En Japón, el coste de construir un edificio de apartamentos de alquiler («apāto», アパート) se sitúa en 2026, para la obra principal, en torno a 750.000-950.000 JPY por tsubo en estructura de madera, 850.000-1.050.000 JPY en acero ligero y 1.100.000-1.450.000 JPY en hormigón armado (RC). El tsubo (坪) es la unidad de superficie que sigue rigiendo el mercado inmobiliario japonés: 1 tsubo ≈ 3,3 m². Sobre una parcela de 70 tsubo (unos 231 m²) con un ratio de ocupación del 60% y una edificabilidad del 200%, un edificio de madera de dos plantas alcanza unos 71 tsubo (unos 235 m²) de superficie construida, ocho viviendas y un coste total de 67 a 85 millones de yenes (aprox. 394.000-500.000 EUR a 170 JPY/EUR).
Tengo el terreno; ¿cuánto cuesta levantar el edificio? Responder a esa pregunta solo con el precio por tsubo lleva casi siempre a subestimar el desembolso real entre un 20% y un 30%. Los tsubo del terreno y los tsubo construidos son magnitudes distintas, y el precio por tsubo no incluye ni la obra complementaria ni los gastos asociados. Este artículo está pensado para que un inversor extranjero pueda calcular por sí mismo el total de su proyecto en Japón desde cuatro puertas de entrada: superficie del terreno, número de plantas, número de viviendas y presupuesto disponible.
Puntos clave del artículo
- La referencia de coste de obra principal en Japón es de 750.000-950.000 JPY por tsubo en madera y 1.100.000-1.450.000 JPY por tsubo en hormigón armado. El coste total equivale a 1,25-1,33 veces la obra principal.
- El orden para pasar de los tsubo de parcela a los tsubo construidos es: tsubo de parcela → ratio de ocupación para la superficie ocupada → plantas y edificabilidad para la superficie construida → eficiencia real del 85%. Una parcela de 70 tsubo da unos 71 tsubo construidos.
- El coste por vivienda apenas varía entre 4 y 10 unidades: se mantiene en torno a 8,4-10,8 millones de yenes (aprox. 49.000-64.000 EUR). Crecer en escala no abarata el precio unitario.
- Con un presupuesto de construcción de 100 millones de yenes (aprox. 588.000 EUR) salen unas 10 viviendas en madera de dos plantas, o 6-7 viviendas en hormigón armado de tres plantas.
- Según el deflactor de costes de obra del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo japonés, con 2020 = 100, en mayo de 2026 el índice era 126,7 en madera, 126,8 en hormigón armado y 128,8 en acero. Un presupuesto de hace unos años se actualiza a valor presente dividiendo por la relación entre índices.
¿Cuánto cuesta el tsubo de construcción de un apartamento en Japón en 2026? Por tipo de estructura
En 2026, el coste por tsubo de la obra principal en Japón es de 750.000-950.000 JPY en madera, 850.000-1.050.000 JPY en acero ligero, 1.000.000-1.300.000 JPY en acero pesado y 1.100.000-1.450.000 JPY en hormigón armado. Lo decisivo aquí es entender que esa cifra corresponde únicamente a la obra principal. El importe que realmente se paga suma además la obra complementaria (mejora del terreno, urbanización exterior) y los gastos asociados (impuestos, inscripción registral, seguros).
Antes de leer la tabla conviene fijar un punto que sorprende a casi todo inversor no japonés: en España o en Latinoamérica el coste de construcción se cotiza por metro cuadrado, mientras que en Japón el sector sigue negociando y presupuestando por tsubo. Para convertir mentalmente, basta dividir entre 3,3: un total de 1.200.000 JPY por tsubo equivale a unos 363.000 JPY por metro cuadrado (aprox. 2.135 EUR/m²).
| Estructura | Coste por tsubo de la obra principal | Coste por tsubo del total (obra complementaria y gastos incluidos) | Número de plantas adecuado | Vida útil fiscal legal (uso residencial) |
|---|---|---|---|---|
| Madera (mokuzō) | 750.000-950.000 JPY (aprox. 4.400-5.600 EUR) | 950.000-1.200.000 JPY (aprox. 5.600-7.100 EUR) | 2-3 plantas | 22 años |
| Acero ligero (perfiles de 3 mm o menos) | 850.000-1.050.000 JPY (aprox. 5.000-6.200 EUR) | 1.100.000-1.350.000 JPY (aprox. 6.500-7.900 EUR) | 2-3 plantas | 19 años |
| Acero pesado (perfiles de más de 4 mm) | 1.000.000-1.300.000 JPY (aprox. 5.900-7.600 EUR) | 1.300.000-1.650.000 JPY (aprox. 7.600-9.700 EUR) | 3-5 plantas | 34 años |
| Hormigón armado (RC) | 1.100.000-1.450.000 JPY (aprox. 6.500-8.500 EUR) | 1.400.000-1.850.000 JPY (aprox. 8.200-10.900 EUR) | 3 plantas o más | 47 años |
Los rangos de precio por tsubo son referencias de mercado y no proceden directamente de una estadística pública: lo que publica el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT) es un «índice» de costes de construcción, no el precio por tsubo. La vida útil fiscal legal, en cambio, es un valor cerrado fijado por orden ministerial del Ministerio de Hacienda, con base en la ficha «No.2100 減価償却のあらまし» (Nociones básicas de amortización) de la Agencia Tributaria japonesa y en la Orden sobre vida útil de los activos amortizables. La elección de estructura no determina solo el coste: fija también los años de amortización y, en la práctica, el plazo de financiación que las entidades japonesas están dispuestas a conceder.
Este último punto es una particularidad japonesa que conviene subrayar. A diferencia de lo que ocurre en la mayoría de mercados europeos, donde el plazo hipotecario se negocia sobre todo en función del perfil del prestatario, los bancos japoneses tienden a alinear el plazo del préstamo con la vida útil fiscal legal del inmueble. Un edificio de madera con 22 años de vida útil difícilmente obtendrá 35 años de financiación; uno de hormigón armado, con 47 años, sí abre esa puerta. Para un inversor extranjero, esto significa que la estructura elegida condiciona el apalancamiento disponible tanto como el coste de obra.
