Cada vez mais pessoas começam a investir pensando na formação de patrimônio para o futuro, seja por meio de planos de previdência privada, seja por programas de investimento recorrente com benefícios fiscais.
No entanto, quando alguém decide começar a investir visando à construção de patrimônio, é comum ficar em dúvida sobre qual produto escolher, já que as opções disponíveis são muitas.
Entre esses diversos produtos, existe também o chamado REIT.
O REIT é um veículo que investe em imóveis, mas, afinal, no que ele se diferencia do investimento direto em imóveis?
Neste artigo, vamos explicar essa e outras diferenças.
O que é um REIT?
Antes de tudo, vamos entender o que é exatamente um REIT e como ele funciona, em linhas gerais.
REIT é a sigla para "Real Estate Investment Trust", expressão em inglês que significa "fundo de investimento imobiliário".
Em japonês, o termo é traduzido literalmente como "fideicomisso de investimento imobiliário" (fudōsan tōshi shintaku).
A maior parte dos fundos de investimento oferecidos por instituições financeiras tem como alvo ativos mobiliários, como títulos de renda fixa e ações.
Como o nome já indica, o REIT é um fundo de investimento imobiliário, ou seja, seu alvo de investimento são imóveis, como edifícios residenciais e comerciais.
O investimento por meio de um REIT funciona da seguinte forma: o fundo capta recursos de diversos investidores e, com esse capital, adquire e administra imóveis como edifícios para locação, condomínios residenciais e empreendimentos comerciais.
A renda de aluguel e os eventuais ganhos com a venda desses imóveis são então distribuídos aos investidores.
Dessa forma, o investidor se torna, ainda que de maneira indireta, uma espécie de "proprietário" desses imóveis, recebendo parte dos resultados gerados pela sua administração.
O funcionamento detalhado do mercado de REITs varia de país para país.
No caso do Japão, existem restrições legais que impedem a compra direta, por um investidor comum, de cotas individuais de REITs estrangeiros negociados em outros países.
Por isso, para quem deseja investir em fundos imobiliários fora do Japão, o caminho mais comum é comprar fundos de investimento ou ETFs que já incluem REITs estrangeiros em sua composição.
Como funciona a estrutura de um REIT
Como existem diversos tipos de REIT, vamos focar aqui no J-REIT — o REIT japonês — para explicar sua estrutura de funcionamento.
O J-REIT é administrado por uma sociedade de investimento imobiliário (uma espécie de fundo constituído como pessoa jurídica, chamada no Japão de "tōshi hōjin").
Essa sociedade emite cotas negociadas em bolsa de valores para captar recursos junto aos investidores.
Em seguida, o capital captado é aplicado na aquisição e gestão de imóveis, e os lucros obtidos são distribuídos aos investidores.
Essas cotas funcionam de maneira semelhante às ações adquiridas em um investimento em renda variável, e sua posse é o que caracteriza a participação de um investidor no J-REIT.
A legislação japonesa proíbe que a própria sociedade de investimento imobiliário que emite as cotas administre diretamente os imóveis.
Por isso, ela não realiza sozinha todas as atividades operacionais: a gestão dos imóveis de investimento e as tarefas administrativas ficam a cargo de empresas terceirizadas.
A seleção, aquisição e venda dos imóveis, bem como a operação e a manutenção dos imóveis já detidos pelo fundo, ficam sob responsabilidade de uma gestora de ativos especializada.
As atividades relacionadas à administração financeira e à custódia de recursos, por sua vez, às vezes ficam a cargo de uma empresa de suporte administrativo, mas o mais comum é que sejam conduzidas por um banco fiduciário.
A sociedade de investimento imobiliário que serve de porta de entrada para o J-REIT realiza periodicamente uma assembleia geral de cotistas.
Esse encontro é equivalente à assembleia geral de acionistas de uma empresa listada em bolsa.
Na assembleia de cotistas, os investidores podem exercer seu direito de voto, inclusive em relação à eleição de membros da diretoria.
Qual é a diferença entre REIT e investimento direto em imóveis?
Como o REIT tem como alvo imóveis de investimento, é natural que algumas pessoas pensem que se trata de algo essencialmente igual ao investimento direto em imóveis.
No entanto, existem diferenças importantes entre os dois modelos.
A seguir, explicamos quais são essas diferenças.
