De plus en plus de particuliers cherchent à préparer leur avenir financier et se tournent vers des dispositifs comme l'iDeCo ou la Tsumitate NISA, deux formes d'épargne défiscalisée propres au Japon. Mais dès que l'on souhaite réellement se lancer dans l'investissement, on se retrouve face à un choix vertigineux : les produits financiers sont si nombreux qu'il devient difficile de savoir lequel privilégier, tant chacun répond à des besoins, à un horizon de placement et à un niveau de risque qui lui sont propres. Parmi eux figurent les REIT, ces véhicules d'investissement collectif spécialisés dans l'immobilier. Un REIT investit dans l'immobilier, certes, mais en quoi diffère-t-il concrètement d'un investissement immobilier classique, où l'on achète soi-même un bien ? C'est à cette question que cet article se propose de répondre.
Qu'est-ce qu'un REIT ?
Commençons par examiner ce qu'est un REIT dans ses grandes lignes.
Le terme REIT est un acronyme anglais signifiant « Real Estate Investment Trust », que l'on pourrait traduire en français par « fiducie de placement immobilier ».
La plupart des fonds de placement proposés par les établissements financiers investissent dans des valeurs mobilières classiques, comme des obligations ou des actions cotées en bourse.
Le REIT, lui, place l'argent des investisseurs directement dans des biens immobiliers concrets : logements résidentiels, immeubles de bureaux, ou encore commerces. Cette distinction est essentielle à garder en tête : quand on souscrit un fonds obligataire ou actions classique, on prête de l'argent à des émetteurs ou l'on détient une fraction du capital d'entreprises cotées, alors qu'avec un REIT, l'épargne collectée sert littéralement à acheter des murs, des terrains et des structures physiques. Cette différence de nature, entre un droit de créance ou une part de capital d'une part, et la propriété indirecte d'un actif tangible d'autre part, mérite d'être bien assimilée avant d'aller plus loin.
Concrètement, un REIT collecte des fonds auprès de nombreux investisseurs, puis utilise ce capital pour acquérir et exploiter des actifs immobiliers variés — immeubles de bureaux loués à des entreprises, résidences collectives, centres commerciaux, entrepôts, etc.
Les revenus locatifs générés par ces biens, ainsi que les plus-values réalisées lors de leur revente, sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes.
Ces derniers deviennent ainsi, de façon indirecte, copropriétaires d'un portefeuille immobilier et perçoivent une part des bénéfices, sans jamais avoir à s'occuper eux-mêmes de la gestion locative ou de l'entretien des bâtiments, ni des démarches liées à la recherche de locataires ou aux travaux courants.
Il faut garder à l'esprit que le fonctionnement des marchés de REIT varie d'un pays à l'autre.
Au Japon, des contraintes légales empêchent les investisseurs d'acheter directement des titres de REIT émis dans d'autres pays.
Pour diversifier son portefeuille avec des REIT étrangers, la méthode la plus courante consiste donc à passer par un fonds de placement ou un ETF qui intègre lui-même ces REIT internationaux dans sa composition. Il s'agit là d'une contrainte propre au marché japonais, qui rappelle que les règles encadrant les REIT — accès, cotation, fiscalité des distributions — ne sont pas uniformes d'un pays à l'autre et qu'il convient de s'en informer avant d'investir à l'étranger, en se renseignant au besoin auprès de son courtier ou d'un professionnel du secteur.
Comment fonctionne un REIT ?
Il existe plusieurs catégories de REIT à travers le monde. Concentrons-nous ici sur le J-REIT, le REIT japonais, afin d'expliquer son fonctionnement interne.
Un J-REIT est géré par ce que l'on appelle une « société d'investissement immobilier » (fudōsan tōshi hōjin), une structure juridique propre au Japon.
Cette société émet des titres qu'elle fait coter en bourse, ce qui lui permet de lever des fonds auprès du grand public.
Une fois le capital collecté, elle l'investit dans des actifs immobiliers, et les bénéfices générés sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes.
Ces titres jouent un rôle comparable à celui d'une action boursière classique : ils sont le support indispensable pour investir dans un J-REIT, de la même façon qu'une action est le support indispensable pour investir dans une entreprise cotée.
Point important : la loi japonaise interdit à la société d'investissement immobilier de gérer elle-même directement les biens.
