يتزايد عدد الأشخاص الذين يبدؤون في اليابان استثمارات مثل نظام iDeCo (نظام التقاعد الفردي الياباني المدعوم ضريبياً) أو نظام "تسوميتاتيه نيسا" (Tsumitate NISA، وهو نظام الاستثمار الشهري المعفى من الضرائب ضمن نظام "نيسا" الياباني للاستثمار الصغير) استعداداً لبناء أصولهم المالية في المستقبل. ومع ذلك، فحين يفكر الشخص في البدء بالاستثمار من أجل بناء أصوله، غالباً ما يشعر بالحيرة إزاء اختيار المنتج المناسب، نظراً لكثرة المنتجات الاستثمارية المتاحة. ومن بين هذه المنتجات العديدة، هناك ما يُعرف باسم "الريت" (REIT). والريت هو أداة تستثمر في العقارات، فما الفرق إذن بينه وبين الاستثمار العقاري المباشر؟ سنتناول في هذا المقال هذا الفرق وغيره من الجوانب بالتفصيل.
ما هو الريت (REIT)؟
لنبدأ أولاً بالتعرف على الفكرة العامة لمفهوم الريت من حيث الأساس.
REIT هو اختصار لعبارة "Real Estate Investment Trust"، أي "صندوق الاستثمار العقاري الائتماني" حين تترجم حرفياً إلى اليابانية. ومعظم صناديق الاستثمار التي تطرحها المؤسسات المالية تستثمر أموالها في أوراق مالية مثل السندات أو الأسهم. أما الريت، وبما أن اسمه يعني حرفياً "صندوق الاستثمار العقاري الائتماني"، فإن أصل الاستثمار فيه هو العقارات نفسها، كالمساكن وغيرها من العقارات.
تقوم آلية الاستثمار عبر الريت على جمع الأموال من المستثمرين، ثم استخدامها في اقتناء وإدارة عقارات مثل المباني المكتبية المؤجرة والشقق السكنية والمرافق التجارية. وبعد ذلك يتم توزيع ما يتحقق من دخل الإيجار وأرباح البيع على المستثمرين. وبهذا يصبح المستثمر بمثابة مالك غير مباشر للعقار، ويحصل على نصيبه من العائد الناتج عن إدارته.
وتختلف التفاصيل الدقيقة لآلية سوق الريت من دولة إلى أخرى. ففي اليابان، هناك قيود قانونية تمنع المستثمرين من شراء أسهم فردية في صناديق الريت الصادرة في دول أخرى مباشرة. لذلك، فإن الطريقة الشائعة للاستثمار في صناديق الريت الأجنبية هي شراء صناديق استثمار مشتركة أو صناديق مؤشرات متداولة (ETF) تتضمن ضمن مكوناتها صناديق ريت أجنبية.
آلية عمل الريت
نظراً لوجود عدة أنواع من الريت، سنركز هنا على "جيه-ريت" (J-REIT)، وهو الاسم الذي يُطلق على صناديق الريت اليابانية المدرجة في اليابان، لشرح آلية عمله.
يدير صناديق "جيه-ريت" ما يُعرف بـ"شركة الاستثمار العقاري" (Investment Corporation)، وهي كيان قانوني يقوم بإصدار أوراق مالية وإدراجها في البورصة، ثم يجمع من خلالها الأموال من المستثمرين. وحين تحقق هذه الشركة أرباحاً من استثمار تلك الأموال، توزعها على المستثمرين. وتؤدي هذه الأوراق المالية دوراً مشابهاً لدور أسهم الشركات المساهمة العادية، وهي ضرورية لأي شخص يرغب في المساهمة في "جيه-ريت".
يحظر القانون على شركة الاستثمار العقاري نفسها أن تتولى إدارة العقارات مباشرة، لذلك فهي تعهد بإدارة العقارات الاستثمارية وشؤونها الإدارية إلى جهات خارجية متخصصة. فمهام اختيار العقارات واقتنائها وبيعها، وكذلك تشغيل وصيانة العقارات المملوكة، تتولاها شركة متخصصة في إدارة الأصول، بينما تتولى إدارة الشؤون المالية والمحاسبية أحياناً شركة مساعدة للأصول، والشائع أن يتولاها بنك ائتماني متخصص.
وتعقد شركة الاستثمار العقاري، التي تمثل الواجهة الرسمية لصندوق "جيه-ريت"، اجتماعاً دورياً لحاملي وحدات الاستثمار أشبه بالجمعية العامة لحملة الأسهم، يستطيع فيه المستثمرون التعبير عن رأيهم في مسائل مثل تعيين أعضاء مجلس الإدارة.
ما الفرق بينه وبين الاستثمار العقاري المباشر؟
الريت يستثمر في عقارات استثمارية، ولذلك قد يظن البعض أنه لا يختلف كثيراً عن الاستثمار العقاري المباشر. غير أن هناك فروقاً جوهرية بين الاثنين. سنوضح فيما يلي أبرز هذه الفروق.
الاستثمار العقاري المباشر هو الذي يشمل تملك العقار
أكبر فرق بين الطريقتين هو ما إذا كان المستثمر يتملك العقار فعلياً أم لا.
