O imóvel é gente: essa ideia é o ponto de partida quando o proprietário de imóveis de aluguel pensa no que vai deixar para a próxima geração. Mesmo que se entreguem o prédio e o terreno, se não tiverem sido formadas pessoas capazes de decidir, de proteger e de aproveitar esse patrimônio, ele se transforma com o tempo em um fardo.
No Japão, existe uma palavra que resume essa visão: jinzai (人財), escrita com o caractere de "riqueza" em vez do caractere comum de "material" (人材). Ela trata as pessoas não como mão de obra, mas como patrimônio. Este artigo aplica esse conceito, muito presente na cultura empresarial japonesa, à sucessão de imóveis de aluguel. Para o investidor brasileiro, que costuma associar sucessão patrimonial sobretudo a inventário, holding familiar e planejamento tributário, a abordagem japonesa acrescenta uma camada menos discutida: a formação das pessoas que vão administrar o patrimônio.
Em consultas sobre herança ou sucessão empresarial, às vezes me perguntam: "Quais imóveis devemos manter?". Claro que a rentabilidade e a tributação são importantes. Mas, antes disso, quero verificar quem entende aquele imóvel, com quem ele será operado e com quais critérios de decisão será protegido. Neste artigo, do ponto de vista de proprietários que contratam administração de imóveis de aluguel, organizo o verdadeiro valor a ser deixado para a próxima geração quando se enxerga o imóvel como "gente" (人財, jinzai), e os passos práticos para isso.
Pontos principais deste artigo
- O que se deve deixar na sucessão de um imóvel não é só o imóvel em si, mas os critérios de decisão e a rede de pessoas.
- Para o proprietário de imóveis de aluguel, as pessoas que importam formam a equipe de operação: sucessor, administradora, especialistas e quem trabalha no local.
- Uma sucessão que não deixe a próxima geração em dificuldades exige tempo para compartilhar "por que manter o imóvel", mais do que a planilha de receitas.
- A lógica da gestão do capital humano (人的資本経営, jinteki shihon keiei) também pode ser aplicada à sucessão patrimonial de proprietários de imóveis.
- Nós, da INA, valorizamos não apenas a compra e venda de curto prazo, mas a construção de uma estrutura de operação em que as pessoas se desenvolvem.
O que significa dizer que o imóvel é gente
Quando a família olha a lista de imóveis que possui, a atenção vai para a distância até a estação, a idade do prédio, a rentabilidade e o histórico de manutenção. Os números são importantes, mas, se não houver quem os interprete, a tabela termina como um simples registro.
O imóvel é um patrimônio com forma física: terreno e prédio. Na prática, porém, ele existe dentro de relações com inquilinos, responsáveis pela administração, empresas de manutenção, contadores tributários, instituições financeiras e vizinhos. Ou seja, a verdadeira força de um imóvel muda conforme "a forma como as pessoas se envolvem com ele".
Para mim, ver o imóvel como gente não significa substituir o imóvel por pessoas. Significa, ao contrário, considerar como parte do patrimônio também a força das pessoas que protegem, aprimoram e passam aquele imóvel ao próximo usuário.
No Brasil, é comum que o investidor avalie um imóvel sobretudo pela localização e pelo potencial de valorização. No Japão, onde muitos prédios de aluguel são mantidos por décadas dentro da mesma família, a qualidade da equipe que cuida do imóvel costuma pesar tanto quanto o próprio endereço.
O mesmo imóvel vale diferente conforme "quem se envolve"
Por exemplo, dois prédios residenciais com 30 anos de construção podem ser vistos de forma muito diferente. Se a administradora propõe reparos com antecedência, se o proprietário ouve a voz dos inquilinos e se é possível conversar com a instituição financeira sobre um plano de recursos de médio e longo prazo, a percepção do imóvel muda. Ao contrário, em uma estrutura em que ninguém olha o local e só se age quando chega um aviso de vacância ou de vazamento, o mesmo imóvel vai perdendo força.
Esse ponto de vista se liga também à ideia de que o valor de um imóvel é definido por "com quem você se envolve". Os grandes proprietários não olham apenas o preço do imóvel isolado. Olham a qualidade das pessoas que o cercam.
A diferença entre "patrimônio como coisa" e "patrimônio que inclui pessoas"
Mesmo em um mesmo imóvel de aluguel, ao mudar o ponto de vista, o significado do patrimônio muda. A tabela abaixo organiza a diferença entre tratar o imóvel como simples coisa e considerá-lo patrimônio incluindo as pessoas envolvidas na operação.
| Aspecto | Patrimônio como coisa | Patrimônio que inclui pessoas |
|---|---|---|
| Objeto da avaliação | Localização, ano de construção, rentabilidade | Além da localização, a capacidade de decisão da equipe de operação |
| Quando surge uma vacância | Gastar com anúncios para ocupar | Analisar a causa e montar uma estrutura que evite a repetição |
| Na sucessão | Transmitir o imóvel e a planilha de receitas e despesas | Transmitir também o motivo de manter, os critérios de decisão e a quem consultar |
| Quando ocorre um erro | Tratar como prejuízo | Usar como material para desenvolver a capacidade de decisão seguinte |
Não se trata de dizer qual dos dois é o correto. Mas, se a premissa é manter o imóvel por muito tempo e passá-lo à próxima geração, acredito que o ponto de vista da coluna da direita é indispensável.