No investimento direto em imóveis, você de fato adquire o imóvel
A diferença mais fundamental está em quem efetivamente adquire o imóvel.
No caso do REIT, é a sociedade de investimento imobiliário que adquire o imóvel em nome dos investidores; ou seja, o investidor individual não compra diretamente o imóvel de investimento.
Já no investimento direto em imóveis, é o próprio investidor quem utiliza recursos próprios ou financiamento bancário para comprar um apartamento de um único cômodo (o chamado "one-room mansion", comum no mercado japonês), um edifício de renda ou um prédio de apartamentos inteiro, obtendo assim renda de aluguel.
Se decidir vender o imóvel que possui, o investidor também recebe diretamente o eventual ganho de capital dessa venda.
No REIT, você não administra o imóvel por conta própria
Assim como o investimento direto em imóveis — em que o investidor se torna proprietário de um apartamento, por exemplo —, o REIT também envolve a gestão de ativos imobiliários.
Nesse sentido, os dois modelos são parecidos, mas o REIT lembra mais o funcionamento de um fundo de investimento tradicional.
Isso porque, no REIT, assim como em um fundo comum, o investidor compra cotas por meio de uma conta em corretora de valores e recebe rendimentos periódicos (dividendos).
O que se compra, portanto, não é o imóvel em si, mas cotas da sociedade de investimento.
Essa sociedade de investimento recebe orientações de uma gestora de ativos licenciada e utiliza os recursos captados dos investidores para realizar a gestão.
Essa gestão consiste em adquirir e administrar imóveis de investimento.
Ao administrar e operar esses imóveis, a sociedade recebe renda de aluguel e, eventualmente, ganhos com a venda de imóveis.
O resultado obtido com esse investimento é então distribuído aos cotistas.
O tipo de rendimento também é diferente
O REIT e o investimento direto em imóveis também se diferenciam quanto à natureza fiscal do rendimento gerado.
Rendimento proveniente do REIT
No Japão, a tributação sobre o rendimento de REITs é praticamente idêntica à de investimentos em ações, exceto pelo fato de não haver a dedução aplicável a dividendos de ações.
Por se enquadrar como investimento em valores mobiliários, o ganho de capital obtido na venda das cotas é tributado como "renda de alienação de bens" (imposto retido na fonte, com tributação separada das demais rendas).
Ao abrir uma conta em uma corretora no Japão, o investidor escolhe entre uma "conta especial", em que a própria corretora retém o imposto na fonte, ou uma "conta comum", em que o próprio investidor é responsável por declarar o imposto de renda.
A opção mais adequada varia conforme a situação de cada investidor, mas, para quem não deseja fazer a declaração de imposto de renda por conta própria, a conta especial costuma ser a escolha mais segura.
Já os rendimentos periódicos distribuídos pelo REIT são classificados, no sistema tributário japonês, como "renda de dividendos" (sujeita à tributação combinada com as demais rendas do contribuinte).
Nesse caso, é possível optar entre a tributação combinada com as demais rendas ou a tributação separada.
Para quem também opera com conta comum, além da conta especial, ou já possui conta em corretora, optar pela tributação combinada pode, em alguns casos, resultar em uma carga tributária menor sobre o imposto de renda.
No caso do investimento direto em imóveis
No investimento direto em imóveis, o rendimento é classificado como "renda de aluguel" (renda imobiliária).
Esse tipo de renda entra na mesma categoria de tributação combinada aplicada, por exemplo, aos salários e à renda de atividades empresariais.
Como as rendas incluídas nessa categoria são somadas e tributadas de forma progressiva, quanto maior o rendimento total, maior é a alíquota de imposto aplicada.
O REIT amplia o leque de opções de investimento
Com o REIT, é possível investir em uma variedade muito ampla de imóveis: hotéis, imóveis comerciais para locação, galpões logísticos, edifícios residenciais, prédios de escritórios para locação e até instalações voltadas à área de saúde, entre outros.
Já no investimento direto em imóveis, há um limite prático para o que um investidor individual consegue alcançar.
Na maioria dos casos, o investidor individual que faz investimento direto em imóveis concentra-se em imóveis residenciais, como apartamentos, prédios de apartamentos inteiros ou casas.
Hotéis e galpões logísticos, por exemplo, exigem valores muito mais elevados do que imóveis residenciais, além de uma previsão de demanda e uma captação de recursos bem mais complexas.
