為了替將來做資產累積，開始使用iDeCo（個人型確定提撥年金）和定期定額NISA的人正在增加。
不過，即使想為了累積資產而開始投資，商品種類非常多，往往不知道該選哪一個。
在眾多商品當中，也有一種叫做REIT的東西。
REIT是投資不動產的商品，但和直接做房地產投資有什麼不同？
這是日本特有的設計，不是把台灣REIT的印象直接套過去就能懂的。本文會解說這些差異，讓台灣、香港的投資人能判斷J-REIT對自己有沒有用。
REIT是什麼？
首先，先來看REIT究竟是什麼、它的概要是什麼。
REIT是“Real Estate Investment Trust”的開頭字母縮寫。
日文稱為不動産投資信託（不動產投資信託）。
金融機構銷售的投資信託（共同基金），多數是以債券或股票這類有價證券為投資標的。
REIT既然叫不動產投資信託，投資標的就是住宅等物件。
REIT這種投資，是向投資人募集資金，取得並營運出租辦公大樓、公寓大廈、商業設施等不動產。
再把因此產生的租金收入和處分利益，分配給投資人。
投資人雖然是間接的，但仍成為業主的一部分，可以領到營運成果。
REIT市場的細部機制，會因國家而不同。
以日本來說，因為有法律限制，原則上買不到其他國家發行的REIT個股。
因此，若要用海外不動產投資信託來操作，一般作法是購買「含有海外REIT的投資信託」或ETF。
對台灣、香港投資人來說，這一點特別容易搞混。台灣的REIT是依《不動產證券化條例》設立的信託，受益憑證在臺灣證券交易所掛牌；香港的REIT多半是單位信託（unit trust），由受託人持有物業。日本的J-REIT卻不是信託，而是依《投資信託及投資法人法》（投資信託及び投資法人に関する法律）設立的「投資法人」，投資人買的是類似股票的「投資單位（投資口）」。把J-REIT想成「可以在東京證券交易所買賣的小型不動產公司」，會比套用台灣REIT的信託印象更準確。
REIT的機制
REIT有好幾種類型，這裡把焦點放在J-REIT，說明它的機制。
J-REIT是由不動產投資法人來營運的。
不動產投資法人會發行證券、在交易所上市，向投資人募集資金。
然後，用這筆資金操作並獲得利益後，再分配給投資人。
這種證券的角色，很像股票投資時拿到的股票，要出資給J-REIT時就需要它。
發行證券的不動產投資法人，法律禁止自己親自操盤。
因此它並不是包辦所有業務，投資用物件的營運和事務，都外包給外部機構。
挑選、取得、出售投資用物件，以及持有物件的營運、管理，是由負責資產運用的公司執行。
金錢出納等業務，有時會由資產保管公司負責，但一般是由信託銀行受託。
作為J-REIT窗口的不動產投資法人，會定期召開投資人大會（投資主総會）。
這和股東大會類似。
在投資人大會上，投資人可以對選任董監事等事項表達意見。
和直接做房地產投資有何不同？
REIT投資的是投資用物件。
因此，有人會覺得它跟房地產投資差不多。
不過，這兩者其實有差異。
以下說明究竟差在哪裡。
會取得不動產的是直接房地產投資
最大的不同，在於要不要親自取得不動產。
以REIT來說，是由不動產投資法人代替投資人取得不動產，投資人並不是直接買下投資用物件。
相對地，房地產投資是投資人用自有資金或貸款，買下套房、收益型大樓、整棟公寓等，收取租金收入。
若賣掉持有的物件，也能拿到出售利益。
自己不操盤物件的是REIT
REIT和當上公寓業主的房地產投資一樣，都在做資產運用。
就「做資產運用」這點來說兩者相同，但REIT比較容易讓人聯想到一般所說的投資信託（共同基金）。
因為REIT也是從證券商帳戶買進證券，再領取分配金。
投資標的並不是不動產本身，而是投資法人。
投資法人接受已取得專門執照的運用公司指示，拿投資人募集來的資金去做運用。
運用方法就是取得並管理投資用物件。
透過物件的管理與營運，收取租金收入，或拿到出售利益。
再把這筆投資收益分配給投資人。
所得種類也不同
REIT和房地產投資的所得種類也不一樣。
・REIT的所得
