미래를 대비해 자산을 형성하기 위해 iDeCo(개인형 확정거출연금)나 적립식 NISA 같은 제도를 시작하는 사람이 늘고 있습니다.
하지만 자산 형성을 위해 투자를 시작하려 해도 상품이 매우 많아 무엇을 선택해야 할지 고민하게 됩니다.
그 수많은 상품 중에는 REIT(리츠)라 불리는 것도 있습니다.
REIT는 부동산에 투자하는 상품인데, 일반적인 부동산 투자와는 무엇이 다를까요?
이 글에서는 그 차이점을 자세히 설명합니다.
REIT란 무엇인가?
먼저 REIT가 애초에 어떤 것인지, 그 개요부터 살펴보겠습니다.
REIT는 "Real Estate Investment Trust"의 앞글자를 딴 용어입니다.
우리말로 옮기면 부동산 투자신탁이 됩니다.
금융기관이 판매하는 일반적인 투자신탁 상품은 대부분 채권이나 주식 같은 유가증권을 투자 대상으로 삼습니다.
반면 REIT는 부동산 투자신탁이라는 이름 그대로, 주거용 건물을 비롯한 부동산 자체가 투자 대상이 됩니다.
REIT를 통한 투자는 투자자로부터 자금을 모아 임대 빌딩·맨션(공동주택)·상업시설 등의 부동산을 취득하고 운용하는 구조입니다.
그렇게 얻은 임대료 수입이나 매각 차익을 투자자에게 분배하는 흐름입니다.
투자자는 간접적이기는 하지만 오너(소유주)가 되어, 운용을 통해 얻은 성과를 나눠 받을 수 있습니다.
REIT 시장은 국가마다 세부적인 구조가 다릅니다.
일본의 경우 법적인 제약이 있어 다른 나라가 제공하는 REIT의 개별 종목은 직접 매수할 수 없습니다.
따라서 해외 부동산 투자신탁으로 운용하고 싶다면, 해외 REIT를 편입한 투자신탁이나 ETF를 매수하는 것이 일반적인 방법입니다. 각 나라의 REIT 제도는 상장 요건이나 세제, 배당 규정 등이 서로 다르기 때문에, 같은 'REIT'라는 이름이라도 국가별로 성격이 조금씩 다르다는 점을 염두에 두어야 합니다.
REIT의 구조
REIT에는 몇 가지 종류가 있는데, 여기서는 일본의 J-REIT를 중심으로 그 구조를 설명하겠습니다.
J-REIT는 부동산 투자법인이 운용을 맡고 있는 상품입니다.
부동산 투자법인은 증권(투자증권)을 발행해 거래소에 상장하고, 투자자로부터 자금을 모읍니다.
그리고 그 자금을 운용해 이익을 얻으면 투자자에게 분배합니다.
이 증권은 주식 투자를 할 때 받는 주권과 비슷한 역할을 하며, J-REIT에 출자할 때 반드시 필요합니다.
증권을 발행하는 부동산 투자법인 자신이 직접 운용하는 것은 법률로 금지되어 있습니다.
그래서 모든 업무를 스스로 맡는 것이 아니라 투자용 부동산의 운용이나 사무 업무 등은 외부에 위탁합니다.
투자용 부동산의 선정·취득·매각, 보유 부동산의 운영·관리 같은 업무는 자산운용을 전문으로 하는 회사가 담당합니다.
자금 출납 관리 같은 업무는 자산보관회사가 맡는 경우도 있지만, 일반적으로는 신탁은행이 수탁합니다. 이처럼 여러 전문 기관이 역할을 나누어 맡는 구조이기 때문에, 투자자 입장에서는 한 회사에 모든 것을 맡기는 것보다 상호 견제가 작동해 투명성이 높아진다는 점도 특징입니다.
J-REIT의 창구 역할을 하는 부동산 투자법인은 정기적으로 투자주총회를 개최합니다.
이는 주식회사의 주주총회와 비슷한 성격의 모임입니다.
투자주총회에서 투자자는 임원 선임 등에 관한 의사를 표시할 수 있습니다.
일반적인 부동산 투자와의 차이는?
REIT는 투자용 부동산에 투자합니다.
그래서 일반적인 부동산 투자와 같은 것이 아니냐고 생각하는 사람도 있을 것입니다.
하지만 이 둘 사이에는 분명한 차이점이 있습니다.
구체적으로 어떤 차이가 있는지 살펴보겠습니다.
부동산을 직접 취득하는 것은 일반 부동산 투자
가장 큰 차이는 부동산을 직접 취득하느냐, 하지 않느냐에 있습니다.
REIT의 경우 부동산 투자법인이 투자자를 대신해 부동산을 취득하기 때문에, 투자자가 직접 투자용 부동산을 매입하는 것은 아닙니다.
