尋找二手公寓時，重要的不僅僅是找到一處好的房產。這包括如何建立搜尋條件、財務規劃、管理狀態確認、查看中查看以及購買後修復風險。
任何人都可以簡單地在入口網站上搜尋房產。然而，即使二手公寓位於同一車站且面積相同，根據管理協會的狀況、維修儲備、建築年齡、裝修歷史以及獲得抵押貸款的難易程度，二手公寓的價值也會有很大差異。
在這篇文章中，我們將解釋如何有效地搜尋二手公寓，並總結購買前應經常檢查的實用要點。
在尋找二手公寓時，先確定您的優先事項，然後再縮小您的標準。
如果從一開始就將標準縮小得太窄，候選屬性的數量將會非常少。另一方面，如果你的標準太廣泛，你的比較軸就會變得模糊，你最終會看到太多的預覽，很難做出決定。
首先，請將您想要的條件分為三類。
| 分類 | 範例 | 判斷的概念 |
|---|---|---|
| 所需條件 | 預算上限、通勤時間、最小面積、學區 | 不符合要求的房產將被拒絕 |
| 調整條件 | 樓齡、層數、方向、距離車站步行距離 | 依價格平衡決定 |
| 具備這些條件就太好了 | 查看，交付箱，翻新 | 考慮是否有必要漲價 |
二手公寓是獨一無二的。與其等待完美的房產，更現實的做法是選擇滿足不可協商條件並且您可以了解其風險的房產。
入口網站和房地產仲介的區別
尋找二手公寓時，基本方法是同時使用入口網站和房地產公司。每個人都有不同的角色。
透過入口網站了解市場
在 SUUMO、LIFULL HOME'S 和 At Home 等入口網站上，您可以按區域、價格、面積、建造年份、距離車站步行距離和平面圖進行搜尋。首先，在多個網站上搜尋相同的條件，以了解市場價格。
值得注意的不僅是出版物的數量。看看同一房產是否被多家公司掛牌，是否長時間沒有掛牌，或價格是否有調整。長期滯銷的房產可能有價格、管理、地點或權利等方面的原因。
與房地產公司核實詳細信息
有一些在門戶網站上很難看到的資訊。管理協會會議記錄、長期維修計畫、維修儲備修改計畫、過往漏水狀況、賣方狀況、議價空間等。
在與房地產公司諮詢時，不要說“如果您有好的房產請告訴我”，而是告訴他們您想要的條件以及您做出決定的依據。
- 預算限制與自籌資金
- 抵押貸款預先篩選狀態
- 所需區域和可接受的車站
- 建築年齡上限
- 這是改造或入住的先決條件嗎？
- 應該關注管理狀況還是價格？
判斷負責人的能力，可以看能否解釋不出場的原因，而不是看房產介紹的數量。
根據總金額而不是購買價格來查看您的預算
購買二手公寓時，僅根據房產價格製定預算是危險的。考慮包括購買時的各種費用、裝修費用、搬家費用以及購買後的每月費用。
| 成本 | 內容 | 筆記 |
|---|---|---|
| 經紀費 | 對房地產公司的補償 | 提前查看上限 |
| 註冊費用 | 所有權轉讓和抵押設定 | 包括司法書士費 |
| 貸款成本 | 行政費、擔保費、印花稅 | 因金融機構而異 |
| 火災保險 | 建築/家居財物/地震保險 | 檢查覆蓋範圍 |
| 裝潢費用 | 內裝/設備更換 | 依房價判斷 |
| 管理費用/維修儲備金 | 每月運行費用 | 查看未來增加的可能性 |
| 固定資產稅 | 每年都會發生 | 查看結算金額 |
您可以藉入房屋貸款的金額並不是您可以負擔的最高金額。請確保即使有管理費、維修準備金、固定資產稅和未來的維修費用，您也能負擔得起生活。
看「管理狀況」而不是樓齡