REIT的所得，除了沒有股利扣抵（配當控除）以外，幾乎和股票投資相同。
因為屬於證券投資，出售利益的稅是讓渡所得（分離課稅）。
開立證券帳戶時，要選證券商代為就源扣繳的特定帳戶，或自己做結算申報的一般帳戶。
哪一種比較合適，依個人情況而異；若不想自己做結算申報，選特定帳戶通常比較穩妥。
REIT拿到的分配金，屬於股利所得（綜合課稅）。
這可以選擇綜合課稅或分離課稅。
除了特定帳戶、在一般帳戶也有交易的人，或同時持有證券帳戶的人，有時選綜合課稅，所得稅反而比較便宜。
・房地產投資的情況
房地產投資的所得，屬於不動產所得。
不動產所得和薪資所得、事業所得一樣，是綜合課稅。
列入綜合課稅的所得會合計後適用累進稅率，因此所得越高，稅也越高。
台灣、香港投資人若在日本證券商買J-REIT，配息通常會先被扣20.315%的日本稅，而且NISA這種日本居民專用的免稅帳戶用不到。這和台灣上市REIT的配息、或香港REIT對部分投資人相對單純的配息稅務，感覺完全不同。若人在台灣或香港、卻想參與日本辦公室、物流倉、觀光飯店的租金，先要算的不是「報酬率高不高」，而是扣完日本稅、再換回新台幣或港幣之後，實際進口袋的數字。
REIT能把投資範圍拉寬
REIT能投資的範圍很廣，包括飯店、店面物件、物流倉庫、公寓大廈、出租辦公大樓、醫療照護設施等。
直接做房地產投資時，個人能碰的範圍有限。
個人投資人做房地產投資，主力仍是公寓、整棟公寓、透天等居住用物件。
飯店或物流倉庫比居住用物件貴得多，需求預測和資金調度也不容易。
因此，若想做比較廣的不動產投資，選擇REIT會比較合適。
REIT是向多名投資人募集資金，再由專業人士挑選物件，個人投資人單靠自己很難碰到的物件，也有機會參與。
這正是REIT才有的好處。
直接房地產投資的報酬率差距很大
REIT的報酬率會因案件而異。
相對地，房地產投資則是依操作的物件而不同。
屋齡較舊或立地條件不好的物件，表面報酬率有時可以做到15%以上；若堅持屋齡新、地段好，表面報酬率也可能只有5%左右。
也就是說，物件狀況和買進價格會讓報酬率出現很大落差。
若希望盡量壓低報酬率的落差，不少人會認為選REIT才是明智判斷。
REIT的買法和種類
REIT能以各類投資用物件為標的，因此很多人會覺得有吸引力。
接下來說明REIT的買法和種類。
REIT的買法
REIT可以在證券商買到。
想開始用REIT投資的人，要先開立證券商帳戶。
買賣時會產生手續費，有些證券商也提供一段期間的固定手續費方案，事先確認比較好。
金額和支付方式，也請在開戶時一併確認。
分配金的支付對象，是各投資法人決算期末往前算4個營業日仍持有證券的投資人。
金額依持有的投資單位數決定，並在決算後3個月內支付。
個人投資人會和股票投資一樣被就源扣繳20.315%；但若用一般NISA帳戶交易，則可免稅。
因此，若要開始買REIT，建議用一般NISA帳戶交易。
REIT的種類
REIT大多是挑選個股來買。
不過，也可以選擇ETF或投資信託（共同基金）。
各自的特徵如下。
・個股
個股型REIT可以像股票一樣在證券帳戶買進。
股票基本上以100股為單位，但J-REIT從1個投資單位就能買。
1單位的金額從約1萬日圓（約NT$2,100，以下日圓金額按1新台幣≒4.7日圓、即1日圓≈NT$0.21換算，2026年8月概算）到數十萬日圓（約NT$4萬～20萬）都有，可依預算選標的。買個股時的手續費，原則上只有買賣手續費。
這類個股又可分成專注特定用途的單一用途型，以及分散到多種用途的多用途型兩種。
多用途型再細分成：投資兩種用途物件的複合型，以及投資三種以上用途物件的綜合型。
單一用途型的標的包括住宅、出租辦公大樓、商業設施、飯店、醫療照護設施、物流倉庫。
多用途型（複合型）的標的，是出租辦公大樓加商業設施、物流設施加住宅這類同時具備兩種用途的物件。
多用途型（綜合型）則以出租辦公大樓、商業設施、物流設施、住宅等三種以上用途的物件，或不限定用途的物件為標的。