في حالة الريت، فإن شركة الاستثمار العقاري هي التي تتملك العقار نيابة عن المستثمرين، وبالتالي فإن المستثمر لا يشتري العقار الاستثماري بشكل مباشر.
في المقابل، يقوم المستثمر في الاستثمار العقاري المباشر باستخدام أمواله الخاصة أو التمويل بالقروض لشراء عقار، كشقة استوديو صغيرة أو مبنى مكتبي مدر للدخل أو مبنى سكني كامل من عدة وحدات، ثم يحصل على دخل من تأجيره. وإذا قرر بيع العقار الذي يملكه، فإنه يحصل أيضاً على أرباح رأسمالية من عملية البيع.
الريت هو الذي لا يتطلب من المستثمر إدارة العقار بنفسه
الريت، مثله مثل الاستثمار العقاري الذي يجعل المستثمر مالكاً لعقار كشقة سكنية، يقوم أيضاً بإدارة الأصول. ومن حيث كونه إدارة للأصول، فالاثنان متشابهان، إلا أن الريت أقرب في تصوره إلى صناديق الاستثمار المشتركة (Mutual Funds) المعروفة بشكل عام. والسبب أن المستثمر في الريت يشتري أوراقه المالية من خلال حساب لدى شركة وساطة مالية (سمسرة) تماماً كما يفعل في صناديق الاستثمار المشتركة، ثم يحصل على توزيعات الأرباح بالطريقة نفسها.
فما يستثمر فيه الشخص ليس العقار نفسه، بل شركة الاستثمار (Investment Corporation) حصراً. وتتلقى شركة الاستثمار هذه توجيهاتها من شركة إدارة أصول حاصلة على ترخيص متخصص، وتقوم من خلالها بإدارة الأموال التي جمعتها من المستثمرين. وتتمثل طريقة الإدارة في اقتناء العقارات الاستثمارية وإدارتها. ومن خلال إدارة هذه العقارات وتشغيلها، تحصل الشركة على دخل الإيجار، وقد تحقق أيضاً أرباحاً من بيع بعض العقارات. وتقوم الشركة بعد ذلك بتوزيع العائد المتحقق من هذه الاستثمارات على المستثمرين.
نوع الدخل الضريبي يختلف أيضاً
يختلف الريت عن الاستثمار العقاري المباشر أيضاً من حيث نوع الدخل من الناحية الضريبية.
• دخل الريت لا يختلف دخل الريت من الناحية الضريبية عن الاستثمار في الأسهم تقريباً، باستثناء عدم وجود ما يُعرف في النظام الضريبي الياباني بـ"خصم توزيعات الأرباح" (Dividend Tax Credit). وبما أن الريت يُعامَل معاملة الاستثمار في الأوراق المالية، فإن الضريبة المفروضة على أرباح البيع تُحتسب كدخل رأسمالي (بنظام الضريبة المنفصلة). وعند فتح حساب لدى شركة وساطة مالية، يختار المستثمر بين حساب "توكوتيه" (特定口座)، الذي تتولى فيه شركة الوساطة اقتطاع الضريبة عند المصدر نيابةً عنه، أو حساب عام يقدم فيه المستثمر إقراره الضريبي بنفسه؛ ومن لا يرغب في تقديم إقرار ضريبي بنفسه، يُفضَّل أن يختار الحساب الأول. أما توزيعات الأرباح، فتُصنَّف كدخل توزيعات أرباح يخضع لنظام الضريبة الموحدة، مع إمكانية اختيار إخضاعها لنظام الضريبة الموحدة أو نظام الضريبة المنفصلة. ومن لديه أكثر من حساب لدى شركات وساطة مختلفة قد يجد أن اختيار نظام الضريبة الموحدة يقلل من ضريبة الدخل المستحقة عليه في بعض الحالات.
• دخل الاستثمار العقاري المباشر في حالة الاستثمار العقاري المباشر، يُصنَّف الدخل الناتج كـ"دخل عقاري"، ويخضع لنظام الضريبة الموحدة تماماً مثل دخل الراتب أو النشاط التجاري، وبما أن مصادر هذا الدخل تُجمع معاً ويُطبَّق عليها معدل تصاعدي، فإن الضريبة المستحقة ترتفع كلما زاد إجمالي الدخل.
الريت يوسّع نطاق الاستثمار المتاح
يمكن للريت أن يستثمر في مجموعة واسعة ومتنوعة من العقارات، مثل الفنادق والعقارات التجارية المؤجرة والمستودعات اللوجستية والمباني السكنية والمباني المكتبية المؤجرة ومرافق الرعاية الصحية. أما في الاستثمار العقاري المباشر، فنطاق ما يستطيع الفرد الاستثمار فيه محدود، إذ يستثمر المستثمرون الأفراد في الأساس في عقارات سكنية، كالشقق والمباني السكنية والمنازل المستقلة، بينما الفنادق والمستودعات اللوجستية أعلى تكلفة، والتنبؤ بالطلب عليها وتأمين تمويلها ليس أمراً سهلاً. ولذلك، فمن يرغب في تنويع استثماراته العقارية على نطاق واسع، يُنصح باختيار الريت، الذي يجمع الأموال من عدد كبير من المستثمرين ويتيح لمحترفين متخصصين اختيار العقارات، ما يجعل الاستثمار في عقارات يصعب على المستثمر الفرد الوصول إليها بمفرده أمراً ممكناً. وهذه ميزة فريدة يتمتع بها الريت دون غيره.
