미래에 대비한 자산 형성을 위해 iDeCo나 tsumitate NISA 등을 시작하는 사람이 늘고 있습니다.
그러나, 자산 형성을 위해 투자를 시작하려고 해도 상품이 매우 많아 무엇을 선택해야 할지 망설이게 됩니다.
그 많은 상품 중에는 REIT라고 불리는 것도 있습니다.
REIT는 부동산에 투자하는 것이지만, 부동산 투자와는 무엇이 다른 걸까요?
그 차이 등을 이 글에서 해설합니다.
REIT란?
우선, REIT란 그 어떤 것인지 그 개요를 살펴보겠습니다.
REIT는 "Real Estate Investment Trust"의 앞 글자를 딴 말입니다.
일본어로는 부동산 투자 신탁이 됩니다.
금융 기관이 판매하고 있는 투자 신탁의 많은 수는 채권이나 주식과 같은 유가증권이 투자 대상입니다.
REIT는 부동산 투자 신탁이라는 명칭이 되어 있어, 주거 등의 물건이 투자 대상이 되어 있습니다.
REIT에 의한 투자는 투자자로부터 자금을 모아 임대 빌딩・맨션・상업 시설 등 부동산의 취득이나 운용을 합니다.
거기에서 얻을 수 있는 임대료 수입이나 양도 이익을 투자자에 대해 배분한다는 흐름입니다.
투자자는 간접적이기는 하지만 오너가 되어 운용에 의해 얻어진 성과를 받을 수 있습니다.
REIT의 시장은 나라마다 세세한 구조가 다릅니다.
일본의 경우 법적인 제약이 있어 다른 나라가 제공하는 REIT의 개별 종목은 살 수 없습니다.
그러므로 해외의 부동산 투자 신탁으로 운용하려면 해외 REIT를 포함하고 있는 투자 신탁, ETF를 사는 것이 일반적인 방법입니다.
REIT의 구조에 대해
REIT에는 몇 가지 종류가 있어, 여기서는 J-REIT에 초점을 맞춰 그 구조를 해설합니다.
J-REIT는 부동산 투자 법인이 운용하고 있는 것입니다.
부동산 투자 법인에서는 증권을 발행하여 거래소에 상장하고, 투자자로부터 자금을 모읍니다.
그리고, 그 자금을 운용하여 이익을 얻으면 투자자에 대해 배분합니다.
증권을 발행하고 있는 부동산 투자 법인 자신이 운용하는 것은 법률로 금지되어 있습니다.
그러므로, 투자용 물건의 운용이나 사무 등은 외부에 맡기고 있습니다.
투자용 물건의 선정・취득・매각, 보유하고 있는 물건의 운영・관리와 같은 업무는 자산 운용을 담당하는 회사가 실시하고 있습니다.
부동산 투자와의 차이는?
REIT는 투자용 물건에 투자합니다. 그러므로 부동산 투자와 같은 것이 아닌가 생각하는 사람도 있을 것입니다.
그러나 이 2가지에는 상위점이 있습니다.
부동산을 취득하는 것은 부동산 투자
가장 큰 차이는 부동산을 취득하는지 아닌지 하는 점입니다.
REIT의 경우는 부동산 투자 법인이 투자자를 대신하여 부동산을 취득하기 때문에 직접적으로 투자용 물건을 구입하는 것이 아닙니다.
그에 반해 부동산 투자는 투자자가 자기 자금이나 대출을 활용하여 원룸 맨션이나 수익 빌딩, 1동 아파트 등을 구입하여 임대료 수입을 얻습니다.
부동산을 자신이 운용하지 않는 것은 REIT
REIT는 아파트 등의 오너가 되는 부동산 투자와 마찬가지로 자산 운용을 합니다.
REIT 쪽이 일반적으로 불리는 투자 신탁과 같은 운용을 이미지하기 쉽습니다.
왜냐하면, REIT의 경우는 투자 신탁과 마찬가지로 증권 회사의 계좌에서 증권을 사고 배분금을 받기 때문입니다.
투자하는 것은 부동산이 아니라 어디까지나 투자 법인입니다.
투자 법인은 전문적인 면허를 취득한 운용 회사로부터 지시를 받아 투자자로부터 모은 자금을 운용합니다.
소득의 종류도 다르다
REIT와 부동산 투자는 소득의 종류도 다릅니다.
・REIT의 소득
REIT의 소득은 배당 공제가 없다는 것 이외에는 주식 투자와 거의 다를 것이 없습니다.
증권 투자에 해당하기 때문에 매각 이익에 걸리는 세금은 양도 소득(분리과세)입니다.
확정신고를 자신이 하지 않는 경우는 특정구좌를 선택해 두는 것이 무난합니다.
