Bei der Suche nach einer gebrauchten Wohnung kommt es nicht nur darauf an, eine gute Immobilie zu finden. Dazu gehören das Erstellen von Suchbedingungen, die Finanzplanung, die Bestätigung des Verwaltungsstatus, die Ansicht während der Besichtigung und die Reparatur von Risiken nach dem Kauf.
Auf der Portalseite kann jeder einfach nach Immobilien suchen. Doch selbst wenn sich gebrauchte Eigentumswohnungen am selben Bahnhof befinden und die gleiche Größe haben, kann der Wert gebrauchter Eigentumswohnungen je nach Status der Verwaltungsgemeinschaft, Reparaturrücklagen, Baualter, Sanierungshistorie und der Erreichbarkeit eines Hypothekendarlehens stark variieren.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie Sie effizient nach gebrauchten Eigentumswohnungen suchen und fassen zusammen, welche praktischen Punkte Sie vor dem Kauf unbedingt prüfen sollten.
Legen Sie bei der Suche nach einer gebrauchten Wohnung Ihre Prioritäten fest, bevor Sie Ihre Kriterien einschränken.
Wenn Sie Ihre Kriterien von Anfang an zu stark einschränken, wird die Anzahl der Kandidatenobjekte äußerst gering sein. Wenn Sie Ihre Kriterien hingegen zu sehr erweitern, wird Ihre Vergleichsachse unscharf und Sie sehen am Ende zu viele Vorschauen, was es schwierig macht, Entscheidungen zu treffen.
Bitte teilen Sie Ihre Wunschkonditionen zunächst in drei Kategorien ein.
| Klassifizierung | Beispiele | Urteilsbegriff |
|---|---|---|
| Erforderliche Bedingungen | Budgetobergrenze, Pendelzeit, Mindestfläche, Schulbezirk | Objekte, die den Anforderungen nicht entsprechen, werden abgelehnt |
| Anpassungsbedingungen | Gebäudealter, Anzahl der Stockwerke, Richtung, Gehentfernung vom Bahnhof | Bestimmen Sie anhand des Gleichgewichts mit dem Preis |
| Bedingungen, die man gerne hätte | Ansicht, Lieferbox, renoviert | Überlegen Sie, ob eine Preiserhöhung erforderlich ist |
Gebrauchte Wohnungen sind Unikate. Anstatt auf die perfekte Immobilie zu warten, ist es realistischer, eine Immobilie zu wählen, die nicht verhandelbare Bedingungen erfüllt und deren Risiken Sie verstehen können.
Unterscheiden Sie zwischen Portalseite und Immobilienagentur
Bei der Suche nach einer gebrauchten Eigentumswohnung sollten grundsätzlich sowohl Portale als auch Immobilienunternehmen genutzt werden. Jeder hat eine andere Rolle.
Machen Sie sich mit der Portalseite ein Bild vom Markt
Auf Portalseiten wie SUUMO, LIFULL HOME'S und At Home können Sie nach Fläche, Preis, Fläche, Baujahr, Fußweg vom Bahnhof und Grundriss suchen. Durchsuchen Sie zunächst mehrere Websites nach denselben Konditionen, um ein Gefühl für die Marktpreise zu bekommen.
Dabei kommt es nicht nur auf die Anzahl der Veröffentlichungen an. Überprüfen Sie, ob die gleiche Immobilie von mehreren Unternehmen gelistet wird, schon lange nicht mehr gelistet wurde oder der Preis geändert wurde. Liegenschaften, die über einen längeren Zeitraum nicht verkauft wurden, können Gründe haben, die mit dem Preis, der Bewirtschaftung, der Lage oder den Rechten zusammenhängen.
Erkundigen Sie sich bei der Immobilienfirma nach detaillierten Informationen
Es gibt Informationen, die auf der Portalseite schwer zu erkennen sind. Protokolle des Verwaltungsverbandes, langfristige Reparaturpläne, Revisionspläne für Reparaturreserven, vergangene Wasserlecks, Umstände des Verkäufers, Spielraum für Preisverhandlungen usw.
Wenn Sie sich an ein Immobilienunternehmen wenden, sagen Sie nicht: „Bitte sagen Sie mir Bescheid, ob Sie gute Objekte haben“, sondern teilen Sie ihm Ihre gewünschten Konditionen und die Grundlage Ihrer Entscheidung mit.
- Budgetlimit und Eigenfinanzierung
- Status der Vorprüfung des Hypothekendarlehens
- Gewünschter Bereich und akzeptable Stationen
- Obergrenze für das Baualter
- Ist es eine Voraussetzung für einen Umbau oder Einzug?
- Sollten Sie sich auf den Managementstatus oder den Preis konzentrieren?
Die Kompetenz der verantwortlichen Person kann daran gemessen werden, ob sie den Grund für ihr Nichterscheinen erklären kann, und nicht an der Anzahl der Eigentumsvorführungen.
