Immer mehr Menschen in Japan beginnen frühzeitig mit dem Vermögensaufbau, etwa über die staatlich geförderten Vorsorgeprodukte iDeCo oder tsumitate-NISA.
Wer jedoch mit der Geldanlage starten möchte, steht schnell vor der Schwierigkeit, aus der riesigen Auswahl an Anlageprodukten das passende auszuwählen.
Unter diesen zahlreichen Produkten findet sich auch etwas, das als REIT bezeichnet wird.
Ein REIT investiert in Immobilien – doch worin genau unterscheidet er sich von der klassischen direkten Immobilieninvestition?
Dieser Artikel erklärt diese Unterschiede im Detail.
Was ist ein REIT?
Zunächst werfen wir einen Blick darauf, was ein REIT überhaupt ist und wie er sich im Überblick beschreiben lässt.
REIT steht für „Real Estate Investment Trust“.
Übersetzt bedeutet das etwa „Immobilien-Investmentfonds“.
Die meisten von Finanzinstituten angebotenen Investmentfonds legen ihr Geld in Wertpapiere wie Anleihen oder Aktien an.
Wie der Name schon andeutet, investiert ein REIT dagegen vor allem in Immobilien wie Wohngebäude. Wer einen REIT kauft, erwirbt also nicht Anteile an einem Unternehmen im herkömmlichen Sinne, sondern beteiligt sich an einem Fondsvermögen, das aus konkreten Gebäuden und Grundstücken besteht.
Bei einem REIT wird Kapital von zahlreichen Anlegern eingesammelt und in Mietgebäude, Wohnanlagen, Gewerbeimmobilien und ähnliche Objekte investiert bzw. deren Bewirtschaftung übernommen.
Die daraus erzielten Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne werden anschließend an die Anleger ausgeschüttet.
Anleger werden auf diese Weise indirekt zu Miteigentümern und erhalten einen Anteil am wirtschaftlichen Erfolg der Bewirtschaftung. Sie müssen sich also weder um die Auswahl geeigneter Objekte noch um Vermietung, Instandhaltung oder Mieterwechsel selbst kümmern, da diese Aufgaben vollständig von der Investmentgesellschaft übernommen werden.
Der Aufbau des REIT-Marktes unterscheidet sich von Land zu Land im Detail.
In Japan bestehen rechtliche Beschränkungen, sodass man einzelne Anteile ausländischer REITs nicht direkt erwerben kann.
Wer daher mit ausländischen Immobilien-Investmentfonds investieren möchte, greift in der Regel auf Investmentfonds oder ETFs zurück, die ausländische REITs enthalten.
Wie funktioniert ein REIT?
Da es verschiedene Arten von REITs gibt, konzentrieren wir uns hier auf den japanischen J-REIT und erklären dessen Funktionsweise.
Ein J-REIT wird von einer Immobilien-Investmentgesellschaft (einer speziellen Rechtsform für Immobilienfonds) verwaltet.
Diese Investmentgesellschaft gibt Anteilsscheine aus, lässt sie an der Börse notieren und sammelt so Kapital von Anlegern ein.
Anschließend wird dieses Kapital investiert, und die erzielten Gewinne werden an die Anleger ausgeschüttet.
Der Anteilsschein erfüllt eine ähnliche Funktion wie eine Aktie bei einer klassischen Aktienanlage und ist erforderlich, um sich am J-REIT zu beteiligen.
Der emittierenden Investmentgesellschaft selbst ist es gesetzlich untersagt, die Bewirtschaftung eigenständig durchzuführen.
Deshalb übernimmt sie nicht alle Aufgaben selbst: Die Auswahl, der Erwerb und der Verkauf von Anlageimmobilien sowie deren laufende Bewirtschaftung und Verwaltung übernimmt eine spezialisierte Vermögensverwaltungsgesellschaft.
Aufgaben wie die Kassenführung übernimmt teils ein zusätzlicher Verwaltungsdienstleister, meist jedoch eine Treuhandbank.
Die Investmentgesellschaft, die als Anlaufstelle für den J-REIT fungiert, hält regelmäßig eine Anlegerversammlung ab.
Diese ist vergleichbar mit einer Hauptversammlung bei einer Aktiengesellschaft.
Auf der Anlegerversammlung können die Anleger unter anderem über die Bestellung von Geschäftsführern mitentscheiden.
Worin unterscheidet sich ein REIT von der direkten Immobilieninvestition?
Ein REIT investiert in Anlageimmobilien.
Deshalb könnte man annehmen, dass dies letztlich dasselbe ist wie eine direkte Immobilieninvestition.