이에 비해 일반적인 부동산 투자는 투자자가 자기자금이나 대출을 활용해 원룸형 맨션, 수익형 빌딩, 통건물 아파트 등을 직접 매입해 임대료 수입을 얻습니다.
보유한 부동산을 매각하면 매각 차익도 얻을 수 있습니다. 즉 일반 부동산 투자는 '내가 물건을 소유한다'는 감각이 뚜렷하지만, 그만큼 공실이나 수리 같은 리스크도 투자자 본인이 고스란히 떠안게 됩니다.
부동산을 직접 운용하지 않는 것은 REIT
REIT도 아파트 등의 오너가 되는 일반 부동산 투자와 마찬가지로 자산을 운용합니다.
자산을 운용한다는 의미에서는 둘 다 같지만, REIT는 흔히 말하는 투자신탁과 비슷한 방식으로 운용된다고 생각하면 이미지를 떠올리기 쉽습니다.
왜냐하면 REIT는 투자신탁과 마찬가지로 증권회사 계좌에서 증권을 매수하고, 그에 대한 분배금을 받는 구조이기 때문입니다.
투자자가 실제로 투자하는 대상은 부동산이 아니라 어디까지나 투자법인입니다.
투자법인은 전문 면허를 취득한 운용회사의 지시를 받아, 투자자로부터 모은 자금을 운용합니다.
운용 방법은 투자용 부동산을 취득하고 관리하는 것입니다.
부동산을 관리·운용함으로써 임대료 수입을 얻거나 매각 차익을 얻습니다.
그렇게 얻은 수익을 투자자에게 분배하는 구조입니다.
소득의 종류도 다르다
REIT와 일반 부동산 투자는 소득의 종류도 다릅니다.
· REIT의 소득
REIT의 소득은 배당공제가 없다는 점을 제외하면 주식 투자와 거의 다르지 않습니다.
증권 투자에 해당하기 때문에 매각 차익에 부과되는 세금은 양도소득(분리과세)입니다(일본 세제 기준).
증권 계좌를 개설할 때는 증권회사가 원천징수를 대신해 주는 특정계좌와, 본인이 직접 확정신고를 하는 일반계좌 중 하나를 선택하게 됩니다.
어느 쪽이 적합한지는 개인의 상황에 따라 다르지만, 스스로 확정신고를 하지 않는다면 특정계좌를 선택하는 것이 무난합니다.
REIT를 통해 얻는 분배금은 배당소득(종합과세)으로 분류됩니다.
이는 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다.
특정계좌뿐 아니라 일반계좌로도 거래하는 사람, 여러 증권 계좌를 보유한 사람이라면 종합과세를 선택하는 쪽이 소득세가 더 낮아지는 경우도 있습니다. 어떤 과세 방식이 유리한지는 다른 소득의 규모에 따라 달라지므로, 확신이 서지 않는다면 세무 전문가와 상담해 결정하는 것이 안전합니다.
· 일반 부동산 투자의 경우
일반 부동산 투자의 경우 부동산 소득으로 분류됩니다.
부동산 소득은 근로소득이나 사업소득과 마찬가지로 종합과세 대상입니다.
종합과세에 포함되는 소득은 모두 합산되어 누진세율이 적용되므로, 소득이 많아질수록 세금도 늘어납니다.
REIT는 투자의 폭을 넓혀준다
REIT로 투자할 수 있는 대상은 호텔, 상업용 임대 부동산, 물류창고, 맨션, 임대 빌딩, 헬스케어 시설 등 매우 다양합니다.
반면 일반 부동산 투자는 개인이 투자할 수 있는 범위에 한계가 있습니다.
개인 투자자가 부동산 투자를 할 때는 맨션·아파트·단독주택 같은 주거용 부동산이 중심이 됩니다.
호텔이나 물류창고 등은 주거용 부동산에 비해 고액이며, 수요 예측이나 자금 조달도 쉽지 않습니다.
그래서 폭넓은 부동산에 투자하고 싶다면 REIT를 선택하는 것이 좋습니다.
REIT라면 여러 투자자로부터 자금을 모으고 전문가가 부동산을 선정하기 때문에, 개인 투자자 혼자만의 힘으로는 어려운 부동산에도 투자할 수 있습니다.
이는 REIT이기에 가능한 장점이라 할 수 있습니다. 개인이 혼자서는 접근하기 어려운 대형 물류시설이나 도심 오피스 빌딩에도 REIT를 통하면 간접적으로 참여할 수 있다는 점은, 투자 포트폴리오의 폭을 넓히는 데 큰 의미가 있습니다.
일반 부동산 투자는 수익률 차이가 크다
REIT의 수익률은 종목에 따라 다릅니다.
이에 비해 일반 부동산 투자는 운용하는 부동산 자체에 따라 수익률이 달라집니다.