對於二手公寓，最好不要只根據房齡來判斷房產的品質。有些較舊的公寓管理良好，並且有有效的維修計劃。另一方面，即使房產是新的，也要小心維修儲備太低或管理協會管理不善的房產。
您想要检查的文件如下。
| 材料 | 重點看 |
|---|---|
| 重大事項調查報告 | 管理費用/修理準備、拖欠、管理方法 |
| 長期修復計畫 | 大型維修進度及財務計畫 |
| 股東會紀錄 | 維修、故障和管理協會討論 |
| 管理條款及使用規則 | 寵物、私人住宿、辦公室使用、停車 |
| 維修歷史 | 外牆、屋頂防水、給排水管道、電梯 |
尤其是與週邊物業相比維修儲備極低的物業，未來可能需要大幅提價或一次性付款。較低的月費不一定是優勢。
预览期间要查看的要点
在預覽過程中，我們不僅能對內部有一個印象，還能看到公共區域和管理狀況。二手公寓的價值不僅由私人面積決定。
獨家專區
- 牆壁或天花板是否有下雨或漏水的跡象？
- 窗户周围是否有凝结或发霉现象？
- 地板是否傾斜或下沉？
- 熱水器、空調和通風設備的年份
- 装修时需要更换的区域
- 陽台排水狀況
公共區域
- 入口、走廊和垃圾區的清潔度
- 佈告欄上的警告是否太多？
- 自行车停放处、停车场的使用方法
- 外牆和鐵件損壞
- 有安全攝影機/自動鎖嗎？
- 經理的工作狀況
公共區域反映了居民的整體行為和管理公司的工作表現。即使只裝修室內，如果公共區域給人留下不好的印象，也會影響房產的價值和出售時的評估。
旧抗震/旧公寓的检查事项
1981 年 6 月之前獲得建造批准的建築物可以按照舊的抗震標準建造。這並不意味著所有舊的抗震公寓都是危險的，但它確實會影響抵押貸款、保險、未來的銷售以及是否需要抗震檢查。
當考慮舊的抗震或較舊的房產時，請檢查以下內容：
- 是否進行地震診斷
- 是否實施抗震補強？
- 大修歷史
- 更新供水和排水管道的狀況
- 維修儲備金餘額
- 金融機構融資的可用性
- 未来出售时的买家人口统计
如果您能理解價格低的原因，那麼還有一些舊房產可供選擇。但如果單純根據價格來選擇，可能會因為維修費用、銷售困難、融資困難而後悔。
購買申請前的最終檢查
當您找到您喜歡的房產時，請在提出購買申請之前檢查以下項目。
1.抵押貸款預批能通過嗎？ 2、未繳管理費及修繕準備金的情況 3. 長期維修計畫及維修儲備金修訂時間表 4. 總預算包含裝修費用 5. 賣方不合格責任範圍 6. 交貨期和布展期 7. 未來銷售時的需求
購買時速度很重要，但沒有必要檢查所需文件就可以申請。越好的房產，搬家的速度就越快，但為了搬家，你需要提前做好準備。
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常見問題
問：在網路上搜尋二手公寓是否足夠？
雖然對於了解市場價格很有用，但僅靠上網是無法了解管理資訊、議價空間以及賣家情況的。將門戶搜尋與房地產公司的詳細確認結合起來是現實的。
問：我應該避免使用舊的抗震公寓嗎？
沒有必要完全避免它。但請在檢視地震診斷加固、管理狀況、融資情況以及未來出售時的潛在買家後再做決定。
問：翻新過的房產安全嗎？
即使內部乾淨，公共區域、管道和管理協會的狀況又是另一回事。不要只看外觀，要檢查維修歷史和管理文件。
問：我應該提前提交購買請求嗎？
速度對於熱門屬性來說非常重要。然而，在沒有檢查財務計劃和管理材料的情況下申請是危險的。首先完成初步篩選並整理出您想要的條件很重要。
