Cada vez más personas empiezan a ahorrar de cara a la jubilación a través de planes de pensiones privados o de fondos indexados con aportaciones periódicas, buscando formas de hacer crecer su patrimonio a largo plazo.
Sin embargo, en cuanto uno se plantea empezar a invertir para construir ese patrimonio, enseguida se da cuenta de que la oferta de productos es enorme, y elegir por dónde empezar puede resultar abrumador.
Entre esa variedad de productos hay uno llamado REIT (se pronuncia "reit", como suena en inglés).
Un REIT invierte en inmuebles, pero entonces, ¿en qué se diferencia exactamente de comprar un piso para alquilarlo?
En este artículo explicamos esa diferencia y todo lo que hay que saber sobre los REIT.
¿Qué es un REIT?
Antes de entrar en detalle, veamos primero de forma general qué es un REIT y en qué consiste.
REIT son las siglas de "Real Estate Investment Trust".
Traducido literalmente, sería algo así como "fondo de inversión inmobiliaria" o "sociedad de inversión en el sector inmobiliario".
La mayoría de los fondos de inversión tradicionales que ofrecen los bancos y las gestoras invierten en valores mobiliarios: bonos, acciones, deuda pública.
Un REIT, en cambio, invierte específicamente en inmuebles: viviendas, oficinas, locales comerciales y otros activos inmobiliarios son el objeto de la inversión.
El mecanismo de un REIT consiste en captar dinero de muchos inversores para, con ese capital conjunto, adquirir y gestionar inmuebles: edificios de oficinas en alquiler, bloques de viviendas, centros comerciales, naves logísticas, etc.
Los ingresos por alquiler y las plusvalías que se obtienen de esos inmuebles se reparten después entre los inversores en forma de dividendo o distribución periódica.
El inversor se convierte así, de forma indirecta, en una especie de copropietario de esos inmuebles, y recibe una parte de los resultados que genera su gestión, sin tener que ocuparse él mismo de administrarlos.
El funcionamiento concreto de los REIT varía de un país a otro, porque cada mercado tiene su propia regulación.
En el caso de Japón, existen restricciones legales que impiden comprar directamente títulos individuales de REIT extranjeros que cotizan en otros países.
Por eso, si alguien quiere exponerse a REIT de fuera de Japón, lo habitual es hacerlo a través de fondos de inversión o ETF que ya incluyen REIT internacionales dentro de su cartera, en lugar de comprar el título extranjero de forma directa.
Cómo funciona un REIT por dentro
Existen distintas variantes de REIT, pero aquí nos centraremos en explicar el funcionamiento del J-REIT, que es la versión japonesa de este vehículo de inversión y la más relevante para quien invierte desde Japón.
Un J-REIT lo gestiona lo que en japonés se llama una "sociedad de inversión inmobiliaria" (不動産投資法人), una figura jurídica pensada específicamente para este fin, comparable en su lógica a una SOCIMI española o a un REIT cotizado estadounidense.
Esta sociedad emite títulos ("certificados de inversión"), los saca a cotizar en el mercado bursátil y, con el dinero que capta de los inversores, financia la compra de inmuebles.
Cuando esos inmuebles generan beneficios, la sociedad reparte esas ganancias entre los inversores que poseen sus títulos.
El título de inversión de un J-REIT cumple una función parecida a la de una acción cuando se invierte en bolsa: es el documento que certifica la participación del inversor y que se necesita para aportar capital al REIT.
Por ley, la propia sociedad de inversión inmobiliaria que emite los títulos tiene prohibido gestionar directamente los inmuebles.
Por eso no lo hace todo internamente: externaliza a terceros tanto la gestión del día a día de los inmuebles como buena parte del trabajo administrativo.
La selección, adquisición y venta de los inmuebles de inversión, así como la operación y el mantenimiento de los que ya están en cartera, corren a cargo de una gestora de activos especializada —una figura equivalente a lo que en España sería la gestora de una SOCIMI o de un fondo inmobiliario.
Las tareas puramente administrativas, como la custodia del efectivo, a veces las lleva una empresa auxiliar, pero lo más habitual es que las asuma un banco fiduciario (信託銀行), que en este esquema desempeña un papel parecido al de un banco depositario en la industria de fondos de inversión europea.
La sociedad de inversión inmobiliaria que actúa como cara visible del J-REIT convoca periódicamente una junta de titulares de participaciones (投資主総会).
Es el equivalente, dentro de un REIT, a lo que sería la junta general de accionistas de una sociedad cotizada normal.