Por isso, para quem deseja diversificar amplamente seus investimentos imobiliários, o REIT costuma ser a escolha mais recomendada.
Como o REIT capta recursos de múltiplos investidores e conta com profissionais especializados para selecionar os imóveis, ele viabiliza investimentos em tipos de ativos que dificilmente estariam ao alcance de um investidor individual agindo sozinho.
Essa é uma vantagem exclusiva do modelo de REIT.
No investimento direto em imóveis, a diferença de rentabilidade é grande
A rentabilidade de um REIT varia conforme o fundo escolhido.
Já no investimento direto em imóveis, a rentabilidade varia conforme o imóvel administrado.
Há casos de imóveis antigos ou em localizações menos favorecidas que são operados com uma rentabilidade bruta (yield) de 15% ou mais, enquanto imóveis mais novos ou bem localizados costumam ser operados com uma rentabilidade bruta em torno de 5%.
Em outras palavras, dependendo das condições do imóvel e do valor de compra, a rentabilidade pode variar enormemente de um caso para outro.
Para quem quer minimizar essa variação de rentabilidade, muitos consideram que optar por um REIT é a decisão mais sensata.
Como comprar um REIT e quais são os tipos disponíveis
Como o REIT permite investir em uma ampla gama de imóveis, muitas pessoas o consideram uma opção atrativa.
A seguir, explicamos como comprar cotas de REIT e quais são os principais tipos disponíveis.
Como comprar cotas de REIT
É possível comprar REITs por meio de uma corretora de valores.
O investidor que decide começar a investir em REITs precisa abrir uma conta em uma corretora.
Nas operações de compra e venda, há incidência de taxas de corretagem, mas algumas corretoras oferecem um valor fixo mensal para um número ilimitado de operações dentro de determinado período, por isso vale a pena verificar essa possibilidade com antecedência.
Os valores e as formas de cobrança também devem ser confirmados no momento da abertura da conta.
Em relação ao pagamento dos dividendos, têm direito a recebê-los os investidores que possuem cotas até quatro dias úteis antes do encerramento do exercício fiscal de cada sociedade de investimento.
O valor pago é proporcional ao número de cotas detidas e costuma ser distribuído em até três meses após o encerramento do exercício.
Para investidores individuais, assim como ocorre no investimento em ações, incide uma retenção na fonte de 20,315% sobre os ganhos, mas essa tributação não se aplica caso as operações sejam realizadas por meio de uma conta do tipo NISA geral (o programa japonês de incentivo a investimentos com isenção fiscal).
Por isso, para quem deseja começar a investir em REITs, o mais recomendável é operar por meio de uma conta NISA geral.
Tipos de investimento em REIT
Na maioria dos casos, os investidores optam por selecionar e comprar cotas individuais de REIT.
No entanto, também é possível investir por meio de ETFs (fundos negociados em bolsa) ou de fundos de investimento tradicionais.
A seguir, apresentamos as características de cada uma dessas opções.
Cotas individuais
As cotas individuais de REIT podem ser compradas em uma corretora de valores, da mesma forma que ações.
No caso de ações, a unidade básica de negociação costuma ser um lote de 100 ações, mas, no J-REIT, é possível adquirir a partir de uma única cota.
O valor de uma cota varia amplamente, de algumas dezenas de milhares de ienes a várias centenas de milhares de ienes, o que permite escolher o fundo de acordo com o orçamento disponível.
Ao comprar cotas individuais, o único custo envolvido é a taxa de corretagem sobre a operação de compra e venda.
Dentro das cotas individuais, existem dois grandes grupos: os REITs de uso único, especializados em um único tipo de imóvel, e os REITs de uso múltiplo, que diversificam entre diferentes tipos de imóveis.
Os REITs de uso múltiplo, por sua vez, se subdividem em REITs "compostos", que investem em imóveis com dois usos combinados, e REITs "integrados" (ou diversificados), que investem em imóveis com três ou mais usos combinados.
Os REITs de uso único têm como alvo imóveis residenciais, edifícios para locação, instalações comerciais, hotéis, instalações de saúde ou galpões logísticos, cada um isoladamente.
Os REITs de uso múltiplo do tipo "composto" investem em imóveis que combinam dois desses usos, como edifícios para locação e instalações comerciais, ou instalações logísticas e imóveis residenciais.
