يتزايد عدد الأشخاص الذين يبدأون بالاستثمار عبر iDeCo أو tsumitate NISA لتنمية ثرواتهم للمستقبل.
لكن عند الرغبة في البدء بالاستثمار، يواجه الكثيرون صعوبة في الاختيار نظراً لكثرة المنتجات المتاحة.
من بين تلك المنتجات ما يُعرف بـ REIT.
REIT هو استثمار عقاري، لكن كيف يختلف عن الاستثمار العقاري المباشر؟
سنشرح هذه الفروق وغيرها في هذه المقالة.
ما هو REIT؟
لنتعرف أولاً على ماهية REIT.
REIT هو اختصار لـ "Real Estate Investment Trust" أي صندوق الاستثمار العقاري بالعربية.
معظم صناديق الاستثمار التي تبيعها المؤسسات المالية تستثمر في الأوراق المالية كالسندات والأسهم.
أما REIT فنظراً لاسمه "صندوق الاستثمار العقاري"، تكون العقارات كالمساكن موضوع الاستثمار فيه.
يعمل REIT على جمع الأموال من المستثمرين واستخدامها لاقتناء وإدارة العقارات كالمباني التجارية والشقق والمرافق التجارية.
ثم توزيع دخل الإيجار والأرباح الرأسمالية على المستثمرين.
يصبح المستثمرون بشكل غير مباشر ملاكاً ويستلمون عائدات الاستثمار.
تختلف تفاصيل صناديق REIT من دولة إلى أخرى.
في اليابان توجد قيود قانونية تمنع شراء صناديق REIT الأجنبية بشكل مباشر.
لذا فإن الاستثمار في صناديق REIT الأجنبية يتم عادة عبر صناديق الاستثمار المشترك أو صناديق ETF التي تشمل REIT الأجنبي.
آلية عمل REIT
توجد عدة أنواع من REIT، وهنا نركز على J-REIT لشرح آليته.
J-REIT تُديره شركة استثمار عقاري.
تصدر شركة الاستثمار العقاري أوراقاً مالية وتدرجها في البورصة لجمع الأموال من المستثمرين.
ثم توزع الأرباح الناتجة على المستثمرين.
هذه الأوراق تؤدي دور الأسهم في الاستثمار في J-REIT.
لا يُسمح قانونياً لشركة الاستثمار العقاري بإدارة الأصول بنفسها.
لذا تُفوّض إدارة الأصول الاستثمارية واختيارها وبيعها وإدارة العقارات المملوكة إلى شركات خارجية متخصصة.
أما الإدارة المالية فقد تتولاها شركات مساعدة أو بنوك الاستئمان.
الفرق بين REIT والاستثمار العقاري المباشر
يستثمر REIT في العقارات مما يجعله قريباً من الاستثمار العقاري المباشر في ظاهره.
لكن ثمة فروق جوهرية بينهما.
الاستثمار العقاري المباشر: تملّك العقار
أكبر فرق هو تملّك العقار أم لا.
في REIT تتملك شركة الاستثمار العقاري العقار نيابة عن المستثمر، لا يشتري المستثمر العقار مباشرة.
أما في الاستثمار العقاري المباشر، يشتري المستثمر بأموال خاصة أو بقروض شقق أو مبانٍ تجارية ويحصل على دخل إيجاري.
REIT: لا تُدير العقار بنفسك
كلاهما يستثمر في الأصول العقارية لكن REIT أقرب إلى نموذج صناديق الاستثمار المشترك التقليدية.
لأن في REIT تشتري أوراقاً مالية عبر حساب لدى شركة وساطة وتستلم توزيعات.
الاستثمار في شركة الاستثمار لا في العقار مباشرة.
تُدير شركة الاستثمار الأصول العقارية باتباع تعليمات شركة إدارة أصول مرخصة.
نوع الدخل مختلف أيضاً
・دخل REIT
مماثل للاستثمار في الأسهم ما عدا غياب خصم ضريبة الأرباح.
الأرباح الرأسمالية خاضعة للضريبة كضريبة دخل رأس المال (الضريبة المفصولة).
عند فتح حساب وساطة يُختار إما الحساب الخاص بالاستقطاع المصدري أو الحساب العادي.
・الاستثمار العقاري المباشر
دخل الاستثمار العقاري المباشر هو دخل عقاري.
الدخل العقاري خاضع للضريبة التراكمية مثل دخل الرواتب والأعمال.
كلما زاد الدخل ارتفعت نسبة الضريبة.