・ETF（REIT型ETF）
ETF指的是上市投資信託。
購買地點是證券商。
ETF會連動東證股價指數（TOPIX）等指數的走勢。
稱為REIT型ETF的類型，是一邊連動東證股價指數（TOPIX）、一邊做運用的商品。
只要買進一檔REIT型ETF裡的標的，就等於投資了所有上市REIT。
也就是說，這是必然能做到分散投資的方法。
REIT本身也會把募集來的資金分散到多個物件，再用ETF可期待進一步的綜效。
換言之，REIT型ETF能在壓低風險的前提下操作。
連動東證REIT指數，也是壓低風險的因素之一。
因為連動東證REIT指數後，價格波動會比個股更緩和。
這也被視為REIT型ETF特有的特徵，因此關注的投資人不少。
買賣時，除了買賣手續費，還要支付基金經理人操作所需的信託報酬和查核報酬。
信託報酬和查核報酬，是在持有ETF的期間持續發生的。
・投資信託（J-REIT基金）
也有以J-REIT為標的的投資信託。
可以在證券商，以及有承作投資信託的銀行購買。
投資信託適合想買個股卻資金不夠、或想用定期定額做不動產投資的人。
有些基金除了J-REIT，也會均衡配置海外REIT、債券、股票。
也就是說，對想像ETF一樣一邊分散、一邊從商品裡挑選的人來說，這是合適的方法。
個股也可以從小金額開始投資。
不過，依所選標的，有時仍要準備數十萬日圓（約NT$4萬～20萬）的整筆資金。
相對地，投資信託可以在1萬日圓（約NT$2,100）以下買進。
也能做定期定額，用美元成本平均法來做不動產投資，這點很有吸引力。
美元成本平均法，是對價格會波動的金融商品，每月用固定金額買進的方法。
價格低時可以買得比較多，價格高時買進數量會變少。
採用美元成本平均法的投資，拉長時間來看好處較大。
操作期間一長，平均買進單價會下降，價格波動風險也能壓到較低。
不過，因為是交給基金經理人操作，除了買賣手續費，持有投資信託期間還需要信託報酬和查核報酬。
建議關注的標的
要投資，選標的也很重要。
REIT當中特別想推薦的標的如下。
・eMAXIS Slim國內REIT指數
eMAXIS Slim國內REIT指數，是三菱UFJ國際投信（三菱UFJ国際投信）操作的J-REIT相關基金。
它連動東證REIT指數（含配息）的走勢。
和其他標的相比，信託報酬設得較低。
因此，適合想壓低成本來投資的人。
・日本生命世界REIT開放型（每月決算型）
日本生命世界REIT開放型（每月決算型）是投資海外REIT的類型。
運用公司是日本生命資產管理（ニッセイ・アセットマネジメント）。
它不只追求配息等收益，也把信託財產的長期成長列為目標之一。
基金標的包括適格機構投資人私募 AllianceBernstein國際REIT基金，以及日本生命貨幣市場母基金，採用基金中的基金（Fund of Funds）方式。
・特別股ETF基金（每月分配型・有避險）
特別股ETF基金（每月分配型・有避險）是Asset Management One（アセットマネジメントOne）操作的ETF（上市投資信託）。
主要以全球主要先進國的特別股為投資核心，有時也會投資個別特別股。
操作目標是爭取較穩定的收益。
REIT有哪些類型
REIT有飯店特化型、辦公室特化型等各種類型。
這裡介紹REIT的類型。
飯店特化型
REIT的代表性類型之一，就是飯店特化型。
飯店特化型的好處是，在觀光客增加的地點，有機會拿到較高收益。
收入波動幅度較大，但觀光客越增加，住房率通常越高。
相對地，觀光客若轉為減少，收益也會下降，價格下跌幅度可能變大，必須留意。
飯店特化型REIT的例子，包括いちご不動產REIT、星野度假村REIT（星野リゾートREIT）等。
物流不動產特化型
接著介紹物流不動產特化型REIT。
物流不動產特化型，是靠倉庫、庫存保管庫等物流設施營運來獲取收益的REIT。
近年物流供給需求上升，和其他類型相比，價格下跌的衝擊較小、較容易做出利益，這點有吸引力。
不過，若承租人退房後遲遲找不到下一家，空置期間會直接衝擊利益，因此也伴隨風險。