Já os REITs de uso múltiplo do tipo "integrado" investem em imóveis com três ou mais usos combinados — edifícios para locação, instalações comerciais, instalações logísticas e imóveis residenciais, por exemplo — ou mesmo em imóveis sem uma finalidade de uso predefinida.
ETF (ETF do tipo REIT)
ETF é a sigla para um fundo de investimento negociado em bolsa.
Assim como as cotas individuais, pode ser adquirido por meio de uma corretora de valores.
O ETF acompanha a variação de um índice de referência, como o índice de preços da Bolsa de Tóquio (TOPIX).
O chamado ETF do tipo REIT é aquele cuja gestão busca acompanhar o desempenho do índice de REITs da Bolsa de Tóquio (Tokyo Stock Exchange REIT Index).
Ao comprar uma única cota de um ETF do tipo REIT, o investidor passa, na prática, a ter exposição a todos os REITs listados que compõem esse índice.
Ou seja, trata-se de um método que já proporciona, por natureza, uma diversificação automática do investimento.
Embora o próprio REIT já diversifique os recursos captados dos investidores entre diversos imóveis, o ETF permite um efeito de diversificação ainda maior.
Isso significa que o ETF do tipo REIT possibilita operar com um nível de risco ainda mais controlado.
O fato de acompanhar o índice de REITs da Bolsa de Tóquio também contribui para reduzir o risco.
Isso porque, ao seguir esse índice, a oscilação de preço tende a ser mais suave do que a de uma cota individual.
Essa característica é bastante conhecida como uma vantagem exclusiva do ETF do tipo REIT, o que desperta o interesse de muitos investidores.
Ao negociar um ETF, além da taxa de corretagem sobre a compra e venda, também incidem a taxa de administração (paga ao gestor do fundo) e a taxa de auditoria.
Essas duas taxas são cobradas durante todo o período em que o investidor mantém o ETF em carteira.
Fundo de investimento (fundo especializado em J-REIT)
Também existem fundos de investimento tradicionais que têm o J-REIT como alvo.
Esses fundos podem ser adquiridos em corretoras de valores e em bancos que oferecem esse tipo de produto.
Os fundos de investimento são especialmente recomendados para quem gostaria de investir em cotas individuais mas ainda não tem capital suficiente, ou para quem prefere fazer aportes recorrentes em imóveis ao longo do tempo.
Alguns fundos combinam, além do J-REIT, REITs estrangeiros, títulos de renda fixa e ações, buscando um equilíbrio entre diferentes classes de ativos.
Ou seja, trata-se de uma opção ideal para quem, assim como no caso do ETF, deseja diversificação, mas prefere escolher entre diferentes produtos já estruturados dessa forma.
É possível investir em cotas individuais mesmo com pouco capital.
No entanto, dependendo da cota escolhida, pode ser necessário reunir um valor considerável, de várias dezenas de milhares de ienes.
Por outro lado, os fundos de investimento podem ser adquiridos por valores inferiores a dez mil ienes.
Também é possível fazer aportes recorrentes e investir em imóveis por meio do método de custo médio (dollar-cost averaging), o que é outro atrativo dessa opção.
O método de custo médio consiste em investir um valor fixo, todos os meses, em um ativo financeiro sujeito a oscilações de preço.
Quando o preço está baixo, compra-se uma quantidade maior de cotas; quando está alto, compra-se uma quantidade menor.
Investimentos que adotam esse método tendem a apresentar vantagens mais expressivas em horizontes de longo prazo.
Com uma gestão de longo prazo, o preço médio de aquisição tende a cair, o que ajuda a minimizar o risco associado às oscilações de preço.
Por outro lado, como a gestão fica a cargo de um gestor profissional, além da taxa de corretagem, também incidem a taxa de administração e a taxa de auditoria durante todo o período em que o investidor mantém o fundo em carteira.
Alguns fundos recomendados
Ao investir, a escolha do fundo também é um fator importante.
Entre os REITs, alguns dos mais recomendados são os seguintes.
eMAXIS Slim Fundo de Índice REIT Doméstico
O eMAXIS Slim Fundo de Índice REIT Doméstico é um fundo J-REIT administrado pela Mitsubishi UFJ Kokusai Asset Management.
Seu desempenho acompanha o índice de REITs da Bolsa de Tóquio (com dividendos reinvestidos).
Em comparação com outros fundos, esse produto se destaca por ter uma taxa de administração mais baixa.