Zwischen beiden bestehen jedoch deutliche Unterschiede.
Im Folgenden werden diese Unterschiede erläutert.
Bei der direkten Immobilieninvestition erwirbt man die Immobilie selbst
Der größte Unterschied liegt darin, ob die Immobilie tatsächlich erworben wird oder nicht.
Bei einem REIT erwirbt die Investmentgesellschaft die Immobilie stellvertretend für die Anleger – die Anleger selbst kaufen also nicht direkt eine Anlageimmobilie.
Bei der direkten Immobilieninvestition hingegen setzt der Anleger Eigenkapital oder ein Bankdarlehen ein, um etwa eine Einzimmerwohnung, ein Renditegebäude oder ein ganzes Mehrfamilienhaus zu kaufen, und erzielt daraus Mieteinnahmen.
Verkauft er die Immobilie später, erhält er zusätzlich einen möglichen Veräußerungsgewinn.
Beim REIT bewirtschaftet man die Immobilie nicht selbst
Wie bei der direkten Immobilieninvestition, bei der man selbst Eigentümer eines Mehrfamilienhauses wird, geht es auch beim REIT um Vermögensverwaltung.
In diesem Sinne ähneln sich beide Formen, doch ein REIT lässt sich eher mit einem klassischen Investmentfonds vergleichen.
Der Grund dafür: Bei einem REIT kauft man Anteile über ein Wertpapierdepot bei einer Bank oder einem Wertpapierhaus und erhält dafür Ausschüttungen – genau wie bei einem Investmentfonds.
Investiert wird also nicht direkt in die Immobilie, sondern in die Investmentgesellschaft.
Die Investmentgesellschaft handelt auf Weisung einer spezialisierten und lizenzierten Verwaltungsgesellschaft und legt das von den Anlegern eingesammelte Kapital entsprechend an.
Die Bewirtschaftung besteht im Erwerb und der Verwaltung von Anlageimmobilien.
Durch diese Bewirtschaftung und Verwaltung der Immobilien erzielt die Investmentgesellschaft Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne.
Die daraus resultierenden Erträge werden an die Anleger ausgeschüttet.
Auch die steuerliche Einordnung der Erträge unterscheidet sich
REIT und direkte Immobilieninvestition unterscheiden sich auch hinsichtlich der steuerlichen Einordnung der Erträge.
・Erträge aus einem REIT
Mit Ausnahme der fehlenden Dividendengutschrift entsprechen die Erträge aus einem REIT weitgehend denen einer Aktienanlage.
Da es sich um eine Wertpapieranlage handelt, unterliegt der Veräußerungsgewinn der gesonderten Kapitalertragsbesteuerung.
Bei der Eröffnung eines Wertpapierdepots wählt man entweder ein „spezielles Konto“, bei dem das Wertpapierhaus die Quellensteuer direkt einbehält, oder ein „allgemeines Konto“, bei dem man die Steuererklärung selbst vornimmt.
Welche Variante geeignet ist, hängt von der individuellen Situation ab – wer die Steuererklärung nicht selbst erledigen möchte, ist mit dem speziellen Konto in der Regel auf der sicheren Seite.
Die aus einem REIT erhaltenen Ausschüttungen gelten hingegen als Dividendenerträge und unterliegen grundsätzlich der regulären Einkommensteuer (Gesamtbesteuerung).
Hier kann wahlweise zwischen Gesamtbesteuerung und gesonderter Besteuerung gewählt werden.
Wer sowohl über ein spezielles als auch über ein allgemeines Konto handelt oder ohnehin ein Wertpapierdepot besitzt, kann durch die Wahl der Gesamtbesteuerung mitunter die Einkommensteuerlast senken.
・Bei der direkten Immobilieninvestition
Bei der direkten Immobilieninvestition entstehen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Diese unterliegen ebenso wie Einkünfte aus nichtselbstständiger oder selbstständiger Arbeit der regulären progressiven Einkommensteuer.
Da bei der Gesamtbesteuerung alle Einkunftsarten zusammengerechnet und mit einem progressiven Steuersatz belegt werden, gilt: Je höher das Gesamteinkommen, desto höher fällt auch die Steuerlast aus.
Ein REIT eröffnet eine größere Bandbreite an Investitionsmöglichkeiten
Mit einem REIT lässt sich in ganz unterschiedliche Objektarten investieren – von Hotels über Gewerbeflächen und Logistikimmobilien bis hin zu Wohnanlagen, Bürogebäuden und Gesundheitseinrichtungen.
