Los tanques de agua de apartamentos y condominios son instalaciones importantes que influyen en la calidad del agua de uso diario de los residentes. La limpieza del tanque de agua es una obligación legal y, si se descuida, existe la posibilidad de que se impongan sanciones. En este artículo, explicamos de forma integral la información que los administradores deben conocer, desde los tipos de tanques de agua hasta el proceso de limpieza, los precios de referencia y cómo elegir un proveedor confiable.
¿Qué tipos de sistemas de suministro de agua existen en las viviendas multifamiliares?
Los sistemas de suministro de agua en las viviendas multifamiliares se dividen, en términos generales, en dos tipos: el "sistema de suministro directo" y el "sistema con tanque receptor". Conviene comprender las características de cada uno.
Sistema de suministro directo
Es un sistema que suministra agua directamente a cada unidad sin utilizar un tanque de agua. Existen dos tipos.
- Sistema directo con aumento de presión: método que utiliza una bomba de aumento de presión para llevar agua a cada piso. Permite asegurar una presión estable incluso en condominios de gran altura y puede instalarse ahorrando espacio.
- Sistema directo por presión de red: método que suministra agua únicamente con la presión de la tubería de agua. Como no requiere bomba, ahorra energía, pero si la variación del caudal es grande, puede afectar negativamente al entorno.
Sistema con tanque receptor
Es un sistema que almacena en un tanque el agua suministrada desde la red antes de distribuirla a cada unidad.
- Sistema con tanque elevado: método que suministra agua a cada unidad por caída natural desde un tanque elevado en la azotea.
- Sistema de impulsión por bomba: método que suministra agua a cada unidad mediante una bomba desde un tanque de agua a nivel del suelo. Se ha generalizado desde la década de 1980.
El sistema con tanque receptor ofrece la ventaja de asegurar agua para 1 o 2 días como reserva en caso de desastre. Por otro lado, requiere mantenimiento mediante inspecciones y limpieza periódicas, y tiene la desventaja de que se producen cortes de agua durante la limpieza.
¿Por qué la limpieza de los tanques de agua es una obligación legal?
Aunque el tanque de agua sea un espacio cerrado, está en contacto con el aire, por lo que pueden generarse moho, bacterias, restos de insectos y otros contaminantes, y resulta difícil mantener durante mucho tiempo una condición higiénica. Por ello, la ley exige su limpieza y gestión.
Normas de limpieza establecidas por la ley
- Sistema simplificado de agua potable: según el artículo 34-2 de la Ley del Agua, es obligatorio realizar una limpieza y una inspección una vez cada doce meses.
- Sistema de agua con tanque de pequeño tamaño: de acuerdo con los criterios de gestión de cada gobierno local, se requiere limpieza e inspección al menos una vez al año.
¿Qué ocurre si se descuida la limpieza?
Descuidar la limpieza del tanque de agua puede derivar en problemas graves, como deterioro de la calidad del agua, reclamaciones y sanciones.
- Mal olor o decoloración del agua: una limpieza insuficiente puede llevar al suministro de agua no segura y generar riesgos para la salud.
- Reclamaciones de los inquilinos: las anomalías en la calidad del agua incluso pueden convertirse en motivo de desocupación.
- Aumento de costos: si la suciedad se adhiere fuertemente, el costo de limpieza será más alto de lo habitual y, en el peor de los casos, será necesario sustituir el propio tanque.
- Sanciones y multas: la Ley de Higiene de Edificios, la Ley del Agua y las ordenanzas locales obligan a su gestión, y el incumplimiento puede dar lugar a penalizaciones.
¿Cuál es el procedimiento para limpiar un tanque de agua?
La limpieza del tanque de agua se realiza siguiendo el flujo de inspección previa → limpieza → desinfección → análisis de calidad del agua → elaboración del informe.
Momento adecuado para la limpieza
La ley establece una limpieza "una vez dentro de un período de un año". Como no se trata de "una vez al año" sino de "una vez dentro de un período de un año", se considera deseable realizarla más de una vez si es necesario. También es necesaria cuando hay reparaciones, sustitución, instalación nueva o cuando ha habido agua estancada durante un período prolongado.
