كيفية العثور على شقة مستعملة｜نقاط يجب النظر إليها قبل الشراء، بما في ذلك شروط البحث والمعاينات وحالة الإدارة

الشيء المهم عند البحث عن شقة مستعملة ليس مجرد العثور على عقار جيد. يتضمن ذلك كيفية إنشاء شروط البحث والتخطيط المالي وتأكيد حالة الإدارة والعرض أثناء العرض وإصلاح المخاطر بعد الشراء.

يمكن لأي شخص ببساطة البحث عن العقارات على موقع البوابة. ومع ذلك، حتى لو كانت الوحدات السكنية المستخدمة تقع في نفس المحطة ولها نفس الحجم، فإن قيمة الوحدات السكنية المستخدمة يمكن أن تختلف بشكل كبير اعتمادًا على حالة جمعية الإدارة، واحتياطيات الإصلاح، وعمر البناء، وتاريخ التجديد، وسهولة الحصول على قرض الرهن العقاري.

سنشرح في هذه المقالة كيفية البحث بكفاءة عن الوحدات السكنية المستعملة ونلخص النقاط العملية التي يجب عليك التحقق منها دائمًا قبل الشراء.

عند البحث عن شقة مستعملة، حدد أولوياتك قبل تضييق نطاق معاييرك.

إذا قمت بتضييق معاييرك بشكل وثيق جدًا من البداية، فسيكون عدد العقارات المرشحة صغيرًا للغاية. ومن ناحية أخرى، إذا قمت بتوسيع معاييرك أكثر من اللازم، فسيصبح محور المقارنة الخاص بك غير واضح، وسينتهي بك الأمر برؤية الكثير من المعاينات، مما يجعل من الصعب اتخاذ القرارات.

أولاً، يرجى تقسيم الشروط المطلوبة إلى ثلاث فئات.

تصنيف	أمثلة	مفهوم الحكم
الشروط المطلوبة	الحد الأعلى للميزانية، وقت التنقل، الحد الأدنى للمساحة، المنطقة التعليمية	سيتم رفض العقارات التي لا تستوفي المتطلبات
شروط التعديل	عمر المبنى، عدد الطوابق، الاتجاه، مسافة قريبة من المحطة	تحديد على أساس التوازن مع السعر
الشروط التي سيكون من الجميل أن يكون لديك	عرض صندوق التسليم مجدد	النظر في ما إذا كان من الضروري رفع السعر

الشقق المستعملة فريدة من نوعها. بدلاً من انتظار العقار المثالي، من الأكثر واقعية اختيار عقار يستوفي شروطًا غير قابلة للتفاوض ويمكنك فهم مخاطره.

التمييز بين موقع البوابة والوكالة العقارية

عند البحث عن وحدة سكنية مستعملة، فإن الأساسيات هي استخدام كل من مواقع البوابات والشركات العقارية. لكل منها دور مختلف.

تعرف على السوق من خلال موقع البوابة

على مواقع المداخل مثل SUUMO، وLIFULL HOME'S، وAt Home، يمكنك البحث حسب المنطقة، والسعر، والمساحة، وسنة البناء، والمشي من المحطة، ومخطط الطابق. أولاً، ابحث في مواقع متعددة عن نفس الشروط للتعرف على أسعار السوق.

النقطة التي يجب النظر إليها ليست فقط عدد المنشورات. انظر لمعرفة ما إذا كان العقار نفسه مدرجًا من قبل شركات متعددة، أو لم يتم إدراجه لفترة طويلة، أو تم تعديل سعره. قد يكون للعقارات التي ظلت غير مباعة لفترة طويلة أسباب تتعلق بالسعر أو الإدارة أو الموقع أو الحقوق.

التحقق من المعلومات التفصيلية مع شركة عقارية

هناك معلومات يصعب رؤيتها على موقع البوابة. محاضر جمعية الإدارة، وخطط الإصلاح طويلة الأجل، وخطط المراجعة لاحتياطيات الإصلاح، وتسربات المياه السابقة، وظروف البائع، ومجال التفاوض على الأسعار، وما إلى ذلك.

عند التشاور مع شركة عقارية، بدلًا من القول: "من فضلك أخبرني إذا كان لديك أي عقارات جيدة"، أخبرهم بالشروط التي تريدها وأساس قرارك.

