Em imóveis para locação, após a saída do locatário anterior, é inevitável haver um período de vacância até encontrar o próximo inquilino. Alguns proprietários pensam que, por o imóvel já ter sido restaurado e estar em boas condições, basta deixá-lo como está, mas se a gestão da unidade vaga for negligenciada, há o risco de a deterioração do imóvel avançar rapidamente. Neste artigo, explicamos a importância da gestão de vacância e as medidas concretas que devem ser adotadas.
Que tipo de deterioração pode ocorrer quando a gestão da vacância é negligenciada?
Em unidades sem moradores, podem surgir os seguintes sinais de deterioração.
Ocorrência de mau cheiro
Quando não há moradores, o ar interno deixa de se renovar e surgem odores desagradáveis. Principalmente quando a água do sifão dos ralos e encanamentos evapora, o cheiro vindo do esgoto pode subir para dentro do imóvel. Cozinha, lavatório e vaso sanitário são áreas especialmente suscetíveis.
Problemas nas instalações hidráulicas
Quando a água deixa de circular, a água remanescente na tubulação pode gerar odores. Ralo da máquina de lavar, parte inferior do lavatório e junções da tubulação exigem atenção especial.
Formação de mofo
Em ambientes sem ventilação, o mofo presente no ar se prolifera ao reagir à umidade. O mofo pode surgir mesmo em locais que foram restaurados e limpos, dependendo do ambiente, e, se for deixado sem tratamento, provoca mau cheiro e deterioração dos materiais de construção.
Entrada de pragas
Quando a água do sifão evapora, pragas como baratas podem entrar no imóvel pela tubulação. Esse problema pode ser evitado quando há moradores, mas tende a se agravar em unidades vagas.
Acúmulo de poeira e sujeira
Mesmo em um imóvel sem circulação de pessoas, a poeira se acumula. Se for deixado assim por muito tempo, a impressão durante as visitas piora significativamente, o que pode levar potenciais interessados a desistirem da locação.
Por que um imóvel vazio se deteriora?
É importante compreender as causas fundamentais que levam à deterioração durante a vacância.
Falta de ventilação
A principal causa da deterioração do imóvel é a falta de ventilação. Com moradores, a abertura e o fechamento de portas e o uso da água acontecem naturalmente no dia a dia, mas, na vacância, isso deixa de ocorrer e o ar interno fica estagnado. O acúmulo de umidade provoca mofo e mau cheiro.
Interrupção da circulação de água
Quando a água deixa de ser usada, a água dos sifões evapora e a sujeira dentro da tubulação se fixa. Se não houver circulação periódica de água, a deterioração da tubulação também avança.
Ausência de inspeções de rotina
Vazamentos e falhas em equipamentos, que seriam percebidos rapidamente por moradores, tendem a ser descobertos tarde em unidades vagas. Em muitos casos, quando o problema é identificado, os custos de reparo já aumentaram consideravelmente.
Que medidas concretas devem ser tomadas na gestão da vacância?
Vamos organizar os itens de gestão que devem ser executados durante o período de vacância.
Ventilação periódica
Abra as janelas e ventile o imóvel de 1 a 2 vezes por mês. Uma ventilação de cerca de 30 minutos a 1 hora ajuda a prevenir mofo e mau cheiro.
Circulação de água
Abra todas as torneiras e reabasteça os sifões com água. Ao fazer a circulação de água por cerca de 1 minuto em cada ponto, de 1 a 2 vezes por mês, é possível evitar a ocorrência de odores e a deterioração da tubulação.
Limpeza e inspeção
- Remoção de poeira e limpeza úmida do piso
- Verificação das condições das áreas molhadas
- Inspeção de mofo nas esquadrias das janelas
- Verificação do funcionamento dos equipamentos (ar-condicionado, aquecedor de água etc.)
Terceirização para uma administradora
Se for difícil fazer a gestão periódica por conta própria, também é eficaz terceirizar a gestão da unidade vaga para uma administradora confiável. Com inspeções periódicas realizadas por profissionais, é possível manter o imóvel em boas condições.
Como tornar a gestão da vacância mais eficiente?
Para proprietários que possuem vários imóveis, é necessária uma forma de gestão mais eficiente.
Criação de um checklist de gestão
Liste itens como ventilação, circulação de água, limpeza e inspeção de equipamentos, e crie um sistema para registrar as datas de execução.
Uso de dispositivos IoT
Ao adotar sensores de temperatura e umidade ou sistemas de ventilação com controle remoto, é possível gerenciar o ambiente interno sem precisar ir até o imóvel.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Com que frequência a gestão da vacância deve ser feita?
De 1 a 2 vezes por mês é uma boa referência. Como a umidade aumenta no período chuvoso e no verão, recomendamos elevar a frequência nessas épocas.
Q. Se a gestão da vacância for negligenciada, quanto pode custar o reparo?
Se os danos causados por mofo ou pragas se espalharem, em alguns casos os custos de reparo podem chegar à casa de dezenas de milhares de reais. A forma mais eficiente em termos de custo é prevenir com uma gestão periódica.
Q. Qual é a faixa de custo para contratar uma administradora para a gestão da vacância?
Em geral, varia de alguns milhares de ienes a cerca de 10 mil ienes por mês. Como o valor muda conforme o escopo do serviço, recomendamos solicitar orçamentos a várias empresas.