Betrachten Sie Ihr Budget anhand des Gesamtbetrags, nicht des Kaufpreises
Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung ist es gefährlich, sich allein am Preis der Immobilie zu orientieren. Erwägen Sie, verschiedene Kosten zum Zeitpunkt des Kaufs, Renovierungskosten, Umzugskosten und monatliche Kosten nach dem Kauf einzubeziehen.
| Kosten | Inhalt | Notizen |
|---|---|---|
| Maklergebühr | Entschädigung an Immobilienunternehmen | Prüfen Sie vorab die Obergrenze |
| Anmeldekosten | Eigentumsübertragung und Hypothekenfestsetzung | Einschließlich Gerichtsschreibergebühren |
| Kreditkosten | Verwaltungsgebühren, Garantiegebühren, Stempelsteuer | Je nach Finanzinstitut sehr unterschiedlich |
| Feuerversicherung | Gebäude-/Hausrat-/Erdbebenversicherung | Abdeckung prüfen |
| Renovierungskosten | Austausch der Innenausstattung/Ausstattung | Urteil anhand des Immobilienpreises |
| Verwaltungskosten/Reparaturrücklage | Monatliche laufende Kosten | Siehe Möglichkeit einer zukünftigen Erhöhung |
| Anlagevermögensteuer | Findet jedes Jahr statt | Prüfen Sie den Abrechnungsbetrag |
Der Betrag, den Sie für ein Immobiliendarlehen leihen können, ist nicht der Höchstbetrag, den Sie sich leisten können. Bitte stellen Sie sicher, dass Sie es sich leisten können, auch mit Verwaltungsgebühren, Reparaturrücklagen, Anlagesteuern und zukünftigen Reparaturkosten zu leben.
Achten Sie eher auf den „Verwaltungszustand“ als auf das Alter des Gebäudes
Bei gebrauchten Eigentumswohnungen sollte man die Qualität der Immobilie am besten nicht nur anhand des Alters beurteilen. Es gibt einige ältere Eigentumswohnungen, die gut verwaltet werden und über einen funktionierenden Sanierungsplan verfügen. Andererseits sollten Sie auch bei Neubauimmobilien bei Objekten mit zu geringen Reparaturreserven oder schlecht geführten Verwaltungsverbänden vorsichtig sein.
Die Dokumente, die Sie überprüfen möchten, sind wie folgt.
| Materialien | Sehenswürdigkeiten |
|---|---|
| Untersuchungsbericht zu wichtigen Angelegenheiten | Verwaltungsaufwand/Reparaturrücklagen, Zahlungsverzug, Verwaltungsmethode |
| Langfristiger Reparaturplan | Großreparaturplan und Finanzplan |
| Protokoll der Hauptversammlung | Reparaturen, Probleme und Diskussionen im Managementverband |
| Verwaltungsbedingungen und Nutzungsregeln | Haustiere, Privatunterkunft, Büronutzung, Parkplatz |
| Reparaturverlauf | Außenwände, Dachabdichtungen, Wasserversorgungs- und Abwasserleitungen, Aufzüge |
Insbesondere bei Objekten mit extrem geringen Reparaturreserven im Vergleich zu umliegenden Objekten kann es in Zukunft zu einer deutlichen Preiserhöhung oder Pauschalzahlung kommen. Eine geringere monatliche Gebühr ist nicht unbedingt ein Vorteil.
Punkte, die während der Vorschau angezeigt werden
Bei der Besichtigung verschaffen wir uns nicht nur einen Eindruck vom Innenraum, sondern werfen auch einen Blick auf die Gemeinschaftsräume und den Zustand der Bewirtschaftung. Der Wert einer gebrauchten Eigentumswohnung wird nicht allein durch den privaten Bereich bestimmt.
Exklusiver Bereich
- Gibt es Anzeichen von Regen oder Wasseraustritt an den Wänden oder der Decke?
- Befindet sich an den Fenstern Kondenswasser oder Schimmel?
- Ist der Boden geneigt oder sinkt?
- Baujahr des Warmwasserbereiters, der Klimaanlage und der Lüftungsgeräte
- Bereiche, die bei der Renovierung ersetzt werden müssen
- Zustand der Balkonentwässerung
Gemeinschaftsbereich
- Sauberkeit des Eingangsbereichs, des Flurs und des Müllbereichs
- Befinden sich zu viele Warnungen am Schwarzen Brett?
- Wie man Fahrradabstellplätze und Parkplätze nutzt
- Beschädigung der Außenwände und Eisenteile
- Gibt es eine Überwachungskamera/automatische Sperre?