حد الميزانية والتمويل الذاتي
حالة الفحص المسبق للقرض العقاري
المنطقة المطلوبة والمحطات المقبولة
الحد الأعلى لعمر البناء
هل هو شرط أساسي لإعادة البناء أو الانتقال إليه؟
هل يجب التركيز على حالة الإدارة أم السعر؟

ويمكن الحكم على قدرة الشخص المسؤول من خلال ما إذا كان يستطيع شرح سبب عدم الحضور، وليس من خلال عدد مقدمات الملكية.

انظر إلى ميزانيتك بناءً على المبلغ الإجمالي، وليس على سعر الشراء

عند شراء شقة مستعملة، من الخطر أن تعتمد ميزانيتك على سعر العقار فقط. فكر في تضمين التكاليف المختلفة في وقت الشراء، وتكاليف التجديد، وتكاليف النقل، والتكاليف الشهرية بعد الشراء.

التكلفة	المحتويات	ملاحظات
رسوم الوساطة	تعويض لشركة عقارية	تحقق من الحد الأعلى مقدمًا
تكاليف التسجيل	نقل الملكية ووضع الرهن	شامل رسوم الكاتب القضائي
تكاليف القرض	الرسوم الإدارية، رسوم الضمان، ضريبة الدمغة	يختلف بشكل كبير حسب المؤسسة المالية
تأمين ضد الحريق	بناء / محتويات المنزل / التأمين ضد الزلازل	تحقق من التغطية
تكاليف التجديد	استبدال المعدات الداخلية/المعدات	الحكم على أساس سعر العقار
نفقات الإدارة / صندوق احتياطي الإصلاح	مصاريف التشغيل الشهرية	انظر إمكانية الزيادة في المستقبل
ضريبة الأصول الثابتة	يحدث كل عام	التحقق من مبلغ التسوية

إن المبلغ الذي يمكنك اقتراضه للحصول على قرض سكني ليس هو الحد الأقصى الذي يمكنك تحمله. يرجى التأكد من قدرتك على العيش حتى مع رسوم الإدارة واحتياطيات الإصلاح وضرائب الأصول الثابتة وتكاليف الإصلاح المستقبلية.

انظر إلى "حالة الإدارة" بدلاً من عمر المبنى

عندما يتعلق الأمر بالوحدات السكنية المستعملة، فمن الأفضل عدم الحكم على جودة العقار بناءً على عمره فقط. هناك بعض الوحدات السكنية القديمة التي تتم إدارتها بشكل جيد ولديها خطة إصلاح فعالة. من ناحية أخرى، حتى لو كان العقار جديدًا، يجب عليك توخي الحذر بشأن العقارات ذات احتياطيات الإصلاح المنخفضة جدًا أو جمعيات الإدارة سيئة الإدارة.

المستندات التي ترغب في التحقق منها هي كما يلي.

المواد	نقاط لرؤية
تقرير تحقيق أمور مهمة	إدارة النفقات/احتياطيات الإصلاح، الانحراف، أسلوب الإدارة
خطة إصلاح طويلة المدى	جدول إصلاح واسع النطاق وخطة مالية
محضر اجتماع الجمعية العمومية	الإصلاحات والمتاعب ومناقشات جمعية الإدارة
شروط الإدارة وقواعد الاستخدام	الحيوانات الأليفة، السكن الخاص، استخدام المكاتب، موقف سيارات
تاريخ الإصلاح	الجدران الخارجية، عزل الأسطح من الماء، أنابيب إمداد المياه والصرف، المصاعد

على وجه الخصوص، قد تتطلب العقارات ذات احتياطيات الإصلاح المنخفضة للغاية مقارنة بالعقارات المحيطة زيادة كبيرة في الأسعار أو دفع مبلغ مقطوع في المستقبل. الرسوم الشهرية المنخفضة ليست بالضرورة ميزة.

النقاط التي يجب رؤيتها أثناء المعاينة

أثناء المعاينة، لا نحصل على انطباع عن التصميم الداخلي فحسب، بل ننظر أيضًا إلى المناطق المشتركة وحالة الإدارة. لا يتم تحديد قيمة الشقة المستخدمة فقط من خلال المنطقة الخاصة.