Cuánto cambia el precio por tsubo según la región de Japón
Con la misma estructura y la misma superficie construida, el precio por tsubo se mueve alrededor de un 20% según la región. Los factores principales son el coste de la mano de obra especializada, la distancia de transporte de materiales y las condiciones de ejecución, como las parcelas estrechas o los accesos limitados. No existe una estadística pública que publique el precio por tsubo por región, de modo que lo siguiente debe leerse como referencia práctica del sector.
| Región | Nivel tomando la referencia nacional como 100 | Principales factores de variación |
|---|---|---|
| 23 distritos de Tokio y área central | 110-125 | Coste elevado de la mano de obra, condiciones de ejecución en parcelas estrechas, restricciones de acceso para materiales |
| Área metropolitana de Tokio (fuera de los 23 distritos, Kanagawa, Saitama, Chiba) | 103-112 | Tensión entre oferta y demanda de mano de obra |
| Principales ciudades de Kansai y Tōkai | 98-108 | Dificultad para asegurar oficios en zonas urbanas |
| Ciudades regionales de tamaño medio | 92-102 | Nivel de ocupación de las constructoras locales |
| Periferia regional | 88-98 | Distancia de desplazamiento hasta la obra, captación de oficios en un radio amplio |
Quien proyecte en el centro de Tokio y aplique el precio nacional medio se desviará más de un 10%. A la inversa, en la periferia regional el precio por tsubo baja, pero también bajan las rentas: la rentabilidad no mejora automáticamente. Esta advertencia importa especialmente para el inversor internacional, porque la tentación de «comprar barato lejos de Tokio» ignora que el coste de construcción cae mucho menos que la renta alcanzable. Si en lugar de un apāto de baja altura se estudia un edificio de media o gran altura, cambian tanto el nivel de precio por tsubo como el equipo de diseño y ejecución necesario.
Por superficie de parcela: cuánto cuesta construir en 30, 40, 70, 90 y 100 tsubo
La conclusión primero: en una parcela de 70 tsubo (unos 231 m²) con un ratio de ocupación del 60% y una edificabilidad del 200%, un edificio de madera de dos plantas alcanza unos 71 tsubo construidos (unos 235 m²) y un coste total de 67 a 85 millones de yenes (aprox. 394.000-500.000 EUR). Y lo primero que hay que interiorizar es que los tsubo de la parcela y los tsubo construidos son cifras completamente distintas.
Los cuatro pasos para pasar de los tsubo de parcela a los tsubo construidos
Cuando alguien pregunta «cuánto cuesta construir en 70 tsubo», puede estar hablando de 70 tsubo de parcela o de 70 tsubo construidos. El total cambia casi al doble, así que lo primero es decidir de cuál de las dos cosas se habla. El procedimiento para llegar de la parcela a la superficie construida tiene cuatro fases:
- Tomar la superficie del terreno que figura en el registro de la propiedad (en m²) y dividirla entre 3,306 para convertirla en tsubo
- Tsubo de parcela × ratio de ocupación = superficie máxima edificable en planta baja (superficie ocupada máxima)
- Comparar «superficie ocupada máxima × número de plantas» con «tsubo de parcela × edificabilidad»; la menor de las dos es el máximo de superficie construida
- Aplicar en torno al 85% a ese máximo para obtener la superficie construida realmente proyectable
El 85% de la cuarta fase responde a que nunca se agota el ratio de ocupación: hay que respetar separación a linderos, retranqueo respecto al viario, plazas de aparcamiento y accesos, y retranqueos de fachada. Cuando arranca el proyecto de diseño, esa diferencia aparece como desviación respecto a la hipótesis inicial. Aquí conviene señalar otro rasgo típicamente japonés: el urbanismo japonés impone una doble restricción simultánea, el kenpeiritsu (建ぺい率, ratio de ocupación del suelo, que limita la huella en planta) y el yōsekiritsu (容積率, edificabilidad, que limita la superficie construida total). Un proyecto puede cumplir sobradamente uno y quedar bloqueado por el otro, algo que no siempre tiene equivalente directo en las normativas de países hispanohablantes, donde con frecuencia manda un único índice de edificabilidad. Ambos parámetros vienen determinados por la zonificación de uso (用途地域, yōto chiiki) de la parcela, por lo que conviene revisar también las 13 categorías de zonificación de uso en Japón y por qué la Zona Residencial de Categoría 1 encaja con el alquiler.
| Superficie de parcela | Superficie ocupada máxima (ratio del 60%) | Máximo construible en dos plantas | Superficie construida realmente proyectable | Coste total en madera, dos plantas |
|---|---|---|---|---|
| 30 tsubo (unos 99 m²) | 18 tsubo (59 m²) | 36 tsubo (119 m²) | unos 30 tsubo (99 m²) | 29-36 millones de yenes (aprox. 171.000-212.000 EUR) |
| 40 tsubo (unos 132 m²) | 24 tsubo (79 m²) | 48 tsubo (159 m²) | unos 41 tsubo (136 m²) | 39-49 millones de yenes (aprox. 229.000-288.000 EUR) |
| 50 tsubo (unos 165 m²) | 30 tsubo (99 m²) | 60 tsubo (198 m²) | unos 51 tsubo (169 m²) | 48-61 millones de yenes (aprox. 282.000-359.000 EUR) |
| 70 tsubo (unos 231 m²) | 42 tsubo (139 m²) | 84 tsubo (278 m²) | unos 71 tsubo (235 m²) | 67-85 millones de yenes (aprox. 394.000-500.000 EUR) |
| 90 tsubo (unos 297 m²) | 54 tsubo (179 m²) | 108 tsubo (357 m²) | unos 92 tsubo (304 m²) | 87-110 millones de yenes (aprox. 512.000-647.000 EUR) |
| 100 tsubo (unos 330 m²) | 60 tsubo (198 m²) | 120 tsubo (397 m²) | unos 102 tsubo (337 m²) | 97-122 millones de yenes (aprox. 571.000-718.000 EUR) |
Los totales están calculados con un precio por tsubo de 950.000 a 1.200.000 JPY, que ya incluye obra complementaria y gastos asociados. Si el proyecto se plantea en hormigón armado, con la misma superficie construida el precio por tsubo pasa a 1.400.000-1.850.000 JPY, de modo que una parcela de 70 tsubo se sitúa en unos 99 a 131 millones de yenes (aprox. 582.000-771.000 EUR).
Cómo reinterpretar la tabla si el ratio de ocupación o la edificabilidad son distintos
La tabla anterior parte de un ratio de ocupación del 60% y una edificabilidad del 200%, la combinación más frecuente en las zonificaciones residenciales japonesas. Si las condiciones son otras, la lectura se ajusta así:
- Ratio de ocupación del 50%: la superficie ocupada máxima queda multiplicada por 0,83. En 70 tsubo de parcela: 35 tsubo (116 m²) de superficie ocupada, un máximo de 70 tsubo (231 m²) construidos en dos plantas y una referencia práctica de unos 59 tsubo (195 m²).
