O importante na hora de procurar um apartamento usado não é apenas encontrar um bom imóvel. Isso inclui como criar condições de pesquisa, planejamento financeiro, confirmação do status de gestão, visualização durante a visualização e reparação de riscos após a compra.
Qualquer pessoa pode simplesmente pesquisar propriedades no site do portal. No entanto, mesmo que os condomínios usados estejam localizados na mesma estação e tenham a mesma dimensão, o valor dos condomínios usados pode variar muito dependendo do estatuto da associação gestora, das reservas de reparação, da idade de construção, do histórico de remodelações e da facilidade de obtenção de um empréstimo hipotecário.
Neste artigo explicaremos como pesquisar condomínios usados de forma eficiente e resumiremos os pontos práticos que você deve sempre verificar antes de comprar.
Ao procurar um apartamento usado, defina suas prioridades antes de restringir seus critérios.
Se você restringir muito os seus critérios desde o início, o número de propriedades candidatas será extremamente pequeno. Por outro lado, se você ampliar demais seus critérios, seu eixo de comparação ficará embaçado e você acabará vendo muitas visualizações, dificultando a tomada de decisões.
Primeiro, divida as condições desejadas em três categorias.
| Classificação | Exemplos | Conceito de julgamento |
|---|---|---|
| Condições exigidas | Limite superior do orçamento, tempo de deslocamento, área mínima, distrito escolar | Imóveis que não atenderem aos requisitos serão rejeitados |
| Condições de ajustamento | Idade do edifício, número de andares, direção, distância a pé da estação | Determinar com base no equilíbrio com o preço |
| Condições que seria bom ter | Vista, caixa de entrega, reformada | Considerar se é necessário aumentar o preço |
Os apartamentos usados são únicos. Em vez de esperar pelo imóvel perfeito, é mais realista escolher um imóvel que reúna condições inegociáveis e para o qual você possa compreender os riscos.
Diferencie entre site de portal e agência imobiliária
Na hora de procurar um condomínio usado, o básico é utilizar tanto sites de portais quanto de imobiliárias. Cada um tem uma função diferente.
Conheça o mercado com o site do portal
Em portais como SUUMO, LIFULL HOME'S e At Home, você pode pesquisar por área, preço, área, ano de construção, caminhada da estação e planta baixa. Primeiro, pesquise em vários sites as mesmas condições para ter uma ideia dos preços de mercado.
O ponto a ser observado não é apenas o número de publicações. Verifique se o mesmo imóvel está listado por várias empresas, não está listado há muito tempo ou tem seu preço revisado. Os imóveis que ficaram por vender durante muito tempo podem ter motivos relacionados com preço, gestão, localização ou direitos.
Verifique informações detalhadas com a imobiliária
Existem informações difíceis de visualizar no site do portal. Atas da associação de gerenciamento, planos de reparo de longo prazo, planos de revisão para reservas de reparo, vazamentos de água passados, circunstâncias do vendedor, espaço para negociação de preços, etc.
Ao consultar uma imobiliária, em vez de dizer: “Por favor, informe-me se você possui algum bom imóvel”, diga-lhe as condições desejadas e a base para sua decisão.
- Limite orçamentário e autofinanciamento
- Status de pré-seleção do empréstimo hipotecário
- Área desejada e estações aceitáveis
- Limite superior da idade de construção
- É pré-requisito para remodelar ou mudar de casa?
- Você deve se concentrar no status ou no preço da gestão?
A capacidade do responsável pode ser avaliada pela capacidade de explicar o motivo do não comparecimento, e não pelo número de apresentações de propriedade.
Analise seu orçamento com base no valor total, não no preço de compra
Na hora de adquirir um condomínio usado, é perigoso basear o orçamento apenas no preço do imóvel. Considere incluir vários custos no momento da compra, custos de renovação, custos de mudança e custos mensais após a compra.
| Custo | Conteúdo | Notas |
|---|---|---|
| Taxa de corretagem | Indemnização a empresa imobiliária | Verifique o limite superior com antecedência |
| Custos de inscrição | Transferência de propriedade e definição de hipoteca | Incluindo honorários de escrivão judicial |
| Custos do empréstimo | Taxas administrativas, taxas de garantia, imposto de selo | Varia muito dependendo da instituição financeira |
| Seguro contra incêndio | Seguro de construção/recheio residencial/seguro contra terremotos | Verifique a cobertura |
| Custos de renovação | Substituição de interiores/equipamentos | Julgamento baseado no preço do imóvel |
| Despesas de gestão/fundo de reserva para reparação | Despesas correntes mensais | Veja possibilidade de aumento futuro |
| Imposto sobre ativos fixos | Ocorre todos os anos | Verifique o valor da liquidação |
O valor que você pode pedir emprestado para um empréstimo à habitação não é o máximo que você pode pagar. Certifique-se de que você pode viver mesmo com taxas de administração, reservas de reparos, impostos sobre ativos fixos e custos de reparos futuros.
Observe a “condição de gerenciamento” em vez da idade do edifício
Quando se trata de condomínios usados, é melhor não julgar a qualidade do imóvel apenas pela idade. Existem alguns condomínios mais antigos que são bem administrados e possuem um plano de reparos em funcionamento. Por outro lado, mesmo que o imóvel seja novo, deve ter cuidado com imóveis com reservas de reparação muito baixas ou associações de gestão mal geridas.