Por isso, é uma opção especialmente adequada para quem deseja investir mantendo os custos sob controle.
Nissay World REIT Open (com distribuição mensal)
O Nissay World REIT Open (com distribuição mensal) é um fundo voltado a REITs estrangeiros.
Sua gestão é realizada pela Nissay Asset Management.
Além de buscar garantir a distribuição periódica de rendimentos, o fundo também tem como um de seus objetivos o crescimento de longo prazo do patrimônio administrado.
O fundo investe, por meio de uma estrutura de "fundo de fundos", em produtos-alvo como o AllianceBernstein Kokusai REIT Fund (destinado a investidores institucionais qualificados, por colocação privada) e o Nissay Money Stock Mother Fund.
Fundo ETF de ações preferenciais (com distribuição mensal e proteção cambial)
O fundo ETF de ações preferenciais (com distribuição mensal e proteção cambial) é um ETF administrado pela Asset Management One.
Ele investe majoritariamente em ações preferenciais de grandes economias desenvolvidas ao redor do mundo, podendo também investir em ações preferenciais específicas de determinadas empresas.
O objetivo da gestão é buscar uma geração de renda estável para os cotistas.
Os principais tipos de REIT por segmento
Existem diversos tipos de REIT, como os especializados em hotéis ou em escritórios, entre outros segmentos.
A seguir, apresentamos os principais tipos de REIT.
REIT especializado em hotéis
Um dos tipos mais representativos de REIT é o especializado em hotéis.
Nesse segmento, uma das vantagens é a possibilidade de obter alta rentabilidade em regiões com crescimento do turismo.
A receita costuma oscilar bastante, mas a característica principal é que, quanto maior o fluxo de turistas, maior tende a ser a taxa de ocupação dos hotéis.
Por outro lado, é preciso ter atenção: se o número de turistas entrar em queda, a receita também cai, e a desvalorização das cotas pode ser expressiva.
Entre os REITs especializados em hotéis, podem-se citar como exemplos o Ichigo Hotel REIT e o Hoshino Resorts REIT, ambos negociados no mercado japonês.
REIT especializado em imóveis logísticos
O próximo tipo que apresentamos é o REIT especializado em imóveis logísticos.
Esse tipo de REIT obtém receita por meio da operação de instalações logísticas, como armazéns e centros de estocagem.
Nos últimos anos, com o aumento da demanda por infraestrutura logística, esse segmento tem se destacado por sofrer menos com quedas de preço e por gerar lucros com mais facilidade, em comparação com outros tipos de REIT.
Por outro lado, também há riscos: se, após a saída de um locatário, demorar para encontrar um novo inquilino, o período de vacância impacta diretamente os resultados.
REIT especializado em escritórios
O REIT especializado em escritórios obtém renda de aluguel administrando edifícios comerciais no centro das grandes cidades, distribuindo esses ganhos aos investidores.
Quando a economia do país como um todo melhora, a demanda por escritórios tende a aumentar, o que pode elevar os valores de aluguel; já em cenários de retração econômica, existe o risco de aumento da vacância.
Essa sensibilidade ao ciclo econômico pode ser vista tanto como vantagem quanto como desvantagem, mas, por outro lado, também é o que torna esse segmento mais dinâmico e capaz de proporcionar aumentos expressivos nos dividendos.
Para quem consegue perceber rapidamente as mudanças na demanda por escritórios e reagir a elas, esse costuma ser um dos tipos de REIT mais recomendados.
REIT especializado em instalações comerciais
Esse é o tipo de REIT voltado a diversas instalações comerciais localizadas em áreas centrais das cidades, como lojas de departamento e grandes centros de compras.
Como o lucro vem da renda de aluguel gerada por esses estabelecimentos comerciais, esse tipo de REIT também tende a ser bastante influenciado pelo ciclo econômico, assim como ocorre com o REIT especializado em escritórios.
Em um cenário de economia aquecida, com aumento do consumo das famílias, as vendas dos estabelecimentos comerciais tendem a subir, o que eleva a receita do fundo.
Por outro lado, é importante não esquecer que também existem riscos, como a queda do consumo, a redução das vendas e a saída de lojistas do empreendimento.
REIT especializado em imóveis residenciais
Em seguida, temos o REIT especializado em imóveis residenciais.
Esse tipo de REIT tem como alvo imóveis residenciais, como prédios de apartamentos.