الاستثمار العقاري المباشر تتفاوت فيه العوائد بشكل كبير
يختلف العائد على الاستثمار في الريت من صفقة استثمارية إلى أخرى. وبالمثل، يختلف العائد في الاستثمار العقاري المباشر باختلاف العقار المُدار. فقد يُدار عقار قديم البناء أو ذو موقع غير مثالي بعائد إجمالي (Gross Yield) يتجاوز 15%، بينما يُدار عقار حديث البناء في منطقة مرغوبة بعائد إجمالي يقارب 5% فقط. بمعنى آخر، تتفاوت العوائد بشكل كبير تبعاً لحالة العقار وسعر شرائه. ولهذا السبب يرى كثير من الناس أن اختيار الريت هو القرار الأكثر حكمة لمن يرغب في تقليل التفاوت الكبير في العوائد قدر الإمكان.
طريقة شراء الريت وأنواعه
يرى كثير من الناس أن الريت خيار استثماري جذاب، لأنه يتيح الاستثمار في نطاق واسع من العقارات الاستثمارية. وفيما يلي، سنشرح طريقة شراء الريت وأنواعه المختلفة.
طريقة شراء الريت
يمكن شراء وحدات الريت من خلال شركات الوساطة المالية (السمسرة). ومن يرغب في بدء الاستثمار في الريت، عليه أولاً فتح حساب لدى إحدى شركات الوساطة. وتُفرض عمولة عند كل عملية بيع أو شراء، إلا أن بعض شركات الوساطة تتيح دفع رسم ثابت يغطي فترة زمنية محددة من التداول، لذا يُستحسن التحقق من ذلك مسبقاً. كما ينبغي التأكد من قيمة الرسوم وطريقة سدادها عند فتح الحساب.
أما فيما يخص صرف توزيعات الأرباح، فإن المستحق لها هو من يملك الأوراق المالية قبل أربعة أيام عمل من نهاية السنة المالية لشركة الاستثمار المعنية. ويُحدَّد مبلغ التوزيع بحسب عدد الوحدات الاستثمارية التي يملكها المستثمر، ويُصرف خلال ثلاثة أشهر من نهاية السنة المالية. ويخضع المستثمرون الأفراد لضريبة اقتطاع عند المصدر بنسبة 20.315%، تماماً كما هو الحال في الاستثمار في الأسهم، إلا أن هذه الضريبة تُعفى إذا كان التداول يتم من خلال حساب "نيسا العام" (一般NISA)، وهو أحد أنواع حساب "نيسا" (NISA)، نظام الاستثمار الياباني المعفى من الضرائب ضمن حد معين. ولذلك، يُنصح من يرغب في بدء الاستثمار في الريت بالتداول من خلال حساب نيسا العام.
أنواع الريت من حيث طريقة الشراء
غالباً ما يتم شراء الريت باختيار سهم فردي من صناديق الريت المدرجة. إلا أنه يمكن أيضاً اختيار صناديق المؤشرات المتداولة (ETF) أو صناديق الاستثمار المشتركة كبديل. وفيما يلي أبرز خصائص كل نوع.
• الأسهم الفردية يمكن شراء سهم فردي في صندوق ريت من خلال حساب لدى شركة وساطة، تماماً كما هو الحال في شراء الأسهم العادية. وبينما تُشترى الأسهم العادية عادة بوحدات لا تقل عن 100 سهم، يمكن شراء "جيه-ريت" بدءاً من وحدة استثمارية واحدة فقط. وتتراوح قيمة الوحدة الواحدة بين عشرات الآلاف من الينات إلى عدة مئات الآلاف منها، ما يتيح للمستثمر اختيار السهم المناسب لميزانيته. أما الرسوم المفروضة عند شراء سهم فردي، فتقتصر على عمولة البيع والشراء فقط.
وتنقسم هذه الأسهم الفردية إلى نوعين: النوع أحادي الاستخدام، الذي يتخصص في نوع واحد من العقارات كالسكن أو المكاتب أو المرافق التجارية أو الفنادق أو الرعاية الصحية أو المستودعات اللوجستية، والنوع متعدد الاستخدامات الذي يوزع استثماراته على عدة أنواع من العقارات. ويُقسَّم النوع الأخير بدوره إلى نوع "مركّب" يستثمر في عقارات ذات استخدامين (كمبنى مكتبي إلى جانب مرفق تجاري)، ونوع "شامل" يستثمر في عقارات ذات ثلاثة استخدامات أو أكثر أو عقارات لا تقتصر على استخدام محدد.
