Os reservatórios de água de apartamentos e condomínios são instalações importantes que influenciam a qualidade da água utilizada no dia a dia pelos moradores. A limpeza dos reservatórios é obrigatória por lei, e a negligência pode resultar em penalidades. Neste artigo, explicamos de forma abrangente as informações que os administradores precisam conhecer, desde os tipos de reservatórios até o procedimento de limpeza, a faixa de preços e como escolher uma empresa confiável.
Quais tipos de sistemas de abastecimento de água existem em residenciais multifamiliares?
De forma geral, os sistemas de abastecimento de água em residenciais multifamiliares se dividem em dois tipos: o “sistema de abastecimento direto” e o “sistema com reservatório de recebimento”. Vamos compreender as características de cada um.
Sistema de abastecimento direto
É o sistema que fornece água diretamente a cada unidade sem utilizar reservatório. Existem dois tipos.
- Sistema direto com pressurização: método que utiliza bomba pressurizadora para levar água a cada andar. Permite assegurar pressão estável mesmo em condomínios altos e pode ser instalado com economia de espaço.
- Sistema direto por pressão da rede: método que abastece usando apenas a pressão da tubulação pública. É eficiente em termos energéticos por não exigir bomba, mas, quando há grande variação no volume de água, pode causar impactos negativos ao entorno.
Sistema com reservatório de recebimento
É o sistema em que a água fornecida pela rede pública é armazenada primeiro no reservatório e depois distribuída para cada unidade.
- Sistema com reservatório elevado: método em que a água é distribuída por gravidade a partir do reservatório elevado instalado na cobertura.
- Sistema com bombeamento pressurizado: método em que a água é enviada a cada unidade por bomba a partir do reservatório no nível do solo. Está difundido desde a década de 1980.
O sistema com reservatório de recebimento tem a vantagem de garantir água para 1 a 2 dias como estoque para situações de desastre. Por outro lado, exige manutenção com inspeções e limpeza periódicas, e há a desvantagem de ocorrer interrupção no abastecimento durante a limpeza.
Por que a limpeza do reservatório é obrigatória por lei?
Mesmo sendo um espaço fechado, o reservatório entra em contato com o ar, o que pode gerar mofo, bactérias, carcaças de insetos e outros contaminantes, dificultando manter condições sanitárias adequadas por longos períodos. Por isso, a limpeza e a gestão são obrigatórias por lei.
Padrões de limpeza definidos por lei
- Sistema simplificado de abastecimento de água: de acordo com o Artigo 34-2 da Lei de Abastecimento de Água do Japão, é obrigatória a realização de limpeza e inspeção uma vez cada dentro de um período de 1 ano.
- Sistema de abastecimento por pequeno reservatório: é necessária limpeza e inspeção ao menos uma vez por ano, conforme os padrões de gestão de cada governo local.
O que acontece se a limpeza for negligenciada?
Negligenciar a limpeza do reservatório pode levar a problemas graves, como piora da qualidade da água, reclamações e penalidades.
- Mau cheiro e alteração da cor da água: a falta de limpeza pode levar ao fornecimento de água insegura, criando risco de danos à saúde.
- Reclamações dos moradores: alterações na qualidade da água podem até se tornar motivo de desocupação.
- Aumento de custos: quando a sujeira se incrusta, o custo de limpeza tende a ficar mais alto do que o normal e, no pior cenário, pode ser necessária a substituição do próprio reservatório.
- Penalidades e multas: a gestão é obrigatória pela Lei de Higiene Predial do Japão, pela Lei de Abastecimento de Água e por regulamentos locais; em caso de descumprimento, podem ser aplicadas penalidades.
Quais são as etapas da limpeza do reservatório?
A limpeza do reservatório segue o fluxo: inspeção prévia → limpeza → desinfecção → análise da qualidade da água → elaboração do relatório.
Momento de realizar a limpeza
A lei estabelece a limpeza “uma vez dentro de um período de 1 ano”. Como a regra não é “uma vez por ano”, mas sim “uma vez dentro de um período de 1 ano”, entende-se que realizar o procedimento mais de uma vez pode ser desejável. A limpeza também é necessária em casos de reparo, substituição, instalação nova ou quando houve estagnação prolongada da água.