O verdadeiro valor que os grandes proprietários devem deixar à próxima geração
Em reuniões antes de uma herança, há momentos em que o sucessor hesita: "Este imóvel pode ser vendido?". Essa pergunta não é apenas uma decisão de venda; é um sinal de que ele quer saber o que a geração anterior valorizava.
Há três valores verdadeiros que os grandes proprietários devem deixar para a próxima geração. Primeiro, o motivo de possuir o patrimônio. Segundo, a ordem das decisões. Terceiro, a rede de pessoas de confiança.
Diferentemente de muitas famílias brasileiras, para as quais a sucessão se concentra em resolver o inventário e reduzir custos tributários, a prática japonesa que descrevemos aqui dá igual importância à transmissão de critérios e relacionamentos, algo que nenhum documento jurídico transfere sozinho.
Colocar em palavras o motivo de possuir o patrimônio
Se o motivo de possuir o patrimônio não for compartilhado, o sucessor tende a decidir apenas pela rentabilidade imediata. Claro que continuar com um imóvel de baixa rentabilidade não é necessariamente correto. Mas, se a venda for feita sem conhecer a relação com a comunidade local, a margem para uma futura reconstrução e o planejamento de vida da família, há coisas que depois não se recuperam.
Herdar a ordem das decisões
A ordem das decisões também é importante. Antes de decidir entre vender ou manter, conhecer a situação atual. Conhecendo a situação atual, colocar lado a lado manutenção, aluguel, empréstimos, tributação e a vontade da família. Só depois disso avaliar venda, manutenção da posse ou reorganização do patrimônio. Conseguir ou não herdar essa ordem muda muito a insegurança da próxima geração.
E a rede de pessoas de confiança não pode ser transmitida só por documentos. O responsável pela administração que acompanha o imóvel por muito tempo, o contador tributário que fala dos riscos com franqueza, a instituição financeira que não empurra empréstimos excessivos, a empresa de manutenção que olha o local com cuidado. Essas pessoas são um patrimônio que dificilmente aparece no balanço.
Como também é mencionado em a filosofia imobiliária das famílias que mantêm patrimônio por gerações, a formação de patrimônio de longo prazo não se decide só por ganhos e perdas imediatos. Fazer com que a próxima geração consiga pensar com o mesmo olhar é a base da sucessão.
A sucessão imobiliária vista pela gestão do capital humano
Na gestão de empresas, ganha importância a gestão do capital humano, que vê os funcionários não como simples força de trabalho, mas como fonte de crescimento. Essa ideia pode ser aplicada diretamente à sucessão imobiliária de grandes proprietários.
Os materiais do Ministério da Economia, Comércio e Indústria do Japão (経済産業省, Keizai Sangyōshō, METI) sobre gestão do capital humano organizam a importância de vincular a estratégia de negócios à estratégia de pessoas. As diretrizes nacionais relacionadas também tratam como tema o investimento em capital humano que leva ao aumento do valor da empresa e a divulgação da estratégia de pessoas.
Trazendo isso para o proprietário de imóveis, significa não pensar separadamente a estratégia patrimonial e a estratégia de pessoas. É preciso decidir não só quais imóveis manter, mas quem assume as decisões de administração, a partir de que etapa o sucessor entra nas reuniões e como tornar visível a relação com os especialistas.
Para o leitor brasileiro, a comparação mais próxima talvez seja a governança das empresas familiares: assim como uma empresa prepara o herdeiro antes de lhe passar o comando, o proprietário japonês é incentivado a preparar quem vai administrar os imóveis antes de lhe transferir a propriedade.
Mostrar o processo de decisão em uma "reunião patrimonial" anual
Por exemplo, basta realizar uma reunião patrimonial uma vez por ano e discutir, para cada imóvel, "o motivo de mantê-lo", "os problemas" e "o que verificar no próximo ano" para que a compreensão do sucessor se aprofunde. O importante não é chegar a uma resposta perfeita. É mostrar o processo de decisão.
Não esconder os erros também é indispensável para formar pessoas. Se houver imóveis em que as medidas contra a vacância atrasaram, imóveis em que a decisão de manutenção foi adiada ou imóveis que não corresponderam à previsão feita na compra, os motivos devem ser compartilhados. O erro não é vergonha; é material para desenvolver a capacidade de decisão da próxima geração.
