Lo importante a la hora de buscar un piso usado no es sólo encontrar una buena propiedad. Esto incluye cómo crear condiciones de búsqueda, planificación financiera, confirmación del estado de gestión, visualización durante la visualización y reparación de riesgos después de la compra.
Cualquiera puede simplemente buscar propiedades en el sitio del portal. Sin embargo, incluso si los condominios usados están ubicados en la misma estación y tienen el mismo tamaño, el valor de los condominios usados puede variar mucho según el estado de la asociación administradora, las reservas de reparación, la antigüedad de la construcción, el historial de renovación y la facilidad para obtener un préstamo hipotecario.
En este artículo, explicaremos cómo buscar condominios usados de manera eficiente y resumiremos los puntos prácticos que siempre debe verificar antes de comprar.
Cuando busque un apartamento usado, establezca sus prioridades antes de limitar sus criterios.
Si limita demasiado sus criterios desde el principio, el número de propiedades candidatas será extremadamente pequeño. Por otro lado, si amplías demasiado tus criterios, tu eje de comparación se difuminará y acabarás viendo demasiadas vistas previas, dificultando la toma de decisiones.
Primero, divida las condiciones deseadas en tres categorías.
| Clasificación | Ejemplos | Concepto de juicio |
|---|---|---|
| Condiciones requeridas | Límite superior de presupuesto, tiempo de viaje, área mínima, distrito escolar | Se rechazarán las propiedades que no cumplan con los requisitos |
| Condiciones de ajuste | Antigüedad del edificio, número de pisos, dirección, distancia a pie desde la estación | Determinar en base al saldo con precio |
| Condiciones que sería bueno tener | Vista, caja de entrega, reformada | Considere si es necesario subir el precio |
Los apartamentos usados son únicos. En lugar de esperar a encontrar la propiedad perfecta, es más realista elegir una propiedad que cumpla con condiciones no negociables y cuyos riesgos pueda comprender.
Diferenciar entre sitio portal y agencia inmobiliaria
A la hora de buscar un condominio usado, lo básico es utilizar tanto portales como empresas inmobiliarias. Cada uno tiene un papel diferente.
Familiarícese con el mercado con el sitio del portal
En portales como SUUMO, LIFULL HOME'S y At Home, puede buscar por área, precio, área, año de construcción, distancia a pie desde la estación y plano de planta. Primero, busque en varios sitios las mismas condiciones para tener una idea de los precios del mercado.
El punto a considerar no es sólo el número de publicaciones. Mire para ver si la misma propiedad está listada por varias compañías, no ha estado listada durante mucho tiempo o si se ha revisado su precio. Las propiedades que llevan mucho tiempo sin venderse pueden tener motivos relacionados con el precio, la gestión, la ubicación o los derechos.
Consulta información detallada con inmobiliaria
Hay información que es difícil de ver en el sitio del portal. Actas de la asociación de gestión, planes de reparación a largo plazo, planes de revisión de reservas de reparación, fugas de agua pasadas, circunstancias del vendedor, margen de negociación de precios, etc.
Cuando consulte con una empresa de bienes raíces, en lugar de decir: "Por favor, avíseme si tiene buenas propiedades", dígales las condiciones que desea y la base de su decisión.
- Límite de presupuesto y autofinanciación
- Estado de preselección del préstamo hipotecario.
- Área deseada y estaciones aceptables
- Límite superior de antigüedad del edificio.
- ¿Es un requisito previo para remodelar o mudarse?
- ¿Debería centrarse en el estado de gestión o en el precio?
La capacidad de la persona a cargo se puede juzgar por si puede explicar el motivo de la no presentación, en lugar del número de presentaciones de propiedades.
Mire su presupuesto en función del monto total, no del precio de compra
Al comprar un condominio usado, es peligroso basar su presupuesto únicamente en el precio de la propiedad. Considere incluir varios costos al momento de la compra, costos de renovación, costos de mudanza y costos mensuales después de la compra.
| Costo | Contenidos | Notas |
|---|---|---|
| Honorarios de intermediación | Indemnización a empresa inmobiliaria | Verifique el límite superior con anticipación |
| Costos de inscripción | Transferencia de propiedad y fijación de hipotecas | Incluidos los honorarios de los escribanos judiciales |
| Costos del préstamo | Tasas administrativas, tasas de garantía, impuesto de timbre | Varía mucho según la institución financiera |
| Seguro contra incendios | Seguro de construcción/contenido de la vivienda/contra terremotos | Consultar cobertura |
| Costes de renovación | Reemplazo de interiores/equipamiento | Sentencia basada en el precio de la propiedad |
| Gastos de gestión/fondo de reserva para reparaciones | Gastos corrientes mensuales | Ver posibilidad de aumento futuro |
| Impuesto sobre activos fijos | Ocurre todos los años | Consultar el importe de la liquidación |
El monto que puede pedir prestado para un préstamo hipotecario no es el máximo que puede pagar. Asegúrese de poder permitirse el lujo de vivir incluso con los honorarios de gestión, las reservas de reparación, los impuestos sobre los activos fijos y los costos de reparación futuros.
Mire las "condiciones de gestión" en lugar de la antigüedad del edificio.
Cuando se trata de condominios de segunda mano, es mejor no juzgar la calidad de la propiedad basándose únicamente en su antigüedad. Hay algunos condominios más antiguos que están bien administrados y tienen un plan de reparación en funcionamiento. Por otro lado, incluso si la propiedad es nueva, se debe tener cuidado con las propiedades con reservas de reparación demasiado bajas o con asociaciones de gestión mal gestionadas.