Estrutura de trabalho
A limpeza do reservatório é realizada por uma equipe de trabalho com 3 ou mais pessoas, tendo como responsável um supervisor de serviços de limpeza de reservatórios. Os equipamentos utilizados devem ser exclusivos para essa finalidade, e itens como bomba de recalque, lavadora de alta pressão e medidor de cloro residual são definidos por lei.
Inspeção prévia
São realizados a confirmação da estrutura com base nas plantas da instalação, a verificação das condições ao redor do reservatório, a checagem do travamento da tampa de inspeção e o teste de funcionamento de diversos equipamentos. Também são adotadas medidas de segurança, como medição da concentração de oxigênio e prevenção contra choques elétricos.
Serviço de limpeza
Fecha-se a válvula de entrada de água e, após a drenagem, removem-se incrustações e bactérias com esponjas e escovas. A água residual gerada pela lavagem deve ser removida com segurança, e o estado antes e depois da limpeza deve ser registrado em fotos.
Serviço de desinfecção
Realiza-se a desinfecção com hipoclorito de sódio ou equivalente, deixa-se agir por no mínimo 30 minutos e, em seguida, é feita a desinfecção final. Depois de nova espera de pelo menos 30 minutos, faz-se o enxágue e o reabastecimento.
Análise da qualidade da água
A análise da qualidade da água após a limpeza é obrigatória. É necessário atender aos seguintes critérios.
- Turbidez: 2 graus ou menos
- Cor: 5 graus ou menos
- Cloro residual: 0,2 mg/L ou mais
- Odor e sabor: sem anormalidades
Elaboração e entrega do relatório
É elaborado e entregue um relatório com informações como nome e endereço do edifício, data e horário do serviço, nome dos responsáveis, resultados da análise da qualidade da água e fotos de antes e depois do trabalho.
Além da limpeza, que outras inspeções são necessárias no reservatório?
Além da limpeza, são indispensáveis três frentes: inspeção cotidiana, verificação da qualidade da água e inspeção periódica.
Inspeções do dia a dia
Convém verificar rotineiramente fissuras, vazamentos e danos no corpo do reservatório, as condições da tela contra insetos, o travamento da tampa de inspeção e a presença de corpos estranhos ou sujeira no interior. Ao construir um sistema de gestão sem estresse, também é possível tornar essas inspeções cotidianas mais eficientes.
Verificação da qualidade da água
Verifique a cor, o odor, o sabor e a turbidez da água usando um copo de vidro transparente. Como o cloro se enfraquece quando a água permanece parada por mais de um dia no reservatório, convém conferir também o volume de uso da água.
Como agir em caso de anormalidade
Se for identificada alguma anormalidade, suspenda imediatamente o abastecimento, informe os usuários e entre em contato com o centro de saúde e bem-estar ou com a companhia de água.
Reservatórios com 10 metros cúbicos ou mais
Para reservatórios com capacidade de 10 metros cúbicos ou mais, a lei exige uma inspeção anual por um órgão de inspeção registrado.
Quais problemas costumam ocorrer na limpeza de reservatórios?
As três ocorrências mais representativas são falhas no aviso de interrupção de água, risco reputacional e empresas mal-intencionadas.
A comunicação sobre a interrupção de água foi insuficiente
É eficaz comunicar tanto por distribuição de avisos quanto por afixação de comunicados, em etapas como 1 mês antes e 1 semana antes. Somente o aviso afixado pode passar despercebido, e somente a distribuição de folhetos pode se perder entre outros materiais.
Risco de desocupação por reputação negativa
Se, durante a limpeza, for constatada a presença de contaminantes, isso pode provocar perda de confiança dos moradores e aumento da taxa de desocupação. A prevenção passa por inspeção, gestão e limpeza rigorosas.
Contratação de uma empresa de limpeza mal-intencionada
É importante acompanhar o serviço no dia da limpeza e confirmar o conteúdo do trabalho. Verifique visualmente se a sujeira do reservatório foi removida, se não houve danos e se não há vazamentos após o enchimento.
