fenster.
Abdichtung von Dach und Balkonen: Wassereintritt verkürzt die Lebensdauer des Gebäudes selbst. Klären Sie Ausführung und Gewährleistungsdauer der Abdichtungsebene bereits auf Angebotsebene.
Erneuerbarkeit der Wasser- und Abwasserleitungen: Eine Verteilerinstallation mit Sammelverteiler und der Einbau von Revisionsöffnungen kosten im Neubau nur einen geringen Aufpreis. Liegen die Leitungen dagegen in der Wand und fehlen Revisionsöffnungen, wird die Erneuerung nach 20 Jahren zu einem umfangreichen Eingriff.

Verstehen Sie „kostengünstig“ nicht als „billiges Gebäude“, sondern als „Gebäude, bei dem bewusst ausgewählt wurde, wo gespart wird“. Sparen dürfen Sie nur an dem, was für keinen Mieter ein Auszugsgrund ist. Wenn mich jemand um Hilfe bei der Senkung der Baukosten bittet, ziehen wir zuerst gemeinsam genau diese Trennlinie.

Vom Baupreis zur Wirtschaftlichkeit: Rendite, Kapitaldienstquote und Eigenkapital

Ob die Baukosten eines Apartmenthauses angemessen sind, entscheidet nicht die Höhe des Betrags, sondern die Frage, ob die Wirtschaftlichkeit trägt. Verfolgen wir die Zahlen an einem Beispiel: Das Grundstück ist bereits vorhanden, geplant ist ein zweigeschossiger Holzbau mit acht Einheiten, 71 Tsubo (rund 235 m²) Geschossfläche und Baukosten von 75 Mio. JPY (rund 441.000 EUR).

Position	Betrag	Berechnungsgrundlage
Monatsmiete bei Vollvermietung	520.000 JPY (rund 3.060 EUR)	65.000 JPY × 8 Einheiten
Jahresmiete bei Vollvermietung	6,24 Mio. JPY (rund 36.700 EUR)	520.000 JPY × 12 Monate
Bruttorendite bezogen auf die Baukosten	8,3 %	6,24 Mio. JPY ÷ 75 Mio. JPY
Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Allgemeinstrom, Versicherung, kleine Instandsetzung)	−940.000 JPY (rund 5.500 EUR)	15 % der Jahresmiete
Grundsteuer und Stadtplanungssteuer (Gebäudeanteil)	−400.000 JPY (rund 2.350 EUR)	Richtwert bei Anwendung der Ermäßigung für Neubauten
Leerstandsverlust	−310.000 JPY (rund 1.800 EUR)	Annahme: 95 % Vermietungsquote
Jährlicher Nettoertrag (NOI)	4,59 Mio. JPY (rund 27.000 EUR)	624 − 94 − 40 − 31 (in 10.000-JPY-Einheiten)
Nettorendite bezogen auf die Baukosten	6,1 %	4,59 Mio. JPY ÷ 75 Mio. JPY

Zwischen Brutto- und Nettorendite liegen 2,2 Prozentpunkte. In den Angebotsunterlagen japanischer Bauunternehmen steht fast immer die Bruttorendite, weshalb Sie die Umrechnung selbst vornehmen sollten. Zwei Positionen der Tabelle verdienen für ausländische Leser eine Erläuterung: Die Grundsteuer und die Stadtplanungssteuer werden in Japan jährlich auf einen behördlich festgesetzten Bewertungswert erhoben, für neu errichtete Wohngebäude gilt in den ersten Jahren eine Ermäßigung. Und die Bewirtschaftungskosten von 15 % enthalten das Honorar der Hausverwaltung, das in Japan üblicherweise bei rund 5 % der Mieteinnahmen liegt – deutlich unter dem, was internationale Investoren aus vielen anderen Märkten kennen. Das Rechenverfahren im Detail erläutert der Beitrag Brutto- und Nettorendite bei japanischen Apartmenthäusern richtig berechnen.