Elle délègue donc la gestion opérationnelle et administrative des actifs à des prestataires externes spécialisés.
La sélection, l'achat, la revente et l'exploitation courante des biens sont confiés à une société de gestion d'actifs dédiée.
La gestion de la trésorerie, elle, est le plus souvent confiée à une banque fiduciaire (banque de trust). Cette répartition des tâches entre la société d'investissement, la société de gestion d'actifs et la banque fiduciaire illustre bien que, derrière un placement en apparence simple pour l'investisseur, se cache une organisation à plusieurs niveaux, chacun de ces acteurs assumant une fonction distincte et encadrée par la loi, ce qui répartit les responsabilités entre plusieurs intervenants plutôt que de les concentrer entre les mains d'un seul.
La société d'investissement immobilier organise par ailleurs régulièrement une assemblée générale des porteurs de parts, un dispositif analogue à l'assemblée générale des actionnaires d'une société cotée classique.
C'est lors de cette assemblée que les investisseurs peuvent exprimer leur avis, notamment sur la nomination des dirigeants, un peu à la manière dont les actionnaires d'une société cotée se prononcent lors de leur propre assemblée générale.
Quelle est la différence avec l'investissement immobilier direct ?
Puisqu'un REIT investit lui aussi dans des biens destinés à la location, certains pourraient penser qu'il s'agit d'une forme d'investissement immobilier presque identique à l'achat direct d'un bien.
Pourtant, ces deux approches présentent des différences fondamentales.
Voyons lesquelles.
L'investissement immobilier direct implique l'acquisition d'un bien
La différence la plus fondamentale tient au fait que, dans un cas, l'investisseur devient propriétaire d'un bien concret, alors que dans l'autre, ce n'est pas le cas.
Dans le cas d'un REIT, c'est la société d'investissement immobilier qui acquiert les biens pour le compte des investisseurs. Ces derniers n'achètent donc jamais directement un appartement ou un immeuble ; ils achètent uniquement des parts représentant une fraction du portefeuille géré par la structure. L'investisseur n'a donc, à aucun moment, à se soucier des démarches habituellement associées à l'acquisition d'un bien : c'est la société d'investissement qui, en son nom collectif, mène l'ensemble du processus d'achat pour le compte des porteurs de parts, qui n'ont ainsi aucune formalité d'acquisition à accomplir eux-mêmes.
L'investissement immobilier traditionnel, à l'inverse, consiste pour l'investisseur à mobiliser ses fonds propres ou un prêt bancaire pour acheter lui-même un bien précis — un studio, un immeuble de rapport, un petit immeuble locatif — puis à en percevoir directement les loyers.
S'il revend ce bien, il empoche la plus-value éventuelle, mais assume aussi seul le risque de moins-value, ainsi que l'ensemble des démarches liées à l'achat, à la revente et à la gestion courante du bien.
Avec un REIT, l'investisseur ne gère jamais lui-même le bien
Un REIT procède, tout comme l'investissement immobilier classique, à une véritable gestion d'actifs.
Mais son fonctionnement est en réalité beaucoup plus proche de celui d'un fonds de placement classique.
La raison est simple : comme pour un fonds de placement ordinaire, on achète des parts de REIT depuis un compte-titres ouvert auprès d'un courtier, et l'on perçoit ensuite des dividendes, sans jamais manipuler soi-même la brique et le mortier ni avoir à se déplacer sur les lieux du bien concerné.
Ce que l'on achète n'est donc pas un bien immobilier en tant que tel, mais une part de la société d'investissement elle-même.
Cette société reçoit des instructions de gestion d'une société de gestion d'actifs agréée, qui pilote l'utilisation des fonds collectés auprès des investisseurs.
Sa mission, au cœur du dispositif, consiste à acquérir des biens destinés à la location et à en assurer la gestion courante — perception des loyers, entretien, ventes ponctuelles — avant de redistribuer les revenus générés sous forme de dividendes réguliers, versés aux porteurs de parts selon le nombre de parts qu'ils détiennent.
La nature fiscale des revenus diffère également
Au-delà du mode de gestion, REIT et investissement immobilier direct se distinguent aussi par la nature fiscale de leurs revenus, avec des implications concrètes sur l'imposition au Japon.