Estructura de trabajo
La limpieza del tanque de agua la realiza un equipo de trabajo formado por tres o más personas, con un supervisor de limpieza de tanques de agua como responsable. Los equipos utilizados deben ser exclusivos para esta labor, y la ley establece elementos como bombas de elevación, hidrolavadoras y medidores de cloro residual.
Inspección previa
Se llevan a cabo la verificación de la estructura mediante planos de las instalaciones, la revisión del entorno del tanque, la comprobación del cierre del registro y la verificación del funcionamiento de diversos equipos. Como medidas de seguridad, también se realizan mediciones de concentración de oxígeno y medidas para prevenir descargas eléctricas.
Trabajo de limpieza
Se cierra la válvula de entrada de agua y, tras el drenaje, se eliminan los depósitos minerales y las bacterias con esponjas o cepillos. El agua residual generada durante la limpieza debe retirarse por completo, y el estado antes y después de la limpieza debe registrarse con fotografías.
Trabajo de desinfección
Se desinfecta con hipoclorito de sodio u otros productos y se deja reposar durante al menos 30 minutos antes de realizar la desinfección final. Después de dejarlo reposar nuevamente durante al menos 30 minutos, se enjuaga con agua y se procede al llenado.
Análisis de calidad del agua
El análisis de calidad del agua después de la limpieza es obligatorio. Deben cumplirse los siguientes criterios.
- Turbidez: 2 grados o menos
- Color: 5 grados o menos
- Cloro residual: 0,2 mg/L o más
- Olor y sabor: sin anomalías
Elaboración y presentación del informe
Se elabora y presenta un informe que incluye el nombre y la dirección del edificio, la fecha y hora de los trabajos, el nombre de los operarios, los resultados del análisis de calidad del agua y fotografías de antes y después del trabajo.
¿Qué inspecciones son necesarias además de la limpieza?
No solo la limpieza, sino también tres elementos son indispensables: inspecciones rutinarias, verificación de la calidad del agua e inspecciones periódicas.
Inspecciones rutinarias
Conviene revisar habitualmente grietas, fugas y daños en la estructura principal, el estado de la malla contra insectos, el cierre de la tapa del registro y la presencia de cuerpos extraños o suciedad dentro del tanque. Al construir un sistema de gestión sin estrés, también es posible hacer más eficientes estas inspecciones rutinarias.
Verificación de la calidad del agua
Compruebe el color, el olor, el sabor y la turbidez del agua con un vaso de vidrio transparente. Si el agua permanece estancada en el tanque durante más de un día, el cloro se diluye, por lo que conviene revisar también el volumen de consumo de agua.
Respuesta ante anomalías
Si se detecta una anomalía, suspenda inmediatamente el suministro de agua, informe a los usuarios y póngase en contacto con el centro de salud y bienestar o con la oficina de agua.
Tanques de agua de 10 metros cúbicos o más
Los tanques de agua con una capacidad de 10 metros cúbicos o más están legalmente obligados a someterse a una inspección anual realizada por un organismo de inspección registrado.
¿Qué problemas suelen surgir en la limpieza de tanques de agua?
Las deficiencias en los avisos de corte de agua, el riesgo reputacional y los proveedores poco fiables son los tres problemas más representativos.
La notificación del corte de agua fue insuficiente
Es eficaz informar tanto mediante reparto de avisos como con anuncios colocados, y hacerlo de forma escalonada un mes antes y una semana antes. Solo con anuncios es fácil que se pasen por alto, y solo con reparto de avisos pueden perderse entre otros folletos.
Riesgo de desocupación por reputación negativa
Si durante la limpieza se descubre la presencia de cuerpos extraños, puede disminuir la confianza de los residentes y aumentar la tasa de desocupación. Conviene prevenirlo mediante inspección, gestión y limpieza exhaustivas.
Se contrató a un proveedor de limpieza poco fiable
Es importante estar presente el día de la limpieza y confirmar el contenido de los trabajos. Revise visualmente si se ha eliminado la suciedad del tanque, si no presenta daños y si no hay fugas después del llenado.
¿Cuál es el precio de referencia de la limpieza de tanques de agua?
El costo de la limpieza del tanque de agua varía según la capacidad. Los precios de referencia generales son los siguientes.