Bei der direkten Immobilieninvestition sind Privatanlegern dagegen naturgemäß Grenzen gesetzt.
Private Anleger investieren meist in Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Einfamilienhäuser.
Hotels oder Logistikimmobilien sind im Vergleich zu Wohnimmobilien deutlich teurer, und auch die Einschätzung der Nachfrage sowie die Finanzierung sind ungleich schwieriger.
Wer daher eine breitere Streuung in unterschiedliche Immobilienarten anstrebt, ist mit einem REIT gut beraten.
Da bei einem REIT Kapital von vielen Anlegern gebündelt wird und Fachleute die Objektauswahl übernehmen, lässt sich auch in Objekte investieren, die für einen einzelnen Privatanleger kaum realisierbar wären.
Das ist einer der spezifischen Vorteile eines REIT.
Bei der direkten Immobilieninvestition schwankt die Rendite stärker
Die Rendite eines REIT hängt vom jeweiligen Fonds bzw. Objektportfolio ab.
Bei der direkten Immobilieninvestition hängt sie dagegen vom individuell bewirtschafteten Objekt ab.
So werden ältere Objekte oder solche in weniger attraktiver Lage mitunter mit einer Bruttorendite von über 15 % betrieben, während neuere Objekte in gefragten Lagen eher eine Bruttorendite von rund 5 % erzielen.
Je nach Zustand und Kaufpreis der Immobilie können die Renditen also erheblich voneinander abweichen.
Wer diese Renditeschwankungen möglichst gering halten möchte, trifft mit einem REIT häufig die klügere Wahl.
Wie kauft man einen REIT und welche Arten gibt es?
Da sich mit einem REIT in eine breite Palette von Anlageimmobilien investieren lässt, empfinden viele Menschen ihn als attraktiv.
Im Folgenden erklären wir, wie man einen REIT kauft und welche Arten es gibt.
So kauft man einen REIT
REIT-Anteile lassen sich über ein Wertpapierhaus erwerben.
Wer mit einer REIT-Investition beginnen möchte, eröffnet dazu ein Depot bei einem Wertpapierhaus.
Beim Kauf und Verkauf fallen in der Regel Gebühren an, wobei manche Wertpapierhäuser auch Pauschalgebühren für einen bestimmten Zeitraum anbieten – dies sollte man im Vorfeld prüfen.
Auch die Höhe der Gebühren und die Zahlungsweise sollten bereits bei der Depoteröffnung geklärt werden.
Für den Erhalt einer Ausschüttung ist entscheidend, wer vier Werktage vor dem Bilanzstichtag der jeweiligen Investmentgesellschaft die Anteilsscheine hält.
Die Höhe richtet sich nach der Anzahl der gehaltenen Anteile und wird in der Regel innerhalb von drei Monaten nach dem Bilanzstichtag ausgezahlt.
Privatanleger unterliegen dabei, ähnlich wie bei Aktien, einer Quellensteuer von 20,315 %; wer jedoch über ein reguläres NISA-Konto handelt, ist von dieser Steuer befreit.
Wer daher mit einem REIT beginnen möchte, sollte den Handel über ein NISA-Konto in Betracht ziehen.
Arten von REIT-Anlagen
Meist entscheiden sich Anleger für den Kauf einzelner REIT-Anteile.
Es lässt sich aber auch in ETFs oder Investmentfonds investieren, die auf REITs setzen.
Die jeweiligen Merkmale im Überblick:
・Einzelne REIT-Anteile
Einzelne REIT-Anteile lassen sich ähnlich wie Aktien über ein Wertpapierdepot kaufen.
Während bei Aktien meist ein Mindeststückelung von 100 Aktien gilt, lässt sich ein J-REIT bereits ab einer einzelnen Anteilseinheit erwerben.
Der Preis pro Einheit liegt je nach Fonds zwischen etwa 10.000 Yen und mehreren hunderttausend Yen, sodass sich passend zum eigenen Budget wählen lässt.
Beim Kauf einzelner Anteile fällt lediglich eine Handelsgebühr an.
Bei einzelnen REIT-Anteilen unterscheidet man zwischen spezialisierten REITs, die sich auf eine bestimmte Nutzungsart konzentrieren, und diversifizierten REITs, die in mehrere Nutzungsarten investieren.
Diversifizierte REITs unterteilen sich wiederum in gemischte REITs, die in Objekte mit zwei Nutzungsarten investieren, und umfassende REITs, die in Objekte mit drei oder mehr Nutzungsarten investieren.