Qual é a faixa de preço da limpeza de reservatórios?
O valor da limpeza do reservatório varia conforme a capacidade. A faixa de mercado mais comum é a seguinte.
- Até 5 toneladas: a partir de 35.000 ienes
- Até 10 toneladas: a partir de 50.000 ienes
- Até 15 toneladas: a partir de 70.000 ienes
- Até 20 toneladas: a partir de 80.000 ienes
- Até 30 toneladas: a partir de 100.000 ienes
- Até 50 toneladas: a partir de 120.000 ienes
Para reduzir custos, recomenda-se solicitar orçamentos de várias empresas e compará-los. Empresas listadas no site do governo local também podem ser uma opção confiável.
Quais são os pontos para escolher uma empresa confiável de limpeza de reservatórios?
Ser uma empresa registrada, ter ampla experiência e demonstrar consideração pelos moradores são critérios importantes para essa escolha.
Escolher uma empresa registrada
A limpeza de reservatórios deve ser realizada por profissionais qualificados devidamente registrados junto ao Ministro da Saúde, Trabalho e Bem-Estar do Japão. Considerando também as regulações legais da gestão locatícia, escolha uma empresa registrada pelo governador da província.
Verificar se há amplo histórico de atuação
O número de obras realizadas por ano é um indicador importante para medir a confiabilidade da empresa. Se essa informação não estiver publicada no site, vale consultar diretamente.
Verificar se os equipamentos e instrumentos são adequados
Como variam o formato do reservatório, o local de instalação e o nível de sujeira, empresas com mais instrumentos e equipamentos disponíveis tendem a oferecer resposta mais flexível.
Verificar se há consideração pelos moradores e vizinhança
Escolha uma empresa que demonstre consideração pelos moradores e pela vizinhança desde a etapa de preparação anterior à limpeza. É importante confirmar previamente o momento dos avisos, a existência de proteção do local e a adoção de alertas de segurança.
Verificar se há serviço pós-atendimento e garantia
Confirme se a empresa atende problemas após a limpeza e se há um contato para emergências. Se houver atendimento 24 horas, isso traz mais tranquilidade em caso de necessidade.
Confirmar se o serviço é executado pela própria empresa
Como a terceirização em cascata pode gerar risco de variação na qualidade, recomenda-se uma empresa que declare realizar o serviço com equipe própria.
Verificar se também atende outras limpezas além do reservatório
Se a empresa também atender inspeção e limpeza do entorno do reservatório e inspeção do equipamento de abastecimento pressurizado, isso contribui para a detecção precoce de problemas.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Com que frequência a limpeza do reservatório deve ser realizada?
A lei estabelece “uma vez dentro de um período de 1 ano”. Quando houver reparos ou alguma anormalidade, a limpeza deve ser realizada conforme necessário. Em Tóquio, Osaka e outras regiões, é obrigatória a execução ao menos uma vez por ano.
Q. O que acontece se a limpeza do reservatório for negligenciada?
Além do risco de danos à saúde por piora da qualidade da água, podem ser aplicadas penalidades e multas por violação da Lei de Higiene Predial do Japão e da Lei de Abastecimento de Água.
Q. Quanto custa a limpeza do reservatório?
O valor varia conforme a capacidade, mas a referência é a partir de 35.000 ienes para até 5 toneladas e a partir de 50.000 ienes para até 10 toneladas. Vale solicitar orçamentos de várias empresas e compará-los.
Q. Durante a limpeza, por quanto tempo ocorre interrupção no abastecimento de água?
Depende da escala do reservatório e do nível de sujeira, mas, em geral, dura algumas horas. O ideal é avisar os moradores de forma escalonada a partir de 1 mês antes.
Q. Se o sistema for de abastecimento direto, a limpeza do reservatório é desnecessária?
Sim, no sistema de abastecimento direto não há uso de reservatório, portanto não existe obrigação de limpeza. No entanto, a mudança do sistema com reservatório para o sistema de abastecimento direto exige aprovação do governo local e obras correspondentes.