- Ratio de ocupación del 80%: en 70 tsubo de parcela salen 56 tsubo (185 m²) de superficie ocupada y un máximo de 112 tsubo (370 m²) en dos plantas. No se alcanzan los 140 tsubo (463 m²) que permitiría la edificabilidad del 200%, con lo que sobran 28 tsubo (93 m²) de edificabilidad. Para aprovecharlos hay que estudiar una tercera planta.
- Edificabilidad del 150%: en 70 tsubo de parcela el máximo construido es de 105 tsubo (347 m²). Con dos plantas (84 tsubo, 278 m²) la edificabilidad no llega a ser la restricción.
- Bonificación por parcela en esquina y por edificio resistente al fuego en zona de prevención de incendios: el ratio de ocupación puede incrementarse en 10 puntos por cada concepto. Se comprueba en el departamento de planeamiento urbano del ayuntamiento.
A menudo un propietario con 70 tsubo de terreno nos plantea: «¿serán unos 100 millones de yenes?». En madera y dos plantas la referencia son 67 a 85 millones de yenes (aprox. 394.000-500.000 EUR); los 100 millones (aprox. 588.000 EUR) corresponden ya a tres plantas o a hormigón armado. Basta cambiar una sola de las hipótesis para que cambien los fondos propios necesarios y el importe del préstamo. Para quien esté en la fase de acotar el total con las condiciones concretas de su parcela, en INA ofrecemos una consulta gratuita en la que ordenamos juntos la nota registral y la zonificación de uso.
Por número de plantas: cómo cambia el coste entre dos y tres alturas
Con la misma superficie construida, tres plantas salen entre un 10% y un 20% más caras por tsubo que dos plantas. Al añadir una altura no solo crece la superficie: sube un escalón el nivel de exigencia estructural, de evacuación y de cimentación. Dicho de otro modo, si la superficie construida es la misma, no hay razón para subir a tres plantas. La tercera altura solo se justifica cuando la parcela es pequeña y sobra edificabilidad.
| Estructura | Coste total por tsubo en dos plantas | Total con 60 tsubo construidos (198 m²) | Coste total por tsubo en tres plantas | Total con 60 tsubo construidos (198 m²) |
|---|---|---|---|---|
| Madera | 950.000-1.200.000 JPY | 57-72 millones de yenes (aprox. 335.000-424.000 EUR) | 1.100.000-1.400.000 JPY | 66-84 millones de yenes (aprox. 388.000-494.000 EUR) |
| Acero ligero | 1.100.000-1.350.000 JPY | 66-81 millones de yenes (aprox. 388.000-476.000 EUR) | 1.220.000-1.500.000 JPY | 73-90 millones de yenes (aprox. 429.000-529.000 EUR) |
| Acero pesado | Poco habitual en dos plantas | No aplica | 1.300.000-1.650.000 JPY | 78-99 millones de yenes (aprox. 459.000-582.000 EUR) |
| Hormigón armado (RC) | Resulta caro en dos plantas | No aplica | 1.400.000-1.850.000 JPY | 84-111 millones de yenes (aprox. 494.000-653.000 EUR) |
Las partidas que se añaden al pasar a tres plantas
El encarecimiento por tsubo se descompone en las partidas siguientes. Al comparar presupuestos, conviene verificar que estén efectivamente contempladas.
- Cálculo estructural y dictamen de conformidad del cálculo estructural: en madera de tres plantas el cálculo estructural es obligatorio y, según el tamaño, se exige además el dictamen de conformidad. El plazo de proyecto se alarga entre uno y dos meses.
- Exigencias de resistencia al fuego: en un edificio plurifamiliar de tres plantas dentro de una zona de prevención de incendios de segundo grado se exige edificio resistente al fuego o una solución semirresistente determinada, lo que eleva las especificaciones de fachada, alero y huecos.
- Doble vía de evacuación y escalera directa: la posición y el número de escaleras condicionan el proyecto. Crece la superficie de zonas comunes y se reduce la proporción de superficie privativa.
- Sobrecoste de cimentación y mejora del terreno: al aumentar el peso del edificio, un mismo terreno puede requerir técnicas de mejora o pilotes.
- Sistema de suministro de agua: a partir de la tercera planta puede ser necesario un sistema de presión directa con bomba o un depósito, lo que aumenta el coste de instalación y de mantenimiento.
- Medios auxiliares y elevación: cambian los cuerpos de andamio y la planificación de grúa, y sube el coste de instalaciones provisionales.
Cómo decidir si merece la pena la tercera planta
La decisión no depende de si la parcela es pequeña, sino de si la edificabilidad y las restricciones de líneas oblicuas permiten materializar realmente la tercera planta. En una parcela con edificabilidad del 200% y ratio de ocupación del 60%, con dos plantas solo se aprovecha el 120% de la superficie del terreno y queda sin usar el equivalente al 80% de edificabilidad. Con tres plantas se llega al 180% de la superficie del terreno, lo que permite multiplicar por 1,5 el número de viviendas.
Ahora bien, las restricciones de líneas oblicuas respecto al viario y respecto al norte (北側斜線, kitagawa shasen), los distritos de altura y la normativa de sombras arrojadas recortan parte de la tercera planta y deforman el proyecto. Esta regulación de sombras y de línea oblicua norte, pensada para proteger el soleado de las viviendas colindantes, es mucho más restrictiva de lo que suele esperar un inversor europeo o latinoamericano, y actúa antes de que la edificabilidad se agote. No es raro el caso de una parcela de 40 tsubo con edificabilidad del 200% en la que, al estudiar tres plantas, la línea oblicua norte solo dejaba encajar dos estancias habitables en la tercera altura: subió el precio por tsubo sin que aumentara el número de viviendas. La decisión de añadir plantas debe tomarse comparando la renta anual de las viviendas adicionales con el coste de construcción adicional. Como referencia: si el coste adicional supera entre 12 y 15 años de esa renta anual adicional, las dos plantas resultan más ventajosas.