En esa junta, los inversores pueden ejercer su voto, por ejemplo respecto al nombramiento de los administradores de la sociedad.
¿En qué se diferencia un REIT de comprar un inmueble directamente?
Un REIT invierte en inmuebles.
Por eso mucha gente da por hecho que, en el fondo, es prácticamente lo mismo que comprar un piso o un local para alquilarlo.
Sin embargo, hay diferencias importantes entre ambas fórmulas.
Veamos cuáles son, una por una.
La compra directa de un inmueble sí implica ser propietario del ladrillo
La diferencia más importante es si se llega a ser propietario del inmueble en sí, o no.
En el caso de un REIT, es la sociedad de inversión inmobiliaria la que adquiere los inmuebles en nombre de los inversores, así que el inversor particular no está comprando de forma directa ningún piso, local u oficina concretos.
La inversión inmobiliaria directa, en cambio, consiste en que el propio inversor utiliza sus ahorros o financiación bancaria para comprar, por ejemplo, un estudio, un edificio de rentas o una casa unifamiliar completa, y percibe directamente el alquiler que genera.
Si más adelante decide vender ese inmueble, también se queda íntegramente con la plusvalía de la venta.
En un REIT no eres tú quien gestiona el inmueble
Al igual que quien compra un piso para alquilarlo se convierte en una especie de "casero" que administra un activo, invertir en un REIT también es, en el fondo, una forma de gestión de patrimonio.
En ese sentido ambas fórmulas se parecen, pero un REIT resulta mucho más fácil de entender si se piensa en él como un fondo de inversión convencional, de los que gestionan carteras de acciones o bonos.
Y es que, en la práctica, invertir en un REIT consiste en comprar el título a través de una cuenta de un bróker o agencia de valores y cobrar después una distribución periódica, exactamente igual que con cualquier otro fondo cotizado.
En quien realmente se invierte no es en el propio inmueble, sino en la sociedad de inversión inmobiliaria que lo gestiona.
Esa sociedad recibe instrucciones de una gestora de activos con licencia profesional para administrar patrimonios y, con ese mandato, invierte el capital que ha recaudado de los inversores.
Su forma de generar rentabilidad consiste en adquirir y administrar inmuebles.
Gracias a esa gestión y ese mantenimiento del patrimonio, la sociedad percibe ingresos por alquiler y, en su caso, plusvalías por la venta de algún activo.
Esos beneficios obtenidos con la inversión se reparten después entre los inversores.
La fiscalidad también es distinta
Entre un REIT y la compra directa de un inmueble también hay diferencias en cómo tributa cada uno.
Fiscalidad de los REIT
La tributación de un REIT es prácticamente idéntica a la de invertir en acciones, con la única salvedad de que no existe una deducción por dividendos equivalente a la que sí aplica en algunos casos a las acciones.
Al tratarse de un producto de inversión en valores, la plusvalía obtenida al vender el título tributa como ganancia patrimonial derivada de la transmisión, dentro del régimen de tributación separada para rentas del ahorro.
Al abrir la cuenta en el bróker, el inversor japonés elige entre una "cuenta especial" (特定口座), en la que es el propio bróker quien practica la retención a cuenta de Hacienda de forma automática, o una "cuenta general" (一般口座), en la que es el propio inversor quien debe declarar esas ganancias por su cuenta en la declaración de la renta —una distinción que a un lector español le puede resultar familiar si piensa en la diferencia entre dejar que el bróker aplique la retención por defecto sobre las plusvalías, o llevar uno mismo el detalle para la declaración.
Qué opción conviene más depende de la situación de cada inversor, pero si no se quiere presentar la declaración de la renta por cuenta propia, lo más sencillo suele ser optar por la cuenta especial con retención automática.
Las distribuciones periódicas que reparte un REIT, por su parte, se consideran fiscalmente un rendimiento asimilado al dividendo, dentro del régimen de tributación conjunta o integrada en la base general.
Este tipo de renta se puede tributar, a elección del contribuyente, de forma conjunta con el resto de rentas o de forma separada.
Para quien opera tanto con cuenta especial como con cuenta general, o para quien tiene otras cuentas de valores abiertas, optar por la tributación conjunta puede en algunos casos suponer pagar menos IRPF, dependiendo del resto de ingresos de esa persona.
Fiscalidad de la inversión inmobiliaria directa
Comprar un inmueble para alquilarlo directamente genera lo que en Japón se clasifica como "renta inmobiliaria", un epígrafe propio dentro del impuesto sobre la renta.