Wie die Eigenkapitalquote den Überschuss verändert

Selbst bei identischen Baukosten von 75 Mio. JPY verändert sich der jährliche Überschuss je nach eingesetztem Eigenkapital. Die folgende Rechnung unterstellt 2,5 % Zins, 30 Jahre Laufzeit und Annuitätentilgung. Da die tatsächlichen Konditionen individuell mit der Bank vereinbart werden, verstehen Sie diese Werte bitte ausschließlich als Vergleichsgrundlage.

Eigenkapitalquote	Eigenkapital	Darlehenshöhe	Jährlicher Kapitaldienst	Kapitaldienstquote (bezogen auf die Miete bei Vollvermietung)	Jährlicher Überschuss nach Kapitaldienst
10 %	7,5 Mio. JPY (rund 44.100 EUR)	67,5 Mio. JPY (rund 397.000 EUR)	rund 3,2 Mio. JPY (rund 18.800 EUR)	51,3 %	rund 1,39 Mio. JPY (rund 8.200 EUR)
20 %	15 Mio. JPY (rund 88.200 EUR)	60 Mio. JPY (rund 353.000 EUR)	rund 2,84 Mio. JPY (rund 16.700 EUR)	45,6 %	rund 1,75 Mio. JPY (rund 10.300 EUR)
30 %	22,5 Mio. JPY (rund 132.400 EUR)	52,5 Mio. JPY (rund 309.000 EUR)	rund 2,49 Mio. JPY (rund 14.600 EUR)	39,9 %	rund 2,1 Mio. JPY (rund 12.400 EUR)

Die Kapitaldienstquote ist der Anteil des jährlichen Kapitaldienstes an der Jahresmiete bei Vollvermietung. Übersteigt sie 50 %, genügen bereits fünf Prozentpunkte weniger Vermietungsquote, um den Überschuss deutlich zu schmälern. Im Fall mit 10 % Eigenkapital sinkt der Überschuss bei einer Vermietungsquote von 90 % auf rund 1,08 Mio. JPY (rund 6.400 EUR), und die Rücklagenbildung für die große Instandsetzung wird schwierig. Planen Sie das erforderliche Eigenkapital daher nicht nur für den Baukostenanteil, sondern einschließlich der Erwerbs- und Verfahrenskosten sowie der Betriebsmittel für die Zeit zwischen Baubeginn und Bezug.

In dieser Rechnung sind weder das Grundstück noch die Fassadeninstandsetzung ab dem zehnten Jahr noch die Erneuerung der technischen Anlagen ab dem zwanzigsten Jahr enthalten. Entscheiden Sie nicht allein anhand der Baukosten, sondern anhand des Zahlungsstroms über die gesamte Haltedauer.

Worauf Sie beim Vergleich von Bauangeboten achten müssen

Der häufigste Fehler beim Angebotsvergleich besteht darin, nur die Endsummen nebeneinanderzulegen und das günstigere Angebot zu wählen. Was ein Unternehmen den Gebäudebaukosten zurechnet, entscheidet es selbst, sodass die Zahlen in dieser Form nicht vergleichbar sind. Es gibt genau einen Weg, alle auf dieselbe Grundlage zu stellen: Legen Sie Geschossfläche, Zahl der Einheiten, Wohnfläche je Einheit und Ausstattungsqualität vorab fest und fordern Sie die Angebote erst dann an. Wo in Deutschland ein einheitliches Leistungsverzeichnis diese Aufgabe übernimmt, müssen Sie in Japan die Vergleichbarkeit selbst herstellen.