قسم حصري

هل هناك علامات هطول أمطار أو تسرب مياه على الجدران أو السقف؟
هل هناك أي تكاثف أو عفن حول النوافذ؟
هل الأرضية مائلة أم تغوص؟
سنة سخان الماء والمكيف ومعدات التهوية
المناطق التي تحتاج إلى استبدال أثناء التجديد
حالة صرف البلكونة

المنطقة المشتركة

نظافة المدخل والممر ومنطقة القمامة
هل هناك الكثير من التحذيرات على لوحة الإعلانات؟
كيفية استخدام مواقف الدراجات ومواقف السيارات
تدهور الجدران الخارجية والأجزاء الحديدية
هل هناك كاميرا مراقبة / قفل تلقائي؟
حالة عمل المدير

تعكس المناطق المشتركة أخلاق السكان ككل وأداء عمل شركة الإدارة. حتى لو قمت بتجديد الجزء الداخلي فقط، إذا كانت المناطق المشتركة تعطي انطباعًا سيئًا، فسوف يؤثر ذلك على قيمة العقار وتقييمه وقت البيع.

أشياء يجب التحقق منها في الوحدات السكنية القديمة المقاومة للزلازل

يمكن بناء المباني التي حصلت على موافقة البناء قبل يونيو 1981 وفقًا لمعايير مقاومة الزلازل القديمة. وهذا لا يعني أن جميع الشقق القديمة المقاومة للزلازل خطيرة، ولكنه يؤثر على الرهون العقارية والتأمين والمبيعات المستقبلية، وما إذا كانت عمليات التفتيش على مقاومة الزلازل مطلوبة أم لا.

عند النظر في العقارات القديمة المقاومة للزلازل أو العقارات القديمة، يرجى التحقق مما يلي:

ما إذا كان يتم إجراء التشخيص الزلزالي
هل يتم تنفيذ التعزيز الزلزالي؟
تاريخ الإصلاحات الكبرى
تحديث حالة أنابيب إمدادات المياه والصرف الصحي
رصيد صندوق احتياطي الإصلاح
توفر التمويل من المؤسسات المالية
ديموغرافية المشتري عند البيع في المستقبل

إذا كنت تستطيع فهم سبب انخفاض الأسعار، فهناك خيارات للعقارات القديمة. ومع ذلك، إذا اخترت بناءً على السعر فقط، فقد تندم عليه بسبب تكاليف الإصلاح، وصعوبة البيع، وصعوبة التمويل.

الفحص النهائي قبل طلب الشراء

عندما تجد عقارًا يعجبك، تحقق من العناصر التالية قبل تقديم طلب الشراء.

هل ستنجح في الحصول على الموافقة المسبقة للحصول على قرض عقاري؟
حالة عدم سداد الرسوم الإدارية وإصلاح الأموال الاحتياطية
خطة الإصلاح طويلة الأجل وجدول مراجعة صندوق احتياطي الإصلاح
الميزانية الإجمالية بما في ذلك تكاليف التجديد
نطاق مسؤولية البائع عن عدم المطابقة
فترة التسليم وفترة الانتقال
الطلب عند البيع في المستقبل

السرعة مهمة عند الشراء، لكن ليس هناك حاجة للتقديم دون التأكد من المستندات المطلوبة. كلما كان العقار أفضل، كلما كنت بحاجة إلى التحرك بشكل أسرع، ولكن من أجل التحرك، عليك الاستعداد مسبقًا.

أريد أيضًا أن أقرأ

الأسئلة المتداولة

س: هل يكفي البحث عن الشقق المستعملة إلكترونيا؟

على الرغم من أنه مفيد لفهم سعر السوق، إلا أنه لا يمكنك معرفة المعلومات الإدارية ومجال التفاوض على الأسعار وظروف البائع بمجرد النظر إلى الإنترنت. من الواقعي الجمع بين البحث في البوابة والتأكيد التفصيلي من شركة عقارية.

س: هل يجب أن أتجنب الشقق القديمة المقاومة للزلازل؟

ليست هناك حاجة لتجنب ذلك تماما. ومع ذلك، يرجى اتخاذ القرار بعد التحقق من التشخيص الزلزالي والتعزيز، وحالة الإدارة، وتوافر التمويل، والمشترين المحتملين عند البيع في المستقبل.

س. هل العقارات التي تم تجديدها آمنة؟

حتى لو كان الجزء الداخلي نظيفًا، فإن حالة المناطق المشتركة والسباكة وجمعية الإدارة أمر آخر. لا تنظر فقط إلى المظهر، بل تحقق من سجل الإصلاح ووثائق الإدارة.

س. هل يجب علي تقديم طلب الشراء مبكرا؟

السرعة مهمة للعقارات الشعبية. ومع ذلك، فمن الخطر تقديم الطلب دون التحقق من الخطة المالية والمواد الإدارية. من المهم إكمال الفحص الأولي وفرز الشروط المطلوبة أولاً.