・부동산 투자의 경우
부동산 투자의 경우, 부동산 소득이 됩니다.
부동산 소득은 급여 소득이나 사업 소득과 마찬가지로 종합과세입니다.
소득이 늘수록 세금도 높아집니다.
REIT는 투자의 폭이 넓어진다
REIT로 투자할 수 있는 것은 호텔이나 테넌트 물건, 물류 창고, 맨션, 임대 빌딩, 헬스케어 시설 등 다방면에 걸쳐 있습니다.
폭넓은 부동산 투자를 하고 싶다고 생각하고 있다면 REIT를 선택하는 것이 추천입니다.
부동산 투자는 수익률의 차이가 크다
REIT의 수익률은 안건에 따라 다릅니다. 그에 반해 부동산 투자는 운용하는 물건에 따라 다릅니다.
수익률의 차이를 될 수 있는 한 억제하고 싶다면 REIT를 선택하는 것이 현명한 판단이라고 생각하는 사람도 많을 것입니다.
REIT의 사는 법과 종류에 대해
REIT의 사는 법
REIT는 증권 회사에서 살 수 있습니다.
REIT에 의한 투자를 시작하려고 생각한 투자자는 증권 회사의 계좌를 개설합니다.
REIT를 시작한다면 일반 NISA 계좌에서의 거래가 추천입니다.
REIT의 종류
REIT는 개별 종목을 선택하여 사는 경우가 많습니다. 그러나 그 이외에 ETF나 투자 신탁을 선택하는 것도 할 수 있습니다.
・개별 종목
개별 종목의 REIT는 주식과 마찬가지로 증권 계좌에서 살 수 있습니다.
J-REIT라면 1구좌부터 취득 가능합니다. 개별 종목을 구입할 때의 수수료는 매매 수수료만입니다.
・ETF(REIT형 ETF)
살 수 있는 곳은 증권 회사입니다.
REIT형 ETF는 도쿄증권거래소 주가지수(TOPIX) 등의 지수에 연동합니다.
REIT형 ETF에 포함된 종목을 하나 산 경우, 상장되어 있는 REIT 전부에 투자하는 것이 됩니다.
즉, 자연히 분산 투자가 실현되는 방법이라고 할 수 있습니다.
・투자 신탁(J-REIT 펀드)
J-REIT를 대상으로 한 투자 신탁도 존재하고 있습니다.
투자 신탁은 개별 종목에 투자하고 싶지만 자금이 없다, 적립으로 부동산 투자를 하고 싶다고 생각하고 있는 사람에게 추천입니다.
투자 신탁은 1만엔 이하로 구입 가능합니다.
추천 종목
・eMAXIS Slim 국내 리트 인덱스
미쓰비시UFJ국제투신이 운용하고 있는 J-REIT. 신탁 보수가 낮게 설정되어 있어 비용을 억제하면서 투자하고 싶다고 생각하고 있는 사람에게 최적입니다.
・닛세이 세계 리트 오픈(매월 결산형)
해외의 REIT에 투자하는 타입. 운용 회사는 닛세이・에셋매니지먼트입니다.
・우선주 ETF 펀드(매월 배분형・헤지 있음)
에셋매니지먼트 One이 운용하고 있는 ETF. 세계 주요 선진국의 우선주를 메인으로 투자합니다.
REIT의 종류에 대해
호텔 특화형
관광객이 증가하고 있는 장소에서는 높은 수익이 기대할 수 있는 메리트가 있습니다.
당연히 관광객이 감소 추세가 되면 수익도 감소하기 때문에 값하락의 폭도 커질 우려가 있으므로 주의해야 합니다.
물류 부동산 특화형
창고나 재고 보관소 등의 물류 설비 운영에 의해 수익을 얻는 REIT입니다.
물류 공급의 수요가 증가하고 있는 근래에는 다른 종류보다도 값하락의 영향이 작고 이익을 내기 쉬운 것이 매력입니다.
오피스 특화형
도심부의 오피스 빌딩을 운영함으로써 임대료 수입을 얻어 투자자에게 배당하는 REIT입니다.
경기의 영향을 받기 쉬운 점은 메리트이기도 하고 디메리트이기도 하지만 그 만큼 유동적으로 배당금 증액도 기대할 수 있습니다.
상업 시설 특화형
도심부에 있는 백화점이나 대형 쇼핑 센터 등 다양한 상업 시설의 REIT입니다.
경기가 좋고 개인 소비가 증가 추세에 있으면 상업 시설의 매출도 상승하므로 수익이 많아집니다.
그러나 소비가 부진하여 매출이 내리거나 테넌트의 퇴거가 있거나 리스크도 수반하는 것도 잊어서는 안 됩니다.
