Nachdem der vorherige Mieter aus einer Mietimmobilie ausgezogen ist, lässt sich eine Leerstandsphase bis zur Neuvermietung nicht vermeiden. Manche Eigentümer gehen davon aus, dass nach der Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands keine weiteren Maßnahmen nötig sind. Doch wenn das Leerstandsmanagement vernachlässigt wird, besteht das Risiko, dass sich der Zustand der Immobilie schnell verschlechtert. In diesem Artikel erläutern wir die Bedeutung des Leerstandsmanagements und konkrete Gegenmaßnahmen.
Welche Schäden entstehen, wenn das Leerstandsmanagement vernachlässigt wird?
In unbewohnten Räumen treten die folgenden Verschleißerscheinungen auf.
Entstehung unangenehmer Gerüche
Wenn keine Bewohner mehr da sind, wird die Raumluft nicht mehr ausgetauscht, und es entstehen unangenehme Gerüche. Vor allem wenn das Wasser in den Geruchsverschlüssen von Sanitäranlagen verdunstet, steigen Gerüche aus der Kanalisation in den Innenraum auf. Besonders betroffen sind Küche, Waschbecken und Toilette.
Probleme an der Rohrinstallation
Wenn kein Wasser mehr fließt, entstehen Gerüche durch das in den Leitungen verbliebene Wasser. Am Waschmaschinenabfluss, unter dem Waschbecken und an Rohrverbindungen ist besondere Aufmerksamkeit erforderlich.
Schimmelbildung
Ohne ausreichende Belüftung reagiert Schimmel in der Luft auf Feuchtigkeit und breitet sich aus. Schimmel kann selbst an Stellen entstehen, die bei der Wiederherstellung sauber gemacht wurden. Je nach Umgebung entwickelt er sich dort erneut und verursacht bei weiterer Vernachlässigung unangenehme Gerüche sowie Schäden an den Baumaterialien.
Eindringen von Schädlingen
Wenn das Wasser im Geruchsverschluss verdunstet, dringen Schädlinge wie Kakerlaken über die Leitungen in den Raum ein. Dieses Problem lässt sich im bewohnten Zustand meist vermeiden, verschärft sich jedoch bei Leerstand schnell.
Ansammlung von Staub und Schmutz
Auch in Räumen ohne Personenverkehr sammelt sich Staub an. Bleibt dies über längere Zeit unbeachtet, verschlechtert sich der Eindruck bei Besichtigungen deutlich, was zu Absprüngen potenzieller Mieter führen kann.
Warum verschlechtert sich ein Raum, obwohl er leer steht?
Es ist wichtig, die grundlegenden Ursachen für die Verschlechterung leer stehender Räume zu verstehen.
Mangelnde Belüftung
Die größte Ursache für die Verschlechterung eines Raums ist unzureichende Belüftung. Ist ein Mieter vorhanden, entstehen durch das Öffnen und Schließen von Türen sowie durch die Nutzung von Wasser im Alltag natürliche Luftbewegungen. Fehlt dies, staut sich die Luft im Innenraum. Die angesammelte Feuchtigkeit führt zu Schimmel und unangenehmen Gerüchen.
Ausbleibender Wasserdurchlauf
Wenn die Wasserversorgung nicht genutzt wird, verdunstet das Wasser in den Geruchsverschlüssen, und Verschmutzungen setzen sich in den Leitungen fest. Ohne regelmäßigen Wasserdurchlauf schreitet auch die Abnutzung der Rohrleitungen voran.
Fehlende regelmäßige Kontrolle
Wasserlecks oder technische Störungen, die einem Mieter auffallen würden, werden in leer stehenden Räumen oft erst spät entdeckt. Nicht selten sind die Reparaturkosten zu diesem Zeitpunkt bereits deutlich gestiegen.
Welche konkreten Maßnahmen sind im Leerstandsmanagement erforderlich?
Ordnen wir die Maßnahmen, die während der Leerstandsphase umgesetzt werden sollten.
Regelmäßige Belüftung
Ein- bis zweimal im Monat sollten die Fenster geöffnet und die Räume gelüftet werden. Eine Belüftung von etwa 30 Minuten bis 1 Stunde hilft wirksam, Schimmel und unangenehmen Gerüchen vorzubeugen.
Wasserdurchlauf
Es sollte an allen Wasserhähnen Wasser laufen gelassen werden, damit die Geruchsverschlüsse wieder mit Wasser gefüllt sind. Wenn pro Wasserhahn und Durchgang etwa 1 Minute lang Wasser läuft und dies ein- bis zweimal im Monat erfolgt, lassen sich Geruchsbildung und Rohrverschleiß vermeiden.
Reinigung und Kontrolle
- Staub entfernen und Böden wischen
- Zustand der Sanitärbereiche prüfen
- Fensterrahmen auf Schimmel kontrollieren
- Funktionsprüfung der Geräte (Klimaanlage, Warmwasserbereiter usw.)
Beauftragung einer Hausverwaltung
Wenn eine regelmäßige Eigenverwaltung schwierig ist, kann es sinnvoll sein, eine zuverlässige Hausverwaltung mit dem Leerstandsmanagement zu beauftragen. Durch professionelle Kontrollgänge lässt sich der Zustand der Immobilie stabil halten.
Wie lässt sich das Leerstandsmanagement effizienter gestalten?
Eigentümer mit mehreren Immobilien benötigen effiziente Verwaltungsabläufe.
Erstellung einer Management-Checkliste
Es ist sinnvoll, eine Liste für Belüftung, Wasserdurchlauf, Reinigung und Geräteprüfung zu erstellen und die Durchführungstermine systematisch zu dokumentieren.
Einsatz von IoT-Geräten
Wer Temperatur- und Feuchtigkeitssensoren oder fernsteuerbare Lüftungssysteme einsetzt, kann das Raumklima auch ohne Vor-Ort-Besuch steuern.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie häufig sollte das Leerstandsmanagement durchgeführt werden?
Ein- bis zweimal im Monat sind ein sinnvoller Richtwert. In der Regenzeit und im Sommer ist die Luftfeuchtigkeit höher, daher empfehlen wir, die Frequenz zu erhöhen.
F. Mit welchen Reparaturkosten ist zu rechnen, wenn das Leerstandsmanagement vernachlässigt wird?
Wenn sich Schimmel- oder Schädlingsschäden ausweiten, können Reparaturkosten im Bereich von mehreren Hunderttausend Yen entstehen. Vorbeugung durch regelmäßige Verwaltung ist die kosteneffizienteste Lösung.
F. Wie hoch sind die üblichen Kosten, wenn eine Hausverwaltung das Leerstandsmanagement übernimmt?
Üblich sind monatliche Kosten von einigen Tausend Yen bis etwa 10.000 Yen. Da die Höhe je nach Leistungsumfang variiert, empfehlen wir, Angebote mehrerer Anbieter einzuholen.
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