Spezialisierte REITs richten sich auf Wohnimmobilien, Bürogebäude, Gewerbeflächen, Hotels, Gesundheitseinrichtungen oder Logistikimmobilien.
Gemischte REITs kombinieren beispielsweise Büro- und Gewerbeimmobilien oder Logistik- und Wohnimmobilien.
Umfassende REITs schließlich investieren in Objekte mit drei oder mehr Nutzungsarten – etwa Büro, Gewerbe, Logistik und Wohnen – oder in Objekte ohne festgelegte Nutzungsart.
・ETF (REIT-ETF)
Ein ETF ist ein börsengehandelter Investmentfonds.
Erwerben lässt er sich ebenfalls über ein Wertpapierhaus.
ETFs bilden die Wertentwicklung eines Index wie des Tokioter Börsenindex TOPIX ab.
Ein sogenannter REIT-ETF bildet dabei die Entwicklung des Tokioter REIT-Index nach.
Kauft man einen Anteil eines solchen REIT-ETF, investiert man damit faktisch in sämtliche börsennotierten REITs gleichzeitig.
Damit lässt sich sagen, dass ein REIT-ETF praktisch automatisch eine breite Streuung mit sich bringt.
Auch ein einzelner REIT streut das eingesammelte Kapital bereits über mehrere Objekte, doch ein ETF verstärkt diesen Diversifikationseffekt zusätzlich.
Mit einem REIT-ETF lässt sich also mit reduziertem Risiko investieren.
Auch die Kopplung an den Tokioter REIT-Index trägt zur Risikominderung bei.
Denn im Vergleich zu einzelnen REIT-Anteilen verläuft die Kursentwicklung bei einer Indexkopplung tendenziell ruhiger.
Auch das gilt als typisches Merkmal eines REIT-ETF und macht ihn für viele Anleger interessant.
Beim Handel fallen neben der Handelsgebühr auch die Verwaltungsgebühr für das Fondsmanagement sowie Prüfungskosten an.
Verwaltungsgebühr und Prüfungskosten fallen während der gesamten Haltedauer des ETF an.
・Investmentfonds (J-REIT-Fonds)
Es gibt auch klassische Investmentfonds, die gezielt in J-REITs investieren.
Erhältlich sind sie bei Wertpapierhäusern sowie bei Banken, die Investmentfonds anbieten.
Ein Investmentfonds eignet sich besonders für alle, die zwar in einzelne REIT-Anteile investieren möchten, aber nicht über ausreichend Kapital verfügen, oder die per Sparplan schrittweise in Immobilien investieren wollen.
Manche Fonds investieren neben japanischen J-REITs auch ausgewogen in ausländische REITs, Anleihen und Aktien.
Das macht sie, ähnlich wie ETFs, zur passenden Wahl für alle, die aus einem breit gestreuten Angebot wählen möchten.
Einzelne REIT-Anteile lassen sich bereits mit kleinen Beträgen erwerben.
Je nach gewähltem Fonds kann jedoch auch ein größerer Betrag von mehreren hunderttausend Yen erforderlich sein.
Ein Investmentfonds hingegen lässt sich bereits ab weniger als 10.000 Yen erwerben.
Auch ein Sparplan ist möglich, und die Immobilieninvestition lässt sich so nach der Cost-Average-Methode umsetzen – das ist ein weiterer Vorteil.
Bei der Cost-Average-Methode wird monatlich ein fester Geldbetrag in ein Finanzprodukt mit schwankendem Preis investiert.
Bei niedrigem Kurs erwirbt man dadurch automatisch mehr Anteile, bei hohem Kurs entsprechend weniger.
Über einen längeren Anlagehorizont betrachtet, entfaltet die Cost-Average-Methode ihre größten Vorteile.
Bei langfristiger Anlage sinkt der durchschnittliche Kaufpreis, wodurch sich das Risiko von Kursschwankungen minimieren lässt.
Allerdings gilt auch hier: Da ein Fondsmanager die Verwaltung übernimmt, fallen neben der Handelsgebühr während der gesamten Haltedauer auch Verwaltungsgebühr und Prüfungskosten an.
Empfehlenswerte Fonds
Wer investieren möchte, sollte auch der Fondsauswahl Aufmerksamkeit schenken.
Folgende REIT-Fonds sind besonders empfehlenswert:
・eMAXIS Slim Inländischer REIT-Index
Der eMAXIS Slim Inländische REIT-Index wird von Mitsubishi UFJ Kokusai Asset Management verwaltet.
Er bildet die Wertentwicklung des Tokioter REIT-Index (einschließlich Ausschüttungen) ab.