Por número de viviendas: coste de 4, 6 y 8 apartamentos y precio por vivienda
Un edificio de 4 viviendas en madera cuesta en torno a 34-43 millones de yenes (aprox. 200.000-253.000 EUR), y uno de 8 viviendas, unos 67-85 millones (aprox. 394.000-500.000 EUR). Lo que sorprende a la mayoría es que el coste por vivienda apenas baja al aumentar el número de unidades: tanto con 4 como con 10 viviendas se mantiene entre 8,4 y 10,8 millones de yenes (aprox. 49.000-64.000 EUR) por unidad.
| Viviendas | Superficie privativa total (25 m² por vivienda) | Superficie construida con zonas comunes | Parcela necesaria en madera de dos plantas | Coste total de construcción (madera) | Coste por vivienda |
|---|---|---|---|---|---|
| 4 | 100 m² (unos 30 tsubo) | unos 36 tsubo (119 m²) | unos 35 tsubo (116 m²) | 34-43 millones de yenes (aprox. 200.000-253.000 EUR) | 8,5-10,8 millones de yenes (aprox. 50.000-64.000 EUR) |
| 6 | 150 m² (unos 45 tsubo) | unos 53 tsubo (175 m²) | unos 52 tsubo (172 m²) | 50-64 millones de yenes (aprox. 294.000-376.000 EUR) | 8,4-10,6 millones de yenes (aprox. 49.000-62.000 EUR) |
| 8 | 200 m² (unos 61 tsubo) | unos 71 tsubo (235 m²) | unos 70 tsubo (231 m²) | 67-85 millones de yenes (aprox. 394.000-500.000 EUR) | 8,4-10,6 millones de yenes (aprox. 49.000-62.000 EUR) |
| 10 | 250 m² (unos 76 tsubo) | unos 89 tsubo (294 m²) | unos 87 tsubo (288 m²) | 85-107 millones de yenes (aprox. 500.000-629.000 EUR) | 8,5-10,7 millones de yenes (aprox. 50.000-63.000 EUR) |
Las zonas comunes que se olvidan al calcular el número de viviendas
La suma de las superficies privativas no coincide con la superficie construida, porque se añaden escaleras, pasillos, patinillos de instalaciones, armarios de contadores y cuarto de basuras. En un apāto de baja altura conviene contar con que la superficie construida equivale a 1,15-1,2 veces la suma de superficies privativas. Pasar por alto esa diferencia lleva a subestimar en torno a un 10% el terreno necesario.
La otra trampa es la superficie privativa asignada a cada vivienda. Entre 20 m² y 25 m² para vivienda de una persona hay un 20% de diferencia en la superficie construida necesaria. Si la renta de la zona es la misma, los 20 m² dan más rentabilidad, pero también más competencia al comercializar. Si se apunta a producto familiar de 50 m² o más, con la misma superficie construida el número de viviendas se reduce a la mitad, y el coste por vivienda se sitúa en 17-21 millones de yenes (aprox. 100.000-124.000 EUR). Conviene recordar aquí un dato de mercado propio de Japón: el apāto de madera de dos plantas y viviendas compactas es un producto de inversión perfectamente estándar y financiable, no una construcción de segunda categoría. En muchos mercados hispanohablantes la vivienda en alquiler de obra nueva es casi siempre de estructura de hormigón; en Japón, la madera domina este segmento y determina tanto el coste como la vida útil fiscal aplicable.
Por presupuesto: qué se construye con 50 o con 100 millones de yenes
Si el presupuesto está cerrado, la dimensión del proyecto se obtiene por cálculo inverso. Con 50 millones de yenes (aprox. 294.000 EUR) salen en madera de dos plantas unos 47 tsubo construidos (155 m²) y 5 viviendas; con 100 millones (aprox. 588.000 EUR), unos 93 tsubo (307 m²) y 10 viviendas. Con esos mismos 100 millones, si se elige hormigón armado de tres plantas, la superficie construida baja a unos 62 tsubo (205 m²) y las viviendas a 6 o 7.
| Presupuesto de construcción (total) | Madera, dos plantas | Acero ligero, tres plantas | Hormigón armado, tres plantas |
|---|---|---|---|
| 30 millones de yenes (aprox. 176.000 EUR) | unos 28 tsubo (93 m²) / 3 viviendas | unos 23 tsubo (76 m²) / 2 viviendas | unos 18 tsubo (60 m²) / 2 viviendas |
| 50 millones de yenes (aprox. 294.000 EUR) | unos 47 tsubo (155 m²) / 5 viviendas | unos 38 tsubo (126 m²) / 4 viviendas | unos 31 tsubo (102 m²) / 3 viviendas |
| 80 millones de yenes (aprox. 471.000 EUR) | unos 75 tsubo (248 m²) / 8 viviendas | unos 60 tsubo (198 m²) / 6 viviendas | unos 49 tsubo (162 m²) / 5 viviendas |
| 100 millones de yenes (aprox. 588.000 EUR) | unos 93 tsubo (307 m²) / 10 viviendas | unos 75 tsubo (248 m²) / 8 viviendas | unos 62 tsubo (205 m²) / 6-7 viviendas |
La superficie construida resulta de dividir el presupuesto entre un coste total por tsubo (obra complementaria y gastos incluidos) de 1.070.000 JPY para madera de dos plantas, 1.330.000 JPY para acero ligero de tres plantas y 1.620.000 JPY para hormigón armado de tres plantas. El número de viviendas se calcula con 25 m² por unidad y una superficie construida equivalente a 1,175 veces la suma de superficies privativas, para incorporar las zonas comunes. Quien conozca el precio por tsubo de su propio presupuesto puede sustituir las cifras y repetir el mismo procedimiento. El presupuesto no incluye el precio del suelo.
Con 100 millones de yenes: madera frente a hormigón armado
Con ese presupuesto, la decisión más discutida es la estructura. La madera permite más viviendas y una rentabilidad bruta superior, pero su vida útil fiscal legal es de solo 22 años. El hormigón armado da menos viviendas, pero cuenta con 47 años de vida útil, permite repartir la amortización durante más tiempo y suele facilitar plazos de financiación más largos ante las entidades japonesas.
| Concepto | Madera, dos plantas, 10 viviendas | Hormigón armado, tres plantas, 7 viviendas |
|---|---|---|
| Superficie construida | unos 93 tsubo (unos 307 m²) | unos 62 tsubo (unos 205 m²) |
| Superficie privativa por vivienda | unos 25 m² | unos 25 m² |
| Renta mensual estimada por vivienda | 65.000 JPY (aprox. 382 EUR) | 75.000 JPY (aprox. 441 EUR) |
| Renta anual con ocupación plena | 7,8 millones de yenes (aprox. 45.900 EUR) | 6,3 millones de yenes (aprox. 37.000 EUR) |
| Rentabilidad bruta sobre el coste de construcción | 7,8% | 6,3% |
| Vida útil fiscal legal | 22 años | 47 años |
| Amortización anual (método lineal, cálculo simplificado) | unos 4,55 millones de yenes (aprox. 26.800 EUR) | unos 2,13 millones de yenes (aprox. 12.500 EUR) |
| Pérdida de valor catastral del edificio | Rápida | Gradual |
La amortización es una estimación obtenida dividiendo simplemente el valor de adquisición del edificio entre la vida útil fiscal legal. En la práctica, el edificio y sus instalaciones se contabilizan por separado, con lo que las cifras varían. La lectura de la tabla es la siguiente: la madera deja más caja en el corto plazo, mientras que el hormigón armado ofrece estabilidad durante todo el periodo de tenencia y una mejor valoración de salida. Cuál de las dos es la correcta depende de los años previstos de tenencia y de los planes sucesorios.