Esa renta inmobiliaria tributa de forma conjunta con el resto de ingresos, igual que el salario o los rendimientos de una actividad económica.
Como todas las rentas sujetas a tributación conjunta se suman entre sí y después se les aplica una escala progresiva, cuanto mayores sean los ingresos totales del propietario, mayor será también el tipo impositivo que se le aplique.
Un REIT permite diversificar mucho más el tipo de inmueble en el que se invierte
Con un REIT se puede invertir en una variedad enorme de tipos de inmueble: hoteles, locales comerciales, naves logísticas, edificios de viviendas, oficinas en alquiler, e incluso residencias e instalaciones del sector sociosanitario, entre otros.
Con la inversión inmobiliaria directa, en cambio, el abanico de posibilidades al alcance de un particular es mucho más limitado.
Cuando un inversor particular compra un inmueble para alquilarlo, lo habitual es que se trate de vivienda residencial: pisos, edificios de apartamentos o casas unifamiliares.
Los hoteles o las naves logísticas, por ejemplo, tienen un precio de entrada mucho más alto que la vivienda residencial, y además resulta mucho más difícil, para un particular, prever la demanda de ese tipo de activo o conseguir la financiación necesaria para comprarlo.
Por eso, si lo que se busca es diversificar hacia tipos de inmueble poco accesibles para un particular, un REIT es la vía recomendable.
Al reunir capital de muchos inversores y dejar que sean profesionales quienes seleccionen los inmuebles, un REIT permite acceder a activos que serían inalcanzables invirtiendo en solitario.
Esa es, precisamente, una de las grandes ventajas propias de este vehículo de inversión.
En la inversión inmobiliaria directa, la rentabilidad varía mucho más de un caso a otro
La rentabilidad de un REIT varía según la cartera concreta de cada producto.
En la inversión inmobiliaria directa, en cambio, la rentabilidad depende del inmueble concreto que se gestione.
Un inmueble antiguo o mal ubicado puede llegar a ofrecer una rentabilidad bruta superior al 15 %, mientras que un inmueble reciente y bien situado puede rondar apenas el 5 % de rentabilidad bruta.
Es decir, según el estado del inmueble y el precio al que se compra, la rentabilidad puede variar enormemente de una operación a otra.
Para quien prefiere minimizar esa dispersión en la rentabilidad, muchos consideran que optar por un REIT es la decisión más sensata.
Cómo comprar un REIT y qué tipos existen
Como un REIT permite invertir en una variedad muy amplia de inmuebles, a mucha gente le resulta un producto atractivo.
A continuación explicamos cómo se compra un REIT y qué tipos existen.
Cómo se compra un REIT
Los REIT se compran a través de una agencia de valores o bróker, igual que las acciones cotizadas.
Quien quiere empezar a invertir en REIT abre una cuenta en un bróker.
Al comprar y vender se paga una comisión, aunque algunos brókeres ofrecen tarifas planas por un periodo determinado, así que conviene comparar antes de decidir.
El importe de las comisiones y la forma de pago también conviene confirmarlos en el momento de abrir la cuenta.
El derecho a cobrar la distribución periódica corresponde a quien sea titular del título de inversión cuatro días hábiles antes del cierre del ejercicio de cada sociedad gestora.
El importe que se cobra depende del número de participaciones que se posean, y se abona dentro de los tres meses siguientes al cierre del ejercicio.
A un inversor particular japonés se le aplica, igual que con las acciones, una retención en origen del 20,315 %, salvo que opere a través de una cuenta NISA (el equivalente japonés a un plan de ahorro con ventaja fiscal, parecido en su filosofía a un plan de pensiones o a una cuenta de ahorro exenta), en cuyo caso las ganancias quedan exentas de tributación.
Por eso, si se quiere empezar a invertir en REIT, suele recomendarse hacerlo a través de una cuenta NISA general.
Tipos de REIT según cómo se compran
Lo más habitual es invertir en un REIT eligiendo un título individual concreto.
Pero también es posible optar por un ETF o por un fondo de inversión que a su vez invierta en REIT.
Estas son las características de cada modalidad:
Título individual
Comprar un título individual de REIT funciona exactamente igual que comprar una acción, a través de la cuenta de valores.
Mientras que en bolsa las acciones suelen negociarse en lotes de 100 títulos, un J-REIT se puede comprar desde una sola participación.