- Arbeitsstatus des Managers
Die Gemeinschaftsräume spiegeln die Umgangsformen der Bewohner insgesamt und die Arbeitsleistung der Verwaltungsgesellschaft wider. Selbst wenn Sie nur den Innenbereich renovieren, wirkt sich ein schlechter Eindruck der öffentlichen Bereiche auf den Wert und die Bewertung der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs aus.
Dinge, die in alten erdbebensicheren/alten Eigentumswohnungen überprüft werden müssen
Gebäude, die vor Juni 1981 eine Baugenehmigung erhalten haben, können nach älteren Erdbebensicherheitsstandards gebaut werden. Dies bedeutet nicht, dass alle alten erdbebensicheren Wohnungen gefährlich sind, aber es wirkt sich auf Hypotheken, Versicherungen, zukünftige Verkäufe und darauf aus, ob Erdbebensicherheitsprüfungen erforderlich sind oder nicht.
Wenn Sie alte erdbebensichere oder ältere Immobilien in Betracht ziehen, prüfen Sie bitte Folgendes:
- Ob eine seismische Diagnose durchgeführt wird
- Ist eine seismische Verstärkung implementiert?
- Geschichte der größeren Reparaturen
- Aktualisieren Sie den Status der Wasserversorgungs- und Abwasserleitungen
- Restbetrag des Reparaturreservefonds
- Verfügbarkeit von Finanzierungen durch Finanzinstitute
- Käuferdemografie beim Verkauf in der Zukunft
Wenn Sie verstehen, warum die Preise niedrig sind, gibt es Optionen für ältere Immobilien. Wenn Sie sich jedoch ausschließlich auf der Grundlage des Preises entscheiden, können Sie es aufgrund von Reparaturkosten, Schwierigkeiten beim Verkauf und Schwierigkeiten bei der Finanzierung bereuen.
Letzte Prüfung vor Kaufantrag
Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, prüfen Sie die folgenden Punkte, bevor Sie einen Kaufantrag stellen.
- Werden Sie die Vorabgenehmigung für ein Hypothekendarlehen bestehen?
- Status der Nichtzahlung von Verwaltungsgebühren und Reparaturrücklagen
- Langfristiger Reparaturplan und Revisionsplan für den Reparaturreservefonds
- Gesamtbudget inklusive Renovierungskosten
- Umfang der Haftung des Verkäufers bei Vertragswidrigkeit
- Lieferzeit und Einzugsfrist
- Nachfrage beim Verkauf in der Zukunft
Beim Kauf kommt es auf Schnelligkeit an, eine Antragstellung ohne Prüfung der erforderlichen Unterlagen ist jedoch nicht erforderlich. Je besser die Immobilie, desto schneller müssen Sie umziehen, aber für den Umzug müssen Sie sich im Voraus vorbereiten.
Ich möchte auch lesen
- Ablauf des Verkaufs einer gebrauchten Eigentumswohnung | 6 Schritte von der Bewertung über den Maklervertrag, die Lieferung und die endgültige Steuererklärung
- Den Ablauf des Wohnungskaufs in 3 Schritten erklären | Verfahren und Vorsichtsmaßnahmen, die Anfänger kennen sollten
- Was ist eine Eigentumswohnung? Ein ausführlicher Vergleich der Unterschiede, Vor- und Nachteile von Mietwohnungen
Häufig gestellte Fragen
F. Reicht es aus, online nach gebrauchten Wohnungen zu suchen?
Obwohl es für das Verständnis des Marktpreises hilfreich ist, können Sie Managementinformationen, Spielraum für Preisverhandlungen und die Umstände des Verkäufers nicht einfach durch einen Blick im Internet herausfinden. Es ist realistisch, eine Portalsuche mit einer detaillierten Bestätigung durch ein Immobilienunternehmen zu kombinieren.
F. Sollte ich alte erdbebensichere Wohnungen meiden?
Es besteht keine Notwendigkeit, es gänzlich zu vermeiden. Bitte treffen Sie jedoch eine Entscheidung, nachdem Sie die seismische Diagnose und Bewehrung, den Verwaltungsstatus, die Verfügbarkeit von Finanzierungen und potenzielle Käufer bei einem zukünftigen Verkauf geprüft haben.
F. Sind renovierte Immobilien sicher?
Selbst wenn der Innenraum sauber ist, ist der Zustand der öffentlichen Bereiche, der Sanitäranlagen und des Verwaltungsbereichs eine andere Sache. Achten Sie nicht nur auf das Erscheinungsbild, sondern überprüfen Sie auch die Reparaturhistorie und die Verwaltungsdokumente.
F. Sollte ich frühzeitig eine Kaufanfrage stellen?
Bei begehrten Immobilien kommt es auf Schnelligkeit an. Es ist jedoch gefährlich, einen Antrag zu stellen, ohne den Finanzplan und die Verwaltungsunterlagen zu prüfen. Es ist wichtig, zunächst die Voruntersuchung abzuschließen und die gewünschten Bedingungen zu klären.