• صناديق المؤشرات المتداولة (ETF) تشير صناديق الـETF إلى صناديق الاستثمار المدرجة في البورصة، ويمكن شراؤها كذلك من خلال شركات الوساطة المالية. وتتحرك قيمة هذه الصناديق بالتوازي مع مؤشر معين، مثل مؤشر بورصة طوكيو للأسهم (TOPIX). ويُطلق على النوع المرتبط بالريت اسم "صندوق الـETF من نوع الريت"، وهو صندوق يُدار بحيث يتحرك بالتوازي مع "مؤشر ريت بورصة طوكيو" (Tokyo Stock Exchange REIT Index). وعند شراء سهم واحد فقط من هذا النوع من الصناديق، يكون المستثمر في الواقع قد استثمر في جميع صناديق الريت المدرجة في البورصة دفعة واحدة، أي أنه أسلوب يحقق تنويعاً للاستثمار وتوزيعاً للمخاطر بشكل حتمي. وحتى الريت نفسه يوزع أموال المستثمرين على عدة عقارات، إلا أن صناديق الـETF تضيف طبقة إضافية من التآزر تُعزز هذا التنويع وتتيح تقليل المخاطر بشكل أكبر.
كما أن ارتباط هذه الصناديق بمؤشر ريت بورصة طوكيو يُعد أحد عوامل تقليل المخاطر أيضاً. والسبب أن التحرك المرتبط بهذا المؤشر يجعل تقلبات السعر أكثر اعتدالاً مقارنة بالسهم الفردي. وهذه الخاصية معروفة بكونها مميزة لصناديق الـETF من نوع الريت تحديداً، ما يجعلها موضع اهتمام كثير من المستثمرين.
وعند التداول، تُفرض إلى جانب عمولة البيع والشراء رسوم أخرى تتعلق بإدارة مدير الصندوق، وهي "رسوم الإدارة الائتمانية" (Trust Fee) و"رسوم المراجعة" (Audit Fee). وتُستحق هاتان الرسمتان طوال فترة احتفاظ المستثمر بوحدات الصندوق.
• صناديق الاستثمار المشتركة (صناديق تستثمر في جيه-ريت) توجد أيضاً صناديق استثمار مشتركة تستهدف "جيه-ريت" حصراً. ويمكن شراء هذه الصناديق من خلال شركات الوساطة المالية أو البنوك التي تتعامل بصناديق الاستثمار المشتركة. وتُعد هذه الصناديق خياراً مناسباً لمن يرغب في الاستثمار في سهم فردي لكن لا تتوفر لديه الأموال الكافية، أو لمن يرغب في الاستثمار العقاري عبر الادخار الدوري المنتظم. وهناك من هذه الصناديق ما يستثمر بشكل متوازن ليس فقط في "جيه-ريت"، بل أيضاً في صناديق ريت أجنبية وسندات وأسهم. أي أنها، مثل صناديق الـETF، طريقة مثالية لمن يرغب في التنويع مع اختيار حر من بين مجموعة متنوعة من المنتجات.
يمكن الاستثمار في الأسهم الفردية بمبالغ صغيرة أيضاً، لكن بعض الأسهم قد يتطلب اختيارها تجهيز مبلغ كبير يصل إلى مئات الآلاف من الينات. في المقابل، يمكن شراء صناديق الاستثمار المشتركة بمبلغ يقل عن 10,000 ين، ويمكن الاستثمار فيها بشكل دوري منتظم (ادخار شهري)، وهو ما يتيح تطبيق أسلوب "متوسط التكلفة بالدولار" (Dollar-Cost Averaging) في الاستثمار العقاري، وهي إحدى مزاياها الجذابة. وأسلوب متوسط التكلفة بالدولار هو طريقة يتم فيها شراء منتج مالي متقلب السعر بمبلغ ثابت كل شهر: فعندما يكون السعر منخفضاً يشتري المستثمر كمية أكبر، وعندما يرتفع السعر تقل الكمية التي يشتريها، ما يقلل متوسط سعر الشراء مع طول فترة الإدارة ويحد من مخاطر تقلب السعر. إلا أنه، وبما أن إدارة الصندوق تُترك لمدير الصندوق، فإن الأمر يتطلب، إلى جانب عمولة البيع والشراء، دفع رسوم الإدارة الائتمانية ورسوم المراجعة طوال فترة الاحتفاظ بوحدات الصندوق.
أمثلة على منتجات موصى بها
عند اتخاذ قرار الاستثمار، يُعد اختيار المنتج المناسب أمراً بالغ الأهمية أيضاً. وفيما يلي بعض المنتجات المرتبطة بالريت التي يوصى بها بشكل خاص في السوق اليابانية.
• صندوق eMAXIS Slim للمؤشر المحلي للريت هو صندوق يستثمر في "جيه-ريت"، وتديره شركة "ميتسوبيشي يو إف جيه كوكوساي" لإدارة الأصول (Mitsubishi UFJ Kokusai Asset Management)، ويتحرك بالتوازي مع مؤشر ريت بورصة طوكيو (شاملاً توزيعات الأرباح). ومقارنة بغيره من المنتجات، تُعد رسوم الإدارة الائتمانية فيه منخفضة نسبياً، ما يجعله خياراً مثالياً لمن يرغب في الاستثمار مع تقليل التكاليف.
