L’important lors de la recherche d’un appartement d’occasion n’est pas seulement de trouver un bon bien immobilier. Cela inclut la façon de créer des conditions de recherche, la planification financière, la confirmation du statut de gestion, la visualisation lors de la visualisation et la réparation des risques après l'achat.
Tout le monde peut simplement rechercher des propriétés sur le site portail. Cependant, même si les copropriétés d'occasion sont situées dans la même station et ont la même superficie, la valeur des copropriétés d'occasion peut varier considérablement en fonction du statut de l'association de gestion, des réserves de réparation, de l'âge de la construction, de l'historique des rénovations et de la facilité d'obtention d'un prêt hypothécaire.
Dans cet article, nous vous expliquerons comment rechercher efficacement des copropriétés d'occasion et résumerons les points pratiques à toujours vérifier avant d'acheter.
Lorsque vous recherchez un appartement d'occasion, définissez vos priorités avant d'affiner vos critères.
Si vous limitez trop vos critères dès le départ, le nombre de propriétés candidates sera extrêmement faible. En revanche, si vous élargissez trop vos critères, votre axe de comparaison deviendra flou et vous finirez par voir trop d'aperçus, ce qui rendra la prise de décision difficile.
Tout d’abord, veuillez diviser les conditions souhaitées en trois catégories.
| Classement | Exemples | Notion de jugement |
|---|---|---|
| Conditions requises | Limite budgétaire supérieure, temps de trajet, superficie minimale, district scolaire | Les propriétés qui ne répondent pas aux exigences seront rejetées |
| Conditions d'ajustement | Âge du bâtiment, nombre d'étages, direction, distance de marche de la gare | Déterminer en fonction du solde avec le prix |
| Des conditions qu'il serait bon d'avoir | Vue, boîte de livraison, rénovée | Considérez s'il est nécessaire d'augmenter le prix |
Les appartements d'occasion sont uniques en leur genre. Plutôt que d’attendre la propriété parfaite, il est plus réaliste de choisir une propriété qui répond à des conditions non négociables et dont vous pouvez comprendre les risques.
Différencier site portail et agence immobilière
Lors de la recherche d’une copropriété d’occasion, l’essentiel est d’utiliser à la fois les sites portails et les sociétés immobilières. Chacun a un rôle différent.
Ayez une idée du marché avec le site portail
Sur les sites portails tels que SUUMO, LIFULL HOME'S et At Home, vous pouvez effectuer une recherche par zone, prix, zone, année de construction, marche depuis la gare et plan d'étage. Tout d’abord, recherchez sur plusieurs sites les mêmes conditions pour avoir une idée des prix du marché.
Le point à considérer n’est pas seulement le nombre de publications. Vérifiez si la même propriété est répertoriée par plusieurs sociétés, n'a pas été répertoriée depuis longtemps ou son prix a été révisé. Les propriétés restées invendues pendant une longue période peuvent avoir des raisons liées au prix, à la gestion, à l'emplacement ou aux droits.
Vérifiez les informations détaillées auprès de la société immobilière
Il existe des informations difficiles à voir sur le site portail. Procès-verbaux de l'association de gestion, plans de réparation à long terme, plans de révision des réserves de réparation, fuites d'eau passées, situation du vendeur, marge de négociation des prix, etc.
Lorsque vous consultez une société immobilière, au lieu de lui dire : « S'il vous plaît, faites-moi savoir si vous avez de bonnes propriétés », indiquez-lui les conditions souhaitées et les motifs de votre décision.
- Limite budgétaire et autofinancement
- Statut de présélection du prêt hypothécaire
- Zone souhaitée et stations acceptables
- Limite supérieure d'âge des bâtiments
- Est-ce une condition préalable à une rénovation ou à un emménagement ?
- Faut-il se concentrer sur le statut de gestion ou sur le prix ?
La capacité du responsable peut être jugée par sa capacité à expliquer la raison de son absence, plutôt que par le nombre d'introductions de propriétés.
Regardez votre budget en fonction du montant total et non du prix d'achat
Lors de l’achat d’une copropriété d’occasion, il est dangereux de baser son budget uniquement sur le prix de la propriété. Pensez à inclure divers frais au moment de l’achat, les frais de rénovation, les frais de déménagement et les frais mensuels après l’achat.
| Coût | Contenu | Remarques |
|---|---|---|
| Frais de courtage | Rémunération d'une société immobilière | Vérifiez la limite supérieure à l'avance |
| Frais d'inscription | Transfert de propriété et fixation du prêt hypothécaire | Y compris les frais de rédaction judiciaire |
| Coûts du prêt | Frais de dossier, frais de garantie, droit de timbre | Varie considérablement selon l'institution financière |
| Assurance incendie | Assurance bâtiment/inventaire du logement/sismique | Vérifier la couverture |
| Frais de rénovation | Remplacement intérieur/équipement | Jugement basé sur le prix de l'immobilier |
| Fonds de réserve frais de gestion/réparation | Dépenses de fonctionnement mensuelles | Voir possibilité d'augmentation future |
| Taxe sur les immobilisations | Se produit chaque année | Vérifiez le montant du règlement |
Le montant que vous pouvez emprunter pour un prêt immobilier n’est pas le montant maximum que vous pouvez vous permettre. Veuillez vous assurer que vous pouvez vous permettre de vivre même avec les frais de gestion, les réserves de réparation, les taxes sur les immobilisations et les coûts de réparation futurs.
Regardez « l'état de gestion » plutôt que l'âge du bâtiment
Lorsqu'il s'agit de copropriétés d'occasion, mieux vaut ne pas juger de la qualité de la propriété uniquement en fonction de son âge. Certaines copropriétés plus anciennes sont bien gérées et disposent d’un plan de réparation fonctionnel. En revanche, même si le bien est neuf, il faut se méfier des biens immobiliers dont les réserves de réparation sont trop faibles ou des associations de gestion mal gérées.