Im Vergleich zu anderen Fonds ist die Verwaltungsgebühr niedrig angesetzt.
Damit eignet er sich besonders für alle, die kosteneffizient investieren möchten.
・Nissay Global REIT Open (monatliche Ausschüttung)
Dieser Fonds investiert in ausländische REITs.
Verwaltet wird er von Nissay Asset Management.
Neben der Sicherung laufender Erträge wie Ausschüttungen verfolgt der Fonds auch das langfristige Wachstum des Fondsvermögens als Ziel.
Der Fonds investiert nach dem Dachfonds-Prinzip über spezielle, ausschließlich institutionellen Anlegern vorbehaltene Zielfonds.
・Vorzugsaktien-ETF-Fonds (monatliche Ausschüttung, währungsgesichert)
Dieser ETF wird von Asset Management One verwaltet.
Er investiert schwerpunktmäßig in Vorzugsaktien großer Industrienationen, teils auch in einzelne Vorzugsaktien.
Ziel ist eine möglichst stabile Ertragslage.
Die verschiedenen Arten von REITs im Überblick
REITs gibt es in vielen unterschiedlichen Ausrichtungen, etwa spezialisiert auf Hotels oder auf Büroimmobilien.
Im Folgenden stellen wir die verschiedenen REIT-Arten vor.
Hotel-REITs
Eine der bekanntesten Kategorien ist der Hotel-REIT.
Bei Hotel-REITs winken hohe Erträge, insbesondere in Regionen mit wachsendem Tourismus.
Die Einnahmen schwanken zwar stark, doch mit steigenden Besucherzahlen steigt auch die Auslastung.
Geht die Zahl der Touristen zurück, sinken jedoch auch die Erträge entsprechend deutlich, sodass hier ein erhöhtes Risiko von Kursverlusten besteht.
Zu den bekannten Hotel-REITs in Japan zählen etwa Ichigo Hotel REIT und Hoshino Resorts REIT.
Logistikimmobilien-REITs
Als Nächstes betrachten wir REITs, die sich auf Logistikimmobilien spezialisiert haben.
Sie erzielen Erträge durch den Betrieb von Lagerhallen und ähnlichen Logistikanlagen.
Angesichts der in den letzten Jahren gestiegenen Nachfrage nach Logistikflächen sind die Kursschwankungen hier vergleichsweise gering, und Gewinne lassen sich verhältnismäßig leicht erzielen.
Findet sich nach Auszug eines Mieters jedoch nicht schnell ein Nachmieter, wirkt sich die Leerstandszeit unmittelbar auf den Ertrag aus – ein gewisses Risiko bleibt also bestehen.
Büroimmobilien-REITs
Büro-REITs erzielen Mieteinnahmen durch den Betrieb von Bürogebäuden in Innenstadtlagen und schütten diese an die Anleger aus.
Bei einer allgemein guten Konjunktur steigt die Nachfrage nach Büroflächen, was höhere Mieten erwarten lässt; bei schwacher Konjunktur droht dagegen ein erhöhtes Leerstandsrisiko.
Diese Konjunkturabhängigkeit ist zugleich Vor- und Nachteil, bringt aber auch eine gewisse Flexibilität mit sich, aus der sich steigende Ausschüttungen ergeben können.
Wer Veränderungen der Büronachfrage frühzeitig erkennt und darauf reagiert, findet im Büro-REIT eine empfehlenswerte Kategorie.
Gewerbeimmobilien-REITs
Hierbei handelt es sich um REITs, die in Kaufhäuser, große Einkaufszentren und ähnliche Gewerbeflächen in Innenstadtlagen investieren.
Da die Erträge aus den Mieteinnahmen dieser Gewerbeflächen stammen, hängt auch hier – ähnlich wie beim Büro-REIT – die Rendite stark von der Konjunktur ab.
Bei guter Konjunktur und steigendem privaten Konsum steigen auch die Umsätze der Gewerbeflächen, was die Erträge erhöht.
Bei schwächelndem Konsum, sinkenden Umsätzen oder dem Auszug von Mietern besteht jedoch ebenfalls ein entsprechendes Risiko.
Wohnimmobilien-REITs
Kommen wir nun zu den auf Wohnimmobilien spezialisierten REITs.
Sie investieren vor allem in Eigentumswohnungen und ähnliche Wohnobjekte.
Unter den REIT-Kategorien zeichnen sie sich durch eine geringe Risikospanne aus und eignen sich daher gut für langfristige Investitionen.