건축 연수가 오래되었거나 입지 조건이 좋지 않은 부동산은 표면수익률을 15% 이상으로 운용하는 경우가 있는가 하면, 신축이나 좋은 입지를 고집해 표면수익률이 5% 정도에 그치는 경우도 있습니다.
즉 부동산의 상태나 매입 가격에 따라 수익률 차이가 크게 벌어질 수 있는 것입니다.
수익률의 편차를 최대한 줄이고 싶다면 REIT를 선택하는 것이 현명한 판단이라고 보는 사람도 많습니다. 다만 그만큼 REIT는 개별 부동산을 직접 골라 높은 수익률을 노리는 투자와는 성격이 다르다는 점도 함께 이해해 두어야 합니다.
REIT를 매수하는 방법과 종류
REIT는 폭넓은 부동산을 대상으로 투자할 수 있다는 점에서 매력적으로 느끼는 사람이 많을 것입니다.
이어서 REIT를 매수하는 방법과 종류에 대해 설명하겠습니다.
REIT 매수 방법
REIT는 증권회사를 통해 매수할 수 있습니다.
REIT 투자를 시작하려는 투자자는 먼저 증권회사 계좌를 개설합니다.
매매할 때는 수수료가 발생하지만, 증권회사에 따라 일정 기간의 수수료를 정액으로 지불하는 상품도 있으므로 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.
금액과 지불 방식도 계좌를 개설할 때 함께 확인해 두시기 바랍니다. 증권회사마다 수수료 체계나 취급하는 종목 수가 다르므로, 여러 곳을 비교한 뒤 자신의 투자 스타일에 맞는 곳을 선택하는 것이 좋습니다.
배당금(분배금) 지급 대상은 각 투자법인의 결산기 말 기준 4영업일 전에 증권을 보유하고 있는 투자자입니다.
지급액은 보유한 투자좌수에 따라 정해지며, 결산일로부터 3개월 이내에 지급됩니다.
개인 투자자는 주식 투자와 마찬가지로 20.315%의 원천징수가 적용되지만, 일반 NISA 계좌를 개설해 거래하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다(일본의 세제 우대 제도).
그러므로 REIT를 시작한다면 일반 NISA 계좌를 통한 거래를 추천합니다.
REIT 매수 상품의 종류
REIT는 개별 종목을 선택해서 매수하는 경우가 많습니다.
하지만 그 외에도 ETF나 투자신탁을 선택할 수도 있습니다.
각각의 특징은 다음과 같습니다.
· 개별 종목
개별 종목 형태의 REIT는 주식과 마찬가지로 증권 계좌에서 매수할 수 있습니다.
일반 주식은 100주 단위 매매가 기본이지만, J-REIT는 1좌 단위로도 매수할 수 있습니다.
1좌의 가격은 1만 엔대부터 수십만 엔까지 폭이 넓어, 예산에 맞춰 종목을 고를 수 있습니다.
개별 종목을 매수할 때 드는 비용은 매매수수료뿐입니다.
이러한 개별 종목에는 특정 용도에 특화된 단일용도형과, 여러 용도에 분산 투자하는 복수용도형 두 가지가 있습니다.
복수용도형은 다시 두 가지 용도의 부동산에 투자하는 복합형과, 세 가지 이상의 용도를 가진 부동산에 투자하는 종합형으로 세분화됩니다.
단일용도형은 주거시설, 임대 빌딩, 상업시설, 호텔, 헬스케어 시설, 물류창고 등을 대상으로 합니다.
복수용도형(복합형)은 임대 빌딩과 상업시설, 물류시설과 주거시설처럼 두 가지 용도를 가진 부동산을 대상으로 합니다.
복수용도형(종합형)은 임대 빌딩·상업시설·물류시설·주거시설 등 세 가지 이상의 용도를 가진 부동산이나 용도를 한정하지 않는 부동산을 대상으로 합니다. 용도를 여러 개로 나눌수록 특정 업종의 경기 침체가 전체 수익에 미치는 영향은 줄어들지만, 반대로 어느 한 용도가 크게 호황일 때 그 이익을 온전히 누리기는 어려워지는 측면도 있습니다.
· ETF(REIT형 ETF)
ETF는 거래소에 상장된 투자신탁, 즉 상장지수펀드를 말합니다.
매수할 수 있는 곳은 증권회사입니다.
ETF는 도쿄증권거래소 주가지수(TOPIX) 등 특정 지수의 움직임에 연동됩니다.
REIT형 ETF라 불리는 상품은 도쿄증권거래소 REIT지수에 연동해 운용되는 것입니다.
REIT형 ETF에 포함된 종목을 하나 매수하면, 상장된 REIT 전체에 투자하는 효과를 얻습니다.
즉 필연적으로 분산투자가 실현되는 방법이라고 할 수 있습니다.