El precio de una participación oscila entre unas decenas de miles de yenes y varios cientos de miles de yenes, así que se puede elegir el título según el presupuesto disponible.
Al comprar un título individual, la única comisión que se paga es la de compraventa.
Dentro de los títulos individuales existen dos grandes categorías: los "monotemáticos", especializados en un único tipo de uso del inmueble, y los "multitemáticos", que reparten la inversión entre varios usos distintos.
A su vez, los multitemáticos se subdividen en "compuestos", si invierten en inmuebles con dos usos combinados, y "diversificados" (o "integrales"), si invierten en inmuebles con tres o más usos, o sin un uso predefinido.
Los monotemáticos se centran en un único uso: vivienda residencial, oficinas en alquiler, locales comerciales, hoteles, instalaciones sociosanitarias o naves logísticas.
Los multitemáticos de tipo compuesto combinan, por ejemplo, oficinas y locales comerciales, o naves logísticas y vivienda residencial, es decir, dos usos dentro del mismo vehículo.
Y los multitemáticos de tipo diversificado invierten en una combinación más amplia todavía —oficinas, locales comerciales, naves logísticas y vivienda residencial, entre otros— o directamente no limitan de antemano el tipo de uso del inmueble.
ETF (ETF de REIT)
Un ETF es un fondo cotizado en bolsa.
Se compra también a través de una agencia de valores.
El precio de un ETF replica la evolución de un índice bursátil, como el índice TOPIX de la Bolsa de Tokio.
Los llamados "ETF de tipo REIT" son aquellos que replican el índice de REIT de la Bolsa de Tokio.
Comprando una sola participación de un ETF de este tipo, el inversor queda expuesto de golpe a todos los REIT que cotizan en ese mercado.
Es decir, se trata de una fórmula que consigue diversificación de manera casi automática.
Un REIT individual ya reparte el capital de los inversores entre varios inmuebles, pero con un ETF ese efecto de diversificación se multiplica todavía más.
Un ETF de REIT permite, por tanto, invertir asumiendo un riesgo más contenido.
El hecho de replicar el índice de REIT de la Bolsa de Tokio es, precisamente, uno de los factores que ayuda a contener el riesgo.
Esto se debe a que, al replicar ese índice general, las oscilaciones de precio suelen ser más moderadas que las de un título individual.
Esta es otra de las características propias de los ETF de tipo REIT, y por eso atraen la atención de muchos inversores.
Al comprar y vender, además de la comisión de compraventa, hay que asumir también el coste de gestión que cobra la gestora del fondo por administrarlo, junto con los gastos de auditoría.
Estos dos costes se devengan mientras se mantiene el ETF en cartera, es decir, funcionan como un coste recurrente, no puntual.
Fondos de inversión (fondos de REIT)
También existen fondos de inversión tradicionales especializados en J-REIT.
Se pueden contratar tanto en una agencia de valores como en muchos bancos que ofrezcan fondos de inversión.
Los fondos de inversión son especialmente recomendables para quien quiere exponerse a REIT individuales pero no dispone de capital suficiente, o para quien prefiere invertir mediante aportaciones periódicas.
Algunos de estos fondos, además de J-REIT, incluyen también REIT extranjeros, bonos o acciones, combinándolos en una cartera equilibrada.
Es decir, igual que ocurre con los ETF, son una opción muy adecuada para quien busca diversificación sin tener que elegir producto por producto.
Con un título individual se puede invertir con cantidades pequeñas.
Pero, según qué título se elija, puede hacer falta reunir varios cientos de miles de yenes.
Los fondos de inversión, en cambio, se pueden empezar a contratar por menos de 10.000 yenes.
Además, permiten hacer aportaciones periódicas, aplicando lo que se conoce como el método de promediación del coste (dollar-cost averaging), muy popular también entre quien invierte en fondos indexados de renta variable.
Este método consiste en invertir cada mes una cantidad fija en un producto financiero cuyo precio fluctúa.
Cuando el precio está bajo se compran más participaciones, y cuando está alto se compran menos.
A largo plazo, invertir con este método tiende a suavizar el precio medio de compra.
Cuanto más se prolonga la inversión, más se reduce el precio medio de adquisición, y con ello el riesgo asociado a las oscilaciones de precio.
Sin embargo, al delegar la gestión en un gestor profesional, además de la comisión de compraventa hay que asumir también el coste de gestión y los gastos de auditoría mientras se mantenga el fondo en cartera.