• صندوق نيسّاي العالمي للريت (النوع الشهري التسوية) هو صندوق يستثمر في صناديق ريت أجنبية، وتديره شركة نيسّاي لإدارة الأصول (Nissay Asset Management). ولا يهدف هذا الصندوق فقط إلى تحقيق عائد من التوزيعات، بل يضع أيضاً النمو طويل الأجل لأصوله الائتمانية ضمن أهدافه. ويستثمر الصندوق أمواله في صندوقين أساسيين هما صندوق "أليانس برنشتاين كوكوساي ريت" المخصص للمستثمرين المؤسسيين المؤهلين بشكل خاص، وصندوق نيسّاي الأم لأسواق النقد، معتمداً بذلك أسلوب "صندوق الصناديق" (Fund of Funds).
• صندوق الـETF للأسهم الممتازة (النوع الشهري التوزيع، مع تغطية مخاطر الصرف) هو صندوق من نوع الـETF (صندوق استثماري مدرج في البورصة) تديره شركة "أسيت مانجمنت وان" (Asset Management One). ويستثمر بشكل أساسي في الأسهم الممتازة (Preferred Stocks) للشركات الكبرى في الدول المتقدمة حول العالم، وقد يستثمر أيضاً في أسهم ممتازة فردية بشكل مباشر. ويهدف إلى تحقيق إدارة تضمن عائداً مستقراً نسبياً.
أنواع الريت من حيث نوع العقار المستهدف
توجد أنواع عديدة من الريت، منها النوع المتخصص في الفنادق والنوع المتخصص في المكاتب وغيرها. وفيما يلي عرض لهذه الأنواع المختلفة.
النوع المتخصص في الفنادق
من الأنواع الشائعة للريت النوع المتخصص في الفنادق. وتكمن ميزته في إمكانية تحقيق عوائد مرتفعة في المناطق التي يتزايد فيها عدد السياح. غير أن دخله يتميز بتقلب كبير، إذ إن نسبة إشغال الفنادق ترتفع كلما زاد عدد الزوار السياح. وبطبيعة الحال، إذا تراجع عدد السياح، ينخفض الدخل أيضاً، ما قد يؤدي إلى انخفاض حاد في قيمة الاستثمار، وهو ما ينبغي الحذر منه. ومن الأمثلة على صناديق الريت المتخصصة في الفنادق في السوق اليابانية: "إيتشيغو للريت العقاري" (Ichigo Real Estate Investment Corporation) و"هوشينو ريزورتس ريت" (Hoshino Resorts REIT).
النوع المتخصص في العقارات اللوجستية
يلي ذلك النوع المتخصص في العقارات اللوجستية. ويحقق هذا النوع من الريت عائده من تشغيل مرافق لوجستية مثل المستودعات ومراكز تخزين البضائع. ومع تزايد الطلب على الخدمات اللوجستية في السنوات الأخيرة، فإن ميزة هذا النوع أنه أقل تأثراً بانخفاض القيمة مقارنة بالأنواع الأخرى، ومن السهل نسبياً تحقيق أرباح منه. إلا أنه لا يخلو من مخاطر أيضاً، إذ إن عدم العثور بسرعة على مستأجر بديل بعد إخلاء مستأجر سابق يعني أن فترة الشغور الفارغة تنعكس مباشرة على انخفاض الأرباح.
النوع المتخصص في المكاتب
النوع المتخصص في المكاتب هو ريت يحقق دخل الإيجار من تشغيل مباني مكتبية في مراكز المدن الكبرى، ثم يوزع هذا الدخل على المستثمرين. فعندما ينتعش الاقتصاد الوطني بشكل عام، يرتفع الطلب على المكاتب، ما يفتح المجال أمام ارتفاع الإيجارات، لكن في حال تراجع الاقتصاد، يصبح خطر ارتفاع نسبة الشواغر مصدر قلق. وحساسية هذا النوع للتقلبات الاقتصادية ميزة وعيب في آن واحد، لكنها في المقابل تجعله أكثر مرونة وتفتح المجال أمام احتمال زيادة توزيعات الأرباح. ولمن يستطيع رصد التغيرات في الطلب على المكاتب والتفاعل معها مبكراً، يُعد هذا النوع من أفضل الخيارات ضمن أنواع الريت.
النوع المتخصص في المرافق التجارية
هذا النوع من الريت يستثمر في مرافق تجارية متنوعة تقع في مراكز المدن، كالمتاجر الكبرى ومراكز التسوق الضخمة. وبما أن أرباحه تأتي من دخل إيجارها، فإنه، على غرار النوع المتخصص في المكاتب، يتأثر بشكل كبير بحالة الاقتصاد؛ فحين يكون الاقتصاد قوياً ويرتفع الإنفاق الاستهلاكي، ترتفع مبيعات هذه المرافق ويزداد العائد. لكن يجب ألا يُغفل أن هناك مخاطر أيضاً، مثل ركود الاستهلاك وتراجع المبيعات، أو إخلاء بعض المستأجرين.
