Na locação de imóveis, a sublocação (cessão a terceiros) significa alugar a um terceiro um imóvel que já está sendo alugado. Ela pode ser considerada por diversos motivos, como transferência de trabalho ou melhor aproveitamento de um espaço ocioso, mas exige cautela devido aos altos riscos envolvidos.
Neste artigo, explicamos em detalhe as características e regras da sublocação, os riscos que podem surgir e como redigir um contrato de sublocação. Também apresentamos o que fazer caso isso seja descoberto e o contrato por representação, que ajuda a evitar riscos.
O que é a sublocação (cessão a terceiros)?
Sublocação é quando o locatário B aluga a um terceiro C o imóvel que alugou do proprietário A, obtendo receita com isso. Em termos práticos, corresponde ao chamado “realuguel” e, em essência, tem o mesmo significado de ceder parte do imóvel alugado.
Diferença entre sublocação e cessão parcial do imóvel
A cessão parcial do imóvel consiste em alugar a um terceiro parte de um quarto ou escritório, mas não há grande diferença entre a sublocação e a cessão parcial; em ambos os casos, trata-se de ceder a terceiros algo que já foi alugado.
A autorização do proprietário é indispensável para a sublocação
Pela legislação civil, a sublocação sem autorização é proibida. Se o imóvel for sublocado sem a autorização do proprietário, isso pode configurar violação contratual e resultar em exigência de desocupação. Por outro lado, se houver autorização, não há problema contratual.
Quais são as regras específicas da sublocação?
Como a sublocação tende a gerar conflitos, é importante compreender com precisão a estrutura contratual e onde estão as responsabilidades.
Condições para que a sublocação seja permitida
É necessária a autorização do proprietário. Se a autorização não for obtida, é possível recorrer ao procedimento judicial chamado "shakuchi hiso" para solicitar autorização ao tribunal.
Existem dois contratos independentes
Na sublocação, o locatário B firma dois contratos independentes: o contrato de locação com o proprietário A e o contrato de sublocação com o sublocatário C.
Relação entre o proprietário A e o sublocatário C
Não há contrato direto entre A e C, mas C também tem obrigações perante A, como pagar o aluguel e devolver o imóvel. No entanto, C não pode exigir diretamente de A a realização de reparos.
Os danos causados pelo sublocatário são responsabilidade de B
Se o sublocatário C sujar ou danificar o imóvel, a responsabilidade recai sobre o locatário B. Isso ocorre porque C é considerado um auxiliar do cumprimento das obrigações de B.
A recusa de renovação também se torna mais complexa
Mesmo que A e B rescindam o contrato de locação por acordo, A não poderá alegar o encerramento do contrato perante C. Mesmo quando o contrato termina por decurso do prazo, é necessário conceder um período de tolerância de 6 meses após a notificação a C.
Quais riscos podem surgir na sublocação?
A sublocação envolve muitos riscos, como inadimplência de aluguel, conflitos com a vizinhança, danos ao imóvel, descumprimento contratual e rompimento de relações pessoais.
Risco de inadimplência do aluguel
Há casos em que o ocupante que utiliza a sublocação enfrenta dificuldades para ser aprovado na análise cadastral, e toda a responsabilidade pela inadimplência do aluguel recai sobre o locatário.
Risco de conflitos com a vizinhança
Problemas como barulho e descarte inadequado de lixo podem ser causados pelo sublocatário, o que pode levar inclusive à exigência de desocupação.
Risco de danos ao imóvel
Se o sublocatário sujar ou danificar o imóvel, você poderá ser cobrado pelos custos de reparo e por indenização, mesmo sem ter causado o dano diretamente.
Risco de violação contratual
Mesmo dividir o imóvel com um amigo ou morar com o parceiro pode ser interpretado como sublocação se o número de ocupantes aumentar sem comunicação prévia.
Risco de rompimento das relações pessoais
Mesmo quando a sublocação é feita para familiares ou amigos, há casos em que a relação de confiança se rompe por causa de problemas financeiros.
O que acontece se a sublocação for descoberta?
Se a sublocação sem autorização for descoberta, a situação pode evoluir para consequências graves, como cobrança de multa contratual, despejo forçado e inclusão em lista restritiva.