REIT 자체도 투자자로부터 모은 자금을 여러 부동산에 분산 투자하지만, ETF를 통하면 여기에 추가적인 상승효과까지 기대할 수 있습니다.
즉 REIT형 ETF라면 리스크를 더욱 낮추면서 운용할 수 있다는 의미입니다.
도쿄증권거래소 REIT지수에 연동된다는 점도 리스크를 낮추는 요소 중 하나입니다.
도쿄증권거래소 REIT지수에 연동되면 개별 종목보다 가격 변동이 완만해지기 때문입니다.
이 역시 REIT형 ETF만의 특징으로 알려져 있어 주목하는 투자자가 많습니다.
매매 시에는 매매수수료 외에도 펀드매니저의 운용 비용으로 신탁보수와 감사보수가 함께 발생합니다.
신탁보수와 감사보수는 ETF를 보유하는 기간 동안 계속 발생합니다.
· 투자신탁(J-REIT 펀드)
J-REIT를 대상으로 하는 투자신탁 상품도 존재합니다.
매수할 수 있는 곳은 증권회사와 투자신탁을 취급하는 은행입니다.
투자신탁은 개별 종목에 투자하고 싶지만 자금이 부족하거나, 적립식으로 부동산 투자를 하고 싶은 사람에게 추천할 만합니다.
펀드 중에는 J-REIT뿐 아니라 해외 REIT, 채권, 주식 등을 균형 있게 편입하는 유형도 있습니다.
즉 ETF와 마찬가지로 분산투자를 하면서 상품을 고르고 싶은 사람에게 적합한 방법입니다. 여러 자산군에 나누어 투자하는 만큼 특정 시장의 침체가 전체 성과에 미치는 영향을 완화할 수 있다는 점도 매력입니다.
개별 종목은 소액으로도 투자할 수 있습니다.
하지만 선택하는 종목에 따라서는 수십만 엔 단위의 목돈을 준비해야 하는 경우도 있습니다.
반면 투자신탁은 1만 엔 이하의 금액으로도 매수할 수 있습니다.
적립식 투자도 가능해, 달러 코스트 평균법으로 부동산 투자를 할 수 있다는 점도 매력입니다.
달러 코스트 평균법이란 가격이 변동하는 금융상품을 매달 일정 금액씩 매수하는 방법입니다.
가격이 낮을 때는 많이 매수하게 되고, 가격이 높을 때는 매수량이 자연스럽게 줄어듭니다.
달러 코스트 평균법을 활용한 투자는 장기적인 관점에서 볼 때 이점이 커집니다.
운용 기간이 길어질수록 평균 매수 단가가 낮아져 가격 변동 리스크를 최소한으로 억제할 수 있기 때문입니다.
다만 펀드매니저에게 운용을 맡기는 구조이므로, 매매수수료 외에도 신탁보수와 감사보수가 투자신탁을 보유하는 기간 동안 계속 발생합니다.
추천할 만한 종목
투자를 한다면 종목 선택도 중요합니다.
REIT 중에서 특히 추천할 만한 종목은 다음과 같습니다.
· eMAXIS Slim 국내 리츠 인덱스
eMAXIS Slim 국내 리츠 인덱스는 미쓰비시UFJ국제투신(Mitsubishi UFJ Kokusai Asset Management)이 운용하는 J-REIT 펀드입니다.
도쿄증권거래소 REIT지수(배당 포함)의 움직임에 연동됩니다.
다른 종목과 비교하면 신탁보수가 낮게 설정되어 있습니다.
그래서 비용을 아끼면서 투자하고 싶은 사람에게 적합합니다.
· 닛세이 월드 리츠 오픈(매월 결산형)
닛세이 월드 리츠 오픈(매월 결산형)은 해외 REIT에 투자하는 유형의 펀드입니다.
운용회사는 닛세이 애셋매니지먼트(Nissay Asset Management)입니다.
배당 등 수익 확보뿐 아니라 신탁재산의 장기적인 성장도 목표 중 하나로 내세우고 있습니다.
이 펀드는 적격기관투자자 사모 형태인 얼라이언스번스타인 콕사이 리츠 펀드와 닛세이 머니스톡 마더펀드를 투자 대상으로 하며, 모펀드-자펀드(펀드 오브 펀즈) 방식을 채택하고 있습니다.
· 우선주 ETF 펀드(매월 분배형·환헤지형)
우선주 ETF 펀드(매월 분배형·환헤지형)는 애셋매니지먼트원(Asset Management One)이 운용하는 ETF(상장지수펀드)입니다.
세계 주요 선진국의 우선주를 중심으로 투자하지만, 개별 우선주에 투자하는 경우도 있습니다.
안정적인 수익 확보를 목표로 운용되고 있습니다.