Algunos ejemplos de fondos y títulos mencionados en el mercado japonés
A la hora de invertir, elegir bien el producto también es clave.
Entre los REIT que suelen recomendarse especialmente en Japón se encuentran los siguientes:
eMAXIS Slim Índice de REIT Nacional (Japón)
Se trata de un fondo indexado de J-REIT gestionado por Mitsubishi UFJ Kokusai Asset Management.
Replica la evolución del índice de REIT de la Bolsa de Tokio (incluyendo dividendos).
En comparación con otros fondos similares, destaca por tener un coste de gestión especialmente bajo.
Por eso resulta especialmente adecuado para quien quiere invertir conteniendo al máximo los costes.
Nissay World REIT Open (reparto mensual)
Es un fondo que invierte en REIT de fuera de Japón.
Lo gestiona Nissay Asset Management.
Además de generar ingresos por dividendos y distribuciones, se marca como objetivo el crecimiento a largo plazo del patrimonio del fondo.
Este fondo invierte, mediante la fórmula de fondo de fondos, en el Alliance Bernstein Kokusai REIT Fund (un vehículo dirigido a inversores institucionales cualificados mediante colocación privada) y en el Nissay Money Stock Mother Fund.
Fondo de ETF de acciones preferentes (reparto mensual, con cobertura de divisa)
Es un ETF gestionado por Asset Management One.
Invierte principalmente en acciones preferentes de las principales economías desarrolladas del mundo, aunque en ocasiones también invierte en acciones preferentes de forma individual.
Su objetivo es ofrecer una rentabilidad estable.
Los distintos tipos de REIT según su especialización
Dentro de los REIT existen muchas variantes: especializados en hoteles, especializados en oficinas, y muchos otros.
A continuación presentamos los principales tipos.
REIT especializados en hoteles
Uno de los tipos más representativos de REIT es el especializado en hoteles.
Este tipo de REIT tiene la ventaja de poder generar rentabilidades altas en zonas donde crece el número de visitantes turísticos.
Su ingreso tiene un margen de variación amplio, pero, como característica propia, la ocupación tiende a subir cuanto más aumenta el turismo.
Como contrapartida, si el turismo entra en una fase de caída, los ingresos también bajan, y por eso el precio del REIT puede llegar a caer con más fuerza que en otros tipos: es un aspecto al que hay que prestar atención.
Entre los REIT especializados en hoteles se encuentran, por ejemplo, Ichigo Hotel REIT o Hoshino Resorts REIT.
REIT especializados en logística
El siguiente tipo son los REIT especializados en inmuebles logísticos.
Este tipo de REIT obtiene sus ingresos de la explotación de instalaciones logísticas, como almacenes o centros de distribución.
En los últimos años, con el aumento de la demanda de espacio logístico, este tipo de REIT se ha visto menos afectado por caídas de precio que otras categorías, lo que facilita obtener beneficios de forma más estable.
Sin embargo, si un inquilino se va y cuesta encontrar uno nuevo, el periodo de vacío repercute directamente en los beneficios, por lo que también conlleva su propio riesgo.
REIT especializados en oficinas
Los REIT especializados en oficinas obtienen ingresos por alquiler explotando edificios de oficinas situados en el centro de las grandes ciudades, y reparten esos ingresos entre los inversores.
Cuando la economía en general va bien, aumenta la demanda de oficinas y cabe esperar subidas de la renta de alquiler, pero cuando la economía empeora existe el riesgo de que suba la vacancia.
Verse afectado por el ciclo económico es, a la vez, una ventaja y un inconveniente, pero precisamente por esa sensibilidad también hay más margen para que suba la distribución que reciben los inversores.
Para quien es capaz de anticipar los cambios en la demanda de oficinas y reaccionar con rapidez, este tipo de REIT puede ser una categoría especialmente recomendable.
REIT especializados en locales comerciales
Son REIT centrados en grandes almacenes, centros comerciales y otros establecimientos comerciales situados en zonas céntricas.
Obtienen beneficios a partir del alquiler que pagan esos locales comerciales, y por eso, igual que ocurre con los REIT de oficinas, su rentabilidad también depende en buena medida del ciclo económico.
Cuando la economía va bien y el consumo de los hogares crece, las ventas de los locales también suben, lo que se traduce en más beneficios para el REIT.
Pero cuando el consumo se estanca, las ventas caen o algún inquilino se marcha, también existe ese riesgo, y no conviene olvidarlo.
REIT especializados en vivienda residencial
El siguiente tipo son los REIT especializados en vivienda residencial.