Cobrança de multa contratual
A sublocação pode ser entendida como um ato que destrói a relação de confiança, e, além da rescisão contratual, pode haver cobrança de multa. Em alguns casos, a situação também pode chegar ao Judiciário.
Ordem de despejo forçado
Pela legislação civil, está expressamente previsto que, quando a sublocação é confirmada, o locador pode rescindir o contrato. Mesmo antes do término do prazo contratual, pode haver incidência de multa.
Lista restritiva da garantidora de aluguel
Se a inadimplência do sublocatário impedir o pagamento à empresa garantidora de aluguel, o próprio locatário poderá ser incluído em lista restritiva.
Cobrança de custos de reparo
Os custos de reparo por danos aos equipamentos causados pelo sublocatário serão cobrados como responsabilidade do sublocador. Mesmo que o sublocatário se recuse a pagar, isso não gera isenção.
Que conteúdo deve constar em um contrato de sublocação?
Ao redigir um contrato de sublocação, é importante registrar com clareza a anuência do proprietário, o resumo do contrato, as obrigações e proibições, e as condições de rescisão.
Principais itens que devem ser incluídos
- Anuência do proprietário: deixar claro que houve consentimento do locador
- Resumo do contrato: nome do edifício, endereço, unidade objeto do contrato, nomes e endereços do locador e do locatário
- Finalidade de uso: esclarecer se é para moradia ou para atividade comercial. Verifique também as regulamentações legais da gestão locatícia
- Prazo da sublocação: indicar a data de início e a data de término
- Valor da sublocação: valor, dados bancários para pagamento e prazo de vencimento
- Obrigações e proibições: proibição de animais de estimação, restrições ao uso de fogo, entre outras
- Hipóteses de rescisão: vínculo com organizações antissociais, inadimplência de aluguel por 2 meses ou mais etc.
- Restauração ao estado original: obrigações e responsabilidade pelos custos no momento da devolução
- Foro competente: definir a jurisdição judicial em caso de disputa
É possível operar um negócio de hospedagem temporária em um imóvel sublocado?
Em conclusão, usar o imóvel para hospedagem temporária sem autorização constitui infração legal.
O uso para hospedagem temporária configura violação da obrigação de respeitar a finalidade de uso
Normalmente, o contrato de locação é limitado a “uso residencial”, e a atividade de hospedagem temporária configura violação da obrigação de respeitar a finalidade de uso. Isso porque, em hospedagens temporárias, muitas pessoas entram e saem em curtos períodos, o que é diferente do uso residencial.
Como agir ao receber uma advertência sobre a sublocação?
Se você receber uma advertência do proprietário ou da administradora, é importante agir prontamente.
- Não ignore a notificação: a falta de resposta pode ser interpretada como aceitação
- Interrompa imediatamente a conduta irregular: se for a primeira vez, há menos chance de multa ou rescisão contratual
- Comunique imediatamente qualquer mudança na situação: aumentos ou reduções no número de ocupantes devem sempre ser informados
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. O que é a sublocação (cessão a terceiros) de um imóvel alugado?
Sublocação é alugar a um terceiro um imóvel que está sendo alugado do proprietário. A sublocação sem autorização é proibida pela legislação civil, sendo necessária a autorização do proprietário.
Q. O que acontece se a sublocação sem autorização for descoberta?
Pode haver cobrança de multa contratual, ordem de despejo forçado e inclusão em lista restritiva da garantidora de aluguel. Em alguns casos, a situação também pode evoluir para litígio judicial.
Q. Morar com um amigo ou dividir o imóvel também é considerado sublocação?
Adicionar ou alterar ocupantes sem comunicar previamente pode ser interpretado como cessão a terceiros. Sempre informe o proprietário ou a administradora com antecedência.
Q. Existe alguma forma de evitar os riscos da sublocação?
O contrato por representação é uma boa alternativa. Mesmo quando o contratante e o ocupante são diferentes, o representante realiza formalmente os procedimentos contratuais, o que ajuda a evitar os riscos da sublocação.
Q. É possível fazer hospedagem temporária em um imóvel sublocado?
O uso para hospedagem temporária sem autorização configura violação da obrigação de respeitar a finalidade de uso e pode ser motivo para rescisão contratual. São necessárias a autorização do locador e a anuência para a atividade de hospedagem temporária.