REIT يوسّع آفاق الاستثمار
يتيح REIT الاستثمار في الفنادق والعقارات التجارية والمستودعات اللوجستية والشقق والمباني التجارية ومرافق الرعاية الصحية وغيرها.
الاستثمار العقاري المباشر له حدود للأفراد — معظمهم يستثمر في العقارات السكنية.
لذا إذا كنت تريد استثماراً عقارياً واسع النطاق، فـ REIT هو الخيار الأفضل.
الاستثمار العقاري المباشر: فارق كبير في العائد
عائد REIT يتفاوت حسب المنتج، أما الاستثمار المباشر فيتفاوت حسب العقار.
العقارات القديمة أو ذات الموقع السيئ قد تبلغ عائداتها الظاهرة 15% أو أكثر، بينما العقارات الحديثة قد تصل إلى 5%.
من يريد الحد من تفاوت العائد يُفضّل REIT.
طريقة شراء REIT وأنواعه
طريقة شراء REIT
يُباع REIT عبر شركات الوساطة.
المستثمر الراغب في الاستثمار يفتح حساباً لدى شركة وساطة.
تُفرض عمولات على المعاملات — بعض شركات الوساطة تقدم خيار عمولة ثابتة لفترة محددة.
توزيعات الأرباح تُدفع للمستثمرين الحاملين للأوراق المالية قبل 4 أيام عمل من نهاية فترة مالية الصندوق.
المستثمرون الأفراد يخضعون لاستقطاع مصدري بنسبة 20.315%، لكن حساب NISA العام معفى منه.
لذا يُنصح ببدء الاستثمار في REIT عبر حساب NISA العام.
أنواع REIT
يمكن الاختيار بين أسهم فردية وETF وصناديق استثمار مشترك.
・الأسهم الفردية
تُشترى في حساب وساطة مثل الأسهم العادية.
J-REIT يمكن شراؤه من سهم واحد بسعر يتراوح من عشرات الآلاف إلى مئات الآلاف من الين.
رسوم الشراء هي فقط عمولة المعاملة.
الأسهم الفردية نوعان: النوع الأحادي (يتخصص في قطاع واحد) والنوع المتعدد (يوزع بين عدة قطاعات).
القطاعات تشمل: السكن، المكاتب، المرافق التجارية، الفنادق، مرافق الرعاية الصحية، المستودعات اللوجستية.
・ETF (صناديق REIT المتداولة)
ETF هي صناديق استثمار مدرجة في البورصة.
تُشترى عبر شركات الوساطة.
REIT-ETF تتتبع مؤشرات مثل TOPIX.
شراء وحدة واحدة يعني الاستثمار تلقائياً في جميع صناديق REIT المدرجة.
طريقة تُحقق التنويع التلقائي.
・صناديق الاستثمار المشترك (J-REIT Funds)
تُشترى من شركات الوساطة والبنوك.
مناسبة لمن يريد الاستثمار بالتقسيط أو يحتاج لرأسمال أقل.
أقل من 10,000 ين.
يمكن الاستثمار الدوري المنتظم بطريقة متوسط التكلفة بالدولار.
الأسهم المُوصى بها
من بين REIT الأكثر توصية:
・eMAXIS Slim داخلي REIT مؤشر
يتتبع مؤشر TSE REIT (شامل التوزيعات).
نسبة الرسوم منخفضة مقارنة بغيره. مناسب لمن يريد الاستثمار بتكلفة منخفضة.
・Nissay World REIT Open (توزيع شهري)
يستثمر في REIT الخارجي.
تسعى إلى ضمان العوائد ونمو الأصول على المدى البعيد.
・صندوق أسهم مفضلة ETF (توزيع شهري مع تحوط)
صندوق ETF مُدار من Asset Management One.
يستهدف الاستثمار في الأسهم المفضلة للدول المتقدمة الكبرى.
أنواع REIT
REIT متخصص في الفنادق
يوفر عوائد مرتفعة في المناطق ذات الحركة السياحية الكثيفة.
الدخل متذبذب — يرتفع مع ارتفاع الطلب السياحي وينخفض معه.
عند تراجع السياحة تنخفض العوائد وقد تكبر الخسائر.
REIT متخصص في العقارات اللوجستية
يتعلق بإدارة مرافق التخزين والإمدادات.
في ظل تنامي الطلب اللوجستي في السنوات الأخيرة، يتمتع بمقاومة أكبر للتقلبات مقارنة بالأنواع الأخرى.
REIT متخصص في المكاتب
يُولّد دخلاً إيجارياً من إدارة مباني المكاتب في المراكز الحضرية.
يستجيب لتقلبات الاقتصاد بشكل سريع مما يُعدّ ميزة وعيباً في آنٍ واحد.
REIT متخصص في المرافق التجارية
يشمل المراكز التجارية الكبرى.
عند ارتفاع الاستهلاك الشخصي ترتفع العوائد، لكن تراجع الاستهلاك وانسحاب المستأجرين ينطوي على مخاطر.
REIT متخصص في السكن
من أقل الأنواع تذبذباً وأكثرها ملاءمة للاستثمار طويل الأمد.
المساكن ضرورة يومية تجعلها أقل حساسية للتقلبات الاقتصادية المحلية.
تأخذ وقتاً أطول لتحقيق أرباح كبيرة لكنها توفر دخلاً مستقراً على المدى البعيد.
REIT متخصص في الرعاية الصحية
يشمل المستشفيات والمرافق الطبية ودور رعاية المسنين.
عدد الأسهم المتاحة محدود والبيانات التاريخية شحيحة مما يرفع المخاطر.
يستلزم جمع معلومات دقيقة أكثر من غيره من أنواع REIT.
مزايا REIT
يمكن البدء بمبالغ صغيرة
يجمع REIT الأموال من مستثمرين متعددين، لذا يمكن المشاركة برأسمال محدود.
تتراوح أسعار REIT بين 100,000 و1,000,000 ين مما يجعله مناسباً للمستثمرين الجدد.
سهولة البيع والشراء
REIT يتمتع بسيولة عالية وسهولة التحويل إلى نقد.
خلافاً للاستثمار العقاري المباشر الذي يستغرق وقتاً طويلاً لتسييل الأصول.
يُديره متخصصون
في REIT يتولى الإدارة متخصصون في الاستثمار العقاري، مما يتيح البدء براحة حتى للمبتدئين.
التنويع في الاستثمار
REIT يوفر خيار النوع المتعدد الذي يُمكّن من التنويع عبر عقارات متعددة.
التنويع يُقلل الخسائر المحتملة.
الحماية من التضخم
العقارات مقاومة للتضخم لأنها أصول حقيقية لا نقدية.
يُعدّ REIT خياراً جيداً لمن يبحث عن استثمار يقيه من التضخم.
يندرج ضمن NISA
NISA هي نظام الإعفاء الضريبي للاستثمار المنخفض التكلفة الذي انطلق عام 2014.
تصل مدته إلى 5 سنوات لكن الأرباح تصل كاملة دون اقتطاع ضريبي.
عيوب REIT
تقلب الأسعار
بخلاف العقار الفعلي، أسعار REIT أكثر تذبذباً.
تأثرت بالوباء وتراجعت أسعارها.
تأثير أسعار الفائدة على الأسعار والتوزيعات أمر لا يمكن إغفاله.
مخاطر متعددة
كأي استثمار، REIT ينطوي على مخاطر متعددة.
مخاطر الكوارث الطبيعية وخطر الشطب من البورصة — هذه الأمور يجب أخذها بعين الاعتبار.
خطر الإفلاس
في حال إفلاس الشركة المشغلة لـ REIT، تُباع العقارات ولا يُضمن استرداد المستثمرين لكامل أموالهم.
REIT: الخيار الأمثل للاستثمار المستقر في بيئة فائدة منخفضة
كما شرحنا، يُعدّ REIT استثماراً يُتيح استقرار الأصول في بيئة الفائدة المنخفضة مقارنة بالاستثمار في الأسهم أو العقارات مباشرة.
إذا كنت تفكر في تنمية ثروتك للمستقبل فقيّم ما يناسب وضعك واختر الأسلوب المناسب.
يعتقد كثيرون أن REIT يستحق الاهتمام كأحد أدوات تنمية الثروة.
REIT يجمع بين الأمان النسبي والعوائد الجيدة — وهو خيار يستحق التأمل.
خلاصة
يفكر كثيرون في الاستثمار العقاري لمواجهة المخاوف الاقتصادية المستقبلية.
REIT يتيح البدء بسهولة حتى للمبتدئين وإن كان ينطوي بالطبع على مخاطر.
لكن مقارنة بالاستثمار العقاري المباشر، يتمتع REIT بمزايا أكثر ويستحق تجربته.
إذا كنت مهتماً، تعرّف على REIT واستكشف ما يناسبك.
