Manter um terreno ocioso ou um lote herdado sem uso, no Japão, significa continuar pagando apenas o kotei shisan zei (固定資産税, imposto anual sobre a propriedade, algo comparável ao IPTU brasileiro), sem gerar nenhuma renda em troca. A diferença importante para o investidor que vem do Brasil e que costuma enxergar o IPTU como um custo relativamente fixo é que, no Japão, a base de cálculo depende fortemente do uso do solo, e um terreno deixado vazio perde benefícios fiscais que veremos adiante. Ao escolher uma forma de aproveitamento compatível com as condições de localização, o terreno vazio pode ser convertido em um ativo de renda estável. Neste artigo comparamos as principais formas de aproveitamento pela rentabilidade, pelo custo inicial e pelos pontos de atenção.
Estacionamento mensal e estacionamento rotativo (coin parking)
Esta é uma das formas mais simples de aproveitamento. No Japão, a procura por vagas é alta porque muitas residências urbanas não possuem garagem própria e a compra de um carro exige comprovar previamente a existência de uma vaga (o certificado shako shōmei), um requisito que não tem equivalente direto no Brasil e que sustenta a demanda por estacionamentos privados.
Estacionamento mensal
Pode ser iniciado apenas com pavimentação, calços de roda e demarcação das vagas, e o custo inicial gira em torno de cerca de 500 mil ienes (aprox. R$ 19.200). Com 10 vagas a 5.000 ienes por mês (aprox. R$ 190) cada, é possível esperar uma receita de 600 mil ienes por ano (aprox. R$ 23.000).
Estacionamento rotativo (coin parking)
É necessário acrescentar 2 milhões de ienes (aprox. R$ 77.000) em equipamentos, mas com 10 vagas, tarifa de 100 ienes por hora (aprox. R$ 3,80) e operação de 8 horas por dia, há uma previsão de receita de cerca de 2,88 milhões de ienes por ano (aprox. R$ 110.000). É um cálculo em que o investimento se paga em cerca de um ano. Como ponto de atenção, por não se enquadrar na regra de redução para terreno residencial (jūtaku yōchi tokurei), não há redução do imposto sobre a propriedade. Diferentemente do Brasil, onde o IPTU não penaliza de forma tão acentuada o terreno sem construção, no Japão um lote destinado a moradia recebe uma forte redução, benefício que o estacionamento não aproveita.
Operação de self-storage (trunk room)
Quando há demanda, é uma forma de aproveitamento que não exige uma localização privilegiada. Ao instalar 5 módulos com 15 compartimentos de self-storage a 1,5 milhão de ienes por unidade (aprox. R$ 58.000), espera-se uma receita de 2,7 milhões de ienes por ano (aprox. R$ 104.000). Assim como no estacionamento, porém, não há redução do imposto sobre a propriedade. Vale notar que o self-storage no Japão (o chamado trunk room) atende sobretudo moradores de apartamentos compactos, um perfil de demanda ligado ao reduzido espaço doméstico japonês e distinto do guarda-móveis brasileiro, mais associado a mudanças e reformas.
Aproveitamento do terreno para instituições de cuidado e bem-estar
É uma opção cuja demanda cresce no contexto do envelhecimento da sociedade. Há possibilidade de obter subsídios, e até terrenos em regiões periféricas podem ser aproveitados de forma eficaz. Contudo, o investimento inicial é elevado, a conversão para outro uso é difícil e, após uma eventual saída do negócio, garantir novos ocupantes torna-se um desafio. Conduzir o projeto em conjunto com o operador de cuidados desde a fase de concepção é a chave do sucesso. Para o investidor brasileiro, vale dimensionar a escala: o Japão é uma das sociedades mais envelhecidas do mundo, com uma proporção de idosos muito acima da observada no Brasil, o que transforma a demanda por cuidados de longa duração em uma tendência estrutural, e não passageira.
Operação de casa para locação (kodate)
É uma forma de aproveitamento que vem ganhando atenção nos últimos anos. A casa para locação, na qual não é preciso se preocupar com o barulho dos passos das crianças, tem alta demanda em áreas próximas a creches e escolas e, por haver pouca oferta, permite esperar uma taxa de ocupação elevada. Comparada a um prédio de apartamentos, o custo de construção é menor e a revenda também é mais fácil. Ainda assim, em regiões centrais os apartamentos e condomínios podem apresentar rentabilidade superior. Diferentemente do Brasil, onde a casa isolada é comum e alugar casas é corriqueiro, no Japão o mercado urbano de aluguel é dominado por apartamentos, e a casa para locação ocupa um nicho específico e ainda pouco atendido.
Operação de lavanderia (coin laundry)
Em áreas próximas a zonas residenciais e sem concorrentes, o efeito de entrada é grande, e a instalação é possível mesmo em terrenos pequenos. No entanto, leva tempo até o negócio ser reconhecido, e a estabilização da receita também demora. É importante um projeto ajustado às necessidades: em áreas com muitas famílias, máquinas de grande porte; em áreas com muitos moradores solteiros, várias máquinas de pequeno porte. Convém lembrar que a lavanderia self-service (coin laundry) é um hábito consolidado no cotidiano japonês, com estabelecimentos limpos e frequentados por famílias, algo culturalmente mais difundido do que no Brasil, onde lavar roupa em casa ainda predomina.
Critérios para escolher a forma de aproveitamento
- Regiões centrais: a operação de apartamentos e condomínios maximiza a rentabilidade
- Periferia e zonas residenciais: alta demanda por casas para locação e instituições de cuidado
- Às margens de vias arteriais: estacionamento rotativo e lavanderia levam vantagem
- Com restrição de recursos: estacionamento e self-storage reduzem o custo inicial
A escolha da forma de aproveitamento deve ser avaliada em conjunto com uma estratégia de valor patrimonial de longo prazo.
FAQ
- Q. Qual é a forma de aproveitamento de terreno ocioso com menor custo inicial?
- O estacionamento mensal é o que permite conter mais o custo inicial, podendo começar a partir de cerca de 500 mil ienes (aprox. R$ 19.200).
- Q. Quais formas de aproveitamento se enquadram na regra de redução para terreno residencial?
- Aplicam-se aos usos residenciais, como apartamentos, condomínios e casas para locação. Estacionamento, self-storage e lavanderia ficam fora do benefício.
- Q. Como fica o imposto sobre a propriedade se o terreno ocioso for deixado sem uso?
- Como o terreno vazio não recebe a regra de redução para terreno residencial, o imposto sobre a propriedade pode chegar a até 6 vezes o valor de um terreno com residência construída.
- Q. Qual é o valor de referência ao ceder o terreno como área para instituição de cuidado?
- Varia bastante conforme a região, o tamanho do terreno e a existência ou não de edificação. O comum é um contrato de arrendamento de terreno por prazo determinado (de 20 a 50 anos) com o operador.