Der Grund liegt darin, dass Wohnraum ein unverzichtbarer Teil des täglichen Lebens ist und daher weniger stark von der allgemeinen Konjunktur abhängt.
Im Vergleich zu Hotel-, Büro- oder Gewerbe-REITs lassen sich hier zwar keine großen konjunkturbedingten Gewinnsprünge erzielen.
Dafür zeichnen sie sich durch stabile Erträge über eine längere Haltedauer aus.
Gesundheitsimmobilien-REITs
Gesundheits-REITs erzielen Ausschüttungen durch den Betrieb von Krankenhäusern, weiteren medizinischen Einrichtungen und Pflegeeinrichtungen für Senioren.
In diesem Segment gibt es bislang nur wenige Fonds, sodass Erfahrungswerte und verfügbare Daten begrenzt sind und entsprechend wenige Anleger in diesem Bereich aktiv sind.
Für Anleger bedeutet ein geringerer Bestand an Erfahrungswerten, Fallbeispielen und Daten grundsätzlich ein höheres Risiko.
Zudem können sich die Erträge medizinischer Einrichtungen und Seniorenpflegeeinrichtungen durch Änderungen im Krankenversicherungssystem verändern.
Daher gilt: Im Vergleich zu anderen REIT-Kategorien ist hier eine besonders sorgfältige Informationsbeschaffung unerlässlich.
Wie sich zeigt, verbirgt sich hinter dem einfachen Begriff „REIT“ eine große Vielfalt an Kategorien.
Je nach gewählter Art unterscheiden sich Ertrag, Risiko und Bewirtschaftungsmethode.
Es lohnt sich, die jeweiligen Eigenschaften abzuwägen und die passende Variante für die eigenen Bedürfnisse auszuwählen.
Die Vorteile eines REIT
Nachdem wir Funktionsweise, Kaufmöglichkeiten und Kategorien von REITs vorgestellt haben, stellt sich die Frage: Welche Vorteile bietet ein REIT eigentlich konkret?
Im Folgenden stellen wir die Vorteile einer REIT-Investition vor.
Einstieg bereits mit kleinen Beträgen möglich
Ein erster Vorteil ist, dass man bereits mit kleinen Summen einsteigen kann.
Da bei einem REIT Kapital von vielen Anlegern gebündelt wird, muss der Beitrag des Einzelnen nicht hoch sein.
Bei der klassischen direkten Immobilieninvestition ist dagegen meist ein größeres Startkapital erforderlich, was den Einstieg risikoreicher und schwieriger macht.
Ein REIT lässt sich dagegen bereits für einen Betrag zwischen etwa 100.000 und 1.000.000 Yen erwerben und eignet sich damit gut für Einsteiger und alle, die mit kleinen Beträgen starten möchten.
Bei der direkten Immobilieninvestition ist zudem häufig eine Finanzierung notwendig, etwa in Form einer Vollfinanzierung oder sogar einer Finanzierung über den Kaufpreis hinaus.
Beim REIT dagegen lässt sich ganz ohne Kredit investieren – allein mit dem verfügbaren Kapital.
Zwar gibt es auch bei der direkten Immobilieninvestition Varianten mit geringerem Kapitaleinsatz, doch der von Anfang an mögliche Einstieg mit kleinen Beträgen ist ein Merkmal, das den REIT besonders auszeichnet.
Freier Handel über ein Wertpapierhaus
Ein REIT zeichnet sich durch eine hohe Liquidität aus und lässt sich daher leicht in Bargeld umwandeln.
REITs sind an der Börse notiert und können dort jederzeit frei gehandelt werden.
Bei der klassischen Immobilieninvestition sind dagegen zahlreiche Schritte erforderlich – etwa die Eigentumsumschreibung, die Kapitalbeschaffung oder Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer –, wodurch die Umwandlung in Bargeld viel Zeit in Anspruch nimmt.
Wenn kurzfristig Bargeld benötigt wird, lässt sich das bei einer direkten Immobilie nicht so schnell realisieren wie bei einem REIT.
Auch das zählt zu den großen Vorteilen, die für einen REIT sprechen.
Professionelles Management
Selbst wenn der Einstieg mit kleinen Beträgen möglich ist und sich die Anlage leicht liquidieren lässt, sinkt die Erfolgschance ohne ein gewisses Grundwissen.
Bei einem REIT übernehmen jedoch Profis aus der Immobilienbranche das eigentliche Management, sodass sich auch mit wenig Vorwissen unkompliziert einsteigen lässt.
