El subarriendo (también llamado realquiler) en una propiedad en alquiler consiste en ceder a un tercero una propiedad que ya se tiene arrendada. Puede considerarse por diversos motivos, como un traslado laboral o el aprovechamiento eficaz de un espacio libre, pero requiere cautela porque implica riesgos elevados.
En este artículo, explicamos en detalle las características y reglas del subarriendo, los riesgos que pueden surgir y cómo redactar un contrato de subarriendo. También presentamos qué hacer si se descubre y el contrato por representación como alternativa para evitar riesgos.
¿Qué es exactamente el subarriendo (realquiler)?
El subarriendo consiste en que el arrendatario B cede a un tercero C una propiedad que alquila al propietario A y obtiene ingresos de ello. En términos generales, tiene el mismo significado que el llamado "realquiler" y, en lo esencial, también equivale a alquilar una parte a otra persona.
Diferencia entre subarriendo y alquilar una parte
Alquilar una parte significa ceder a un tercero una parte de una habitación u oficina, pero no existe una diferencia sustancial entre subarriendo y alquilar una parte; en ambos casos se trata de ceder a un tercero algo que se tiene alquilado.
El subarriendo requiere obligatoriamente la autorización del propietario
El Código Civil prohíbe el subarriendo no autorizado. Si se subarrienda sin permiso del propietario, puede considerarse un incumplimiento contractual y exigirse el desalojo. Por el contrario, si se obtiene autorización, no hay inconveniente contractual.
¿Qué reglas existen específicamente para el subarriendo?
Dado que el subarriendo puede dar lugar a conflictos, es importante comprender con precisión la estructura contractual y dónde recae cada responsabilidad.
Condiciones para que se permita el subarriendo
Se requiere la autorización del propietario. Si no se obtiene, es posible iniciar el procedimiento denominado "litigio no contencioso sobre arrendamiento de suelo" para solicitar la autorización judicial.
Existen dos contratos independientes
En el subarriendo, el arrendatario B celebra dos contratos independientes: el contrato de arrendamiento con el propietario A y el contrato de subarriendo con el subarrendatario C.
Relación entre el propietario A y el subarrendatario C
No existe un contrato directo entre A y C, pero C también tiene frente a A la obligación de pagar la renta y devolver la propiedad. No obstante, C no puede exigir directamente a A la realización de reparaciones.
Los daños causados por el subarrendatario son responsabilidad de B
Si el subarrendatario C ensucia o daña el inmueble, la responsabilidad recae en el arrendatario B. Esto se debe a que C se considera auxiliar en el cumplimiento de B.
La negativa a renovar también se vuelve compleja
Aunque A y B acuerden resolver el contrato de arrendamiento, A no puede oponer la terminación del contrato frente a C. Incluso cuando la finalización se deba al vencimiento del plazo, se requiere un período de gracia de 6 meses desde la notificación a C.
¿Cuáles son los riesgos que pueden surgir con el subarriendo?
El subarriendo implica muchos riesgos, como impago de la renta, problemas con vecinos, daños en la habitación, incumplimiento contractual y deterioro de relaciones personales.
Riesgo de impago de la renta
En algunos casos, quienes recurren al subarriendo tienen circunstancias que dificultan superar un proceso de evaluación, y toda la responsabilidad por el impago de la renta recae en el arrendatario.
Riesgo de problemas con vecinos
También puede exigirse el desalojo por problemas causados por el subarrendatario, como ruidos o incumplimiento de las normas para sacar la basura.
Riesgo de daños en la habitación
Si el subarrendatario ensucia o daña la propiedad, se le reclamarán los gastos de reparación y la indemnización por daños, aunque usted no haya causado el daño.
Riesgo de incumplimiento contractual
Incluso compartir vivienda con un amigo o convivir con la pareja puede considerarse realquiler si se incrementa el número de ocupantes sin informarlo.
Riesgo de ruptura de relaciones personales
Incluso cuando se subarrienda a familiares o amistades, hay casos en los que la relación de confianza se rompe a causa de problemas económicos.
¿Qué ocurre si se descubre el subarriendo?
Si se descubre un subarriendo no autorizado, la situación puede agravarse seriamente, con consecuencias como reclamación de penalizaciones, desalojo forzoso e inclusión en una lista negra.
Reclamación de penalizaciones
El subarriendo puede considerarse un acto que destruye la relación de confianza, y además de la resolución del contrato, pueden reclamarse penalizaciones. En algunos casos, el asunto puede derivar en litigio.