REIT의 유형(용도별 분류)
REIT에는 호텔 특화형, 오피스 특화형 등 다양한 유형이 있습니다.
여기서는 REIT의 유형을 소개하겠습니다.
호텔 특화형
REIT의 대표적인 유형 중 하나로 호텔 특화형이 있습니다.
호텔 특화형은 관광객이 늘고 있는 지역이라면 높은 수익을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다.
수입의 변동 폭이 크지만, 관광객이 늘어날수록 가동률(객실 점유율)이 높아지는 것이 특징입니다.
반대로 관광객이 감소세로 돌아서면 수익도 줄어들기 때문에 가격 하락 폭 역시 커질 수 있어 주의가 필요합니다.
호텔 특화형 REIT로는 이치고 부동산 리츠, 호시노리조트 리츠 등을 예로 들 수 있습니다. 관광 수요는 계절이나 환율, 국제 정세 등 다양한 외부 요인에 좌우되기 쉬운 만큼, 투자하기 전에 해당 지역의 관광 동향을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
물류부동산 특화형
이어서 소개할 것은 물류부동산 특화형 REIT입니다.
물류부동산 특화형은 창고나 재고보관시설 등 물류설비를 운영해 수익을 얻는 REIT입니다.
물류 공급에 대한 수요가 늘고 있는 최근에는 다른 유형에 비해 가격 하락의 영향이 작고 수익을 내기 쉽다는 점이 매력입니다.
다만 퇴거 후 새로운 임차인을 좀처럼 구하지 못하는 경우, 공실 기간이 그대로 수익 감소로 직결되기 때문에 리스크도 따릅니다. 물류설비는 한번 계약하면 장기간 이용되는 경향이 있어, 다른 용도의 부동산에 비해 임차인의 교체 주기가 상대적으로 긴 편이라는 점도 특징입니다.
오피스 특화형
오피스 특화형은 도심의 오피스 빌딩을 운영해 임대료 수입을 얻고, 이를 투자자에게 배당하는 REIT입니다.
국가 전체 경기가 좋아지면 오피스 수요가 늘어 임대료 상승을 기대할 수 있지만, 경기가 나빠지면 공실 리스크가 우려됩니다.
경기의 영향을 쉽게 받는다는 점은 장점이자 단점이지만, 그만큼 변동성이 커서 배당금 증액도 기대할 수 있습니다.
오피스 수요 변화를 재빠르게 파악하고 대응할 수 있다면, REIT 중에서도 추천할 만한 유형입니다. 호경기에는 임대료 인상 협상이 유리하게 진행되기 쉽지만, 불경기에는 반대로 임차인 확보를 위한 임대료 인하 압박을 받을 수 있다는 점도 함께 이해해 두어야 합니다.
상업시설 특화형
도심에 위치한 백화점이나 대형 쇼핑센터 등 다양한 상업시설을 대상으로 하는 REIT입니다.
이러한 상업시설의 임대료 수입으로 수익을 내기 때문에, 오피스 특화형과 마찬가지로 경기 변동의 영향을 받기 쉬운 것이 특징입니다.
경기가 좋아 개인 소비가 늘어나는 시기에는 상업시설의 매출도 오르기 때문에 수익이 커집니다.
하지만 소비가 부진해 매출이 떨어지거나 입점 업체가 퇴점하는 경우도 있어, 그만큼 리스크가 따른다는 점도 잊어서는 안 됩니다. 입지가 좋은 대형 상업시설일수록 안정적인 집객력을 갖추고 있어 경기 변동의 영향을 상대적으로 덜 받는 경향이 있습니다.
주거 특화형
이어서 소개할 것은 주거 특화형 REIT입니다.
주거 특화형은 맨션을 비롯한 주거용 부동산을 대상으로 하는 REIT입니다.
REIT 유형 중에서도 리스크 폭이 작은 것이 특징이며, 장기 투자에 적합한 유형입니다.
그 이유는 주거는 일상생활에 없어서는 안 될 요소이며, 국내 경기의 영향을 받을 가능성이 낮기 때문입니다.
호텔 특화형이나 오피스 특화형, 상업시설 특화형 등과 비교하면 경기 변동으로 큰 수익을 얻기는 어렵습니다.
하지만 꾸준히 매각 차익을 노리며 장기간 보유함으로써 안정적인 수입을 얻기 쉬운 것이 특징입니다. 인구가 밀집한 도심이나 역세권의 주거용 부동산일수록 공실 리스크가 낮은 경향이 있어, 안정성을 중시하는 투자자에게 적합한 선택지로 꼽힙니다.
헬스케어 특화형
헬스케어 특화형은 병원이나 기타 의료기관, 고령자 복지시설 등을 운영해 투자자에게 배당하는 유형입니다.
헬스케어 특화형 REIT는 종목 수 자체가 적고 실적과 정보도 부족해 운용하는 투자자가 많지 않습니다.
투자자 입장에서는 그동안의 실적이나 사례, 각종 데이터가 적을수록 리스크가 커질 수밖에 없습니다.
또한 의료기관이나 고령자 대상 시설 등은 건강보험 관련 제도 개편에 따라 수익이 변동할 가능성도 있습니다.
그래서 다른 REIT 유형보다도 면밀한 정보 수집이 필수적이라고 할 수 있습니다. 다만 고령화가 진행되는 사회에서는 의료·복지 수요 자체는 꾸준히 존재하는 분야이기 때문에, 장기적인 시각에서 관심을 갖는 투자자도 있습니다.
이처럼 REIT라고 한마디로 표현해도 그 안에는 다양한 유형이 존재한다는 것을 알 수 있습니다.
어떤 유형으로 운용하느냐에 따라 수익과 리스크, 운용 방식이 달라집니다.
각 유형의 특성을 고려해 자신에게 맞는 방법을 선택하는 것이 중요합니다.
REIT의 장점
지금까지 REIT의 구조와 매수 방법, 유형 등을 소개했는데, 그렇다면 애초에 REIT에는 어떤 장점이 있을까요?
여기서는 REIT에 투자하는 장점을 소개하겠습니다.
소액으로 시작할 수 있다
먼저 장점으로 꼽을 수 있는 것은 소액으로 시작할 수 있다는 점입니다.
REIT는 여러 투자자로부터 자금을 모아 투자하기 때문에, 1인당 투자금액이 적어도 괜찮습니다.
일반적인 부동산 투자는 목돈이 없으면 리스크가 커서 시작하기 어려운 부분이 있습니다.
하지만 REIT는 10만 엔~100만 엔 정도의 가격대로 거래되기 때문에, 투자 초보자나 소액으로 시작하고 싶은 사람에게 적합합니다.
일반적인 부동산 투자의 경우 부동산을 매입할 때 풀론(자기자금 없이 전액을 대출로 조달)이나 오버론(매입가 이상을 대출) 등 대출이 필요한 경우가 많습니다.
반면 REIT는 대출 없이 보유 자금만으로도 투자할 수 있다는 점이 매력입니다.
물론 일반 부동산 투자에도 미니 주식이나 외환 같은 소액 투자 방법이 있지만, 처음부터 소액으로 시작할 수 있다는 점은 REIT만의 장점이라 할 수 있습니다. 목돈을 모으기 전이라도 투자를 시작해 경험을 쌓을 수 있다는 점에서, 사회초년생이나 투자에 막 관심을 갖기 시작한 사람에게도 문턱이 낮은 선택지입니다.
증권회사에서 자유롭게 매매할 수 있다
REIT는 자산의 유동성이 높아 현금화가 쉽습니다.
REIT는 증권시장에 상장되어 있어 시장에서 자유롭게 매매할 수 있다는 특징이 있습니다.
일반적인 부동산 투자는 실물 부동산의 소유권 이전등기, 자금 조달, 매도인과 매수인 간의 협상 등 다양한 절차가 필요해 현금화에도 시간이 걸립니다.
REIT처럼 갑자기 현금이 필요할 때 곧바로 대응할 수 있는 것은 아닙니다.
이 점도 REIT만이 가진 큰 장점입니다. 급하게 목돈이 필요한 상황이 생기더라도 증권시장이 열려 있는 시간이라면 곧바로 매도 주문을 낼 수 있다는 점은, 자산의 유동성을 중시하는 투자자에게 특히 매력적인 요소입니다.
전문가가 운용해 준다
아무리 소액으로 시작할 수 있고 현금화도 자유롭다고 해도, 최소한의 지식이 없다면 수익을 낼 가능성이 낮아집니다.
REIT는 운용 자체를 부동산 투자 전문가가 대신해 주기 때문에, 지식이 부족해도 부담 없이 시작할 수 있습니다.
투자자가 직접 부동산을 운용하는 것이 아니므로, 부동산 운용에 드는 수고나 경비도 들지 않습니다.
부동산 투자 초보자나, 바빠서 직접 운용까지 신경 쓰기 어려운 사람이라도 REIT라면 쉽게 시작할 수 있을 것입니다. 물건 조사부터 임차인 관리, 수선 계획까지 전문가가 대신 처리해 주기 때문에, 본업이 있는 직장인도 부담 없이 병행할 수 있는 투자 방법입니다.
분산투자를 할 수 있다
REIT에는 부동산의 복합형과 종합형이라는 두 가지 투자 방식이 있습니다.
그중에서도 복합형은 다양한 부동산을 함께 운영하는 유형으로, 분산투자가 가능하다는 특징이 있습니다.
부동산 투자에서는 하나의 부동산만 운용하기보다, 주거·오피스·상업시설처럼 여러 부동산에 나누어 투자해 리스크를 분산하는 것이 중요합니다.