Zu prüfende Position	Wie sie im Angebot erscheint	Nachzahlung, falls sie fehlt
Baugrunduntersuchung und Baugrundverbesserung	„gesondert“, „wird nach der Baugrunduntersuchung festgelegt“	1–4 Mio. JPY (rund 5.900–23.500 EUR)
Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Gas und Strom im Außenbereich	Je nach Unternehmen den Gebäude- oder den Nebenbaukosten zugeordnet	1–3 Mio. JPY (rund 5.900–17.600 EUR)
Außenanlagen (Stellplätze, Fahrradstellplätze, Müllsammelplatz)	Häufig als „gesondert“ ausgewiesen	1,5–5 Mio. JPY (rund 8.800–29.400 EUR)
Abbruch, Geländemodellierung, Stützmauern	Bei nicht geräumten Grundstücken zwingend	2–10 Mio. JPY (rund 11.800–58.800 EUR)
Planer- und Bauüberwachungshonorar	In den Gebäudebaukosten enthalten oder gesondert	1–8 % der Gebäudebaukosten
Erstanmeldung des Gebäudes und Eigentumseintragung	Auf der Seite der Erwerbs- und Verfahrenskosten ausgewiesen	200.000–400.000 JPY (rund 1.200–2.400 EUR)
Grunderwerbsteuer und Registrierungssteuer	Werden erst nach Fertigstellung erhoben und daher leicht übersehen	Abhängig vom Bewertungswert des Gebäudes
Feuer- und Erdbebenversicherung	Häufig als Finanzierungsvoraussetzung verpflichtend	200.000–600.000 JPY (rund 1.200–3.500 EUR, Einmalzahlung für die Gesamtlaufzeit)

Welcher Anbietertyp zu welchem Projekt passt

Anbietertyp	Stärken bei Größe und Bauweise	Preisverhalten	Passende Konstellation
Fertighaushersteller	Zwei- bis dreigeschossige Bauten in Holz- und Leichtstahlbauweise	Durch Standardisierung gut kalkulierbar. Alles außerhalb der Standardausstattung wird überproportional teuer	Wenn Bauzeit und Qualitätsschwankungen begrenzt werden sollen und auch ein Mietgarantiemodell geprüft wird
Regionale Bauunternehmen und Handwerksbetriebe	Zwei- bis dreigeschossige Holzbauten	Großer Verhandlungsspielraum, zugleich große Unterschiede zwischen den Unternehmen	Bei ungewöhnlichem Grundstückszuschnitt oder wenn die Ausführung im Detail festgelegt werden soll
Mittelgroße Generalunternehmer	Schwerstahl- und Stahlbetonbauten ab drei Geschossen	Kalkulation aus dem Ausführungsbudget heraus. Bei kleinen Vorhaben steigt der Anteil der Gemeinkosten und damit der Preis	Über 100 Tsubo Geschossfläche, Stahlbeton mit langfristiger Haltestrategie

Das in der ersten Zeile genannte Mietgarantiemodell (一括借上げ, ikkatsu kariage, oft auch サブリース sublease) verdient eine Erläuterung: Der Fertighaushersteller mietet das gesamte Gebäude an und zahlt dem Eigentümer eine feste Miete unabhängig vom Leerstand. Das klingt attraktiv, doch die Garantiemiete ist regelmäßig nach einigen Jahren neu verhandelbar und wurde in der Vergangenheit vielfach abgesenkt. Prüfen Sie die Revisionsklauseln, bevor Sie sich darauf stützen.

Vergleichen Sie nicht die Beträge, sondern deren Begründung. Ein Angebot, das beim Preis je Tsubo 100.000 JPY (rund 590 EUR) günstiger liegt, kehrt sich in der Gesamtsumme um, sobald Baugrundverbesserung und Außenanlagen gesondert berechnet werden. Wie sich der passende Anbieter auswählen lässt, ist ausführlich im Beitrag Fertighaushersteller und Bauunternehmen aus der Sicht von Investoren im Vergleich dargestellt.

Die Baukosten eines Apartmenthauses ergeben sich nicht aus einer einzigen Zahl namens Preis je Tsubo, sondern aus der Summe von Grundstücksbedingungen, Geschosszahl, Einheitenzahl, Ausstattung und Vergabeform. Wenn Sie die Annahmen hinter den Zahlen eine nach der anderen offenlegen, können Sie selbst beurteilen, ob ein vorgelegtes Angebot angemessen ist. Die Baukosten entscheiden über die kommenden 20 bis 30 Jahre. Wer noch unschlüssig ist, mit dem beginnen wir bei INA im kostenfreien Erstgespräch dort, wo das vorliegende Angebot und die konkreten Grundstücksbedingungen zusammengeführt werden.