Desglose del coste: obra principal, obra complementaria y gastos asociados
El coste total se compone de tres bloques: obra principal, entre el 75% y el 80%; obra complementaria, entre el 15% y el 20%; y gastos asociados, entre el 5% y el 7% del total. El precio por tsubo que presentan inicialmente los constructores industrializados y las constructoras locales corresponde, casi sin excepción, solo a la obra principal. Basta recordar que el total equivale a 1,25-1,33 veces la obra principal para evitar la desviación desde la primera propuesta.
| Bloque | Peso orientativo sobre el total | Contenido principal |
|---|---|---|
| Obra principal | 75-80% | Instalaciones provisionales, cimentación, estructura, cubierta, fachada, impermeabilización, acabados interiores, carpintería, equipamiento de las viviendas (cocina, baño, lavabo, inodoro), instalación eléctrica y fontanería interior |
| Obra complementaria | 15-20% | Estudio y mejora del terreno, demolición de edificaciones existentes, movimiento de tierras y muros de contención, acometidas exteriores de agua, saneamiento y gas, acometida eléctrica, urbanización exterior (aparcamiento, aparcamiento de bicicletas, vallado, plantación), cuarto de basuras, iluminación exterior, rótulo y buzones colectivos |
| Gastos asociados | 5-7% | Honorarios de proyecto y dirección de obra, tasa de solicitud de licencia de edificación, impuesto de inscripción registral por la primera inscripción y la inscripción de propiedad más honorarios del escribano judicial, impuesto de adquisición de inmuebles, impuesto del timbre, seguro de incendios y de terremoto, comisión de tramitación del préstamo y comisión de aval, ceremonias de inicio de obra y de cubrición de aguas, deslinde definitivo |
Dos de estas partidas merecen un comentario para el lector no japonés. El seguro de terremoto no es un extra opcional en Japón, sino una condición habitual de financiación, y el impuesto de adquisición de inmuebles se liquida después de la finalización de la obra, meses más tarde del pago de la última certificación: es el gasto que más veces se olvida en la planificación de tesorería.
Los honorarios de proyecto cambian mucho según la forma de contratación
Dentro de los gastos asociados, la partida con mayor dispersión es la de honorarios de proyecto. Cuando se contrata proyecto y ejecución de forma conjunta, como hacen los constructores industrializados japoneses, los honorarios equivalen de hecho a un 1-3% de la obra principal ya incorporado en el precio. Si, por el contrario, se contrata por separado un estudio de arquitectura para el proyecto y la dirección de obra, hay que añadir entre un 5% y un 8% de la obra principal.
La contratación separada encarece esa partida, pero permite elegir la constructora mediante concurso de ofertas y que un tercero independiente verifique la calidad de ejecución. Cuando la parcela tiene una forma singular en la que no encajan los proyectos estandarizados, o en proyectos de más de 100 tsubo construidos (unos 331 m²), pagar honorarios de proyecto puede reducir el total.
¿Cuánto ha subido realmente el coste de construir? El deflactor de costes de obra en 2026
Según el deflactor de costes de obra (建設工事費デフレーター, kensetsu kōjihi deflator) del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo japonés, tomando el ejercicio 2020 como 100, el índice de mayo de 2026 es de 126,7 en vivienda de madera, 126,8 en vivienda de hormigón armado y 128,8 en vivienda de estructura de acero. Es decir: en unos seis años el coste de construcción ha subido entre un 27% y un 29% con independencia de la estructura. La premisa de que «con madera siempre sale barato» ya no se sostiene.
| Momento | Vivienda de madera | Vivienda de hormigón armado | Vivienda de estructura de acero |
|---|---|---|---|
| Ejercicio 2019 | 100,1 | 100,2 | 100,2 |
| Ejercicio 2020 (base) | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
| Ejercicio 2021 | 110,3 | 105,2 | 108,3 |
| Ejercicio 2022 | 116,7 | 111,7 | 116,4 |
| Ejercicio 2023 (provisional) | 114,8 | 113,9 | 117,0 |
| Ejercicio 2024 (provisional) | 118,8 | 118,9 | 121,4 |
| Ejercicio 2025 (provisional) | 122,3 | 122,1 | 124,3 |
| Mayo de 2026 | 126,7 | 126,8 | 128,8 |
Al recorrer la tabla de arriba abajo se observa que solo la madera cae por debajo del ejercicio anterior en 2023. El índice no sube de forma monótona: hay ejercicios de estancamiento o retroceso, un detalle que resulta determinante en el cálculo de actualización que viene a continuación. Conviene precisar además que el ejercicio fiscal japonés va de abril a marzo, de modo que «ejercicio 2023» abarca de abril de 2023 a marzo de 2024.
La subida ha continuado en el último año. Entre mayo de 2025 y mayo de 2026, la madera pasó de 120,4 a 126,7, un 5,2%; el hormigón armado, de 120,3 a 126,8, un 5,4%; y el acero, de 123,0 a 128,8, un 4,7%. Hay que tener en cuenta que este deflactor se ha rebasado al ejercicio 2020 desde los datos de abril de 2026. Los valores anteriores, con base en el ejercicio 2015, no son comparables directamente, así que al contrastar índices de otras fuentes conviene verificar el año base. Los motivos de la subida y las perspectivas se analizan en las causas del encarecimiento de la construcción de apartamentos en Japón y hasta cuándo puede durar.
Cómo actualizar a valor presente un presupuesto de hace unos años
Esta es la parte del artículo que más recomendamos aplicar. Muchos propietarios conservan un presupuesto orientativo recibido hace años en una consulta de aprovechamiento del suelo; usar ese importe como base de la planificación financiera arruina el proyecto. Con el deflactor se puede calcular por cuenta propia a cuánto equivale hoy aquel presupuesto.
