Para los inversores inmobiliarios que están considerando construir un apartamento, comprender con precisión los costos de construcción es fundamental para tomar decisiones de inversión. Desde el costo por tsubo según la estructura hasta las obras complementarias y los gastos varios, explicamos la visión completa de los costos de construcción de apartamentos y los métodos para optimizar costos.
¿Cómo se determinan los costos de construcción de un apartamento?
Los costos de construcción de un apartamento pueden estimarse de forma aproximada con la fórmula «costo por tsubo × superficie total construida». El costo por tsubo varía considerablemente según la estructura del edificio (madera, acero, hormigón armado).
- Estructura de madera: alrededor de 400.000 a 600.000 yenes por tsubo. Es la opción más fácil para contener costos
- Estructura de acero ligero: alrededor de 500.000 a 700.000 yenes por tsubo. Ofrece un buen equilibrio entre resistencia sísmica y costo
- Estructura de hormigón armado: 700.000 a más de 1.000.000 de yenes por tsubo. Destaca por su durabilidad, pero es costosa
Por ejemplo, si se construye un apartamento de 80 tsubo con un costo de 400.000 yenes por tsubo, el costo principal de la obra sería de aproximadamente 32 millones de yenes.
Los tres componentes del costo de construcción
Los costos de construcción se clasifican en tres categorías: costo principal de obra, costo de obras complementarias y gastos varios.
- Costo principal de obra: gasto necesario para construir el edificio principal
- Costo de obras complementarias: gastos de obra relacionados con instalaciones como electricidad, gas, suministro y desagüe de agua
- Gastos varios: impuestos, comisiones del préstamo, timbres fiscales, tasas de solicitud de confirmación, etc. (aproximadamente el 10% del total)
¿Cuáles son los puntos clave para reducir costos y mejorar la rentabilidad de la inversión?
Para asegurar la rentabilidad, es indispensable una gestión adecuada de costos basada en las rentas del mercado circundante. Optimicemos los costos con los siguientes puntos.
Optimización mediante la elección de la estructura
Incluso con la misma escala, los costos de construcción varían significativamente según la estructura. La estructura de madera es la más económica, pero es importante elegir considerando también los costos de mantenimiento futuros y la vida útil. El acero ligero eleva ligeramente el costo frente a la madera, pero es una opción que facilita responder a la durabilidad y a las necesidades de los inquilinos.
Gestión del nivel de acabados e instalaciones
Aunque en la fase de planificación el diseño se base en especificaciones estándar, a medida que el proyecto avanza es común que el nivel aumente. La causa principal de que los costos superen el presupuesto es la incorporación de acabados interiores y exteriores y de equipos opcionales. Aclare los puntos de diferenciación y procure una asignación presupuestaria equilibrada.
Diseño de forma simple
Las formas complejas, como las curvas o las plantas en U, elevan los costos de construcción. Al adoptar una forma simple, es posible contener el costo estructural.
Ajuste adecuado de la escala
Si desea mantener el nivel de los equipos, reducir la escala del edificio también es una opción. Reducir solo un piso puede permitir un ahorro de varios decenas de millones de yenes.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas de los apartamentos de bajo costo?
Los apartamentos de bajo costo tienen la ventaja clara de reducir la inversión inicial, pero como inversor también existen riesgos que conviene tener presentes.
Ventajas
- Se puede reducir la inversión inicial y limitar el importe del préstamo
- Los gastos varios (aproximadamente el 5% del costo de construcción) también disminuyen proporcionalmente
- Los préstamos para apartamentos tienden a tener tipos de interés más altos que las hipotecas residenciales, y cuanto menor es el préstamo, más ligera resulta la carga de reembolso
Desventajas
- Como se utilizan materiales estandarizados, hay muchos edificios con diseños similares y resulta difícil diferenciarse
- Si el nivel del equipamiento es bajo, la durabilidad puede ser inferior y existe el riesgo de que aumenten los costos futuros de reparación
- El aumento de los costos de reparación puede presionar la rentabilidad a largo plazo
FAQ
P. ¿Cuál es el precio de referencia por tsubo para construir un apartamento?
Como referencia, es de 400.000 a 600.000 yenes para estructura de madera, de 500.000 a 700.000 yenes para estructura de acero ligero y de 700.000 a más de 1.000.000 de yenes para estructura de hormigón armado.
P. ¿Qué otros costos se generan además de la construcción?
Son necesarios los costos de obras complementarias (electricidad, gas y equipos de suministro y desagüe de agua) y los gastos varios (impuestos, comisiones del préstamo, timbres fiscales, etc.). Conviene prever que los gastos varios representen aproximadamente el 10% del total.
P. ¿Un apartamento de bajo costo mejora la rentabilidad de la inversión?
Como permite reducir la inversión inicial, la rentabilidad bruta tiende a mejorar, pero los equipos de baja durabilidad conllevan el riesgo de aumentar los costos de reparación, por lo que es necesario considerar el impacto a largo plazo sobre el NOI (ingreso operativo neto).
P. ¿Es mejor una constructora grande o una empresa local?
Las grandes ofrecen calidad estable y una amplia trayectoria, mientras que las empresas locales destacan por su rapidez de respuesta y su comprensión de las características de la zona. Elija según si pueden proponer un plan adecuado para el terreno.