Les documents que vous souhaitez vérifier sont les suivants.
| Matériaux | Points à voir |
|---|---|
| Rapport d'enquête sur des questions importantes | Frais de gestion/réserves pour réparations, impayés, mode de gestion |
| Plan de réparation à long terme | Calendrier de réparations à grande échelle et plan financier |
| Procès-verbaux d'assemblée générale | Réparations, problèmes et discussions avec l'association de gestion |
| Conditions de gestion et règles d'utilisation | Animaux domestiques, hébergement privé, utilisation de bureau, parking |
| Historique des réparations | Murs extérieurs, étanchéité des toitures, conduites d'alimentation en eau et de drainage, ascenseurs |
En particulier, les propriétés dont les réserves de réparation sont extrêmement faibles par rapport aux propriétés environnantes peuvent nécessiter à l'avenir une augmentation de prix significative ou un paiement forfaitaire. Des frais mensuels inférieurs ne constituent pas nécessairement un avantage.
Points à voir lors de l'aperçu
Lors de l'aperçu, nous avons non seulement une impression de l'intérieur, mais nous examinons également les espaces communs et l'état de la gestion. La valeur d’une copropriété usagée n’est pas déterminée uniquement par l’espace privé.
Section exclusive
- Y a-t-il des signes de pluie ou de fuite d'eau sur les murs ou le plafond ?
- Y a-t-il de la condensation ou de la moisissure autour des fenêtres ?
- Le sol est-il incliné ou affaissé ?
- Année du chauffe-eau, du climatiseur et de l'équipement de ventilation
- Zones qui doivent être remplacées lors de la rénovation
- État du drainage du balcon
Espace commun
- Propreté de l'entrée, du couloir et du local poubelles
- Y a-t-il trop d'avertissements sur le tableau d'affichage ?
- Comment utiliser les parkings à vélos et les parkings
- Détérioration des murs extérieurs et des parties en fer
- Y a-t-il une caméra de sécurité/verrouillage automatique ?
- Statut de travail du manager
Les espaces communs reflètent les mœurs des résidents dans leur ensemble et le rendement au travail de la société de gestion. Même si vous rénovez uniquement l’intérieur, si les parties communes donnent une mauvaise impression, cela affectera la valeur et l’évaluation de la propriété au moment de la vente.
Choses à vérifier dans les anciennes copropriétés parasismiques/anciennes
Les bâtiments dont la construction a reçu une autorisation avant juin 1981 peuvent être construits selon des normes de résistance sismique plus anciennes. Cela ne signifie pas que tous les vieux appartements parasismiques sont dangereux, mais cela affecte les hypothèques, les assurances, les ventes futures et la nécessité ou non d'une inspection parasismique.
Lorsque vous envisagez d’anciennes propriétés parasismiques ou plus anciennes, veuillez vérifier les points suivants :
- Si un diagnostic sismique est effectué
- Un renforcement sismique est-il mis en œuvre ?
- Historique des grosses réparations
- Mettre à jour l'état des conduites d'alimentation en eau et de drainage
- Solde du fonds de réserve pour réparations
- Disponibilité de financement auprès des institutions financières
- Données démographiques de l'acheteur lors de la vente à l'avenir
Si vous comprenez pourquoi les prix sont bas, il existe des options pour les propriétés plus anciennes. Cependant, si vous choisissez uniquement en fonction du prix, vous risquez de le regretter en raison des coûts de réparation, des difficultés de vente et des difficultés de financement.
Vérification finale avant demande d'achat
Lorsque vous trouvez une propriété qui vous plaît, vérifiez les éléments suivants avant de faire une demande d’achat.
- Réussirez-vous la pré-approbation d’un prêt hypothécaire ?
- Etat de non-paiement des frais de gestion et des fonds de réserve pour réparations
- Plan de réparation à long terme et calendrier de révision du fonds de réserve pour les réparations
- Budget total incluant les frais de rénovation
- Etendue de la responsabilité du vendeur en cas de non-conformité
- Délai de livraison et délai d'emménagement
- Demande lors de la vente à l'avenir
La rapidité est importante lors de l’achat, mais il n’est pas nécessaire de postuler sans vérifier les documents requis. Plus la propriété est bonne, plus vous devez déménager rapidement, mais pour déménager, vous devez vous préparer à l'avance.
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Questions fréquemment posées
Q. Est-il suffisant de rechercher des appartements d'occasion en ligne ?
Bien que cela soit utile pour comprendre le prix du marché, vous ne pouvez pas trouver d'informations sur la gestion, les possibilités de négociation des prix et la situation du vendeur simplement en consultant Internet. Il est réaliste de combiner une recherche sur un portail avec une confirmation détaillée d'une société immobilière.
Q. Dois-je éviter les vieux appartements antisismiques ?
Il n’est pas nécessaire de l’éviter complètement. Cependant, veuillez prendre une décision après avoir vérifié le diagnostic et le renforcement sismiques, l'état de la gestion, la disponibilité du financement et les acheteurs potentiels lors d'une vente future.
Q. Les propriétés rénovées sont-elles sécuritaires ?
Même si l'intérieur est propre, l'état des parties communes, de la plomberie et de la régie est une autre affaire. Ne vous contentez pas de regarder l'apparence, vérifiez l'historique des réparations et les documents de gestion.
Q. Dois-je soumettre une demande d'achat plus tôt ?
La rapidité est importante pour les propriétés populaires. Cependant, il est dangereux de postuler sans vérifier le plan financier et les documents de gestion. Il est important d’effectuer la sélection préliminaire et de trier d’abord les conditions souhaitées.
