Muitas pessoas sentem tranquilidade quando a renda do aluguel aumenta e a vida financeira se torna mais estável. No entanto, quando há renda proveniente de apartamentos, a declaração do imposto de renda pode ser necessária, dependendo das condições. A declaração do imposto de renda pode parecer complicada, mas, se você entender o funcionamento e preparar os documentos necessários, poderá enviá-la sem dificuldades. Neste artigo, explicamos em detalhes o fluxo da declaração do imposto de renda sobre a renda de apartamentos, o que pode ser lançado como despesa e as penalidades aplicáveis em caso de não declaração.
O que é a “renda imobiliária” que você deve conhecer na gestão de apartamentos?
Renda imobiliária é o valor obtido ao subtrair as despesas anuais da receita anual de aluguel. Ela é diferente da própria receita de aluguel.
Renda imobiliária = receita anual de aluguel − despesas anuais
Na declaração do imposto de renda, o cálculo é feito para o período de 1º de janeiro a 31 de dezembro. É importante observar que a receita de aluguel inclui não apenas o aluguel mensal, mas também o dinheiro de chave e a taxa de renovação do contrato.
O que são despesas
Na gestão imobiliária, despesas são os custos necessários para obter a receita de aluguel. Como o lançamento de despesas pode reduzir a renda tributável, entender corretamente as despesas é a base das medidas tributárias.
Quais são os casos em que a declaração do imposto de renda é necessária e os casos em que não é?
Casos em que a declaração do imposto de renda é necessária
- Assalariados cuja renda imobiliária anual excede 200 mil ienes
- Empresários individuais e freelancers com renda imobiliária
- Quando se recebe receita de aluguel de vários imóveis
Casos em que a declaração do imposto de renda não é necessária
- No caso de assalariados, quando a renda imobiliária anual é de 200 mil ienes ou menos (a declaração do imposto residencial é necessária)
- Quando, após deduzir as despesas necessárias, a renda imobiliária fica negativa (no entanto, pode ser vantajoso declarar para fins de compensação de lucros e perdas)
Como funciona o processo de declaração do imposto de renda sobre a renda de apartamentos?
A declaração do imposto de renda é feita seguindo as etapas abaixo.
- Somar a receita anual de aluguel: some o aluguel mensal, o dinheiro de chave e a taxa de renovação.
- Somar as despesas anuais: lance sem omissões os gastos reconhecidos como despesas.
- Calcular a renda imobiliária: subtraia as despesas da receita de aluguel.
- Preparar os documentos necessários: elabore a declaração do imposto de renda e o demonstrativo de receitas e despesas (declaração branca) ou a demonstração contábil da declaração azul.
- Entregar a declaração: apresente-a à repartição fiscal entre 16 de fevereiro e 15 de março do ano seguinte.
Onde obter os documentos para a declaração do imposto de renda?
Organizamos abaixo os locais de obtenção dos documentos necessários.
| Documento | Onde obter |
|---|---|
| Declaração do imposto de renda | Repartição fiscal / site da Agência Nacional de Tributação do Japão |
| Demonstrativo de receitas e despesas / demonstração contábil da declaração azul | Repartição fiscal / site da Agência Nacional de Tributação do Japão |
| Comprovante de retenção na fonte | Empregador |
| Contrato de compra e venda do imóvel | Já recebido no momento da compra e venda |
| Notificação de pagamento do imposto sobre ativos fixos | Enviada pelo município |
| Tabela de pagamento do empréstimo | Instituição financeira |
| Apólice do seguro contra incêndio | Seguradora |
O que pode e o que não pode ser considerado despesa na gestão de apartamentos?
O que pode ser lançado como despesa
- Taxa de administração e fundo de reserva para reparos
- Comissão de terceirização para a empresa administradora
- Imposto sobre ativos fixos e imposto de planejamento urbano
- Prêmio do seguro contra incêndio e do seguro contra terremoto
- Parcela de juros do empréstimo
- Depreciação
- Despesas de publicidade (custos para captação de inquilinos)
- Despesas de reparo (como custos de restauração do imóvel)
- Despesas de transporte (deslocamentos para a gestão do imóvel)
- Honorários do contador tributário
O que não pode ser lançado como despesa
- Parcela de amortização do principal do empréstimo
- Imposto de renda e imposto residencial
- Despesas de vida da parte residencial própria
- Custos de obtenção de qualificações sem relação direta com a aquisição do imóvel
O que acontece se a declaração do imposto de renda não for feita?
Se houver obrigação de declarar e isso não for feito, serão aplicadas as seguintes penalidades.
- Adicional por falta de declaração: será acrescido de 15% a 20% do imposto devido.
- Juros de mora: serão cobrados de acordo com o número de dias entre o dia seguinte ao prazo de declaração e a data do pagamento.
- Em casos graves: pode ser aplicado um adicional agravado (35% a 40%).
É importante fazer a declaração do imposto de renda corretamente dentro do prazo.
Declaração azul ou declaração branca: qual deve ser escolhida?
Para declarar o imposto de renda sobre a renda de apartamentos, existem dois métodos: a declaração azul e a declaração branca.
| Item | Declaração azul | Declaração branca |
|---|---|---|
| Dedução especial | Até 650 mil ienes | Nenhuma |
| Compensação de prejuízos | Pode ser transportada por 3 anos | Não permitido |
| Exigência de escrituração | É necessária contabilidade por partidas dobradas | Uma escrituração simples é suficiente |
| Comunicação prévia | Necessária (notificação de abertura de atividade + pedido de aprovação da declaração azul) | Desnecessária |
Em conclusão, recomendamos a declaração azul, que oferece uma grande vantagem na dedução especial. Com o uso de um software contábil, também é relativamente fácil lidar com a contabilidade por partidas dobradas.
O que fazer se você tiver dificuldades com a declaração do imposto de renda?
Se você tiver dificuldades com a declaração do imposto de renda, utilize os seguintes canais de consulta.
- Balcão de atendimento da repartição fiscal: é possível receber orientação gratuitamente, inclusive sobre como preencher os formulários.
- Contador tributário: você pode receber aconselhamento especializado, inclusive para casos complexos e medidas de economia tributária.
- Software de declaração do imposto de renda: é possível elaborar a declaração apenas inserindo os dados conforme as instruções da tela.
Perguntas frequentes (FAQ)
É necessário declarar o imposto de renda mesmo com apenas um apartamento?
No caso de assalariados, a declaração do imposto de renda é necessária quando a renda imobiliária anual ultrapassa 200 mil ienes. Mesmo abaixo de 200 mil ienes, a declaração do imposto residencial é necessária separadamente.
Até quando deve ser feita a declaração do imposto de renda?
O período de declaração é de 16 de fevereiro a 15 de março de cada ano. Se utilizar o e-Tax, poderá enviar a declaração de casa, 24 horas por dia.
Devo declarar o imposto de renda mesmo se a receita de aluguel estiver no vermelho?
Sim. Em caso de prejuízo, é possível compensá-lo com a renda salarial por meio da compensação de lucros e perdas, o que pode permitir o reembolso do imposto de renda. Na declaração azul, também é possível transportar o prejuízo por 3 anos.