Orden de desalojo forzoso
El Código Civil establece expresamente que, si se confirma la existencia de subarriendo, el arrendador puede resolver el contrato. Incluso antes de que finalice el plazo contractual, pueden generarse penalizaciones.
Lista negra de la empresa de garantía de alquiler
Si el pago a la empresa de garantía se retrasa debido al impago de la renta por parte del subarrendatario, existe la posibilidad de que usted mismo quede incluido en una lista negra.
Reclamación de gastos de reparación
Los gastos de reparación por daños en los equipos causados por el subarrendatario se reclamarán como responsabilidad del subarrendador. Aunque el subarrendatario se niegue a pagar, ello no exime de la obligación.
¿Qué contenido debe incluirse en un contrato de subarriendo?
Al redactar un contrato de subarriendo, es importante indicar con claridad la autorización del propietario, el resumen del contrato, las obligaciones y prohibiciones, y las condiciones de resolución.
Principales puntos que deben indicarse
- Autorización del propietario：dejar constancia de que se obtuvo el consentimiento del arrendador
- Resumen del contrato：nombre del edificio, dirección, habitación objeto del contrato, nombres y domicilios del arrendador y del arrendatario
- Finalidad de uso：dejar claro si es para vivienda o para negocio. Revise también la normativa sobre gestión de alquileres
- Plazo del subarriendo：indicar la fecha de inicio y la fecha de finalización
- Importe del subarriendo：importe, cuenta de transferencia y fecha límite de pago
- Obligaciones y prohibiciones：prohibición de tener mascotas, restricciones sobre el uso de fuego, etc.
- Causas de resolución del contrato：vínculos con fuerzas antisociales, impago de la renta durante 2 meses o más, etc.
- Restitución al estado original：obligaciones y distribución de gastos al entregar el inmueble
- Tribunal competente：designar la jurisdicción en caso de conflicto
¿Es posible operar un negocio de alojamiento turístico en una propiedad subarrendada?
En conclusión, utilizarla para alojamiento turístico sin autorización constituye una infracción legal.
El uso para alojamiento turístico constituye un incumplimiento de la obligación de respetar el uso permitido
Normalmente, el contrato de arrendamiento se limita al uso "residencial", por lo que la explotación de alojamiento turístico constituye un incumplimiento de la obligación de respetar el uso permitido. Esto se debe a que, en el alojamiento turístico, muchas personas entran y salen en períodos cortos, lo que difiere en naturaleza del uso residencial.
¿Cómo actuar si recibe una advertencia por subarrendar?
Si recibe una advertencia del arrendador o de la empresa de gestión, es importante actuar con rapidez.
- No ignore la notificación：la falta de respuesta puede interpretarse como aceptación
- Detenga de inmediato la conducta infractora：si es la primera vez, es menos probable que se imponga una penalización o se rescinda el contrato
- Informe de inmediato cualquier cambio de situación：cualquier aumento o disminución en el número de ocupantes debe comunicarse sin falta
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Qué es el subarriendo (realquiler) de una propiedad en alquiler?
El subarriendo consiste en ceder a un tercero una propiedad que se alquila al propietario. El subarriendo no autorizado está prohibido por el Código Civil y requiere la autorización del propietario.
Q. ¿Qué sucede si se descubre un subarriendo no autorizado?
Existe la posibilidad de que se reclamen penalizaciones, se ordene el desalojo forzoso o se le incluya en la lista negra de una empresa de garantía de alquiler. En algunos casos, el asunto puede derivar en litigio.
Q. ¿Compartir vivienda con un amigo o un piso compartido también se considera subarriendo?
Agregar o cambiar ocupantes sin informar puede considerarse realquiler. Informe siempre con antelación al arrendador o a la empresa de gestión.
Q. ¿Hay alguna forma de evitar los riesgos del subarriendo?
Se recomienda un contrato por representación. Incluso cuando el contratante y la persona que ocupa la vivienda son distintos, el representante realiza formalmente los trámites contractuales, lo que permite evitar los riesgos del subarriendo.
Q. ¿Se puede ofrecer alojamiento turístico en una propiedad subarrendada?
El uso para alojamiento turístico sin autorización constituye un incumplimiento de la obligación de respetar el uso permitido y puede ser motivo de resolución contractual. Se requiere tanto la autorización del arrendador como la aprobación para la actividad de alojamiento turístico.