만에 하나 투자에 실패해 손실을 보게 되면 그 부담은 매우 커집니다.
REIT는 소액임에도 분산투자가 가능하기 때문에 리스크를 최소화할 수 있다는 장점이 있습니다.
투자에서는 리스크를 최대한 줄이는 것이 중요합니다.
분산투자도 그 방법 중 하나인데, 소액으로도 분산투자를 할 수 있다는 점이야말로 REIT만의 매력이 아닐까요? 개인이 직접 여러 채의 부동산을 나누어 매입하려면 막대한 자금과 시간이 필요하지만, REIT라면 하나의 종목만 매수해도 이미 여러 부동산에 분산 투자한 효과를 누릴 수 있습니다.
인플레이션 대책으로서 효과를 기대할 수 있다
인플레이션 대책으로서의 효과를 기대할 수 있다는 점도 REIT의 장점입니다.
인플레이션이란 물가 상승에 따라 돈의 가치가 떨어지는 현상을 말하는데, 부동산 투자는 부동산이라는 실물 자산에 투자하는 것이기 때문에 인플레이션에 강하다고 알려져 있습니다.
현금에 투자할 경우 인플레이션 대책을 철저히 세워야 하지만, REIT는 부동산 투자이므로 물가상승률에 대해 크게 신경 쓰지 않아도 됩니다.
최근에는 리스크를 고려해 인플레이션 대책 효과가 높은 투자 방법을 선택하는 사람도 늘고 있습니다.
REIT는 바로 그런 사람들에게 추천할 만한 투자 방법입니다.
인플레이션 대책이 되는 투자를 고려하는 사람에게 REIT는 매력적인 투자처라고 할 수 있습니다. 현금이나 예금만 보유하고 있으면 물가가 오르는 만큼 실질적인 자산 가치는 줄어들기 마련인데, 부동산이라는 실물 자산을 기반으로 한 REIT는 이러한 변화에 상대적으로 강한 편입니다.
NISA 대상이 된다
마지막으로 소개할 장점은 NISA 대상이 된다는 점입니다.
NISA는 2014년에 시작된 일본의 투자 세제 우대 제도로, '소액투자 비과세제도'라고 불립니다.
NISA를 활용하면 투자로 얻은 연간 120만 엔 이하의 이익을 일정 기간 비과세로 받을 수 있습니다.
최장 5년이라는 기한은 있지만, 세금이 공제되지 않기 때문에 이익이 그대로 손에 들어온다는 점에서 큰 장점이 됩니다.
일반적인 부동산 투자에서는 미니 주식이나 외환 같은 소액 투자에서도 이익에서 세금이 공제됩니다.
소액 투자의 경우 세금이 공제되면 손에 남는 금액이 거의 없는 경우도 있습니다.
그래서 소액 투자에서 NISA 대상이 된다는 것은 매우 매력적인 장점입니다. 세금 부담을 줄이면서 장기적으로 자산을 불려나갈 수 있다는 점에서, 처음 투자를 시작하는 사람일수록 NISA 제도를 적극적으로 활용해 볼 가치가 있습니다.
REIT의 단점
REIT에는 다양한 장점이 있지만, 실제로 시작하려면 단점에 대해서도 이해하고 있어야 합니다.
여기서는 REIT의 단점을 함께 소개하겠습니다.
시세 변동이 크다
시세가 쉽게 변동하는 점은 REIT의 단점입니다.
실제로 신종 바이러스 확산의 영향을 받아 거래 가격이 하락한 사례도 있었습니다.
실물 부동산을 직접 운용하는 일반 부동산 투자와 달리, 가격 변동폭이 크다는 것은 REIT의 특징이기도 합니다.
REIT는 여러 투자자로부터 자금을 모으는 구조인 동시에, 금융기관으로부터 대출을 받아 자금을 조달하는 경우도 있기 때문입니다.
금리의 영향으로 가격이나 분배금이 달라질 가능성도 배제할 수 없습니다.
그런 의미에서 금리 변동이나 시세에 대해 신중하게 판단할 필요가 있습니다. 단기간의 가격 등락에 일희일비하기보다는, 투자를 시작하기 전에 자신이 어느 정도의 가격 변동까지 감내할 수 있는지 미리 생각해 두는 것이 바람직합니다.
다양한 리스크를 고려해야 한다
투자에는 다양한 리스크가 따르기 마련인데, 이는 REIT도 마찬가지입니다.
예를 들어 지진이나 화재 같은 재해 리스크, 상장폐지 리스크 등이 여기에 해당합니다.
최근 들어 지진이나 수해 같은 재해가 자주 발생하고 있습니다.
이러한 재해는 예측이 어렵기 때문에 처음부터 대책을 세우기 힘든 경우가 많습니다.