Son REIT centrados en edificios de viviendas, como bloques de pisos en alquiler.
Se caracterizan por tener un margen de riesgo menor dentro del universo de los REIT, lo que los hace especialmente adecuados para una inversión a largo plazo.
La razón es que la vivienda es un bien de primera necesidad para la vida diaria, poco sujeto a los vaivenes de la economía general del país.
En comparación con los REIT de hoteles, oficinas o locales comerciales, no cabe esperar que las oscilaciones del ciclo económico generen beneficios especialmente altos.
Sin embargo, su característica principal es que, manteniéndolos con paciencia a largo plazo, tienden a ofrecer unos ingresos estables.
REIT especializados en el sector sociosanitario
Los REIT especializados en el sector sociosanitario reparten dividendos a los inversores a partir de la explotación de hospitales, otros centros médicos, residencias de mayores y centros de atención a la tercera edad.
Dentro del universo de los REIT, existen pocos títulos centrados en este sector, y al haber poco histórico y poca información disponible, tampoco hay mucha gente que invierta en ellos.
Para un inversor, cuanta menos experiencia acumulada, menos ejemplos previos y menos datos disponibles haya, mayor es el riesgo percibido.
Además, los centros médicos y las instalaciones para mayores pueden ver alterados sus ingresos por cambios en la regulación del sistema de seguro médico o de dependencia.
Por eso, en comparación con otros tipos de REIT, en este caso resulta imprescindible informarse con mucho más detalle antes de invertir.
Como se puede ver, bajo la etiqueta general de "REIT" en realidad conviven muchísimos tipos distintos.
Según el tipo en el que se invierta, cambian tanto la rentabilidad esperada como el riesgo y la forma de gestión.
Lo importante es tener en cuenta las características propias de cada tipo y elegir la opción que mejor se adapte al perfil de cada inversor.
Ventajas de invertir en REIT
Hasta aquí hemos repasado el funcionamiento de los REIT, cómo se compran y qué tipos existen, pero, en el fondo, ¿qué ventajas concretas ofrece invertir en un REIT?
A continuación repasamos las principales ventajas de invertir en REIT.
Se puede empezar con poco capital
La primera ventaja que cabe destacar es que se puede empezar a invertir con poco capital.
Como un REIT reúne el dinero de muchos inversores para invertirlo de forma conjunta, el importe que aporta cada persona puede ser reducido.
En la inversión inmobiliaria tradicional, en cambio, si no se dispone de una cantidad de capital considerable, resulta arriesgado y difícil empezar.
Sin embargo, un REIT se compra y se vende a precios que suelen rondar entre 100.000 y 1.000.000 de yenes, lo que lo hace adecuado tanto para quien empieza a invertir como para quien quiere hacerlo con poco capital.
En la inversión inmobiliaria directa es habitual necesitar financiación bancaria —por ejemplo, una hipoteca que cubra el 100 % del precio o incluso por encima del valor del inmueble— para poder comprar.
Con un REIT, en cambio, no hace falta pedir ningún préstamo: se puede invertir únicamente con el capital disponible, lo cual es uno de sus grandes atractivos.
Es cierto que en la inversión inmobiliaria directa también existen fórmulas de entrada más pequeña, como la copropiedad fraccionada o los vehículos que replican el mercado de divisas, pero poder empezar desde el principio con importes reducidos es una característica muy propia de los REIT.
Se compra y se vende con libertad en el mercado bursátil
Un REIT tiene una liquidez muy alta, así que convertirlo en efectivo es sencillo.
Al cotizar en el mercado bursátil, un REIT se puede comprar y vender libremente en cualquier sesión.
En la inversión inmobiliaria tradicional, cuando el activo es un inmueble físico, hacen falta trámites como el cambio de titularidad registral, la búsqueda de financiación o la negociación entre comprador y vendedor, y todo ese proceso lleva tiempo también a la hora de convertir el inmueble en efectivo.
No se puede reaccionar de forma inmediata si de repente se necesita liquidez, como sí ocurre con un REIT.
Este punto es también una de las grandes ventajas propias de los REIT.
La gestión la lleva un profesional
Por mucho que se pueda invertir con poco capital y con alta liquidez, si no se tienen conocimientos mínimos, es difícil que la inversión resulte rentable.
En el caso de un REIT, la propia gestión del inmueble corre a cargo de profesionales especializados en el sector inmobiliario, así que incluso alguien con pocos conocimientos puede empezar sin demasiada dificultad.