Entre os diferentes tipos de REIT, esse é o que apresenta a menor amplitude de risco, sendo, por isso, mais adequado para investimentos de longo prazo.
Isso acontece porque a moradia é algo indispensável ao dia a dia das pessoas, o que torna esse segmento menos suscetível às oscilações da economia do país.
Em comparação com os REITs especializados em hotéis, escritórios ou instalações comerciais, esse tipo não costuma gerar ganhos tão expressivos em momentos de forte crescimento econômico.
No entanto, sua característica principal é proporcionar uma renda estável ao longo do tempo, sobretudo para quem mantém o investimento por um período mais longo, visando ao ganho de capital com calma.
REIT especializado em saúde
O REIT especializado em saúde distribui rendimentos aos investidores por meio da operação de hospitais, outras instituições médicas e instalações de assistência a idosos.
Como existem poucas cotas desse tipo disponíveis no mercado de REITs, há relativamente pouco histórico e poucos dados disponíveis, o que faz com que menos investidores apostem nesse segmento.
Para o investidor, quanto menor a quantidade de histórico, de casos anteriores e de dados disponíveis, maior tende a ser o risco percebido.
Além disso, instituições médicas e instalações voltadas a idosos podem ter sua receita afetada por eventuais mudanças no sistema de saúde pública do país.
Por isso, pode-se dizer que, mais do que em outros tipos de REIT, é indispensável fazer uma pesquisa detalhada antes de investir nesse segmento.
Como se vê, embora "REIT" seja um termo único, ele abrange, na prática, muitos tipos diferentes.
Dependendo do segmento escolhido para a gestão, a rentabilidade, o risco e a forma de operação podem variar bastante.
É importante considerar as características de cada tipo e escolher a opção mais adequada ao seu próprio perfil.
As vantagens de investir em REIT
Depois de apresentar a estrutura, a forma de compra e os tipos de REIT, cabe perguntar: afinal, quais são as vantagens concretas de investir em um REIT?
A seguir, apresentamos os principais benefícios de investir nesse tipo de ativo.
É possível começar com pouco capital
A primeira vantagem que podemos citar é a possibilidade de começar com um valor relativamente pequeno.
Como o REIT capta recursos de diversos investidores para realizar seus investimentos, o valor necessário por pessoa pode ser bem menor.
No investimento direto em imóveis convencional, geralmente é preciso reunir um valor considerável, o que aumenta o risco e dificulta o início para quem tem pouco capital.
Por outro lado, como as cotas de REIT costumam ser negociadas na faixa de cem mil a um milhão de ienes, esse tipo de investimento é adequado tanto para iniciantes quanto para quem deseja começar com valores mais modestos.
No investimento direto em imóveis, é comum a necessidade de recorrer a financiamento bancário, muitas vezes cobrindo a totalidade ou até mais do que o valor do imóvel.
Já no caso do REIT, é possível investir apenas com o capital disponível, sem a necessidade de contrair nenhum tipo de financiamento — o que é um dos grandes atrativos desse modelo.
É claro que também existem formas de começar com pouco capital no investimento direto em imóveis, como frações de imóveis ou produtos ligados ao câmbio, mas a possibilidade de começar com valores baixos desde o primeiro momento é uma característica bastante própria do REIT.
Pode ser comprado e vendido livremente pela corretora
Como o REIT tem alta liquidez, é fácil transformar o investimento em dinheiro rapidamente.
O REIT é negociado em bolsa de valores, o que permite comprar e vender livremente a qualquer momento durante o pregão.
No investimento direto em imóveis convencional, é necessário passar por diversas etapas — registro de transferência de propriedade do imóvel físico, obtenção de financiamento, negociação entre comprador e vendedor, entre outras — o que torna o processo de conversão em dinheiro consideravelmente mais demorado.
Diferentemente do REIT, não é possível resolver rapidamente uma necessidade repentina de dinheiro por meio de um imóvel físico.
Esse também é um dos grandes diferenciais do REIT em relação ao investimento tradicional.
A gestão é feita por profissionais
Por mais que um investimento permita fácil conversão em dinheiro e exija pouco capital, sem um mínimo de conhecimento as chances de obter lucro tendem a diminuir.
No caso do REIT, no entanto, a gestão em si é conduzida por profissionais especializados em investimento imobiliário, o que permite começar com tranquilidade mesmo tendo pouco conhecimento sobre o assunto.