辦公室特化型
辦公室特化型，是靠都心辦公室大樓的營運收取租金，再把收益配給投資人的REIT。
全國景氣變好時，辦公室需求上升，有機會調漲租金；景氣變差時，則要擔心空置風險。
容易受景氣影響，既是優點也是缺點，但也因此較流動，配息增加的期待也較高。
若能及早察覺辦公室需求變化並做出對應，在REIT類型裡這是值得關注的一種。
商業設施特化型
這是都心百貨公司、大型購物中心等各種商業設施的REIT。
靠這些商業設施的租金收入獲利，因此和辦公室特化型一樣，收益容易隨景氣左右。
景氣好、個人消費增加時，商業設施營業額上升，收益也會變多。
但也不能忘了：消費若停滯、營業額下滑，或店面退租，同樣伴隨風險。
住宅特化型
接著是住宅特化型REIT。
住宅特化型是以公寓大廈為主的住宅型REIT。
在REIT類型當中，風險幅度較小，適合長期投資。
原因是住宅為日常生活所必需，受國內景氣影響的可能性較低。
和飯店特化型、辦公室特化型、商業設施特化型相比，並不是景氣一變就能拿到大幅收益。
不過，慢慢追求出售利益、長時間持有，較容易拿到穩定收入，這是它的特徵。
醫療照護特化型
醫療照護特化型，是靠醫院及其他醫療機構、高齡者福祉設施等的營運，再把收益配給投資人。
REIT當中，醫療照護特化型的標的很少，實績和資訊也少，實際操作的人並不多。
對投資人來說，既有實績、案例和各類數據越少，風險就越大。
此外，醫療機構或高齡者設施的收益，也可能因健康保險相關制度修正而變動。
因此，和其他REIT類型相比，更需要縝密蒐集資訊。
由此可見，即使都叫REIT，類型其實很多。
選擇哪一種來操作，收益、風險和操作方式都會不同。
重要的是考慮各自特性，選適合自己的方法。
REIT的優點
前面介紹了REIT的機制、買法和類型，那麼REIT本身有哪些優點？
這裡介紹投資REIT的優點。
可以從小金額開始
首先可舉出的優點，是可以從小金額起步。
REIT是向多名投資人募集資金再投資，因此每人需要投入的金額可以較少。
一般的房地產投資，若沒有整筆資金，風險較大、較難開始。
不過，REIT多半以約10萬日圓到100萬日圓（約NT$2.1萬～21萬）的價格買賣，適合投資新手或想從小金額開始的人。
直接做房地產投資時，買物件常常要搭配全額貸款或超額貸款，多數情況需要融資。
相對地，REIT不必貸款，只用手上資金就能投資，這點有吸引力。
當然，房地產投資也有零股、外匯等方法，但從一開始就能用小金額起步，可說是REIT才有的特色。
台灣買實體套房往往要先看實價登錄、準備頭期款；香港則習慣用較高槓桿的房貸。日本的J-REIT一單位從約1萬日圓（約NT$2,100）就能成交，而且在東京證券交易所盤中就能賣出。對非居民來說，這是用證券帳戶間接持有日本收益型物件的途徑，但換來的代價是沒有實體所有權，也沒有日本房貸槓桿。機會在於門檻低、可變現；風險則是匯率和日本扣繳稅會先吃掉一部分報酬。
可在證券商自由買賣
REIT的資產流動性高，因此變現容易。
REIT在證券市場上市，特徵是可以在證券市場自由買賣。
一般的房地產投資，實物不動產需要所有權移轉登記、資金調度、買賣雙方談判等各種過程，變現也要花時間。
並不能像REIT那樣，突然需要現金時立刻處理。
這一點也是REIT才有的明顯優點。
由專業人士操作
就算金額小、變現也自由，若連最低限度的知識都沒有，獲利機會仍會變低。
以REIT來說，操作本身是由房地產投資的專業人士執行，因此知識不多也能輕鬆開始。
因為不是直接操盤不動產，也就不需要房地產投資營運上的手續和開銷。
對房地產投資新手，或忙到顧不了營運的人來說，REIT比較容易起步。
可以做分散投資
REIT有不動產的複合型和綜合型兩種投資方式。
其中複合型是操作多樣不動產的類型，特徵是可以做分散投資。
房地產投資時，比起只操作一筆不動產，把資金分散到住宅、辦公室、商業設施等多種不動產來降低風險，更為重要。
萬一投資失敗出現虧損，負擔會很大。
