寻找二手公寓时，重要的不仅仅是找到一处好的房产。这包括如何创建搜索条件、财务规划、管理状态确认、查看中查看以及购买后修复风险。
任何人都可以简单地在门户网站上搜索房产。然而，即使二手公寓位于同一车站且面积相同，根据管理协会的状况、维修储备、建筑年龄、装修历史以及获得抵押贷款的难易程度，二手公寓的价值也会有很大差异。
在这篇文章中，我们将解释如何有效地搜索二手公寓，并总结购买前应经常检查的实用要点。
在寻找二手公寓时，先确定您的优先事项，然后再缩小您的标准。
如果从一开始就将标准缩小得太窄，候选属性的数量将会非常少。另一方面，如果你的标准过于宽泛，你的比较轴就会变得模糊，你最终会看到太多的预览，从而很难做出决定。
首先，请将您想要的条件分为三类。
| 分类 | 示例 | 判断的概念 |
|---|---|---|
| 所需条件 | 预算上限、通勤时间、最小面积、学区 | 不符合要求的房产将被拒绝 |
| 调整条件 | 楼龄、层数、方向、距车站步行距离 | 根据价格平衡确定 |
| 具备这些条件就太好了 | 查看，交付箱，翻新 | 考虑是否有必要涨价 |
二手公寓是独一无二的。与其等待完美的房产，更现实的做法是选择满足不可谈判条件并且您可以了解其风险的房产。
门户网站和房地产中介的区别
寻找二手公寓时，基本方法是同时使用门户网站和房地产公司。每个人都有不同的角色。
通过门户网站了解市场
在 SUUMO、LIFULL HOME'S 和 At Home 等门户网站上，您可以按区域、价格、面积、建造年份、距车站步行距离和平面图进行搜索。首先，在多个网站上搜索相同的条件，以了解市场价格。
值得注意的不仅仅是出版物的数量。看看同一房产是否被多家公司挂牌，是否长时间没有挂牌，或者价格是否有调整。长期滞销的房产可能有价格、管理、位置或权利等方面的原因。
与房地产公司核实详细信息
有一些在门户网站上很难看到的信息。管理协会会议记录、长期维修计划、维修储备修改计划、过往漏水情况、卖方情况、议价空间等。
在与房地产公司咨询时，不要说“如果您有好的房产请告诉我”，而是告诉他们您想要的条件以及您做出决定的依据。
- 预算限制和自筹资金
- 抵押贷款预筛选状态
- 所需区域和可接受的车站
- 建筑年龄上限
- 这是改造或入住的先决条件吗？
- 应该关注管理状况还是价格？
判断负责人的能力，可以看能否解释不出场的原因，而不是看房产介绍的数量。
根据总金额而不是购买价格来查看您的预算
购买二手公寓时，仅根据房产价格制定预算是危险的。考虑包括购买时的各种费用、装修费用、搬家费用以及购买后的每月费用。
| 成本 | 内容 | 笔记 |
|---|---|---|
| 经纪费 | 对房地产公司的补偿 | 提前查看上限 |
| 注册费用 | 所有权转让和抵押设置 | 包括司法书士费 |
| 贷款成本 | 行政费、担保费、印花税 | 因金融机构而异 |
| 火灾保险 | 建筑/家居财物/地震保险 | 检查覆盖范围 |
| 装修费用 | 内饰/设备更换 | 根据房价判断 |
| 管理费用/维修储备金 | 每月运行费用 | 查看未来增加的可能性 |
| 固定资产税 | 每年都会发生 | 查看结算金额 |
您可以借入住房贷款的金额并不是您可以负担的最高金额。请确保即使有管理费、维修准备金、固定资产税和未来的维修费用，您也能负担得起生活。
看“管理状况”而不是楼龄
对于二手公寓，最好不要仅根据房龄来判断房产的质量。有些较旧的公寓管理良好，并且有有效的维修计划。另一方面，即使房产是新的，也要小心维修储备太低或管理协会管理不善的房产。
您想要检查的文件如下。
| 材料 | 要点看 |
|---|---|
| 重大事项调查报告 | 管理费用/修理准备金、拖欠、管理方法 |
| 长期修复计划 | 大型维修进度及财务计划 |
| 股东大会纪要 | 维修、故障和管理协会讨论 |
| 管理条款及使用规则 | 宠物、私人住宿、办公室使用、停车 |
| 维修历史 | 外墙、屋顶防水、给排水管道、电梯 |
尤其是与周边物业相比维修储备极低的物业，未来可能需要大幅提价或一次性付款。较低的月费不一定是优势。
预览期间要查看的要点
在预览过程中，我们不仅能对内部有一个印象，还能看到公共区域和管理状况。二手公寓的价值不仅仅由私人面积决定。
独家专区
- 墙壁或天花板是否有下雨或漏水的迹象？
- 窗户周围是否有凝结或发霉现象？
- 地板是否倾斜或下沉？
- 热水器、空调和通风设备的年份
- 装修时需要更换的区域
- 阳台排水状况
公共区域
- 入口、走廊和垃圾区的清洁度
- 布告栏上的警告是否太多？
- 自行车停放处、停车场的使用方法
- 外墙和铁件损坏
- 有安全摄像头/自动锁吗？
- 经理的工作状况
公共区域反映了居民的整体举止和管理公司的工作表现。即使只装修室内，如果公共区域给人留下不好的印象，也会影响房产的价值和出售时的评估。
旧抗震/旧公寓的检查事项
1981 年 6 月之前获得建设批准的建筑物可以按照旧的抗震标准建造。这并不意味着所有旧的抗震公寓都是危险的，但它确实会影响抵押贷款、保险、未来的销售以及是否需要进行抗震检查。
当考虑旧的抗震或较旧的房产时，请检查以下内容：
- 是否进行地震诊断
- 是否实施抗震加固？
- 大修历史
- 更新供水和排水管道的状况
- 维修储备金余额
- 金融机构融资的可用性
- 未来出售时的买家人口统计
如果您能理解价格低的原因，那么还有一些旧房产可供选择。但如果单纯根据价格来选择，可能会因为维修费用、销售困难、融资困难而后悔。
购买申请前的最终检查
当您找到您喜欢的房产时，请在提出购买申请之前检查以下项目。
1、按揭贷款预批能通过吗？ 2、未缴纳管理费和修缮准备金的情况 3. 长期维修计划及维修储备金修订时间表 4. 总预算包括装修费用 5. 卖方不合格责任范围 6. 交货期和布展期 7. 未来销售时的需求
购买时速度很重要，但没有必要检查所需文件就可以申请。越好的房产，搬家的速度就越快，但为了搬家，你需要提前做好准备。
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常见问题
问：在线搜索二手公寓是否足够？
虽然对于了解市场价格很有用，但仅靠上网是无法了解管理信息、议价空间以及卖家情况的。将门户搜索与房地产公司的详细确认结合起来是现实的。
问：我应该避免使用旧的抗震公寓吗？
没有必要完全避免它。但请在考察地震诊断加固、管理状况、融资情况以及未来出售时的潜在买家后再做决定。
问：翻新过的房产安全吗？
即使内部干净，公共区域、管道和管理协会的状况又是另一回事。不要只看外观，要检查维修历史和管理文件。
问：我应该提前提交购买请求吗？
速度对于热门属性来说非常重要。然而，在没有检查财务计划和管理材料的情况下申请是危险的。首先完成初步筛选并整理出您想要的条件很重要。
