Muchas personas se sienten tranquilas cuando los ingresos por alquiler aumentan y su vida se vuelve más estable. Sin embargo, si obtiene ingresos de un apartamento, según las circunstancias puede ser necesario presentar la declaración de la renta. La declaración puede parecer compleja, pero si comprende el sistema y prepara los documentos necesarios, podrá tramitarla sin problemas. En este artículo explicamos en detalle el proceso de declaración de la renta por ingresos de apartamentos, los gastos que pueden contabilizarse y las sanciones por no declarar.
¿Qué es la "renta inmobiliaria" que conviene conocer en la gestión de apartamentos?
La renta inmobiliaria es el importe que resulta de restar los gastos anuales a los ingresos anuales por alquiler. No es lo mismo que los ingresos brutos por alquiler.
Renta inmobiliaria = ingresos anuales por alquiler - gastos anuales
En la declaración de la renta, el cálculo se realiza para el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre. Tenga en cuenta que los ingresos por alquiler incluyen no solo la renta mensual, sino también el dinero de llave y las comisiones por renovación del contrato.
¿Qué son los gastos?
En la gestión inmobiliaria, los gastos son los costes necesarios para obtener ingresos por alquiler. Como registrar los gastos permite reducir la renta imponible, comprenderlos es la base de la planificación fiscal.
¿En qué casos es necesario presentar la declaración y en cuáles no?
Casos en los que es necesaria la declaración
- Personas asalariadas cuya renta inmobiliaria supera los 200.000 yenes al año
- Autónomos y profesionales independientes con renta inmobiliaria
- Casos en los que se obtienen ingresos por alquiler de varios inmuebles
Casos en los que no es necesaria la declaración
- Personas asalariadas cuya renta inmobiliaria es de 200.000 yenes o menos al año (la declaración del impuesto municipal sigue siendo necesaria)
- Cuando, tras deducir los gastos necesarios, la renta inmobiliaria es negativa (aunque suele ser ventajoso declarar para compensar pérdidas y ganancias)
¿Cuál es el proceso de declaración de la renta por ingresos de apartamentos?
La declaración se realiza siguiendo estos pasos.
- Calcular los ingresos anuales por alquiler: sume la renta mensual, el dinero de llave y las comisiones de renovación.
- Calcular los gastos anuales: registre sin omisiones todos los gastos admisibles.
- Calcular la renta inmobiliaria: reste los gastos de los ingresos por alquiler.
- Preparar los documentos necesarios: prepare la declaración de la renta, el estado de ingresos y gastos (régimen general) o los estados financieros de la declaración azul.
- Presentar la declaración: preséntela en la oficina tributaria entre el 16 de febrero y el 15 de marzo del año siguiente.
¿Dónde se obtienen los documentos para la declaración?
A continuación se resumen los lugares donde obtener los documentos necesarios.
| Documento | Dónde obtenerlo |
|---|---|
| Declaración de la renta | Oficina tributaria / sitio web de la Agencia Tributaria Nacional |
| Estado de ingresos y gastos / estados financieros de la declaración azul | Oficina tributaria / sitio web de la Agencia Tributaria Nacional |
| Certificado de retención | Empleador |
| Contrato de compraventa del inmueble | Recibido en el momento de la compraventa |
| Aviso de pago del impuesto sobre activos fijos | Enviado por el municipio |
| Calendario de amortización del préstamo | Entidad financiera |
| Póliza de seguro contra incendios | Compañía de seguros |
¿Qué puede y qué no puede considerarse gasto en la gestión de apartamentos?
Gastos deducibles
- Cuotas de administración y fondo de reserva para reparaciones
- Honorarios pagados a la empresa administradora
- Impuesto sobre activos fijos e impuesto de planificación urbana
- Primas del seguro contra incendios y del seguro contra terremotos
- Parte correspondiente a intereses del préstamo
- Depreciación
- Gastos de publicidad y promoción (costes de captación de inquilinos)
- Gastos de reparación (incluidos los costes de reposición al estado original)
- Gastos de transporte (desplazamientos para la gestión del inmueble)
- Honorarios del asesor fiscal
Gastos no deducibles
- Parte correspondiente a la devolución del principal del préstamo
- Impuesto sobre la renta e impuesto municipal
- Gastos de vida de la parte de la vivienda destinada al uso propio
- Costes de obtención de cualificaciones no directamente relacionados con la adquisición del inmueble
¿Qué ocurre si no presenta la declaración?
Si tenía la obligación de presentar la declaración y no lo hizo, pueden imponerse las siguientes sanciones.
- Recargo por no presentar declaración: se añade entre el 15 % y el 20 % del impuesto a pagar.
- Intereses por demora: se aplican según el número de días transcurridos desde el día siguiente al vencimiento hasta la fecha de pago.
- En casos graves: puede imponerse un recargo adicional grave del 35 % al 40 %.
Es importante presentar la declaración correctamente y dentro del plazo.
Declaración azul o declaración general: ¿cuál conviene elegir?
Para declarar los ingresos de un apartamento existen dos métodos: la declaración azul y la declaración general.
| Concepto | Declaración azul | Declaración general |
|---|---|---|
| Deducción especial | Hasta 650.000 yenes | Ninguna |
| Arrastre de pérdidas | Posible durante 3 años | No posible |
| Requisitos contables | Se requiere contabilidad por partida doble | