Dans un bien locatif, la sous-location consiste à louer à un tiers un bien que l’on loue soi-même. Elle peut être envisagée pour diverses raisons, comme une mutation professionnelle ou l’utilisation efficace d’un espace vacant, mais elle exige une grande prudence en raison de ses risques élevés.
Dans cet article, nous expliquons en détail les caractéristiques et les règles de la sous-location, les risques pouvant survenir, ainsi que la manière de rédiger un contrat de sous-location. Nous présentons également les démarches à suivre si elle est découverte, ainsi que le contrat par procuration, qui permet d’éviter certains risques.
Qu’est-ce que la sous-location ?
La sous-location consiste pour le locataire B à louer à un tiers C, afin d’en tirer un revenu, un bien qu’il loue au propriétaire A. Elle correspond à ce que l’on appelle communément la « re-sous-location » et a, dans l’ensemble, le même sens qu’une mise à disposition partagée.
Différence entre sous-location et mise à disposition partagée
La mise à disposition partagée consiste à louer à un tiers une partie d’une chambre ou d’un bureau, mais il n’existe pas de différence majeure entre la sous-location et la mise à disposition partagée : dans les deux cas, il s’agit de louer à un tiers un bien que l’on loue soi-même.
L’autorisation du propriétaire est indispensable pour la sous-location
Le Code civil interdit la sous-location sans autorisation. Sous-louer sans l’accord du propriétaire peut constituer une violation du contrat et entraîner une demande de départ. À l’inverse, si l’autorisation a été obtenue, il n’y a pas de problème contractuel.
Quelles sont les règles propres à la sous-location ?
La sous-location étant propice aux litiges, il est important de bien comprendre la structure contractuelle et la répartition des responsabilités.
Conditions pour que la sous-location soit autorisée
L’autorisation du propriétaire est nécessaire. Si elle ne peut pas être obtenue, il est possible d’engager une procédure judiciaire visant à obtenir l’autorisation.
Deux contrats indépendants existent
Dans une sous-location, le locataire B conclut deux contrats indépendants : un contrat de location avec le propriétaire A et un contrat de sous-location avec le sous-locataire C.
Relation entre le propriétaire A et le sous-locataire C
Il n’existe pas de contrat direct entre A et C, mais C a également envers A des obligations de paiement du loyer et de restitution du bien. En revanche, C ne peut pas demander directement à A d’effectuer des réparations.
Les dommages causés par le sous-locataire relèvent de la responsabilité de B
Si le sous-locataire C salit ou endommage le bâtiment, la responsabilité en incombe au locataire B. Cela s’explique par le fait que C est considéré comme un auxiliaire d’exécution de B.
Le refus de renouvellement devient aussi plus complexe
Même si A et B résilient le contrat de location d’un commun accord, A ne peut pas opposer la fin du contrat à C. Même en cas de fin de contrat pour expiration du terme, un délai de 6 mois après notification à C est nécessaire.
Quels sont les risques possibles en cas de sous-location ?
La sous-location comporte de nombreux risques, tels que les impayés de loyer, les troubles de voisinage, la dégradation du logement, la violation du contrat et la rupture des relations humaines.
Risque d’impayés de loyer
Les occupants qui recourent à la sous-location peuvent parfois avoir des difficultés à passer les vérifications d’usage, et la responsabilité de l’impayé incombe entièrement au locataire.
Risque de troubles de voisinage
Des problèmes tels que le bruit ou le non-respect des règles de tri des déchets peuvent être causés par le sous-locataire, avec la possibilité qu’un départ soit exigé.
Risque de dégradation du logement
Si le sous-locataire salit ou endommage le bien, des frais de réparation ou des dommages-intérêts pourront vous être réclamés, même si vous n’en êtes pas l’auteur direct.
Risque de violation du contrat
Le partage du logement avec un ami ou la cohabitation avec un partenaire peuvent également être considérés comme une sous-location si le nombre d’occupants augmente sans déclaration préalable.
Risque de rupture des relations humaines
Même lorsqu’un bien est sous-loué à un proche ou à un ami, des difficultés financières peuvent détruire la relation de confiance.
Que se passe-t-il si la sous-location est découverte ?
Si une sous-location non autorisée est découverte, la situation peut devenir grave, avec notamment une demande de pénalité contractuelle, une expulsion forcée ou une inscription sur une liste noire.
Demande de pénalité contractuelle
La sous-location peut être considérée comme un acte qui détruit la relation de confiance, et, en plus de la résiliation du contrat, une pénalité contractuelle peut être réclamée. Dans certains cas, cela peut aller jusqu’à un contentieux judiciaire.