Como no es el inversor quien gestiona el inmueble de forma directa, tampoco tiene que asumir el tiempo ni los gastos que conlleva administrarlo.
Tanto quien empieza en el mundo de la inversión inmobiliaria como quien está demasiado ocupado para dedicarle tiempo a la gestión pueden encontrar en los REIT una forma accesible de empezar.
Permite diversificar la inversión
Dentro de los REIT existen dos grandes modalidades de inversión: la compuesta y la diversificada (o integral).
La modalidad compuesta, en particular, gestiona distintos tipos de inmueble a la vez, lo que le da la característica de permitir diversificar la inversión.
En la inversión inmobiliaria directa es importante repartir el riesgo invirtiendo en varios inmuebles —vivienda, oficinas, locales comerciales— en lugar de concentrarlo todo en un único activo.
Si la inversión sale mal y se produce una pérdida, el impacto puede ser muy grande.
Con un REIT es posible diversificar incluso con poco capital, lo que ayuda a reducir el riesgo al mínimo.
En cualquier inversión, reducir el riesgo en la medida de lo posible es fundamental.
La diversificación es una de las formas de conseguirlo, y el hecho de poder diversificar incluso con importes reducidos es, precisamente, uno de los grandes atractivos propios de los REIT.
Se espera que funcionen bien como cobertura frente a la inflación
Otra de las ventajas de los REIT es que se espera que ofrezcan cierta protección frente a la inflación.
La inflación consiste en que el valor del dinero disminuye a medida que suben los precios, y como la inversión inmobiliaria consiste, precisamente, en invertir en activos reales, se suele considerar que resiste bien los periodos de inflación.
Cuando el dinero se mantiene en efectivo o en depósitos, hace falta tomar medidas específicas frente a la inflación, pero al tratarse de un vehículo de inversión inmobiliaria, con un REIT no hace falta preocuparse tanto por la evolución de la inflación.
En los últimos tiempos, cada vez más gente, pensando en el riesgo, elige vehículos de inversión que ofrezcan una protección eficaz frente a la inflación.
Un REIT es precisamente un vehículo recomendable para ese tipo de perfil.
Para quien busca una inversión que actúe como cobertura frente a la inflación, un REIT resulta un vehículo atractivo.
Puede acogerse a la ventaja fiscal del plan NISA
Por último, otra ventaja es que un REIT puede acogerse al plan NISA.
NISA es el sistema japonés de exención fiscal para pequeños inversores, vigente desde 2014, comparable en su filosofía a otros planes de ahorro con ventajas fiscales que existen en otros países para fomentar la inversión particular.
Con NISA, las ganancias anuales de hasta 1.200.000 yenes obtenidas mediante inversión quedan exentas de tributación durante un periodo determinado.
El plazo máximo de exención es de cinco años, pero al no aplicarse retención fiscal sobre esas ganancias, todo el beneficio llega íntegro al inversor, lo que supone una ventaja considerable.
En la inversión inmobiliaria tradicional, incluso con fórmulas de entrada pequeña como la copropiedad fraccionada o los productos vinculados al mercado de divisas, las ganancias sí tributan.
Con la inversión de pequeño importe, si además se descuentan impuestos, al final queda muy poco margen de beneficio real.
Por eso, que la inversión en REIT también pueda acogerse a NISA es una ventaja realmente atractiva.
Desventajas de invertir en REIT
Un REIT tiene muchas ventajas, pero antes de empezar a invertir de verdad también conviene entender bien sus desventajas.
A continuación repasamos también los inconvenientes propios de los REIT.
El precio puede fluctuar con facilidad
Que el precio fluctúe con relativa facilidad es una de las desventajas de los REIT.
De hecho, con la crisis provocada por la pandemia, los precios de negociación llegaron a caer de forma notable.
A diferencia de la inversión inmobiliaria directa sobre un activo físico, una fuerte fluctuación de precio es, precisamente, una característica propia de los REIT.
Esto se debe a que, como un REIT reúne capital de muchos inversores, en ocasiones también recurre a financiación bancaria para completar sus adquisiciones.
No se puede descartar que las variaciones de los tipos de interés afecten al precio del título o al importe de la distribución.
En ese sentido, conviene valorar con prudencia tanto la evolución de los tipos de interés como la del mercado en general.
Hay que tener en cuenta distintos riesgos
Toda inversión conlleva riesgos, y los REIT no son una excepción.