Da man die Immobilie nicht selbst bewirtschaftet, entfallen auch der damit verbundene Aufwand und die laufenden Kosten der Eigenverwaltung.
Auch für Einsteiger oder vielbeschäftigte Menschen, die keine Zeit für die eigene Bewirtschaftung haben, ist ein REIT daher gut zugänglich.
Streuung des Anlagerisikos
Bei REITs gibt es zwei grundlegende Anlageformen: gemischte und umfassende Immobilienportfolios.
Vor allem gemischte REITs, die in verschiedenste Immobilientypen investieren, ermöglichen eine breite Risikostreuung.
Bei der direkten Immobilieninvestition ist es wichtiger, das Risiko durch Investitionen in mehrere unterschiedliche Objekte – etwa Wohnungen, Büros und Gewerbeflächen – zu streuen, statt sich auf ein einzelnes Objekt zu verlassen.
Kommt es zu einem Fehlschlag mit entsprechenden Verlusten, kann die Belastung erheblich sein.
Da sich beim REIT bereits mit kleinen Beträgen eine Risikostreuung erreichen lässt, minimiert dies das Risiko deutlich.
Bei jeder Geldanlage ist es wichtig, das Risiko möglichst gering zu halten.
Risikostreuung ist dabei ein zentraler Baustein – und dass sich diese bereits mit kleinen Beträgen realisieren lässt, ist ein besonderer Reiz des REIT.
Möglicher Inflationsschutz
Auch ein möglicher Schutz vor Inflation zählt zu den Vorteilen eines REIT.
Inflation bedeutet, dass der Geldwert mit steigenden Preisen sinkt. Da Immobilieninvestitionen direkt in Sachwerte fließen, gelten sie grundsätzlich als inflationsresistent.
Wer reines Geldvermögen hält, muss sich intensiv mit Inflationsschutz beschäftigen; bei einem REIT als Immobilienanlage ist die Inflationsrate dagegen meist weniger kritisch.
In letzter Zeit entscheiden sich angesichts dieser Risiken immer mehr Menschen für Anlageformen mit hoher Wirksamkeit gegen Inflation.
Ein REIT ist für genau solche Anleger eine empfehlenswerte Option.
Wer eine gegen Inflation abgesicherte Anlage sucht, findet im REIT eine attraktive Möglichkeit.
NISA-Förderfähigkeit
Zuletzt sei erwähnt, dass REITs auch im Rahmen von NISA gehandelt werden können.
NISA ist ein 2014 eingeführtes steuerbegünstigtes Anlagesystem, das sogenannte „Kleinanleger-Steuerbefreiungssystem“.
Über NISA lassen sich jährliche Gewinne bis 1,2 Millionen Yen für einen bestimmten Zeitraum steuerfrei vereinnahmen.
Zwar ist die Laufzeit auf maximal fünf Jahre begrenzt, doch da keine Steuern abgezogen werden, bleibt der volle Gewinn erhalten – ein bedeutender Vorteil.
Bei der direkten Immobilieninvestition werden dagegen auch bei kleineren Investitionen Steuern auf die Gewinne fällig.
Bei kleinen Anlagesummen bleibt nach Abzug der Steuern oft nur wenig übrig.
Dass REITs im Rahmen von NISA förderfähig sind, ist daher gerade für kleinere Anlagesummen ein äußerst attraktiver Vorteil.
Die Nachteile eines REIT
Ein REIT bietet viele Vorteile, doch wer tatsächlich einsteigen möchte, sollte sich auch der Nachteile bewusst sein.
Im Folgenden stellen wir diese vor.
Starke Kursschwankungen
Ein Nachteil von REITs sind die vergleichsweise starken Kursschwankungen.
So sind etwa im Zuge der Corona-Pandemie die Handelskurse deutlich gefallen.
Im Gegensatz zur direkten Immobilieninvestition, bei der man ein physisches Objekt bewirtschaftet, sind stärkere Kursschwankungen ein typisches Merkmal von REITs.
Der Grund liegt darin, dass ein REIT Kapital von vielen Anlegern bündelt und häufig zusätzlich Fremdkapital bei Finanzinstituten aufnimmt.
Zinsänderungen können sich daher auf Kurs und Ausschüttungshöhe auswirken.
In diesem Sinne gilt: Zinsentwicklung und Marktlage sollten sorgfältig beobachtet werden.
Verschiedene Risiken müssen berücksichtigt werden
Jede Geldanlage ist mit Risiken verbunden – das gilt auch für REITs.
Dazu zählen etwa Katastrophenrisiken wie Erdbeben oder Brände sowie das Risiko eines Delistings von der Börse.