Importe actualizado = importe presupuestado entonces × (índice de mayo de 2026 ÷ índice del momento del presupuesto)
Por ejemplo, si en el ejercicio 2021 se recibió una estimación de 60 millones de yenes (aprox. 353.000 EUR) para un edificio de madera, el coeficiente es 126,7 ÷ 110,3, es decir, unas 1,15 veces: el equivalente actual son unos 69 millones de yenes (aprox. 406.000 EUR). La diferencia, unos 9 millones de yenes (aprox. 53.000 EUR), altera de raíz la previsión de fondos propios. Los coeficientes de actualización por estructura son estos:
| Momento en que se recibió el presupuesto | Coeficiente para madera | Coeficiente para hormigón armado | Coeficiente para estructura de acero |
|---|---|---|---|
| Ejercicio 2020 | unas 1,27 veces | unas 1,27 veces | unas 1,29 veces |
| Ejercicio 2021 | unas 1,15 veces | unas 1,21 veces | unas 1,19 veces |
| Ejercicio 2022 | unas 1,09 veces | unas 1,14 veces | unas 1,11 veces |
| Ejercicio 2023 | unas 1,10 veces | unas 1,11 veces | unas 1,10 veces |
| Ejercicio 2024 | unas 1,07 veces | unas 1,07 veces | unas 1,06 veces |
| Ejercicio 2025 | unas 1,04 veces | unas 1,04 veces | unas 1,04 veces |
Puede chocar que, en la columna de madera, el coeficiente del ejercicio 2023 sea mayor que el del ejercicio 2022. No es un error de cálculo: como muestra la tabla de evolución, el índice de la madera bajó una vez en el ejercicio 2023. Si la fecha del presupuesto queda a caballo entre dos ejercicios, dividir por el índice mensual en lugar del anual da un resultado más preciso.
Recomendamos hacer esta actualización antes de sentarse con la constructora. Si la conversación arranca desde una cifra antigua, el presupuesto que se reciba parecerá «caro» y la decisión quedará condicionada por la emoción. Con el valor presente ya calculado, la razonabilidad de la oferta se evalúa con calma. Quien quiera profundizar en la lectura de los índices de coste de construcción puede consultar cómo se leen los índices de coste de construcción de edificios de hormigón armado y su nivel en 2026.
Conviene mirar también un entorno de oferta que se está estrechando
Según el informe de la Estadística de Inicios de Obra de Edificación del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo japonés, en el ejercicio 2025 se iniciaron 711.171 viviendas nuevas, un 12,9% menos que el ejercicio anterior; de ellas, 308.906 correspondieron a vivienda de alquiler, un 13,5% menos interanual. Si se tiene en cuenta que en el ejercicio 2024 la vivienda de alquiler sumó 357.074 unidades, un 4,9% más que el año anterior, el estrechamiento se ha producido en un solo ejercicio.
Para el propietario, esa cifra tiene dos lecturas. La primera es que puede resultar más difícil obtener ofertas comparables: si caen los inicios de obra, caen también las carteras de pedidos, pero al mismo tiempo las empresas que han reducido plantilla empiezan a seleccionar los encargos pequeños. La segunda es que los plazos se vuelven menos previsibles. Conviene prever más holgura que antes entre la firma del contrato y el inicio efectivo de la obra. Para un inversor extranjero que coordine el proyecto a distancia, esta holgura es también una previsión de tesorería: los intereses del préstamo durante la obra corren aunque el calendario se retrase.
Cómo bajar el coste de un apartamento de bajo coste y qué no se debe recortar
Existen vías reales para reducir el coste de construcción, pero el ahorro y sus efectos secundarios deben mirarse siempre juntos. Lo más rentable es simplificar la volumetría del edificio, algo que no afecta ni al inquilino ni al valor de salida. En el extremo opuesto, el aislamiento acústico, el aislamiento térmico, la impermeabilización y la capacidad de renovar las instalaciones de fontanería y saneamiento son ámbitos intocables, porque repararlos después cuesta varias veces lo que habría costado ejecutarlos bien en obra nueva.
| Vía de reducción | Ahorro orientativo | Efecto secundario en la salida y en la desocupación |
|---|---|---|
| Simplificar la volumetría a un rectángulo de dos plantas iguales | 3-7% de la obra principal | Prácticamente ninguno. Debe estudiarse como primera opción |
| Adoptar el proyecto estandarizado y el acabado estándar de la constructora | 3-8% de la obra principal | Si en el entorno se alinean edificios de aspecto similar, la comparación en el mercado se hará por precio de renta |
| Unificar el equipamiento de las viviendas en la gama estándar para alquiler | 2-4% de la obra principal | Impacto bajo en vivienda para una persona. En producto familiar afecta directamente a la impresión durante la visita |
| Bajar un escalón la gama de fachada y cubierta | 1-3% de la obra principal | Se acorta el ciclo de renovación de la envolvente y el gasto de rehabilitación se adelanta a los 10-15 años |
| Reducir la superficie privativa por vivienda de 25 m² a 20 m² | 10-15% del total si se mantiene el número de viviendas | La renta también baja, así que la rentabilidad no mejora automáticamente |
| Cambiar tres plantas por dos plantas | 10-20% del precio por tsubo | Se pierden viviendas y baja el ingreso total. La edificabilidad sin usar también penaliza la valoración de salida |
| Reducir al mínimo la urbanización exterior y la plantación | 1-2% del total | No deben recortarse el aparcamiento, el aparcamiento de bicicletas ni el cuarto de basuras: condicionan las condiciones de comercialización |
Bajar la superficie privativa de 25 m² a 20 m² reduce la superficie construida casi un 20%. Que el ahorro total se quede aun así en un 10-15% se explica porque el número de cocinas, baños, lavabos e inodoros es proporcional al número de viviendas y no disminuye al encoger la superficie. Suponer que el total baja en la misma proporción que la superficie desajusta el plan financiero.
Los cuatro ámbitos que no deben recortarse
Los cuatro puntos siguientes, si se quieren corregir tras la entrega, exigen o bien pedir a los inquilinos que desalojen, o bien una obra que destruye parte del edificio. Asegurarlos en la obra nueva resulta más barato a la larga.
- Aislamiento acústico de medianeras y forjados: el ruido figura entre los principales motivos de salida en los apāto de madera. Subir un escalón la categoría acústica cuesta unas decenas de miles de yenes por vivienda (algunos cientos de euros), pero mejorarlo después obliga a desmontar por completo los acabados interiores.
- Aislamiento térmico: la factura energética la paga el inquilino, pero el frío y el calor son motivo de no renovación del contrato. La especificación de las ventanas es especialmente determinante.