النوع المتخصص في السكن
وننتقل بعد ذلك إلى النوع المتخصص في السكن، ويستثمر بشكل أساسي في المباني السكنية متعددة الوحدات (الشقق). ويتميز بأنه الأقل تعرضاً للمخاطر بين أنواع الريت، ما يجعله مناسباً للاستثمار طويل الأجل، لأن السكن حاجة أساسية لا غنى عنها، فتأثره بالاقتصاد محدود نسبياً. ومقارنة بالأنواع المتخصصة في الفنادق أو المكاتب أو المرافق التجارية، لا يحقق عوائد كبيرة نتيجة التقلبات الاقتصادية، لكن ميزته إمكانية تحقيق دخل مستقر على المدى الطويل من خلال الاحتفاظ به وتحقيق أرباح رأسمالية تدريجياً.
النوع المتخصص في الرعاية الصحية
النوع المتخصص في الرعاية الصحية يحقق دخله من تشغيل مستشفيات ومرافق طبية أخرى ومرافق رعاية للمسنين، ثم يوزع هذا الدخل على المستثمرين. وعدد صناديق الريت المتخصصة في هذا المجال قليل نسبياً، ما يعني قلة السجل التاريخي والمعلومات المتاحة عنها، وبالتالي فإن عدد المستثمرين فيها ليس كبيراً. وبالنسبة للمستثمر، فإن قلة السجل التاريخي والأمثلة السابقة والبيانات المتاحة تعني بشكل عام ارتفاع درجة المخاطرة. كما أن دخل هذه المرافق الطبية ومرافق رعاية المسنين قد يتأثر بالتغيرات في نظام التأمين الصحي. ولهذا السبب، يُعد جمع معلومات دقيقة ومتعمقة أمراً ضرورياً بشكل خاص في هذا النوع، مقارنة بأنواع الريت الأخرى.
وكما هو واضح مما سبق، فإن مصطلح "الريت" يشمل في الواقع أنواعاً متعددة ومتنوعة. وتختلف طبيعة العائد والمخاطر وأسلوب الإدارة باختلاف نوع العقار المستهدف بالاستثمار. لذلك فمن المهم أن يأخذ المستثمر في الاعتبار خصائص كل نوع، ويختار ما يناسب أهدافه واحتياجاته الخاصة.
مزايا الاستثمار في الريت
بعد أن استعرضنا آلية عمل الريت وطريقة شرائه وأنواعه المختلفة، يبقى السؤال: ما هي المزايا التي يقدمها الريت أصلاً للمستثمرين؟ سنستعرض فيما يلي أبرز مزايا الاستثمار في الريت.
يمكن البدء به بمبلغ صغير
أول ما يمكن ذكره من مزايا الريت هو إمكانية البدء به بمبلغ صغير نسبياً. وبما أن الريت يجمع الأموال من عدد كبير من المستثمرين، فإن نصيب كل مستثمر على حدة يمكن أن يكون صغيراً. أما في الاستثمار العقاري المباشر التقليدي، فبدون رأس مال كبير يصعب البدء، وترتفع المخاطر بشكل ملحوظ. غير أن وحدات الريت تُباع وتُشترى بأسعار تتراوح تقريباً من 100,000 إلى 1,000,000 ين، ما يجعله مناسباً للمبتدئين في الاستثمار ولمن يرغب في البدء بمبلغ صغير. وفي الاستثمار العقاري المباشر، غالباً ما يحتاج المستثمر إلى تمويل، كالحصول على قرض كامل القيمة أو حتى قرض يتجاوز قيمة العقار عند الشراء. في المقابل، تكمن جاذبية الريت في إمكانية الاستثمار فيه بالأموال المتوفرة لدى المستثمر فقط، دون الحاجة إلى أي قرض. وبالطبع، توجد وسائل أخرى للبدء بمبلغ صغير في الاستثمار العقاري أيضاً، كالأسهم المصغّرة أو أدوات الصرف الأجنبي، إلا أن إمكانية البدء بمبلغ صغير منذ البداية تُعد خاصية مميزة للريت تحديداً.
يمكن بيعه وشراؤه بحرية عبر شركات الوساطة المالية
يتميز الريت بارتفاع سيولته، ما يجعل تحويله إلى نقد أمراً سهلاً نسبياً، فهو مدرج في سوق الأوراق المالية، ويمكن بيعه وشراؤه بحرية في أي وقت خلال تداول السوق. أما في الاستثمار العقاري المباشر، فإن الأمر يتطلب سلسلة من الإجراءات، كتسجيل نقل الملكية وتأمين التمويل والتفاوض بين البائع والمشتري، وهي عملية تستغرق وقتاً طويلاً حتى يتحول العقار إلى نقد؛ فليس من السهل التصرف بسرعة عند الحاجة المفاجئة إلى السيولة كما هو الحال في الريت. وهذه أيضاً ميزة كبيرة يتفرد بها.