Os documentos que você gostaria de verificar são os seguintes.
| Materiais | Pontos a ver |
|---|---|
| Relatório de investigação de assuntos importantes | Despesas de gestão/reservas de reparação, inadimplência, método de gestão |
| Plano de reparação a longo prazo | Cronograma de reparos em grande escala e plano financeiro |
| Atas da assembleia geral | Reparos, problemas e discussões de associações de gerenciamento |
| Termos de Gestão e Regras de Utilização | Animais de estimação, hospedagem particular, uso de escritório, estacionamento |
| Histórico de reparos | Paredes exteriores, impermeabilização de telhados, tubagens de abastecimento e drenagem de água, elevadores |
Em particular, as propriedades com reservas de reparação extremamente baixas em comparação com as propriedades vizinhas podem exigir um aumento significativo de preços ou um pagamento único no futuro. Uma mensalidade mais baixa não é necessariamente uma vantagem.
Pontos para ver durante a visualização
Durante a pré-visualização, não só temos uma impressão do interior, mas também observamos as áreas comuns e o estado da gestão. O valor de um condomínio usado não é determinado apenas pela área privativa.
Seção exclusiva
- Há sinais de chuva ou vazamento de água nas paredes ou no teto?
- Existe condensação ou mofo ao redor das janelas?
- O chão está inclinado ou afundando?
- Ano do aquecedor de água, ar condicionado e equipamento de ventilação
- Áreas que precisam ser substituídas durante a reforma
- Estado de drenagem da varanda
Área comum
- Limpeza da entrada, corredor e área de lixo
- Há muitos avisos no quadro de avisos?
- Como usar estacionamentos e estacionamentos para bicicletas
- Deterioração de paredes exteriores e peças de ferro
- Existe uma câmera de segurança/bloqueio automático?
- Status de trabalho do gerente
As áreas comuns refletem o comportamento dos moradores como um todo e o desempenho do trabalho da administradora. Mesmo que renove apenas o interior, se as zonas comuns derem uma má impressão, isso afetará o valor e a avaliação do imóvel no momento da venda.
Coisas para verificar em condomínios antigos/antigos resistentes a terremotos
Os edifícios que receberam aprovação de construção antes de junho de 1981 podem ser construídos de acordo com padrões mais antigos de resistência a terremotos. Isto não significa que todos os apartamentos antigos resistentes a terramotos sejam perigosos, mas afecta hipotecas, seguros, vendas futuras e se são ou não necessárias inspecções de resistência a terramotos.
Ao considerar propriedades antigas resistentes a terremotos ou mais antigas, verifique o seguinte:
- Se o diagnóstico sísmico é realizado
- Está implementado reforço sísmico?
- História de grandes reparos
- Atualizar o status das tubulações de abastecimento de água e drenagem
- Saldo do fundo de reserva para reparos
- Disponibilidade de financiamento de instituições financeiras
- Dados demográficos do comprador ao vender no futuro
Se você consegue entender porque os preços estão baixos, existem opções para imóveis mais antigos. Porém, se você escolher com base apenas no preço, poderá se arrepender devido aos custos de reparo, dificuldade de venda e dificuldade de financiamento.
Verificação final antes do pedido de compra
Ao encontrar um imóvel que lhe agrada, verifique os seguintes itens antes de fazer o pedido de compra.
- Você vai passar na pré-aprovação de um empréstimo hipotecário?
- Situação do não pagamento de taxas de administração e fundos de reserva de reparação
- Plano de reparação a longo prazo e calendário de revisão do fundo de reserva de reparação
- Orçamento total incluindo custos de renovação
- Âmbito da responsabilidade do vendedor por não conformidade
- Período de entrega e período de mudança
- Demanda ao vender no futuro
A rapidez é importante na hora da compra, mas não há necessidade de se inscrever sem verificar os documentos exigidos. Quanto melhor o imóvel, mais rápido você precisa se locomover, mas para se locomover é preciso se preparar com antecedência.
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Perguntas frequentes
P. Basta pesquisar online apartamentos usados?
Embora seja útil para compreender o preço de mercado, não é possível encontrar informações de gestão, espaço para negociação de preços e as circunstâncias do vendedor apenas olhando na Internet. É realista combinar uma pesquisa no portal com uma confirmação detalhada de uma imobiliária.
P. Devo evitar apartamentos antigos resistentes a terremotos?
Não há necessidade de evitá-lo completamente. No entanto, tome uma decisão após verificar o diagnóstico e reforço sísmico, estado de gestão, disponibilidade de financiamento e potenciais compradores quando vender no futuro.
P. As propriedades renovadas são seguras?
Mesmo que o interior esteja limpo, o estado das áreas comuns, do encanamento e da associação gestora é outra questão. Não olhe apenas para a aparência, verifique o histórico de reparos e os documentos de gerenciamento.
P. Devo enviar uma solicitação de compra antecipadamente?
A velocidade é importante para propriedades populares. No entanto, é perigoso candidatar-se sem verificar o plano financeiro e os materiais de gestão. É importante concluir a triagem preliminar e definir primeiro as condições desejadas.