Ordre d’expulsion forcée
Le Code civil prévoit expressément que, lorsque la sous-location est constatée, le bailleur peut résilier le contrat. Des pénalités peuvent également s’appliquer même avant la fin de la durée contractuelle.
Liste noire de la société de garantie des loyers
Si les paiements à la société de garantie sont retardés en raison d’impayés du sous-locataire, vous pouvez vous-même être inscrit sur une liste noire.
Demande de prise en charge des frais de réparation
Les frais de réparation liés à des équipements endommagés par le sous-locataire sont réclamés au sous-bailleur au titre de sa responsabilité. Cette responsabilité n’est pas levée, même si le sous-locataire refuse de payer.
Quels éléments faut-il inclure dans un contrat de sous-location ?
Lors de la rédaction d’un contrat de sous-location, il est important de faire figurer clairement l’accord du propriétaire, l’aperçu du contrat, les obligations et interdictions, ainsi que les conditions de résiliation.
Principales mentions à faire figurer
- Accord du propriétaire : préciser que le consentement du bailleur a été obtenu
- Aperçu du contrat : nom de l’immeuble, adresse, chambre ou lot concerné, nom et adresse du bailleur et du locataire
- Usage prévu : préciser s’il s’agit d’un usage résidentiel ou professionnel. Vérifiez également la réglementation de la gestion locative
- Durée de la sous-location : indiquer la date de début et la date de fin
- Montant de la sous-location : montant, coordonnées bancaires et date limite de paiement
- Obligations et interdictions : interdiction de détenir des animaux, restrictions d’usage du feu, etc.
- Motifs de résiliation : liens avec des organisations antisociales, retard de loyer de 2 mois ou plus, etc.
- Remise en état : obligations et répartition des frais lors de la restitution
- Tribunal compétent : désigner la juridiction compétente en cas de litige
Une activité de location touristique de courte durée est-elle possible dans un bien sous-loué ?
En conclusion, utiliser un bien sous-loué pour une activité de location touristique sans autorisation constitue une violation de la réglementation.
L’usage en location touristique constitue une violation de l’obligation de respecter l’usage convenu
En principe, un bail d’habitation est limité à un « usage résidentiel », et l’exploitation en location touristique constitue une violation de l’obligation de respecter l’usage convenu. Cela s’explique par le fait qu’une location touristique, avec de nombreuses rotations sur de courtes périodes, a une nature différente d’un usage résidentiel.
Comment réagir si vous recevez un avertissement au sujet d’une sous-location ?
Si vous recevez un avertissement de la part du propriétaire ou de la société de gestion, il est important de réagir rapidement.
- Ne pas ignorer l’avertissement : l’absence de réponse peut être interprétée comme une acceptation
- Cesser immédiatement l’infraction : s’il s’agit d’une première fois, il est moins probable qu’elle entraîne une pénalité ou une résiliation
- Informer immédiatement de tout changement de situation : toute augmentation ou diminution du nombre d’occupants doit être signalée
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Qu’est-ce que la sous-location d’un bien locatif ?
La sous-location consiste à louer à un tiers un bien que l’on loue au propriétaire. La sous-location non autorisée est interdite par le Code civil, et l’autorisation du propriétaire est nécessaire.
Q. Que se passe-t-il si une sous-location non autorisée est découverte ?
Elle peut entraîner une demande de pénalité contractuelle, un ordre d’expulsion forcée ou une inscription sur la liste noire d’une société de garantie des loyers. Dans certains cas, cela peut également donner lieu à une procédure judiciaire.
Q. La cohabitation avec un ami ou une colocation peut-elle aussi être considérée comme une sous-location ?
L’ajout ou le changement d’occupants sans déclaration peut être considéré comme une re-sous-location. Il convient toujours d’en informer à l’avance le propriétaire ou la société de gestion.
Q. Existe-t-il un moyen d’éviter les risques liés à la sous-location ?
Le contrat par procuration est une option recommandée. Même si le signataire du contrat et l’occupant sont différents, le mandataire accomplit officiellement les formalités contractuelles, ce qui permet d’éviter les risques liés à la sous-location.
Q. Peut-on exploiter une location touristique dans un bien sous-loué ?
L’usage d’un bien sous-loué pour une location touristique sans autorisation constitue une violation de l’obligation de respecter l’usage convenu et peut justifier la résiliation du contrat. L’autorisation du bailleur et son accord sur l’activité de location touristique sont nécessaires.