Les revenus issus d'un REIT
Sur le plan fiscal, les revenus d'un REIT sont traités presque comme ceux d'un investissement en actions, à une exception près : ils ne bénéficient pas de l'abattement pour dividendes (haitō kōjo).
L'impôt appliqué à la plus-value de cession relève des « revenus de cession », soumis à une imposition séparée (bunri kazei) à taux forfaitaire.
À l'ouverture d'un compte-titres, l'investisseur choisit entre un « compte spécial » (tokutei kōza), où le courtier prélève l'impôt à la source, et un « compte ordinaire » (ippan kōza), où il doit déclarer lui-même ses revenus.
Pour qui ne souhaite pas remplir sa propre déclaration, le compte spécial reste le choix le plus prudent.
Les dividendes perçus, eux, relèvent des « revenus de dividendes » (haitō shotoku), en principe soumis à une imposition globale intégrée au barème progressif (sōgō kazei), mais l'investisseur peut aussi opter pour l'imposition séparée.
Dans certains cas, notamment pour qui a déjà un compte-titres actif, l'imposition globale permet de réduire l'impôt total dû. Ce choix entre les deux régimes mérite d'être réexaminé chaque année, puisque le calcul le plus avantageux dépend du niveau des autres revenus de l'investisseur et peut donc évoluer d'un exercice fiscal à l'autre, ce qui invite à comparer les deux options chaque année plutôt que de reconduire automatiquement le même choix.
Le cas de l'investissement immobilier direct
Pour l'investissement immobilier classique, les revenus relèvent des « revenus fonciers » (fudōsan shotoku).
Ces revenus sont soumis, comme les salaires, à une imposition globale intégrée au barème progressif : plus le revenu total augmente, plus le taux d'imposition grimpe. Cette progressivité distingue nettement la fiscalité de l'investissement immobilier direct de celle, plus favorable, applicable aux revenus tirés d'un REIT.
Le REIT élargit considérablement le champ des possibles
Les actifs accessibles via un REIT sont extrêmement variés : hôtels, locaux commerciaux, entrepôts logistiques, résidences collectives, immeubles de bureaux, établissements de santé.
L'investissement immobilier direct, en comparaison, reste beaucoup plus limité pour un particulier, qui se concentre presque toujours sur des biens résidentiels — appartements, petits immeubles ou maisons individuelles.
Les hôtels ou entrepôts logistiques représentent des montants bien plus élevés, et il est plus difficile pour un particulier isolé d'en anticiper la demande ou d'en réunir le financement.
Pour qui souhaite diversifier son exposition à un large éventail de typologies immobilières, opter pour un REIT constitue donc une solution particulièrement adaptée.
Grâce à la mutualisation des capitaux et à la sélection des biens confiée à des professionnels, le REIT rend accessibles des investissements hors de portée d'un particulier agissant seul. Un investisseur individuel peut ainsi, par le biais d'un seul et même véhicule, se retrouver exposé à des catégories d'actifs — hôtellerie, logistique, bureaux — qu'il ne pourrait jamais acquérir seul, faute des moyens financiers nécessaires, ni sans devoir en assurer lui-même la gestion quotidienne.
L'investissement immobilier direct connaît de fortes disparités de rendement
Le rendement d'un REIT varie selon les projets et les portefeuilles gérés.
Mais dans l'investissement immobilier direct, l'écart de rendement d'un bien à l'autre est bien plus marqué : des biens anciens ou mal situés peuvent afficher un rendement brut supérieur à 15 %, tandis que des biens neufs ou bien situés n'offrent parfois que 5 % environ.
L'état du bien, son emplacement et son prix d'acquisition font donc varier considérablement le rendement obtenu.
Pour qui souhaite limiter cette dispersion et rechercher davantage de régularité, beaucoup considèrent qu'opter pour un REIT est le choix le plus raisonnable.
Comment acheter un REIT, et quels types de REIT existe-t-il ?
Nombreux sont ceux qui trouvent le REIT séduisant, précisément parce qu'il permet d'investir dans un large éventail de biens sans avoir à les gérer soi-même.
Voyons comment acheter des parts de REIT, ainsi que les différents types disponibles.
Comment acheter un REIT
Les parts de REIT s'achètent auprès d'un courtier en valeurs mobilières.