Como o investidor não administra o imóvel diretamente, ele também não precisa lidar com o trabalho operacional nem com os custos normalmente associados à gestão de um imóvel próprio.
Por isso, tanto quem está começando a investir em imóveis quanto quem tem uma rotina corrida demais para se dedicar à gestão de um imóvel podem encontrar no REIT uma forma mais acessível de começar.
Permite diversificação de investimento
Existem dois grandes modelos de diversificação dentro do REIT: o tipo composto e o tipo integrado.
O tipo composto, em especial, opera diferentes tipos de imóveis ao mesmo tempo, o que já proporciona diversificação por natureza.
No investimento direto em imóveis, é importante distribuir o risco investindo em mais de um imóvel — residencial, escritório, comercial, por exemplo — em vez de concentrar tudo em um único ativo.
Se, por algum motivo, o investimento não der certo e ocorrer prejuízo, o impacto financeiro pode ser considerável.
Como o REIT já permite diversificação mesmo com um valor baixo de investimento, ele apresenta a vantagem de minimizar o risco global do investidor.
Reduzir o risco ao máximo é sempre um objetivo importante em qualquer estratégia de investimento.
A diversificação é um dos caminhos para isso, e o fato de o REIT permitir diversificação mesmo com pouco capital é, sem dúvida, um dos seus maiores atrativos.
Pode funcionar como proteção contra a inflação
A possibilidade de funcionar como proteção contra a inflação também é uma vantagem do REIT.
A inflação é o fenômeno em que o valor do dinheiro diminui à medida que os preços em geral sobem, e, como o REIT investe em imóveis, ele costuma ser considerado um ativo relativamente resistente à inflação.
Quem investe apenas em ativos financeiros tradicionais precisa se preocupar bastante com estratégias de proteção contra a inflação, mas, como o REIT já é, em sua essência, um investimento imobiliário, essa preocupação tende a ser menor.
Nos últimos anos, cada vez mais investidores, preocupados com esse risco, têm buscado formas de investimento com maior eficácia como proteção contra a inflação.
O REIT é justamente uma opção recomendada para esse perfil de investidor.
Para quem está pensando em investimentos que funcionem como proteção contra a inflação, o REIT pode ser bastante atrativo.
É elegível para o NISA
Por último, outra vantagem é a possibilidade de investir em REIT por meio do NISA.
O NISA é um programa japonês de incentivo a investimentos, lançado em 2014, conhecido como "sistema de isenção fiscal para pequenos investimentos" (Nippon Individual Savings Account).
Ao utilizar o NISA, o investidor pode receber, isento de imposto por um determinado período, os lucros obtidos com investimentos até o limite de 1,2 milhão de ienes por ano.
Embora exista um prazo limite de até cinco anos, o fato de os ganhos não sofrerem desconto de imposto representa uma vantagem expressiva, já que o lucro chega integralmente ao investidor.
No investimento direto em imóveis, mesmo modalidades de investimento de baixo valor, como frações de imóveis ou produtos ligados a câmbio, têm seus lucros tributados normalmente.
Em investimentos de valor mais baixo, o desconto do imposto pode, em muitos casos, deixar muito pouco lucro efetivo nas mãos do investidor.
Por isso, o fato de o REIT ser elegível ao NISA, mesmo para quem investe valores pequenos, é uma vantagem extremamente atrativa.
As desvantagens de investir em REIT
O REIT tem muitas vantagens, mas, para quem pensa em começar a investir de fato, também é fundamental entender suas desvantagens.
A seguir, apresentamos os principais pontos de atenção sobre o REIT.
O preço de mercado é volátil
A volatilidade do preço de mercado é uma das desvantagens do REIT.
De fato, durante a pandemia de coronavírus, os preços de negociação de diversos REITs caíram de forma expressiva.
Diferentemente do investimento direto em imóveis físicos, a maior oscilação de preço é uma característica intrínseca do REIT.
Isso acontece porque, como o REIT capta recursos de diversos investidores, é comum que também recorra a financiamento bancário para complementar sua captação de recursos.
Não se pode descartar a possibilidade de que variações nas taxas de juros afetem tanto o preço das cotas quanto o valor dos dividendos distribuídos.
Nesse sentido, é importante avaliar com cautela tanto as oscilações das taxas de juros quanto o comportamento do mercado.