A filosofia de empresa que investe em pessoas, valorizada pela INA, também se conecta a isso. Investir em pessoas não se resume a salário ou treinamento. É dar oportunidades de decidir, viver as responsabilidades juntos e criar um ambiente em que se possa crescer.
Três coisas a organizar antes de passar à próxima geração
Imagine que um proprietário entregue ao sucessor apenas uma pasta grossa de documentos e diga: "Agora é com você". Mesmo que o sucessor seja dedicado, ele pode não saber por onde começar e acabar sendo levado por propostas externas mais insistentes.
Resumir o papel de cada imóvel em uma única folha
O que organizar antes da sucessão não é complicado. Primeiro, resumir em uma folha o papel de cada imóvel. É um imóvel que sustenta a receita? É candidato a uma futura reconstrução? É um imóvel com forte valor afetivo para a família? Quando o papel fica claro, aparece o ponto de entrada da decisão.
A tabela abaixo é um exemplo dos itens mínimos de uma "ficha do imóvel" (物件カルテ, bukken karute, algo como um prontuário do imóvel). Pode ser uma única planilha de Excel. O importante é deixar tudo em um estado em que o sucessor consiga captar o panorama geral ao olhar para ela.
| Item | O que registrar | Objetivo |
|---|---|---|
| Papel | Fonte de receita, candidato a reconstrução, manter a posse etc. | Indicar o ponto de partida para decidir se pode ser vendido |
| Receitas e despesas | Receita de aluguel, saldo do financiamento, estimativa de despesas anuais | Saber quanto dinheiro sobra de fato |
| Manutenção prevista | Época e estimativa da grande reforma | Preparar-se para necessidades futuras de recursos |
| A quem consultar | Nomes dos responsáveis por administração, tributos, assuntos jurídicos e financiamento | Deixar o caminho de contato para quando houver dificuldades |
| Motivo de manter | O contexto pelo qual a geração anterior quis preservar este imóvel | Evitar uma venda precipitada |
Para quem possui imóveis no Japão morando no Brasil, uma ficha como essa tem uma utilidade extra: ela permite que herdeiros que talvez nunca tenham visitado o imóvel entendam rapidamente o que possuem e a quem recorrer no Japão.
Definir a quem consultar, "com o motivo"
Em seguida, deixar claro a quem consultar. A quem perguntar sobre tributos, quem olha o local na administração, a quem pedir uma segunda opinião sobre venda ou reorganização do patrimônio. Se, além da lista de contatos, ficar registrado também "por que se confia naquela pessoa", a próxima geração consegue agir com tranquilidade.
Criar oportunidades para o sucessor tomar pequenas decisões
Por fim, dar ao sucessor oportunidades de tomar pequenas decisões. Em vez de entregar de repente uma grande venda, começar pela decisão sobre a restauração da unidade após a saída do inquilino (原状回復, genjō kaifuku), pelo estudo de um reajuste de aluguel ou pela leitura conjunta dos relatórios de administração. Acumulando pequenas decisões, números e realidade do local vão se conectando.
O importante aqui é que a geração anterior não imponha tudo como a resposta certa. Quando os tempos mudam, a melhor forma de operar também muda. Por isso, o que se deve deixar não são só as conclusões, mas a atitude de pensar.
O fluxo de operação de aluguel em que as pessoas se desenvolvem
As pessoas não se desenvolvem apenas com treinamentos especiais. Pelo contrário, viver decisões no meio do trabalho diário de administração de aluguéis é o melhor material de aprendizado. Aqui, organizo por etapas um fluxo realista para que o sucessor e a equipe de operação ganhem força.
- Etapa de leitura: ler juntos o relatório mensal de administração e verificar o significado de vacâncias, inadimplências e pedidos de reparo. Criar o hábito de imaginar a vida dos inquilinos por trás dos números.
- Etapa de pequenas decisões: delegar decisões de pequeno impacto, como o escopo da restauração da unidade, o tipo de limpeza após a saída do inquilino e a aprovação de pequenos reparos. Pedir que o motivo da decisão seja colocado em palavras.
- Etapa de consultas sucessivas: conduzir decisões que afetam receitas e despesas, como reajuste de aluguel e revisão das condições de anúncio, consultando a administradora e o contador tributário.
- Etapa de assumir a direção: participar de forma ativa de grandes decisões, como a época da grande reforma, a reestruturação dos empréstimos e a escolha entre manter ou vender.
O importante nesse fluxo é começar por um escopo em que os erros possam ser corrigidos. O aprendizado em pequenas decisões será, um dia, a base de grandes escolhas. Se as etapas forem puladas e a pessoa for pressionada apenas com grandes decisões, ela se retrai e tende a ser levada por vozes externas mais fortes.