주거 특화형
맨션을 비롯한 주거형의 REIT입니다.
REIT의 종류 중에서도 리스크 폭이 적은 것이 특징으로 장기적인 투자에 적합한 종류입니다.
그 이유는 주택은 일상생활에 없어서는 안 되는 것이며 국내 경기에 영향될 가능성도 낮기 때문입니다.
천천히 매각 이익을 얻어 오래 보유함으로써 안정된 수입을 얻기 쉬운 것이 특징입니다.
헬스케어 특화형
병원이나 그 외 의료 기관, 고령자 복지 시설 등의 운영을 하여, 투자자에게 배당하는 것입니다.
REIT에서는 헬스케어 특화형의 종목이 적어 실적이나 정보가 적습니다.
다른 REIT의 종류와 비교해도 치밀한 정보 수집이 불가결하다고 할 수 있습니다.
REIT의 메리트에 대해
소액에서 시작할 수 있다
REIT는 10만엔~100만엔 정도의 가격으로 매매되고 있어, 투자 초심자나 소액에서 시작하고 싶은 사람에게 적합합니다.
증권 회사에서 자유롭게 매매할 수 있다
REIT는 자산의 유동성이 높아 현금화가 쉽습니다.
일반적인 부동산 투자의 경우 현금화에도 시간을 들이지 않으면 안 됩니다.
프로가 운용하고 있다
REIT의 경우, 운용 자체는 부동산 투자의 프로가 해 주므로 지식이 적어도 가볍게 시작할 수 있습니다.
분산 투자를 할 수 있다
REIT에는 부동산의 복합형과 종합형의 2가지 투자 방법이 있습니다.
분산 투자로 리스크를 최소한으로 할 수 있는 메리트가 있습니다.
인플레 대책으로서 효과가 기대될 수 있다
부동산 투자는 부동산에 투자하는 것이기 때문에 인플레에 강하다고 합니다.
최근에는 리스크를 생각하여 인플레 대책의 효과가 높은 투자 방법을 선택하는 사람도 늘고 있습니다.
NISA의 대상이 된다
NISA는 2014년에 스타트한 세제 우대 제도입니다.
최장 5년이라는 기한은 있지만 세금으로 공제되어 버리는 것이 없으므로 이익이 그대로 손에 들어오는 점에서 큰 메리트가 됩니다.
REIT의 디메리트에 대해
시세가 변동하기 쉽다
실물의 부동산을 운용하는 부동산 투자와 달리, 가격 변동이 큰 것은 REIT의 특징이기도 합니다.
금리의 변동이나 시세에 관해 신중히 판단할 필요가 있을 것입니다.
다양한 리스크를 고려해야 한다
투자에는 다양한 리스크가 따르는 것이지만, 그것은 REIT에 관해서도 마찬가지입니다.
만일 어떤 재해에 의해 운용하고 있는 부동산이 피해를 입은 경우, 가격이나 배분금이 변동될 가능성은 충분히 있습니다.
운영하고 있는 법인이 도산할 우려가 있다
만일 어떤 사정으로 REIT의 운영 회사가 도산해 버린 경우, 당연히 REIT의 부동산은 매각되는 형태가 됩니다.
주의하고 싶은 것은 투자자에게 환금되어도 그것이 전액이라고는 할 수 없다는 것입니다.
저금리로 안정 자산을 생각하고 있다면 REIT가 추천
여기까지, REIT의 구조나 구입 방법, 종류 등을 해설해 왔습니다.
위에서 서술한 바와 같이, REIT는 주식 투자나 실물의 부동산 투자와 비교해도 저금리 환경 하에서 안정 자산을 전망할 수 있는 투자 방법입니다.
저리스크로 안정된 이익이 얻어진다면 가벼운 마음으로 시작할 수 있다고 주목하는 사람도 많습니다.
장래의 경제적 불안 해소를 위해, REIT를 자산 형성의 하나로서 선택해 보는 것은 어떨까요?
정리
장래의 경제적 불안을 해소하기 위해, 부동산 투자를 검토하고 있는 사람은 많습니다.
REIT는 그런 투자 초심자 분들에게도 시작하기 쉬운 특징이 있으므로 흥미를 가지고 있는 사람도 있을지 모릅니다.
물론, REIT라면 리스크가 없다는 것이 아닙니다.
그러나, 실물의 부동산 투자와 비교하면 메리트가 많아 시작해 볼 가치가 높은 방법입니다.
가볍게 시작할 수 있는 REIT라면 장래의 자산 형성에도 도움이 될 것입니다.
흥미가 있는 사람은 REIT를 체크해 보세요.