Por ejemplo, existe el riesgo de catástrofes como terremotos o incendios, y también el riesgo de exclusión de cotización.
En los últimos años, los desastres naturales —terremotos, inundaciones— se han vuelto más frecuentes en Japón.
Este tipo de catástrofes son, por su propia naturaleza, difíciles de prever, así que en muchos casos resulta complicado tomar medidas preventivas desde el principio.
Sin embargo, si alguno de los inmuebles en cartera llegara a sufrir daños por una catástrofe, existe una posibilidad real de que eso afecte al precio del título o al importe de la distribución.
Japón es un país especialmente expuesto a terremotos y tifones, así que este es un aspecto que conviene tener presente.
Además, si una sociedad de inversión inmobiliaria llegara a incumplir los requisitos de permanencia en el mercado bursátil, existe la posibilidad de que se le excluya de cotización.
Si el mercado bursátil llegara a excluir de cotización a la sociedad, negociar esa inversión inmobiliaria se volvería mucho más complicado.
La exclusión de cotización no es algo que ocurra siempre, pero conviene tenerla presente como uno de los riesgos posibles.
Existe el riesgo de que la sociedad gestora quiebre
Toda empresa, mientras siga en funcionamiento, arrastra un riesgo de quiebra.
Y eso también es aplicable a los REIT.
Si por alguna circunstancia la sociedad gestora de un REIT llegara a quebrar, lógicamente los inmuebles de ese REIT acabarían vendiéndose.
Conviene tener presente que, aunque se devuelva dinero a los inversores, no está garantizado que se les devuelva la totalidad de lo invertido.
Si la quiebra provoca una caída fuerte del precio en el mercado, también existe la posibilidad de que acabe en exclusión de cotización.
Además, a medida que aumenta la probabilidad de quiebra, ese riesgo empieza a reflejarse en el mercado, y el precio del inmueble —y del REIT— tiende a caer incluso antes de que la quiebra se produzca.
Hoy en día el riesgo de quiebra es bajo, pero de todos modos conviene estar preparado ante esta posibilidad.
Si buscas un activo estable en un entorno de tipos bajos, un REIT puede ser una buena opción
Hasta aquí hemos explicado cómo funciona un REIT, cómo se compra y qué tipos existen.
Como se ha comentado, en comparación tanto con la inversión en acciones como con la inversión inmobiliaria directa, un REIT es un vehículo que permite aspirar a un patrimonio estable en un entorno de tipos de interés bajos.
Al tratarse de un activo de riesgo relativamente contenido, la rentabilidad de los fondos que realmente invierten en REIT también suele resultar atractiva.
Poder alcanzar rentabilidades elevadas en distintos activos, tanto dentro como fuera de Japón, es otro de los grandes atractivos de los REIT.
En los últimos tiempos, con la expansión de enfermedades infecciosas y la fuerte actividad económica en distintos frentes, mucha gente teme un desplome del mercado.
Quien está pensando en cómo construir su patrimonio de cara al futuro necesita tener criterio para discernir qué método se adapta mejor a su propia situación.
En ese contexto, no son pocos los que se han fijado a tiempo en los REIT.
Poder obtener un beneficio estable asumiendo un riesgo relativamente bajo es, para muchos inversores, motivo suficiente para empezar con tranquilidad.
Para reducir la incertidumbre sobre la economía del futuro, plantearse un REIT como una pieza más dentro de la construcción del propio patrimonio puede ser una buena opción.
Eso sí, conviene sopesar bien las ventajas y desventajas de cada tipo —REIT especializados en hoteles, en vivienda residencial, y el resto de categorías— antes de empezar.
Conclusión
Son muchas las personas que, para disipar la incertidumbre económica sobre su futuro, se plantean invertir en el sector inmobiliario.
Aunque existan fórmulas para empezar con poco capital, si no se cuenta con un mínimo de conocimientos, el riesgo asumido puede acabar siendo mayor de lo esperado.
Los REIT tienen la particularidad de resultar accesibles incluso para quien empieza a invertir, así que es posible que a más de un lector le haya despertado el interés.
Por supuesto, invertir en REIT no significa que el riesgo desaparezca.
Aun así, en comparación con la inversión inmobiliaria directa sobre un activo físico, ofrecen numerosas ventajas y son una fórmula que bien merece la pena explorar.
Un REIT, al ser tan accesible, puede convertirse en una pieza útil dentro de la construcción del patrimonio de cara al futuro.
Si te ha despertado el interés, te animamos a informarte más sobre los REIT.