Tout investisseur doit donc, au préalable, ouvrir un compte-titres auprès d'une société de courtage.
Des frais de transaction s'appliquent à chaque achat ou vente, mais certains courtiers proposent des formules à frais fixes pour une période donnée : mieux vaut comparer les offres avant de se décider, ainsi que les modalités de paiement. Ces formalités d'ouverture de compte et ces frais, bien que réels, restent sans commune mesure avec les démarches et les coûts associés à l'acquisition directe d'un bien immobilier, qui implique notaire, frais de mutation et démarches de financement.
Concernant le versement des dividendes, seuls les investisseurs détenant des titres quatre jours ouvrés avant la clôture de l'exercice de la société concernée y ont droit.
Le montant dépend du nombre de parts détenues, et le versement intervient dans les trois mois suivant la clôture — un calendrier à connaître, car il diffère de celui des actions ordinaires, dont le versement peut suivre un rythme légèrement différent selon les sociétés cotées.
Pour un particulier, une retenue à la source de 20,315 % s'applique en principe — sauf via un compte NISA classique (ippan NISA), le dispositif japonais d'épargne défiscalisée, auquel cas les gains sont totalement exonérés d'impôt.
Pour se lancer dans le REIT, il est donc vivement recommandé de privilégier un compte NISA classique.
Les différentes formes de REIT
Le plus souvent, les investisseurs achètent directement des titres individuels de REIT. Mais il est aussi possible d'opter pour un ETF ou un fonds de placement classique. Voici les caractéristiques de chacune de ces trois formules.
Les titres individuels
Un titre individuel de REIT s'achète comme une action, depuis un compte-titres.
Alors que les actions japonaises s'échangent par lots de 100 titres, un J-REIT peut s'acquérir dès une seule part.
Le prix d'une part varie de quelques dizaines de milliers de yens à plusieurs centaines de milliers, ce qui permet de choisir un titre adapté à son budget.
Les seuls frais applicables sont les frais de courtage liés à la transaction elle-même.
On distingue deux grandes catégories de titres individuels : les REIT mono-sectoriels, spécialisés dans un seul usage, et les REIT multi-sectoriels, répartis entre plusieurs usages.
Les multi-sectoriels se subdivisent eux-mêmes en REIT « composites » (fukugō-gata), investis dans des biens à deux usages, et REIT « diversifiés » (sōgō-gata), investis dans des biens à trois usages ou plus.
Les mono-sectoriels couvrent le résidentiel, les bureaux, les commerces, l'hôtellerie, la santé ou la logistique.
Les composites ciblent par exemple des biens associant bureaux et commerces, ou logistique et logement.
Les diversifiés, eux, investissent dans des biens combinant trois usages ou plus, voire des portefeuilles sans usage défini, ce qui offre une palette d'options adaptée à différents profils d'investisseurs.
Les ETF (les REIT indiciels cotés)
Un ETF désigne un fonds indiciel coté en bourse, qui s'achète auprès d'un courtier.
Un « ETF de type REIT » réplique la performance de l'indice REIT de la Bourse de Tokyo (Tōshō REIT Shisū), qui regroupe l'ensemble des REIT cotés à la Bourse de Tokyo.
En achetant une seule part d'un tel ETF, l'investisseur obtient de facto une exposition à l'ensemble des REIT cotés sur le marché — une diversification quasi automatique.
Chaque REIT diversifie déjà les fonds collectés entre plusieurs biens, mais l'ETF ajoute une couche supplémentaire de diversification en répartissant encore l'exposition entre plusieurs sociétés d'investissement immobilier distinctes.
Le fait de répliquer l'indice REIT de la Bourse de Tokyo (Tōshō REIT Shisū) constitue également un facteur de réduction du risque, car suivre cet indice lisse les fluctuations de valeur, plus modérées que celles d'un titre individuel pris isolément. C'est une caractéristique bien connue des investisseurs aguerris, qui y voient un moyen de limiter les à-coups propres à un titre individuel pris isolément.
Lors de l'achat ou de la vente, outre les frais de transaction, s'ajoutent des frais de gestion (« frais de trust ») rémunérant le gérant du fonds, ainsi que des frais d'audit, courant pendant toute la durée de détention de l'ETF, à la différence des titres individuels qui n'entraînent aucun frais récurrent de ce type.