儘管金額不大仍能分散投資，因此有把風險壓到較低的優點。
投資時盡量降低風險很重要。
分散投資是方法之一，而小金額也能分散，不正是REIT才有的吸引力嗎？
可期待通膨對沖效果
可期待作為通膨對沖的效果，也是REIT的優點。
通膨是物價上升、錢的價值下降；房地產投資是投資不動產，因此被認為抗通膨較強。
若投資的是「錢」本身，通膨對沖必須做足；REIT屬於不動產投資，對通膨率不必那麼神經質。
近來，出於風險考量而選擇通膨對沖效果較高之投資方法的人正在增加。
REIT正適合這樣的人。
對正在找通膨對沖投資的人來說，REIT是有吸引力的選擇。
可納入NISA
最後一點，是它可以成為NISA的標的。
NISA是2014年開始的投資稅務優惠制度，稱為「小額投資免稅制度」。
利用NISA，投資所獲每年120萬日圓（約NT$25.5萬）以下的利益，可在一定期間免稅領取。
雖然最長有5年期限，但不會被稅金扣掉，利益能原封進入口袋，這一點是很大的優點。
直接做房地產投資時，即使是零股或外匯這類小額投資，利益仍會被扣稅。
小額投資若再被扣稅，有時手上幾乎剩不下什麼。
因此，小額投資也能適用NISA，是非常有吸引力的優點。
REIT的缺點
REIT有許多優點，但真要開始，也必須理解缺點。
這裡一併介紹REIT的缺點。
行情容易波動
行情容易波動，是REIT的缺點。
實際上，曾有受新冠病毒影響、交易價格下跌的背景。
和操作實物不動產的房地產投資不同，價格波動較大，也是REIT的特徵。
因為REIT是向多名投資人募集資金的機制，有時也會向金融機構貸款來調度資金。
不能否定，價格和分配金可能因利率影響而改變。
就這個意義來說，必須對利率變動和行情審慎判斷。
必須考慮各種風險
投資本來就伴隨各種風險，REIT也不例外。
例如地震、火災等災害風險，以及下市風險，都屬此類。
近年地震、水災等災害頻繁發生。
這類災害難以預測，很多時候一開始就很難做好對策。
不過，萬一操作中的不動產因災害受損，價格和分配金變動的可能性相當高。
日本是容易受地震和颱風影響的國家，這一點必須納入考量。
此外，萬一牴觸證券交易所的上市基準，有可能被下市。
若證券交易所真的下市，不動產投資的交易也可能變得困難。
下市未必會發生，但當成一種風險放在心上，並不吃虧。
營運法人有倒閉的可能
任何企業只要持續營運，就伴隨倒閉風險。
REIT也一樣。
萬一REIT的營運公司因故倒閉，REIT名下的不動產當然會被出售。
要注意的是，即使退錢給投資人，也不保證是全額。
若因倒閉影響導致行情大幅下跌，也有可能下市。
另外，倒閉可能性升高時，風險會浮上檯面，此時不動產價格就會開始下滑。
以現況來看倒閉風險不高，但預先防備這類風險仍然重要。
若想在低利率下找較穩定的資產，REIT值得考慮
到這裡，已經說明了REIT的機制、購買方法和類型。
如上所述，和股票投資或實物房地產投資相比，REIT是在低利率環境下，較有機會看到穩定資產的投資方法。
也因為風險相對較低，實際投資的基金報酬率也較高。
能在國內外各種資產上追求較高報酬，也是REIT的吸引力。
近年有人因感染症擴大、經濟活動劇烈變化，而擔心市場暴跌。
對正在考慮將來資產累積的人來說，必須具備判斷哪種方法適合自己的能力。
在這樣的背景下，很早就把目光放到REIT的人並不少。
若能以較低風險拿到較穩定的利益，很多人會覺得可以用輕鬆的心情開始，因而關注它。
為了減輕對將來經濟狀況的不安，要把REIT選為資產累積的一環，不妨考慮看看。
無論是飯店特化型還是住宅特化型，都請衡量各自優缺點再起步。
總結
為了減輕對將來經濟狀況的不安，正在考慮房地產投資的人很多。
房地產投資即使有能從小金額開始的作法，若沒有一定程度的知識，風險也會變大。
REIT對這類投資新手來說比較容易起步，因此可能已有人感興趣。
當然，REIT並不是沒有風險。
不過，和實物房地產投資相比優點較多，值得試一次。
容易開始的REIT，對將來的資產累積也會有幫助。
有興趣的人，請再檢視一次REIT。