- Hasta 5 toneladas: desde 35.000 yenes
- Hasta 10 toneladas: desde 50.000 yenes
- Hasta 15 toneladas: desde 70.000 yenes
- Hasta 20 toneladas: desde 80.000 yenes
- Hasta 30 toneladas: desde 100.000 yenes
- Hasta 50 toneladas: desde 120.000 yenes
Para reducir el costo, se recomienda solicitar presupuestos a varios proveedores y compararlos. Los proveedores publicados en la página web del gobierno local también pueden ser una opción de alta fiabilidad.
¿Cuáles son los puntos clave para elegir un proveedor confiable de limpieza de tanques de agua?
Que sea un proveedor registrado, que cuente con amplia experiencia y que muestre consideración hacia los residentes son criterios importantes para tomar una decisión.
Elegir un proveedor registrado
La limpieza de tanques de agua debe ser realizada obligatoriamente por personal cualificado registrado ante el Ministro de Salud, Trabajo y Bienestar.La normativa legal sobre gestión de alquileres también debe tenerse en cuenta, y conviene elegir un proveedor registrado ante el gobernador de la prefectura.
Comprobar si tiene amplia experiencia
El número de trabajos realizados al año es un indicador importante para medir la fiabilidad del proveedor. Si no aparece en su sitio web, conviene consultarlo directamente.
Comprobar si dispone de suficientes herramientas y equipos
Dado que la forma del tanque, el lugar de instalación y el grado de suciedad varían, cuanto mayor sea la variedad de herramientas y equipos con los que cuente el proveedor, con mayor flexibilidad podrá responder.
Comprobar si tiene consideración por los residentes y el vecindario
Conviene elegir un proveedor que muestre consideración hacia los residentes y el vecindario desde la etapa de preparación previa a la limpieza. Es importante confirmar con antelación el momento de los avisos, si se colocarán protecciones y si se realizarán advertencias preventivas.
Comprobar si ofrece servicio posventa y garantía
Conviene verificar si responde a problemas después de la limpieza y si dispone de un contacto para emergencias. Si se trata de un proveedor con atención las 24 horas, aporta tranquilidad ante cualquier eventualidad.
Comprobar si la ejecución es propia
Cuando intervienen subcontratistas o sub-subcontratistas, existe el riesgo de variaciones en la calidad, por lo que se recomiendan los proveedores que declaran expresamente realizar la ejecución con personal propio.
Comprobar si también atiende limpiezas distintas al tanque de agua
Si el proveedor también puede encargarse de la inspección y limpieza del entorno del tanque y de la revisión del equipo de suministro de agua a presión, ello contribuye a detectar fallos en una etapa temprana.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Con qué frecuencia debe realizarse la limpieza del tanque de agua?
La ley establece que debe realizarse "una vez dentro de un período de un año". Si hay reparaciones o anomalías, es necesario limpiarlo cada vez. En lugares como Tokio y Osaka, se exige su realización al menos una vez al año.
Q. ¿Qué ocurre si se descuida la limpieza del tanque de agua?
Además del riesgo de daños a la salud por el deterioro de la calidad del agua, existe la posibilidad de que se impongan sanciones o multas por infringir la Ley de Higiene de Edificios y la Ley del Agua.
Q. ¿Cuánto cuesta la limpieza del tanque de agua?
Aunque depende de la capacidad, una referencia es desde 35.000 yenes para hasta 5 toneladas y desde 50.000 yenes para hasta 10 toneladas. Conviene solicitar presupuestos a varios proveedores y compararlos.
Q. ¿Cuánto dura el corte de agua durante la limpieza?
Aunque depende del tamaño del tanque y del grado de suciedad, por lo general dura unas pocas horas. Es recomendable informar a los residentes de forma escalonada desde un mes antes.
Q. Si se trata de un sistema de suministro directo, ¿no es necesaria la limpieza del tanque de agua?
Sí, en un sistema de suministro directo no existe obligación de limpieza porque no se utiliza un tanque de agua. Sin embargo, para cambiar de un sistema con tanque receptor a uno de suministro directo se requiere la aprobación del gobierno local y obras de instalación.