In den letzten Jahren häufen sich Erdbeben, Überschwemmungen und andere Naturkatastrophen.
Da sich solche Ereignisse kaum vorhersagen lassen, ist eine vorbeugende Absicherung oft schwierig.
Kommt es jedoch tatsächlich zu einer Katastrophe, die die im Fonds gehaltenen Immobilien beschädigt, können sich Kurs und Ausschüttung durchaus verändern.
Da Japan ein Land ist, das häufig von Erdbeben und Taifunen betroffen ist, sollte dieser Punkt berücksichtigt werden.
Ebenso gilt: Verstößt ein Fonds gegen die Börsennotierungsanforderungen, droht im schlimmsten Fall ein Delisting.
Wird ein REIT tatsächlich von der Börse genommen, wird der Handel deutlich erschwert.
Ein Delisting tritt zwar nicht zwangsläufig ein, sollte aber dennoch als eines der möglichen Risiken im Hinterkopf behalten werden.
Insolvenzrisiko der Betreibergesellschaft
Kein Unternehmen ist gänzlich vor dem Risiko einer Insolvenz gefeit, solange es am Markt tätig ist.
Das gilt ebenso für REITs.
Gerät die Betreibergesellschaft eines REIT in eine Insolvenz, werden die im Fonds gehaltenen Immobilien in der Regel veräußert.
Wichtig ist dabei: Selbst wenn Anleger eine Rückzahlung erhalten, ist diese nicht zwingend in voller Höhe garantiert.
Fällt der Kurs infolge der Insolvenz stark, kann dies auch zu einem Delisting führen.
Zudem gilt: Steigt die Wahrscheinlichkeit einer Insolvenz, spiegelt sich dieses Risiko meist schon vorher in einem sinkenden Immobilienpreis wider.
Aktuell ist das Insolvenzrisiko gering, doch es ist sinnvoll, sich auch auf ein solches Szenario vorzubereiten.
Wer im Niedrigzinsumfeld eine stabile Geldanlage sucht, für den bietet sich ein REIT an
Bis hierhin haben wir Funktionsweise, Kaufmöglichkeiten und Kategorien von REITs erläutert.
Wie bereits erwähnt, bietet ein REIT im Vergleich zur Aktienanlage und zur direkten Immobilieninvestition gerade im Niedrigzinsumfeld eine vielversprechende Möglichkeit für eine stabile Geldanlage.
Da es sich um eine risikoärmere Anlageklasse handelt, sind auch die Renditen der zugrundeliegenden Fonds entsprechend attraktiv.
Dass sich mit in- und ausländischen Vermögenswerten hohe Renditen erzielen lassen, ist ebenfalls ein Reiz von REITs.
Angesichts von Pandemien und einer sich rasch wandelnden Wirtschaftslage befürchten viele Menschen in den letzten Jahren einen Markteinbruch.
Wer an den langfristigen Vermögensaufbau denkt, muss abschätzen können, welche Anlageform am besten zu den eigenen Bedürfnissen passt.
Nicht wenige haben dabei frühzeitig auf REITs gesetzt.
Wer eine risikoarme, stabile Rendite sucht, findet in REITs oft einen unkomplizierten Einstieg, der auch Aufmerksamkeit verdient.
Um wirtschaftliche Zukunftssorgen zu verringern, lohnt es sich, einen REIT als Baustein des eigenen Vermögensaufbaus in Betracht zu ziehen.
Ob Hotel-REIT, Wohn-REIT oder andere Kategorien – wägen Sie jeweils die Vor- und Nachteile ab, bevor Sie starten.
Zusammenfassung
Viele Menschen erwägen eine Immobilieninvestition, um wirtschaftlichen Zukunftssorgen entgegenzuwirken.
Zwar lässt sich eine direkte Immobilieninvestition mitunter mit kleinen Beträgen beginnen, doch ohne ausreichendes Fachwissen steigt das damit verbundene Risiko entsprechend.
Ein REIT eignet sich gerade für Einsteiger besonders gut und dürfte deshalb für manche interessant sein.
Das bedeutet selbstverständlich nicht, dass ein REIT völlig risikofrei ist.
Im Vergleich zur direkten Immobilieninvestition bietet er jedoch viele Vorteile und ist eine Anlageform, die einen Einstieg durchaus lohnenswert macht.
Ein REIT lässt sich unkompliziert starten und kann so auch dem langfristigen Vermögensaufbau dienen.
Wer sich dafür interessiert, sollte sich mit REITs näher befassen.