Los documentos que le gustaría comprobar son los siguientes.
| Materiales | Puntos para ver |
|---|---|
| Informe de investigación de asuntos importantes | Gastos de gestión/reservas de reparación, morosidad, método de gestión |
| Plan de reparación a largo plazo | Calendario de reparaciones a gran escala y plan financiero |
| Acta de la junta general | Reparaciones, problemas y discusiones de asociaciones de gestión |
| Términos de gestión y reglas de uso | Mascotas, Alojamiento Privado, Uso de Oficina, Estacionamiento |
| Historial de reparaciones | Paredes exteriores, impermeabilización de tejados, tuberías de abastecimiento y drenaje de agua, ascensores |
En particular, las propiedades con reservas de reparación extremadamente bajas en comparación con las propiedades circundantes pueden requerir un aumento de precio significativo o el pago de una suma global en el futuro. Una tarifa mensual más baja no es necesariamente una ventaja.
Puntos para ver durante la previa
Durante la vista previa, no sólo nos hacemos una idea del interior, sino que también observamos las zonas comunes y el estado de la gestión. El valor de un condominio usado no está determinado únicamente por el área privada.
Sección exclusiva
- ¿Hay señales de lluvia o fugas de agua en las paredes o el techo?
- ¿Hay condensación o moho alrededor de las ventanas?
- ¿El suelo está inclinado o hundido?
- Año del calentador de agua, aire acondicionado y equipo de ventilación.
- Áreas que necesitan ser reemplazadas durante la renovación.
- Estado del drenaje del balcón.
Área común
- Limpieza de la entrada, pasillo y área de basura.
- ¿Hay demasiadas advertencias en el tablón de anuncios?
- Cómo utilizar los aparcamientos y aparcamientos para bicicletas.
- Deterioro de paredes exteriores y piezas de hierro.
- ¿Hay una cámara de seguridad/bloqueo automático?
- Estado laboral del gerente
Las zonas comunes reflejan las costumbres de los residentes en su conjunto y el desempeño laboral de la empresa gestora. Incluso si renuevas solo el interior, si las áreas comunes dan una mala impresión, afectará el valor y la evaluación de la propiedad al momento de la venta.
Cosas que se deben revisar en condominios antiguos/resistentes a terremotos
Los edificios que recibieron aprobación de construcción antes de junio de 1981 pueden construirse según estándares de resistencia a terremotos más antiguos. Esto no significa que todos los apartamentos antiguos resistentes a terremotos sean peligrosos, pero sí afecta las hipotecas, los seguros, las ventas futuras y si se requieren o no inspecciones de resistencia a terremotos.
Al considerar propiedades antiguas resistentes a terremotos o antiguas, verifique lo siguiente:
- Si se realiza diagnóstico sísmico.
- ¿Se implementa refuerzo sísmico?
- Historial de reparaciones mayores.
- Actualización del estado de las tuberías de abastecimiento y drenaje de agua.
- Saldo del fondo de reserva para reparaciones.
- Disponibilidad de financiación de instituciones financieras.
- Datos demográficos del comprador al vender en el futuro.
Si puede comprender por qué los precios son bajos, existen opciones para propiedades más antiguas. Sin embargo, si elige basándose únicamente en el precio, es posible que se arrepienta debido a los costos de reparación, la dificultad de venta y la dificultad de financiación.
Verificación final antes de la solicitud de compra.
Cuando encuentre una propiedad que le guste, verifique los siguientes elementos antes de realizar una solicitud de compra.
- ¿Aprobarás la preaprobación de un crédito hipotecario?
- Estado de impago de los honorarios de gestión y fondos de reserva de reparación
- Plan de reparación a largo plazo y calendario de revisión del fondo de reserva de reparación
- Presupuesto total incluidos los costes de renovación.
- Alcance de la responsabilidad del vendedor por falta de conformidad
- Plazo de entrega y período de entrada
- Demanda a la hora de vender en el futuro.
La rapidez es importante a la hora de comprar, pero no es necesario presentar la solicitud sin comprobar los documentos requeridos. Cuanto mejor sea la propiedad, más rápido necesitará mudarse, pero para mudarse, debe prepararse con anticipación.
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Preguntas frecuentes
P. ¿Es suficiente buscar apartamentos usados online?
Aunque es útil para comprender el precio de mercado, no se puede encontrar información de gestión, margen de negociación de precios ni las circunstancias del vendedor simplemente mirando en Internet. Es realista combinar una búsqueda en el portal con una confirmación detallada de una empresa inmobiliaria.
P. ¿Debo evitar apartamentos antiguos resistentes a terremotos?
No es necesario evitarlo por completo. Sin embargo, tome una decisión después de verificar el diagnóstico y refuerzo sísmico, el estado de gestión, la disponibilidad de financiamiento y los compradores potenciales a la hora de vender en el futuro.
P. ¿Son seguras las propiedades renovadas?
Incluso si el interior está limpio, el estado de las áreas comunes, la plomería y la asociación de administración es otra cuestión. No se limite a mirar la apariencia, consulte el historial de reparaciones y los documentos de gestión.
P. ¿Debo enviar una solicitud de compra con anticipación?
La velocidad es importante para las propiedades populares. Sin embargo, es peligroso presentar una solicitud sin comprobar el plan financiero y los materiales de gestión. Es importante completar la evaluación preliminar y determinar primero las condiciones deseadas.