- Impermeabilización de cubierta y balcones: las filtraciones acortan la vida del edificio en sí. Conviene verificar en la fase de presupuesto la solución de impermeabilización y sus años de garantía.
- Capacidad de renovación de las conducciones de agua y saneamiento: adoptar un sistema de distribución con colector e instalar registros supone un sobrecoste mínimo en obra nueva. Con las conducciones embebidas en muro y sin registros, la renovación a los 20 años se convierte en una obra de gran envergadura.
Conviene entender «bajo coste» no como «edificio barato», sino como «edificio en el que se ha elegido dónde recortar». Solo puede recortarse aquello que no vaya a convertirse en un motivo de salida del inquilino. Cuando recibo una consulta de alguien que quiere reducir el coste de construcción, empiezo siempre por trazar juntos esa línea.
La cuenta de resultados a partir del coste: rentabilidad, ratio de amortización y fondos propios
Que el coste de construcción sea razonable no se juzga por su magnitud, sino por si la explotación cuadra. Tomemos como ejemplo a un propietario que ya tiene el suelo y proyecta un edificio de madera de dos plantas con 8 viviendas, 71 tsubo construidos (unos 235 m²) y un coste de 75 millones de yenes (aprox. 441.000 EUR).
| Concepto | Importe | Base de cálculo |
|---|---|---|
| Renta mensual con ocupación plena | 520.000 JPY (aprox. 3.100 EUR) | 65.000 JPY × 8 viviendas |
| Renta anual con ocupación plena | 6,24 millones de yenes (aprox. 36.700 EUR) | 520.000 JPY × 12 meses |
| Rentabilidad bruta sobre el coste de construcción | 8,3% | 6,24 millones ÷ 75 millones |
| Gastos de explotación (gestión, suministros comunes, seguros, pequeñas reparaciones) | −940.000 JPY (aprox. −5.500 EUR) | 15% de la renta anual |
| Impuesto sobre bienes inmuebles y de planeamiento urbano (parte de edificio) | −400.000 JPY (aprox. −2.400 EUR) | Referencia con la reducción aplicable a vivienda de obra nueva |
| Pérdida por desocupación | −310.000 JPY (aprox. −1.800 EUR) | Hipótesis de ocupación del 95% |
| Ingreso neto anual (NOI) | 4,59 millones de yenes (aprox. 27.000 EUR) | 6,24 − 0,94 − 0,40 − 0,31 millones |
| Rentabilidad neta sobre el coste de construcción | 6,1% | 4,59 millones ÷ 75 millones |
Entre la rentabilidad bruta y la neta hay 2,2 puntos de diferencia. Lo que aparece en las propuestas de las constructoras es casi siempre la rentabilidad bruta, de modo que conviene rehacer el cálculo en términos netos. El método se detalla en cómo se calculan la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta en la explotación de apartamentos en Japón.
Cómo cambia el remanente según el porcentaje de fondos propios
Con el mismo coste de 75 millones de yenes, el remanente anual varía según cuántos fondos propios se aporten. La simulación asume un tipo de interés del 2,5%, un plazo de 30 años y cuota constante. Las condiciones reales se acuerdan caso por caso con la entidad financiera, así que léase solo como hipótesis de comparación.
| Porcentaje de fondos propios | Fondos propios | Importe del préstamo | Cuota anual | Ratio de amortización (sobre renta con ocupación plena) | Remanente anual tras la cuota |
|---|---|---|---|---|---|
| 10% | 7,5 millones de yenes (aprox. 44.000 EUR) | 67,5 millones de yenes (aprox. 397.000 EUR) | unos 3,2 millones de yenes (aprox. 18.800 EUR) | 51,3% | unos 1,39 millones de yenes (aprox. 8.200 EUR) |
| 20% | 15 millones de yenes (aprox. 88.000 EUR) | 60 millones de yenes (aprox. 353.000 EUR) | unos 2,84 millones de yenes (aprox. 16.700 EUR) | 45,6% | unos 1,75 millones de yenes (aprox. 10.300 EUR) |
| 30% | 22,5 millones de yenes (aprox. 132.000 EUR) | 52,5 millones de yenes (aprox. 309.000 EUR) | unos 2,49 millones de yenes (aprox. 14.600 EUR) | 39,9% | unos 2,1 millones de yenes (aprox. 12.400 EUR) |
El ratio de amortización es el peso de la cuota anual sobre la renta anual con ocupación plena. Por encima del 50%, basta que la ocupación caiga cinco puntos para que el remanente se reduzca drásticamente. En el caso del 10% de fondos propios, si la ocupación baja al 90% el remanente se contrae hasta unos 1,08 millones de yenes (aprox. 6.400 EUR) y resulta difícil dotar la reserva para la gran rehabilitación. Los fondos propios necesarios no son solo los destinados al coste de construcción: hay que sumar los gastos asociados y el circulante entre el inicio de obra y la entrada de los primeros inquilinos.
Conviene añadir que esta simulación no incluye el precio del suelo, ni la rehabilitación de fachada a partir del décimo año, ni la renovación de instalaciones a partir del vigésimo. No debe decidirse mirando solo el coste de construcción, sino el flujo de caja de todo el periodo de tenencia.
Qué comprobar al comparar presupuestos de constructoras
El error más frecuente al pedir varias ofertas es alinear importes y quedarse con el más bajo. Lo que cada empresa incluye en la obra principal es distinto, así que tal cual no son comparables. Solo hay un modo de ponerlas en el mismo terreno: fijar de antemano cuatro condiciones —superficie construida, número de viviendas, superficie privativa y gama de equipamiento— y pedir el presupuesto sobre esa base.