하지만 만에 하나 어떤 재해로 인해 운용 중인 부동산이 피해를 입으면, 가격이나 분배금이 변동할 가능성은 충분히 있습니다.
일본은 지진이나 태풍 피해를 입기 쉬운 나라이기도 하므로 이 점은 반드시 고려해야 합니다.
또한 만에 하나 증권거래소의 상장 기준에 저촉될 경우, 상장이 폐지될 가능성이 있습니다.
만약 증권거래소 상장이 폐지되면 부동산 투자 거래 자체가 어려워질 우려도 있습니다.
상장폐지가 반드시 일어나는 것은 아니지만, 하나의 리스크로 염두에 두어 나쁠 것은 없습니다. 이러한 리스크를 완전히 없앨 수는 없지만, 하나의 종목에 집중하기보다 여러 종목이나 REIT형 ETF로 분산해 두면 특정 리스크가 실현되었을 때의 충격을 줄일 수 있습니다.
운용하는 법인이 파산할 우려가 있다
어떤 기업이든 운영을 계속하는 이상 파산 리스크는 항상 따라다닙니다.
이는 REIT에서도 마찬가지입니다.
만에 하나 어떤 사정으로 REIT 운용회사가 파산하게 되면, 당연히 REIT가 보유한 부동산은 매각되는 형태로 정리됩니다.
여기서 주의해야 할 점은, 투자자에게 자금이 돌아오더라도 그것이 반드시 전액이라는 보장은 없다는 것입니다.
파산의 영향으로 시세가 크게 하락하면 상장폐지로 이어질 가능성도 있습니다.
또한 파산 가능성이 높아지면 그 리스크가 시장에 미리 반영되기 때문에, 이 시점부터 이미 부동산 가격이 하락하기 시작합니다.
현재로서는 파산 리스크가 낮지만, 이러한 리스크에 대비해 두는 것도 중요합니다. 투자를 시작하기 전에 운용회사의 재무 상태나 과거 실적, 보유 부동산의 구성 등을 확인해 두면 이러한 리스크를 어느 정도 가늠하는 데 도움이 됩니다.
저금리 시대에 안정 자산을 원한다면 REIT를 추천
지금까지 REIT의 구조와 매수 방법, 유형 등을 살펴보았습니다.
앞서 설명했듯이 REIT는 주식 투자나 실물 부동산 투자와 비교해도, 저금리 환경에서 안정적인 자산을 기대할 수 있는 투자 방법입니다.
리스크가 낮은 자산이기 때문에 실제로 투자하는 펀드의 수익률도 높게 형성되어 있습니다.
국내외의 다양한 자산에서 높은 수익률을 실현하고 있다는 점도 REIT의 매력입니다.
최근에는 감염병 확산이나 경제 상황의 급격한 변화 등으로 시장 폭락을 우려하는 사람도 많을 것입니다.
미래의 자산 형성을 고민하는 사람이라면, 어떤 방법이 자신에게 맞는지 판단하는 안목이 필요합니다.
그런 가운데 일찌감치 REIT에 주목한 사람도 적지 않습니다.
낮은 리스크로 안정적인 수익을 얻을 수 있다면, 부담 없이 시작할 수 있다며 주목하는 사람도 많습니다.
미래의 경제적 불안을 해소하기 위해 REIT를 자산 형성 수단의 하나로 선택해 보는 것은 어떨까요?
호텔 특화형이나 주거 특화형 등 각 유형의 장단점을 고려해 시작해 보시기 바랍니다. 처음부터 완벽한 선택을 하려고 하기보다는, 소액으로 실제 투자를 경험해 보면서 자신에게 맞는 종목과 투자 스타일을 천천히 찾아가는 것도 좋은 방법입니다.
정리하며
미래의 경제적 불안을 해소하기 위해 부동산 투자를 검토하는 사람이 많습니다.
부동산 투자는 소액으로 시작할 수 있는 방법이 있다 해도, 어느 정도의 지식이 없으면 그만큼 리스크가 커질 수 있습니다.
REIT는 그런 투자 초보자도 시작하기 쉬운 특징이 있어 관심을 갖는 사람도 있을 것입니다.
물론 REIT라고 해서 리스크가 전혀 없는 것은 아닙니다.
하지만 실물 부동산 투자와 비교하면 장점이 많고, 시도해 볼 가치가 충분한 투자 방법입니다.
부담 없이 시작할 수 있는 REIT는 미래의 자산 형성에도 도움이 될 것입니다.
관심이 있으신 분은 REIT를 한번 살펴보시기 바랍니다. 구조와 유형, 장단점을 충분히 이해한 뒤 자신의 투자 목적과 리스크 허용 범위에 맞춰 시작한다면, REIT는 장기적인 자산 형성의 든든한 선택지가 되어 줄 것입니다.