Häufige Fragen (FAQ)

Frage 1: Was kostet der Bau eines Apartmenthauses auf einem Grundstück von 70 Tsubo?

Bei 70 Tsubo (rund 231 m²) Grundstück mit 60 % Grundflächenzahl und 200 % Geschossflächenzahl ergibt ein zweigeschossiger Holzbau rund 71 Tsubo (rund 235 m²) Geschossfläche und Gesamtbaukosten von 67 bis 85 Mio. JPY (rund 394.000–500.000 EUR). Bei 25 m² je Einheit entstehen etwa acht Wohnungen. Wer einen dreigeschossigen Stahlbetonbau wählt, liegt bei gleicher Geschossfläche bei 99 bis 131 Mio. JPY (rund 582.000–771.000 EUR). Da die Grundstücksfläche in Tsubo und die Geschossfläche in Tsubo verschiedene Größen sind, beginnen Sie mit der Grundbuchfläche und der Nutzungszone und ermitteln daraus über die Grundflächenzahl die überbaubare Fläche.

Frage 2: Wie viele Einheiten entstehen für 100 Mio. JPY?

In zweigeschossiger Holzbauweise rund 93 Tsubo (rund 307 m²) Geschossfläche und zehn Einheiten, in dreigeschossiger Stahlbetonbauweise rund 62 Tsubo (rund 205 m²) und sechs bis sieben Einheiten. Die Überschlagsrechnung unterstellt 25 m² je Einheit und enthält das Grundstück nicht. Der Holzbau bringt mehr Einheiten und eine höhere Bruttorendite, hat aber nur 22 Jahre gesetzliche Nutzungsdauer; der Stahlbetonbau liefert weniger Einheiten, dafür 47 Jahre. Welche Variante passt, hängt von der geplanten Haltedauer und der Nachfolgeplanung ab.

Frage 3: Um wie viel höher liegt der Preis je Tsubo bei drei statt zwei Geschossen?

Bei gleicher Geschossfläche liegt der Preis je Tsubo eines dreigeschossigen Baus 10 bis 20 % über dem eines zweigeschossigen. Für einen Holzbau mit 60 Tsubo (rund 198 m²) Geschossfläche stehen 57 bis 72 Mio. JPY (rund 335.000–424.000 EUR) für die zweigeschossige Variante 66 bis 84 Mio. JPY (rund 388.000–494.000 EUR) für die dreigeschossige gegenüber. Hinzu kommen die Konformitätsprüfung der Statik, die Anforderungen an Feuerbeständigkeit beziehungsweise Hochfeuerhemmung, zwei Rettungswege, der Gründungszuschlag und die Druckerhöhung der Trinkwasserversorgung. Entscheiden Sie über das dritte Geschoss danach, ob sich die Fläche unter Geschossflächenzahl und Schrägbegrenzungen tatsächlich realisieren lässt.

Frage 4: Womit ist bei einem Apartmenthaus mit vier Einheiten zu rechnen?

Ein zweigeschossiger Holzbau mit vier Einheiten zu je 25 m² kommt auf rund 36 Tsubo (rund 119 m²) Geschossfläche und Gesamtbaukosten von 34 bis 43 Mio. JPY (rund 200.000–253.000 EUR). Je Einheit entspricht das 8,5 bis 10,8 Mio. JPY (rund 50.000–63.500 EUR). Dieser Preis je Einheit verändert sich bei sechs oder zehn Einheiten kaum. Da eine größere Zahl von Einheiten den Einheitspreis also nicht spürbar senkt, richtet sich die Entscheidung über die Projektgröße nicht nach der Kosteneffizienz des Baus, sondern nach der Grundstücksgröße und der Beherrschbarkeit der Verwaltung.

Quellen und weiterführende Materialien

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