É preciso considerar diversos riscos
Todo investimento envolve diversos riscos, e o REIT não é exceção.
Isso inclui, por exemplo, riscos de desastres naturais, como terremotos e incêndios, e o risco de exclusão do REIT da listagem em bolsa (deslistagem).
Nos últimos anos, tornaram-se mais frequentes desastres como terremotos e enchentes.
Como esse tipo de desastre é, em grande parte, imprevisível, muitas vezes é difícil adotar medidas preventivas com antecedência.
No entanto, caso algum imóvel administrado pelo fundo seja atingido por um desastre, existe uma possibilidade real de que isso afete o preço das cotas e o valor dos dividendos distribuídos.
Como o Japão é um país sujeito a terremotos e tufões com relativa frequência, esse é um ponto que precisa ser levado em conta.
Além disso, caso o fundo deixe de cumprir os critérios de listagem exigidos pela bolsa de valores, existe a possibilidade de que suas cotas sejam excluídas da negociação.
Se isso ocorrer, negociar as cotas do REIT pode se tornar bem mais difícil.
A deslistagem não é algo que aconteça necessariamente, mas vale a pena mantê-la em mente como um dos riscos possíveis.
Existe o risco de falência da empresa gestora
Toda empresa que continua em operação está sujeita, em alguma medida, ao risco de falência.
Isso também vale para o REIT.
Se, por algum motivo, a empresa responsável pela gestão de um REIT vier a falir, os imóveis do fundo acabam sendo vendidos.
É importante ter atenção a um ponto: mesmo que os investidores recebam algum valor de volta, não há garantia de que esse valor corresponda ao total investido.
Se o impacto da falência provocar uma queda expressiva no preço de mercado, também existe a possibilidade de deslistagem.
Além disso, à medida que a probabilidade de falência aumenta, esse risco tende a se refletir antecipadamente no mercado, fazendo o preço do imóvel cair antes mesmo de a falência se concretizar.
Atualmente, o risco de falência é considerado baixo, mas ainda assim é importante estar preparado para esse tipo de cenário.
Para quem busca um ativo estável em cenário de juros baixos, o REIT é uma boa opção
Até aqui, explicamos a estrutura, a forma de compra e os tipos de REIT.
Como mencionado ao longo do texto, em comparação tanto com o investimento em ações quanto com o investimento direto em imóveis físicos, o REIT é uma forma de investimento que pode proporcionar um ativo relativamente estável em ambientes de juros baixos.
Como também é um ativo de risco relativamente baixo, os fundos que investem efetivamente em REIT costumam apresentar rentabilidade elevada.
Alcançar retornos consistentes com uma diversidade de ativos, tanto no Japão quanto no exterior, é justamente um dos atrativos do REIT.
Nos últimos anos, diante da disseminação de doenças infecciosas e da intensidade das oscilações da atividade econômica, muitas pessoas passaram a temer quedas bruscas no mercado.
Para quem pensa na formação de patrimônio no longo prazo, é fundamental saber identificar qual método é mais adequado ao seu próprio perfil.
Nesse contexto, não são poucos os que perceberam rapidamente o potencial do REIT.
Para quem busca um retorno estável com risco relativamente baixo, muitos veem no REIT uma forma de começar a investir sem grandes complicações.
Para resolver a preocupação com o futuro financeiro, vale a pena considerar o REIT como uma das opções na formação do seu patrimônio.
Ao comparar as vantagens e desvantagens de cada segmento — como o especializado em hotéis ou o especializado em imóveis residenciais —, é possível dar o primeiro passo com mais segurança.
Conclusão
São muitas as pessoas que consideram o investimento direto em imóveis para reduzir a preocupação com o futuro financeiro.
Mesmo quando existem opções de investimento direto em imóveis que permitem começar com pouco capital, a falta de um conhecimento mínimo pode aumentar consideravelmente o risco envolvido.
O REIT, por sua vez, tem como característica ser mais acessível a quem está começando a investir, o que pode despertar o interesse de muita gente.
Isso não significa, é claro, que o REIT seja isento de riscos.
No entanto, em comparação com o investimento direto em imóveis físicos, ele apresenta diversas vantagens que tornam o investimento bastante interessante.
Por ser um investimento acessível, o REIT também pode ser um bom aliado na formação do seu patrimônio para o futuro.
Se você tem interesse no assunto, vale a pena conhecer melhor as opções de REIT disponíveis.
