Unter Untervermietung (Weitervermietung) bei einer Mietimmobilie versteht man, dass eine gemietete Immobilie an einen Dritten weitervermietet wird. Dies wird aus unterschiedlichen Gründen erwogen, etwa wegen einer Versetzung oder zur sinnvollen Nutzung freien Raums, erfordert jedoch wegen der hohen Risiken besondere Vorsicht.
In diesem Artikel erläutern wir die Merkmale und Regeln der Untervermietung, mögliche Risiken sowie die Erstellung eines Untervermietungsvertrags im Detail. Außerdem stellen wir vor, wie vorzugehen ist, wenn die Untervermietung entdeckt wird, und welche Stellvertretungsverträge helfen können, Risiken zu vermeiden.
Was ist unter Untervermietung (Weitervermietung) zu verstehen?
Untervermietung bedeutet, dass der Mieter B eine von Eigentümer A gemietete Immobilie an den Dritten C weitervermietet und daraus Einnahmen erzielt. Sie entspricht dem, was allgemein als „Weitervermietung“ bezeichnet wird, und hat im Grundsatz auch dieselbe Bedeutung wie das teilweise Überlassen an Dritte.
Unterschied zwischen Untervermietung und teilweiser Überlassung an Dritte
Bei einer teilweisen Überlassung an Dritte wird ein Teil eines Zimmers oder Büros an einen Dritten überlassen, jedoch besteht kein wesentlicher Unterschied zwischen Untervermietung und teilweiser Überlassung an Dritte; in beiden Fällen wird etwas Gemietetes einem Dritten überlassen.
Für eine Untervermietung ist die Erlaubnis des Eigentümers zwingend erforderlich
Nach dem japanischen Zivilrecht ist eine Untervermietung ohne Zustimmung untersagt. Wer ohne Erlaubnis des Eigentümers untervermietet, riskiert eine Vertragsverletzung und kann zum Auszug aufgefordert werden. Liegt die Erlaubnis hingegen vor, besteht vertraglich kein Problem.
Welche besonderen Regeln gelten bei einer Untervermietung?
Da Untervermietungen leicht zu Streitigkeiten führen können, ist es wichtig, die Vertragsstruktur und die Zuordnung der Verantwortlichkeiten genau zu verstehen.
Voraussetzungen dafür, dass eine Untervermietung zulässig ist
Erforderlich ist die Erlaubnis des Eigentümers. Wird diese nicht erteilt, besteht die Möglichkeit, beim Gericht im Verfahren der „Pachtstreitsache ohne Klage“ zur Einholung einer Erlaubnis vorzugehen.
Es bestehen zwei voneinander unabhängige Verträge
Bei einer Untervermietung schließt Mieter B den Mietvertrag mit Eigentümer A und den Untervermietungsvertrag mit Untermieter C ab, also zwei voneinander unabhängige Verträge.
Beziehung zwischen Eigentümer A und Untermieter C
Zwischen A und C besteht kein unmittelbarer Vertrag, dennoch hat C auch gegenüber A Pflichten zur Mietzahlung und zur Rückgabe der Immobilie. Allerdings kann C von A nicht unmittelbar Reparaturen verlangen.
Schäden des Untermieters fallen in die Verantwortung von B
Wenn Untermieter C das Gebäude verschmutzt oder beschädigt, trägt Mieter B dafür die Verantwortung. Der Grund ist, dass C als Erfüllungsgehilfe von B angesehen wird.
Auch die Verweigerung einer Verlängerung ist komplex
Selbst wenn A und B den Mietvertrag einvernehmlich aufheben, kann A gegenüber C das Vertragsende nicht geltend machen. Endet der Vertrag durch Fristablauf, ist zudem eine Frist von sechs Monaten nach Benachrichtigung von C erforderlich.
Welche Risiken können bei einer Untervermietung auftreten?
Mit einer Untervermietung sind viele Risiken verbunden, darunter Mietrückstände, Nachbarschaftskonflikte, Schäden am Zimmer, Vertragsverletzungen und der Zusammenbruch zwischenmenschlicher Beziehungen.
Risiko von Mietrückständen
Personen, die eine Untervermietung nutzen, befinden sich mitunter in einer Situation, in der sie reguläre Prüfungen nur schwer bestehen, und die Verantwortung für Mietrückstände liegt vollständig beim Mieter.
Risiko von Nachbarschaftskonflikten
Auch wegen Problemen wie Lärm oder unsachgemäßer Müllentsorgung durch den Untermieter kann ein Auszug verlangt werden.
Risiko von Schäden am Zimmer
Wenn der Untermieter die Immobilie verschmutzt oder beschädigt, können Reparaturkosten und Schadensersatz verlangt werden, auch wenn man den Schaden nicht selbst verursacht hat.
Risiko einer Vertragsverletzung
Auch das Teilen der Wohnung mit einem Freund oder das Zusammenleben mit dem Partner kann als Weitervermietung eingestuft werden, wenn Mitbewohner ohne Meldung hinzugekommen sind.
Risiko eines Zusammenbruchs zwischenmenschlicher Beziehungen
Selbst wenn an Familienangehörige oder Freunde untervermietet wird, kann es Fälle geben, in denen das Vertrauensverhältnis durch finanzielle Probleme zerbricht.
Was geschieht, wenn eine Untervermietung entdeckt wird?
Wird eine unerlaubte Untervermietung festgestellt, kann dies zu schwerwiegenden Folgen führen, etwa zu Vertragsstrafen, einer zwangsweisen Räumung oder einem Eintrag auf einer Blacklist.