يديره محترفون متخصصون
مهما كان الاستثمار متاحاً بمبلغ صغير وسهل التحويل إلى نقد، فإن احتمال تحقيق أرباح منه يبقى منخفضاً بدون حد أدنى من المعرفة. أما في حالة الريت، فإن الإدارة الفعلية يتولاها محترفون متخصصون في الاستثمار العقاري، ما يتيح البدء بسهولة حتى لمن لا يملك معرفة واسعة، دون تحمل الجهد أو النفقات المرتبطة عادة بإدارة الاستثمار العقاري مباشرة. لذلك يسهل على المبتدئين، أو على من لا يملكون الوقت الكافي بسبب انشغالهم، البدء بسهولة عبر الريت.
يتيح تنويع الاستثمار وتوزيع المخاطر
كما ذكرنا سابقاً، يضم الريت طريقتين للاستثمار في عقارات متعددة الاستخدامات، هما النوع المركّب والنوع الشامل. ويتميز النوع المركّب على وجه الخصوص بأنه يدير أنواعاً مختلفة من العقارات في آن واحد، ما يتيح تنويع الاستثمار وتوزيع المخاطر. ففي الاستثمار العقاري، من المهم توزيع المخاطر من خلال الاستثمار في عدة عقارات، كالسكنية والمكتبية والتجارية معاً، بدلاً من الاعتماد على عقار واحد فقط. فإذا فشل الاستثمار في عقار واحد وتكبد المستثمر خسارة، تكون هذه الخسارة كبيرة الأثر عليه. أما الريت، فيتيح تنويع الاستثمار حتى بمبلغ صغير، ما يمنحه ميزة تقليل المخاطر إلى الحد الأدنى. وفي عالم الاستثمار، يُعد تقليل المخاطر قدر الإمكان أمراً بالغ الأهمية. وتنويع الاستثمار هو إحدى الوسائل لتحقيق ذلك، وقدرة الريت على إتاحة هذا التنويع حتى بمبلغ صغير تُعد بلا شك من أبرز نقاط جاذبيته.
يُتوقع أن يكون فعالاً كوسيلة للتحوط من التضخم
من مزايا الريت أيضاً أنه يُتوقع أن يكون فعالاً كأداة للتحوط ضد التضخم. والتضخم يعني انخفاض قيمة النقد مع ارتفاع الأسعار العام، وبما أن الريت شكل من أشكال الاستثمار العقاري في أصول فعلية، فإنه يُوصف عادة بأنه مقاوم نسبياً للتضخم، خلافاً للأصول النقدية البحتة التي تتطلب إجراءات وقائية شاملة ضدّه. ومع تزايد وعي المستثمرين بالمخاطر في الآونة الأخيرة، يتزايد عدد من يختارون أساليب استثمارية ذات فعالية عالية في مواجهة التضخم، والريت خيار مناسب بشكل خاص لهذه الفئة.
يمكن الاستثمار فيه عبر حساب نيسا (NISA)
وآخر ميزة نذكرها هي أن الريت يدخل ضمن نطاق نظام "نيسا" (NISA)، نظام التحفيز الضريبي للاستثمار الذي بدأ العمل به في اليابان عام 2014 تحت اسم "نظام الإعفاء الضريبي للاستثمار الصغير". وباستخدام هذا النظام، يمكن للمستثمر الحصول على أرباح استثمارية سنوية لا تتجاوز 1,200,000 ين معفاة من الضرائب لفترة زمنية محددة. وعلى الرغم من أن مدة هذا الإعفاء محدودة بحد أقصى خمس سنوات، فإن عدم اقتطاع أي ضريبة من الأرباح خلالها يعني حصول المستثمر على كامل عائده دون نقصان. أما في الاستثمار العقاري بوسائل أخرى صغيرة، كالأسهم المصغّرة أو أدوات الصرف الأجنبي، فتُقتطع الضريبة من الأرباح، وقد لا يتبقى للمستثمر سوى مبلغ ضئيل بعدها. لذلك فإن شمول الريت بنظام نيسا ميزة جذابة جداً للاستثمار بمبالغ صغيرة.
عيوب ومخاطر الاستثمار في الريت
على الرغم من أن الريت يتمتع بمزايا عديدة، إلا أنه من الضروري لمن يفكر جدياً في البدء به أن يفهم أيضاً عيوبه ومخاطره المحتملة. سنستعرض فيما يلي أبرز هذه العيوب.
قابلية السعر للتقلب بشكل كبير
من عيوب الريت أن سعره عرضة للتقلب بشكل كبير، وقد حدث بالفعل أن انخفضت أسعار تداوله تأثراً بجائحة فيروس كورونا المستجد. وخلافاً للاستثمار العقاري المباشر الذي يدير عقارات فعلية، فإن كبر حجم تقلبات السعر سمة مميزة للريت، لأن آلية جمعه للأموال تعتمد على عدد كبير من المستثمرين، وفي كثير من الحالات تلجأ شركة الاستثمار أيضاً إلى الاقتراض من مؤسسات مالية لتأمين جزء من التمويل. ولا يمكن استبعاد أن تؤثر تحركات أسعار الفائدة على سعر الوحدات وقيمة التوزيعات، لذا ينبغي على المستثمر توخي الحذر عند تقييم تحركات الفائدة والسوق بشكل عام.