Em comparação com a prática comum no Brasil, em que o herdeiro muitas vezes só passa a lidar com os imóveis depois de concluído o inventário, esse aprendizado gradual ainda em vida reduz o risco de vendas apressadas ou de decisões tomadas sem conhecimento do patrimônio.
Como a INA entende a formação de pessoas no setor imobiliário
Quando há uma pequena estranheza no relatório de administração, existe alguém que vá logo verificar no local? Existe alguém que receba a voz dos inquilinos não só como uma variação de números, mas como um sinal da vida das pessoas? É aí que aparece a diferença entre os profissionais do setor imobiliário.
Na INA, valorizamos a atitude de não ver o imóvel como simples objeto de transação. Compra e venda, administração, locação, herança e manutenção parecem atividades separadas, mas estão ligadas pelo objetivo de proteger por muito tempo o patrimônio do proprietário.
Por isso, damos importância à fusão entre tecnologia e capacidade humana. Enquanto tornamos visíveis, com dados, as vacâncias e o histórico de manutenção, no fim ouvimos com cuidado o ambiente do local, a voz dos inquilinos e o pensamento da família. Quando se busca apenas eficiência, algumas coisas passam despercebidas.
Para formar profissionais do setor imobiliário, conhecimento não basta. É preciso a atitude de comunicar honestamente as desvantagens, o hábito de confirmar o que não se sabe e a serenidade de não ter pressa por resultados de curto prazo. Essas atitudes só se desenvolvem no trabalho do dia a dia.
Para os grandes proprietários, o importante não é uma operação que termina na sua própria geração, mas uma estrutura de operação que a próxima geração possa proteger enquanto aprende. Quando o sucessor, os funcionários e os parceiros externos se envolvem nela, o imóvel deixa de ser uma simples posse e se torna um patrimônio vivo. Outros casos e formas de pensar estão também na lista de guias práticos para proprietários.
Conclusão: o que se deve deixar não é só o imóvel, mas um mecanismo que cresce
A frase "o imóvel é gente" não é um ideal bonito. É uma forma prática de pensar, cobrada quase todos os dias nas situações de herança, administração, venda e reorganização do patrimônio.
O verdadeiro valor a deixar para a próxima geração pode ser organizado assim:
- Deixar não só a rentabilidade de cada imóvel, mas o motivo de mantê-lo e os critérios de decisão.
- Criar oportunidades para o sucessor tomar pequenas decisões e aprender com os erros.
- Transmitir de forma visível as relações de confiança com a administradora, os especialistas e as instituições financeiras.
- Não separar estratégia patrimonial e estratégia de pessoas, desenhando-as como uma estrutura de operação de longo prazo.
- Pensar em escolhas sustentáveis para a família e para a comunidade, não apenas em ganhos e perdas de curto prazo.
O imóvel não é feito apenas do que consta no registro de imóveis. Quando as pessoas envolvidas se desenvolvem, os critérios de decisão são herdados e o diálogo honesto continua, o patrimônio mostra sua força também na próxima geração.
Se você está pensando agora em sucessão ou em reorganizar seu patrimônio, a primeira coisa a olhar não é apenas a tabela de preços. Quem entende este imóvel, com quem ele será protegido e com que forma de pensar será passado adiante. Vale a pena organizar esses pontos uma vez, a partir da visão de que o imóvel é gente.
Perguntas frequentes
O que significa dizer que o imóvel é gente?
Significa que o valor de um imóvel não é definido apenas pelo terreno e pelo prédio, mas pela força das pessoas que o protegem e o aproveitam. As decisões do sucessor, da administradora, dos especialistas e dos responsáveis no local afetam muito o valor do patrimônio. Mesmo um mesmo imóvel terá um futuro diferente conforme a qualidade das pessoas envolvidas.
O que os grandes proprietários devem deixar para a próxima geração?
Além do imóvel em si, é importante deixar o motivo de mantê-lo, os critérios de decisão e a quem consultar com confiança. Com isso, o sucessor consegue decidir com calma entre vender e manter. Resumir tudo em uma única ficha do imóvel facilita transmitir o panorama geral.
Por onde começar para que o sucessor aprenda a gerir imóveis de aluguel?
O mais realista é começar pela leitura conjunta dos relatórios de administração e por pequenas decisões, como restauração da unidade e reparos leves. Acumulando decisões de pequeno impacto, ele passa a compreender sem esforço a relação entre números, local e inquilinos.
Os parceiros externos também fazem parte das "pessoas" do patrimônio?
Sim. Administradoras, contadores tributários, especialistas em registros (司法書士, shihō shoshi, profissionais que cuidam do registro imobiliário e de documentos legais no Japão), instituições financeiras e empresas de manutenção são pessoas importantes para proteger o patrimônio. Deixar claro o que consultar com quem dá segurança à sucessão.