Les fonds de placement (fonds spécialisés en J-REIT)
Il existe aussi des fonds de placement classiques spécialisés en J-REIT, souscrits auprès d'un courtier ou d'une banque.
Ils conviennent à qui souhaiterait investir dans des titres individuels mais manque de capital, ou préfère investir progressivement via des versements réguliers.
Certains fonds ne se limitent d'ailleurs pas aux J-REIT : ils équilibrent leurs investissements entre REIT étrangers, obligations et actions, comme les ETF, ce qui convient à qui recherche une diversification plus large encore que celle offerte par un simple ETF de REIT.
Les titres individuels permettent, eux aussi, d'investir avec un montant modeste, mais certains exigent plusieurs centaines de milliers de yens.
Les fonds de placement, en revanche, peuvent souvent être souscrits pour moins de 10 000 yens et permettent des versements programmés, selon la méthode dite du « dollar cost averaging ».
Cette méthode consiste à investir chaque mois un montant identique, ce qui permet d'acheter davantage de parts quand le prix est bas et moins quand il est élevé.
Sur le long terme, le prix d'achat moyen tend ainsi à se lisser, ce qui limite le risque lié aux fluctuations de prix, dans la mesure où l'investisseur achète mécaniquement davantage de parts lorsque le marché est bas et moins lorsqu'il est haut, sans avoir à tenter de deviner le meilleur moment pour investir.
Mais la gestion étant confiée à un professionnel, des frais de gestion et d'audit s'appliquent pendant toute la durée de détention.
Quelques exemples de titres recommandés
Si l'on décide de se lancer, le choix du titre est capital. Voici quelques titres particulièrement recommandés sur le marché japonais.
eMAXIS Slim REIT national (indiciel)
Ce fonds est géré par Mitsubishi UFJ Kokusai Asset Management.
Il réplique les mouvements de l'indice REIT de la Bourse de Tokyo, dividendes réinvestis compris.
Comparé à d'autres fonds équivalents, il se distingue par des frais de gestion bas, ce qui convient à ceux qui souhaitent maîtriser leurs coûts sur la durée, les frais de gestion pesant d'autant plus lourd que la détention se prolonge.
Nissay World REIT Open (à distribution mensuelle)
Ce fonds investit dans des REIT étrangers plutôt que japonais, géré par Nissay Asset Management.
Au-delà des revenus réguliers, il vise aussi la croissance à long terme des actifs.
Il cible le fonds réservé aux investisseurs institutionnels qualifiés Alliance Bernstein Kokusai REIT Fund, ainsi que le Nissay Money Stock Mother Fund, selon une structure « fonds de fonds », qui loge le portefeuille au sein de plusieurs fonds maîtres plutôt que d'investir directement dans chaque titre.
Fonds ETF d'actions privilégiées (à distribution mensuelle, avec couverture de change)
Ce fonds est géré par Asset Management One.
Il investit principalement dans des actions privilégiées de grandes entreprises des principaux pays développés, mais aussi dans des actions privilégiées individuelles.
Sa stratégie vise avant tout la stabilité des revenus générés, la couverture de change ayant précisément pour objet d'atténuer l'impact des variations de cours entre devises.
Les différentes catégories de REIT selon leur spécialisation
Il existe de nombreuses catégories de REIT selon leur spécialisation sectorielle : hôtellerie, bureaux, et bien d'autres encore. Passons-les en revue.
Les REIT spécialisés dans l'hôtellerie
Parmi les catégories emblématiques figurent les REIT hôteliers.
Leur atout : dans les zones où le tourisme croît, ils peuvent générer des revenus élevés.
Leurs revenus varient beaucoup, avec un taux d'occupation qui grimpe mécaniquement à mesure que le nombre de touristes augmente.
Mais si la fréquentation touristique décline, les revenus baissent à leur tour, avec un risque de recul de valeur d'autant plus marqué.
On peut citer par exemple Ichigo Hotel REIT ou Hoshino Resorts REIT, deux titres régulièrement cités parmi les REIT spécialisés dans l'hôtellerie.
Les REIT spécialisés dans l'immobilier logistique
Vient ensuite la catégorie logistique, qui tire ses revenus de l'exploitation d'entrepôts ou de centres de stockage.