ضرورة أخذ مخاطر متعددة في الاعتبار
يرتبط الاستثمار عموماً بمخاطر متعددة، والريت ليس استثناءً من ذلك. فمن أمثلة هذه المخاطر مخاطر الكوارث الطبيعية، كالزلازل والحرائق، ومخاطر إلغاء الإدراج من البورصة. وقد شهدت السنوات الأخيرة تكرار وقوع كوارث طبيعية، كالزلازل والفيضانات، ونظراً لصعوبة التنبؤ بها يصعب غالباً وضع إجراءات وقائية مسبقة لها بشكل كامل. ومع ذلك، فإذا تضرر أحد العقارات المُدارة ضمن الصندوق نتيجة كارثة ما، فمن المحتمل تماماً أن يتغير سعر الوحدات وقيمة التوزيعات، واليابان دولة معرضة بشكل خاص لأضرار الزلازل والأعاصير، وهو أمر يجب أخذه في الاعتبار. كذلك، إذا خالفت شركة الاستثمار معايير الإدراج التي تضعها بورصة الأوراق المالية، فمن المحتمل أن يُلغى إدراجها، ما قد يجعل تداول ذلك الاستثمار صعباً. وعلى الرغم من أن إلغاء الإدراج لا يحدث بالضرورة، إلا أنه من المفيد وضعه في الاعتبار كأحد المخاطر المحتملة.
احتمال إفلاس الشركة المُشغّلة
أي شركة تستمر في العمل تحمل معها احتمال الإفلاس، والريت لا يختلف في ذلك عن غيره. فإذا أفلست شركة إدارة الريت، فإن العقارات المُدارة ضمن الصندوق تُباع بطبيعة الحال، وما يجب الانتباه إليه أن المبلغ الذي يُرد إلى المستثمرين ليس بالضرورة كامل المبلغ المستثمر. وإذا تسبب الإفلاس في انخفاض حاد لسعر الوحدات، فقد يؤدي ذلك أيضاً إلى إلغاء الإدراج من البورصة، بل إن مجرد ازدياد احتمالية الإفلاس يبدأ بالانعكاس على انخفاض سعر العقارات قبل وقوعه فعلياً. وعلى الرغم من أن احتمال الإفلاس منخفض في الوضع الحالي، إلا أنه من المهم الاستعداد لمثل هذه المخاطر.
إذا كنت تبحث عن أصل استثماري مستقر في ظل بيئة أسعار الفائدة المنخفضة، فالريت خيار موصى به
استعرضنا حتى الآن آلية عمل الريت وطريقة شرائه وأنواعه المختلفة. وكما أوضحنا، فإن الريت، مقارنة بالاستثمار في الأسهم أو الاستثمار العقاري المباشر في عقار فعلي، يُعد أسلوباً استثمارياً يمكن أن يوفر أصلاً مستقراً نسبياً في ظل بيئة أسعار الفائدة المنخفضة. وبما أنه أصل منخفض المخاطر نسبياً، فإن عائد الصناديق التي يُستثمر فيها فعلياً يميل إلى الارتفاع، ومن نقاط جاذبيته أيضاً أنه يحقق عوائد مرتفعة عبر مجموعة متنوعة من الأصول محلياً ودولياً. وفي السنوات الأخيرة، أصبح كثير من الناس يشعرون بالقلق إزاء احتمال حدوث انهيار في الأسواق، بسبب عوامل مثل انتشار الأوبئة وتقلبات النشاط الاقتصادي. ولمن يفكر في بناء أصوله المالية مستقبلاً، من الضروري أن يمتلك القدرة على تمييز الأسلوب الأنسب له. وفي ظل هذه الظروف، لم يكن قليلاً عدد من التفتوا إلى الريت مبكراً، إذ يرى كثيرون أن إمكانية تحقيق عائد مستقر بمخاطر منخفضة تجعل من السهل البدء به بارتياح. فلماذا لا تفكر في اختيار الريت كأحد أساليب بناء أصولك المالية، سعياً لتبديد القلق الاقتصادي بشأن المستقبل؟ ويُنصح بالبدء بعد الأخذ في الاعتبار مزايا وعيوب كل نوع، كالمتخصص في الفنادق أو المتخصص في السكن.
خلاصة
يفكر كثير من الناس في الاستثمار العقاري سعياً لتبديد قلقهم من المستقبل الاقتصادي. وحتى لو أمكن البدء في الاستثمار العقاري بمبلغ صغير، فإن غياب حد أدنى من المعرفة يجعل المخاطر المرتبطة به أكبر بكل تأكيد. أما الريت، فيتميز بسهولة البدء به حتى بالنسبة للمبتدئين في عالم الاستثمار، ولذلك قد يكون محل اهتمام كثيرين ممن يفكرون في هذا المجال. وبالطبع، لا يعني ذلك أن الريت خالٍ تماماً من المخاطر. لكن مقارنة بالاستثمار العقاري المباشر في عقار فعلي، فإن مزاياه أكثر عدداً، وهو أسلوب تستحق تجربته فعلاً. والريت، بفضل سهولة البدء به، يمكن أن يكون مفيداً أيضاً في بناء أصولك المالية مستقبلاً. فإن كنت من المهتمين، ننصحك بالاطلاع أكثر على الريت وتجربته.