| Concepto a verificar | Cómo aparece en el presupuesto | Importe adicional orientativo si falta |
|---|---|---|
| Estudio y mejora del terreno | «Aparte», «a determinar tras el estudio geotécnico» | 1-4 millones de yenes (aprox. 5.900-23.500 EUR) |
| Acometidas exteriores de agua, saneamiento, gas y electricidad | Según la empresa se incluye en la obra principal o en la complementaria | 1-3 millones de yenes (aprox. 5.900-17.600 EUR) |
| Urbanización exterior (aparcamiento, aparcamiento de bicicletas, cuarto de basuras) | Suele figurar como «aparte» | 1,5-5 millones de yenes (aprox. 8.800-29.400 EUR) |
| Demolición, movimiento de tierras y muros de contención | Imprescindible si la parcela no está libre de edificación | 2-10 millones de yenes (aprox. 11.800-58.800 EUR) |
| Honorarios de proyecto y dirección de obra | Incluidos en la obra principal o facturados aparte | 1-8% de la obra principal |
| Primera inscripción registral del edificio e inscripción de la propiedad | Se imputa a los gastos asociados | 200.000-400.000 JPY (aprox. 1.200-2.400 EUR) |
| Impuesto de adquisición de inmuebles e impuesto de inscripción registral | Se factura tras la finalización de la obra, por lo que se pasa por alto con facilidad | Variable según el valor catastral del edificio |
| Seguro de incendios y de terremoto | Suele ser obligatorio por condición de financiación | 200.000-600.000 JPY (aprox. 1.200-3.500 EUR) en pago único de larga duración |
Para qué sirve cada tipo de constructora
| Tipo de constructora | Escala y estructura en que destaca | Cómo se comporta el precio | Casos en que encaja |
|---|---|---|---|
| Constructor industrializado (house maker) | Madera y acero ligero de 2-3 plantas | La estandarización hace el importe previsible. Todo lo que sale del acabado estándar encarece | Se quiere acotar la variabilidad de plazo y de calidad, o estudiar también el arrendamiento global garantizado |
| Constructora local o empresa de obras del territorio | Madera de 2-3 plantas | Amplio margen de negociación, pero también amplia diferencia entre empresas | La parcela tiene forma singular o se quieren decidir los acabados en detalle |
| Contratista general de tamaño medio | Acero pesado y hormigón armado de 3 plantas o más | Presupuesto por acumulación de partidas de ejecución. En obras pequeñas el peso de los gastos generales encarece el conjunto | Más de 100 tsubo (unos 331 m²) construidos, o tenencia a largo plazo en hormigón armado |
No compare importes: compare los fundamentos de cada importe. Una propuesta con 100.000 JPY menos por tsubo puede acabar siendo más cara si la mejora del terreno y la urbanización exterior figuran «aparte». La elección del tipo de constructora se detalla en la comparación entre constructores industrializados y constructoras locales desde la óptica del inversor.
El coste de construir un apartamento en Japón no lo define una única cifra por tsubo, sino la acumulación de condiciones de parcela, plantas, número de viviendas, especificaciones y forma de contratación. Si se van esclareciendo las hipótesis una a una, cualquier propietario puede juzgar por sí mismo si el presupuesto recibido es razonable. El coste de construcción es el importe que determina los veinte o treinta años siguientes a la entrega. Para quien esté en la fase de duda, en INA acompañamos desde el primer paso, contrastando en una consulta gratuita el presupuesto que tenga en la mano con las condiciones concretas de su terreno.
Preguntas frecuentes
P1. ¿Cuánto cuesta construir un apartamento en una parcela de 70 tsubo?
Con un ratio de ocupación del 60% y una edificabilidad del 200% sobre 70 tsubo (unos 231 m²), un edificio de madera de dos plantas alcanza unos 71 tsubo construidos (unos 235 m²) y un coste total de 67 a 85 millones de yenes (aprox. 394.000-500.000 EUR). Con viviendas de 25 m² salen unas 8 unidades. En hormigón armado de tres plantas, con la misma superficie construida, el nivel sube a 99-131 millones de yenes (aprox. 582.000-771.000 EUR). Los tsubo de parcela y los tsubo construidos son cifras distintas: empiece por comprobar la superficie registral y la zonificación de uso, y obtenga la superficie ocupada aplicando el ratio de ocupación.
P2. Con 100 millones de yenes, ¿cuántas viviendas se pueden construir?
En madera de dos plantas, unos 93 tsubo construidos (307 m²) y 10 viviendas; en hormigón armado de tres plantas, unos 62 tsubo (205 m²) y 6-7 viviendas. Es una estimación con viviendas de 25 m² y sin incluir el precio del suelo. La madera da más viviendas y mayor rentabilidad bruta, pero su vida útil fiscal legal es de 22 años; el hormigón armado da menos viviendas y 47 años. Cuál encaja mejor depende de los años previstos de tenencia y de los planes sucesorios.
P3. ¿Cuánto encarece el precio por tsubo pasar de dos a tres plantas?
Comparando la misma superficie construida, tres plantas salen entre un 10% y un 20% más caras por tsubo. En madera con 60 tsubo construidos (198 m²), frente a los 57-72 millones de yenes (aprox. 335.000-424.000 EUR) de dos plantas, tres plantas se sitúan en 66-84 millones (aprox. 388.000-494.000 EUR). El motivo es la suma de dictamen de conformidad del cálculo estructural, exigencias de resistencia al fuego, doble vía de evacuación, sobrecoste de cimentación y presurización del suministro de agua. La decisión debe tomarse comprobando si la edificabilidad y las restricciones de líneas oblicuas permiten materializar realmente la tercera planta.
P4. ¿Cuánto cuesta un apartamento de 4 viviendas?
Con viviendas de 25 m² en madera de dos plantas, unos 36 tsubo construidos (119 m²) y un coste total de 34 a 43 millones de yenes (aprox. 200.000-253.000 EUR). Por vivienda son 8,5-10,8 millones de yenes (aprox. 50.000-64.000 EUR). Ese coste unitario apenas varía con 6 o con 10 viviendas. Como aumentar la escala no abarata el precio unitario, la decisión sobre el tamaño no debe basarse en la eficiencia del coste de construcción, sino en la superficie del terreno y en la facilidad de gestión.
Fuentes y referencias
- 国土交通省 (Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, MLIT), «建設工事費デフレーター» (Deflactor de costes de obra), datos de mayo de 2026 y serie anual del ejercicio 2026 (en japonés)
- 国土交通省 (MLIT), «建築着工統計調査報告（令和7年度計分）» (Informe de la Estadística de Inicios de Obra de Edificación, total del ejercicio 2025), publicado el 30 de abril de 2026 (en japonés)
- 国土交通省 (MLIT), «建築着工統計調査報告 時系列一覧» (Series temporales de la Estadística de Inicios de Obra de Edificación) (en japonés)
- 国税庁 (Agencia Tributaria Nacional de Japón), «No.2100 減価償却のあらまし» (Nociones básicas de la amortización) (en japonés)
- e-Gov法令検索 (Buscador de legislación e-Gov), «減価償却資産の耐用年数等に関する省令» (Orden ministerial sobre la vida útil de los activos amortizables) (en japonés)
- 一般財団法人 建設物価調査会 (Construction Research Institute), «建設物価 建築費指数®» (Índice de costes de edificación) (en japonés)
- 国土交通省 (MLIT), «令和7年度 住宅経済関連データ» (Datos económicos sobre vivienda del ejercicio 2025) (en japonés)