Avec la demande croissante en logistique ces dernières années, cette catégorie est moins exposée aux baisses de valeur et génère plus facilement des bénéfices.
Il existe néanmoins un risque : en cas de départ d'un locataire, la période de vacance impacte directement la rentabilité si un nouveau preneur tarde à être trouvé, le temps que la structure de gestion identifie et installe un nouvel exploitant.
Les REIT spécialisés dans les bureaux
Ces REIT tirent leurs revenus locatifs de l'exploitation d'immeubles de bureaux en centre-ville.
Quand la conjoncture s'améliore, la demande de bureaux augmente, ce qui laisse espérer une hausse des loyers ; à l'inverse, un ralentissement fait planer un risque de vacance accru.
Cette sensibilité à la conjoncture est à la fois un avantage et un inconvénient, mais elle offre en contrepartie un potentiel de hausse des dividendes en période favorable.
Les REIT spécialisés dans les commerces
Cette catégorie regroupe des REIT investis dans des commerces de centre-ville, comme des grands magasins ou de vastes centres commerciaux.
Ils génèrent leurs bénéfices grâce aux loyers versés par les commerces, ce qui les rend, comme les REIT de bureaux, sensibles à la conjoncture.
Quand la consommation progresse, le chiffre d'affaires des commerces augmente ; mais s'il stagne ou si des enseignes partent, ces REIT s'exposent à des risques bien réels.
Les REIT spécialisés dans le résidentiel
Ce type de REIT investit avant tout dans des immeubles d'habitation collectifs.
Il se distingue par une amplitude de risque nettement plus faible, ce qui en fait un choix adapté à un investissement de long terme.
La raison est simple : le logement est un besoin fondamental du quotidien, moins sensible aux fluctuations économiques que d'autres actifs.
Comparé aux REIT hôteliers, de bureaux ou commerciaux, ce segment n'offre pas de gains exceptionnels en période de forte croissance, mais il permet des revenus stables sur la durée, en misant sur une détention longue plutôt que sur des plus-values rapides.
Les REIT spécialisés dans la santé
Ces REIT tirent leurs revenus de l'exploitation d'hôpitaux, d'autres structures médicales, ou de maisons de retraite, avant d'en reverser les bénéfices aux investisseurs.
Les titres de cette catégorie restent peu nombreux, et le manque d'historique fait que peu d'investisseurs s'y aventurent encore massivement.
Or, moins il existe de recul et de données fiables, plus le risque perçu tend à augmenter.
Par ailleurs, ces établissements voient leurs revenus fluctuer au gré des réformes du système d'assurance maladie.
Une collecte d'informations minutieuse s'avère donc indispensable avant de s'engager dans ce segment.
On le voit bien : derrière le terme générique de « REIT » se cachent de nombreuses catégories très différentes.
Selon le type choisi, rendement, risque et modalités de gestion varient considérablement.
Il est donc essentiel de prendre en compte les caractéristiques propres à chaque catégorie pour choisir l'approche adaptée à sa situation, à son horizon de placement et à sa tolérance au risque.
Les avantages du REIT
Après avoir passé en revue le fonctionnement du REIT, ses modalités d'achat et ses catégories, quels sont, au juste, ses avantages concrets ? Voici les principaux bénéfices attendus d'un investissement en REIT.
Un investissement accessible dès un petit montant
Le premier avantage est la possibilité de démarrer avec un montant modeste.
Puisqu'un REIT mutualise les fonds de nombreux investisseurs, la mise personnelle peut rester limitée.
Avec l'investissement immobilier classique, il faut généralement réunir une somme conséquente, sous peine de prendre des risques élevés dès le départ.
Les parts de REIT s'échangent le plus souvent entre 100 000 et 1 000 000 de yens environ, un niveau adapté aux investisseurs débutants.
L'achat d'un bien direct nécessite très souvent un financement bancaire, parfois même un prêt couvrant l'intégralité du prix (full loan) voire davantage (over loan).
Le REIT, à l'inverse, peut être pratiqué sans jamais contracter d'emprunt, en investissant uniquement les fonds déjà disponibles — une spécificité propre à ce placement, qui évite à l'investisseur de s'engager sur plusieurs dizaines d'années auprès d'un établissement bancaire et de supporter le risque de taux qui accompagne un tel engagement.