Forderung einer Vertragsstrafe
Untervermietung kann als Handlung gewertet werden, die das Vertrauensverhältnis zerstört, sodass neben der Vertragsauflösung auch eine Vertragsstrafe gefordert werden kann. In manchen Fällen kommt es sogar zu einem Gerichtsverfahren.
Anordnung zur zwangsweisen Räumung
Nach dem Zivilrecht ist ausdrücklich festgelegt, dass der Vermieter bei bestätigter Untervermietung den Vertrag kündigen kann. Auch vor Ablauf der Vertragsdauer können Vertragsstrafen anfallen.
Blacklist der Mietgarantiegesellschaft
Wenn Zahlungen an die Garantiegesellschaft wegen Mietrückständen des Untermieters ausbleiben, kann man selbst auf eine Blacklist gesetzt werden.
Forderung von Reparaturkosten
Reparaturkosten für von einem Untermieter verursachte Schäden an der Ausstattung werden als Verantwortung des Untervermieters geltend gemacht. Selbst wenn der Untermieter die Zahlung verweigert, entfällt diese Pflicht nicht.
Welche Inhalte sollten in einen Untervermietungsvertrag aufgenommen werden?
Bei der Erstellung eines Untervermietungsvertrags ist es wichtig, die Zustimmung des Eigentümers, die Vertragsübersicht, Pflichten und Verbote sowie Kündigungsgründe klar festzuhalten.
Wesentliche aufzunehmende Punkte
- Zustimmung des Eigentümers：Festhalten, dass die Einwilligung des Vermieters eingeholt wurde
- Vertragsübersicht：Name des Gebäudes, Anschrift, das gemietete Zimmer sowie Namen und Anschriften von Vermieter und Mieter
- Nutzungszweck：Klar festlegen, ob es sich um Wohn- oder Geschäftsnutzung handelt. Prüfen Sie auch die gesetzlichen Vorgaben für die Mietverwaltung
- Untervermietungszeitraum：Beginn und Ende klar angeben
- Untervermietungsentgelt：Betrag, Bankverbindung und Zahlungsfrist
- Pflichten und Verbote：Zum Beispiel Verbot der Tierhaltung oder Beschränkungen bei offenem Feuer
- Gründe für die Vertragsbeendigung：Etwa Beziehungen zu antisozialen Gruppen oder ein Mietrückstand von mehr als zwei Monaten
- Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands：Pflichten und Kostenverteilung bei der Rückgabe
- Zuständiges Gericht：Festlegung des Gerichtsstands für Streitigkeiten
Ist ein Minpaku-Geschäft in einer untervermieteten Immobilie möglich?
Die Schlussfolgerung lautet: Eine Minpaku-Nutzung ohne Zustimmung stellt einen Gesetzesverstoß dar.
Minpaku-Nutzung fällt unter einen Verstoß gegen die Pflicht zur vertragsgemäßen Nutzung
Mietverträge sind in der Regel auf Wohnnutzung beschränkt, und der Betrieb eines Minpaku-Angebots stellt einen Verstoß gegen die Pflicht zur vertragsgemäßen Nutzung dar. Der Grund ist, dass sich bei Minpaku-Unterkünften innerhalb kurzer Zeit viele Personen abwechseln und dies sich in seiner Natur von der Wohnnutzung unterscheidet.
Wie ist vorzugehen, wenn man wegen einer Untervermietung abgemahnt wurde?
Wenn der Vermieter oder die Hausverwaltung Sie darauf hinweist, ist es wichtig, umgehend zu reagieren.
- Ignorieren Sie die Mitteilung nicht：Ein Ausbleiben der Reaktion kann als Zustimmung gewertet werden
- Beenden Sie den Verstoß sofort：Beim ersten Mal ist es weniger wahrscheinlich, dass Vertragsstrafen oder eine Vertragsauflösung folgen
- Melden Sie Veränderungen der Situation unverzüglich：Änderungen der Zahl der Bewohner müssen immer mitgeteilt werden
Lesen Sie auch
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Was ist die Untervermietung (Weitervermietung) einer Mietimmobilie?
Untervermietung bedeutet, dass eine vom Eigentümer gemietete Immobilie an einen Dritten weitervermietet wird. Eine Untervermietung ohne Zustimmung ist nach dem Zivilrecht verboten, weshalb die Erlaubnis des Eigentümers erforderlich ist.
Q. Was passiert, wenn eine unerlaubte Untervermietung entdeckt wird?
Es kann zu einer Forderung von Vertragsstrafen, einer Anordnung zur zwangsweisen Räumung oder zu einem Eintrag auf der Blacklist einer Mietgarantiegesellschaft kommen. In manchen Fällen kommt es sogar zu einem Gerichtsverfahren.
Q. Gelten das Zusammenwohnen mit Freunden oder eine Wohngemeinschaft ebenfalls als Untervermietung?
Das Hinzufügen oder Austauschen von Mitbewohnern ohne Meldung kann als Weitervermietung eingestuft werden. Informieren Sie daher immer im Voraus den Vermieter oder die Hausverwaltung.
Q. Gibt es eine Möglichkeit, die Risiken einer Untervermietung zu vermeiden?
Ein Stellvertretungsvertrag ist empfehlenswert. Selbst wenn Vertragspartei und Bewohner nicht identisch sind, kann durch eine ordnungsgemäße Vertragsabwicklung durch einen Vertreter das Risiko der Untervermietung vermieden werden.
Q. Ist Minpaku in einer untervermieteten Immobilie möglich?
Eine Minpaku-Nutzung ohne Zustimmung stellt einen Verstoß gegen die Pflicht zur vertragsgemäßen Nutzung dar und ist ein Grund für eine Vertragsauflösung. Erforderlich sind die Erlaubnis des Vermieters und die Zustimmung zum Minpaku-Betrieb.