Une liquidité assurée grâce à la cotation en bourse
Un REIT présente un niveau de liquidité élevé, ce qui permet de le convertir facilement en liquidités.
Étant coté en bourse, il peut être acheté ou vendu librement à tout moment durant les heures de marché.
Pour l'investissement immobilier classique, en revanche, la revente d'un bien suppose de passer par des étapes incontournables — transfert de propriété, financement de l'acheteur, négociation — qui prennent nécessairement du temps.
Contrairement au REIT, il n'est donc pas possible de répondre immédiatement à un besoin urgent de liquidités en revendant rapidement le bien. C'est là un avantage souvent sous-estimé du REIT : la possibilité de sortir de sa position en quelques clics, aux heures d'ouverture du marché, sans dépendre de la présence d'un acheteur intéressé au moment précis où l'on en a besoin.
Une gestion confiée à des professionnels
Même en investissant un petit montant avec une bonne liquidité, encore faut-il un minimum de connaissances pour espérer des bénéfices.
Avec un REIT, la gestion est entièrement confiée à des professionnels de l'immobilier, ce qui permet de se lancer sereinement même avec peu de connaissances.
L'investisseur ne gère jamais directement le bien : il n'a donc pas à supporter les efforts et les frais habituellement liés à la gestion locative directe, comme la recherche de locataires ou le suivi des travaux d'entretien.
Une diversification facilitée
Il existe des REIT de type « composite » et « diversifié », investis chacun dans plusieurs types de biens à la fois.
Ces catégories gèrent un large éventail d'actifs différents, ce qui permet une véritable diversification du portefeuille.
Dans l'investissement immobilier en général, il est toujours préférable de répartir son capital entre plusieurs types de biens — résidentiel, bureaux, commerces — plutôt que de miser sur un seul bien, afin de répartir le risque.
Le REIT permet précisément cette diversification, même avec un capital de départ modeste : un même versement se retrouve ainsi réparti, par construction, sur plusieurs biens différents plutôt que concentré sur un seul actif, ce qui réduit mécaniquement l'exposition à la défaillance d'un bien ou d'un locataire en particulier.
Une protection potentielle contre l'inflation
Un autre avantage souvent mis en avant est la protection potentielle qu'offre le REIT contre l'inflation.
L'inflation désigne la baisse de la valeur de la monnaie qui accompagne la hausse générale des prix.
Comme le REIT investit dans des actifs immobiliers réels, il est généralement considéré comme relativement résistant face à l'inflation, à l'image de l'investissement immobilier direct.
Pour un placement purement monétaire, il faut habituellement des stratégies dédiées pour se prémunir contre l'inflation ; avec un REIT, cette préoccupation reste nettement moins prégnante.
Pour qui cherche un placement capable de résister à l'inflation, le REIT représente donc une option attractive, dans un contexte où de plus en plus d'épargnants cherchent justement à protéger la valeur réelle de leur patrimoine face à la hausse des prix.
Un placement éligible au NISA
Dernier avantage : le REIT est éligible au NISA.
Le NISA est un dispositif japonais d'exonération fiscale sur les petits montants d'investissement, mis en place en 2014.
Grâce à lui, les plus-values générées, dans la limite de 1,2 million de yens par an, peuvent être perçues en franchise totale d'impôt pendant une durée déterminée.
Cette exonération est limitée à cinq ans au maximum, mais l'absence de prélèvement fiscal reste un avantage considérable : les bénéfices reviennent intégralement à l'investisseur, sans qu'il ait à en reverser une partie au fisc comme ce serait le cas sur un compte-titres ordinaire.
Dans l'investissement immobilier direct, même les petits placements restent soumis à taxation, ce qui peut fortement réduire le gain net.
C'est pourquoi l'éligibilité du REIT au NISA, même pour de petits montants, constitue un atout séduisant pour qui souhaite optimiser le rendement net de son placement.
Les inconvénients du REIT
Le REIT présente donc de nombreux avantages. Mais avant de se lancer, il est tout aussi indispensable d'en comprendre les inconvénients. Voici les principaux points de vigilance.
Une forte volatilité du marché
La forte volatilité du marché constitue l'un des principaux inconvénients du REIT.
On se souvient que les cours des REIT ont significativement chuté sous l'effet de la pandémie de coronavirus.
Contrairement à l'investissement immobilier direct, où l'on détient un actif physique tangible, le REIT se caractérise par des variations de valeur pouvant être marquées.
Cela s'explique notamment par le fait que la structure, collectant des fonds auprès de nombreux investisseurs, a aussi recours, dans certains cas, à des emprunts bancaires.
On ne peut donc pas exclure que les variations de taux d'intérêt influencent le cours des titres et le montant des dividendes, d'où la nécessité de rester prudent.
De multiples risques à prendre en compte
Tout investissement comporte son lot de risques, et le REIT n'échappe pas à cette règle.
On pense notamment aux risques liés aux catastrophes naturelles — séismes, incendies — ainsi qu'au risque de radiation de la cote.
Ces dernières années, les catastrophes naturelles telles que séismes et inondations se sont multipliées, rendant difficile toute mesure préventive.
Si les biens détenus par un REIT venaient à être sinistrés, le cours du titre et le montant des dividendes pourraient en être affectés.
Le Japon étant particulièrement exposé aux séismes et aux typhons, ce point mérite d'être pris au sérieux.
Par ailleurs, si un REIT venait à ne plus respecter les critères de maintien fixés par la Bourse, sa radiation de la cote resterait possible, ce qui compliquerait fortement les transactions — un risque à garder à l'esprit avant de concentrer son portefeuille sur un seul titre.
Le risque de faillite de la société de gestion
Toute entreprise porte en elle un risque de faillite tant qu'elle poursuit son activité, et les sociétés qui gèrent des REIT ne font pas exception.
Si la société gestionnaire d'un REIT venait à faire faillite, les biens détenus seraient naturellement vendus.
Il faut garder à l'esprit un point essentiel : les sommes reversées aux investisseurs ne correspondent pas nécessairement à l'intégralité du capital investi.
Si la faillite entraîne une chute importante du cours, une radiation de la cote devient également possible.
En l'état actuel, le risque de faillite reste globalement faible pour la plupart des REIT établis, mais il reste important de s'y préparer en diversifiant, là encore, ses placements entre plusieurs titres plutôt que de miser sur un seul REIT.
Le REIT, une option à considérer pour un patrimoine stable en période de taux bas
Nous avons passé en revue le fonctionnement du REIT, ses modalités d'achat et ses catégories.
Comme nous l'avons vu, le REIT constitue, comparé à l'investissement en actions ou à l'immobilier direct, une méthode capable d'offrir un patrimoine relativement stable, y compris en période de taux bas.
S'agissant d'un actif au risque globalement modéré, les fonds qui y investissent affichent souvent des rendements attractifs, aussi bien sur des actifs japonais qu'étrangers.
Ces dernières années, entre épidémies et bouleversements économiques, nombreux sont ceux qui redoutent un effondrement des marchés, ce qui pousse à bien choisir sa méthode d'investissement.
Beaucoup ont d'ores et déjà porté leur attention sur le REIT dans ce contexte.
Pour dissiper les inquiétudes économiques liées à l'avenir, pourquoi ne pas envisager le REIT comme l'une des composantes de votre stratégie de constitution de patrimoine ? En prenant soin d'examiner les avantages et les inconvénients propres à chaque catégorie, vous pourrez vous lancer sur des bases solides et adaptées à votre propre situation financière.
En résumé
De nombreuses personnes envisagent aujourd'hui l'investissement immobilier pour apaiser leurs inquiétudes financières.
Certaines formules permettent de démarrer avec un petit capital, mais sans un minimum de connaissances, le risque reste proportionnellement élevé.
Le REIT, lui, est particulièrement accessible même pour les débutants, ce qui explique l'intérêt croissant qu'il suscite.
Cela ne signifie pas pour autant qu'il soit dénué de risques.
Mais comparé à l'investissement immobilier direct, il présente suffisamment d'avantages pour mériter d'être sérieusement envisagé.
Accessible et relativement simple à mettre en œuvre, le REIT peut constituer un outil précieux pour préparer sereinement son avenir patrimonial, à condition de prendre le temps de comparer les catégories, les frais et les niveaux de risque propres à chaque fonds avant de s'engager.
Si le sujet vous intéresse, n'hésitez pas à vous renseigner davantage.
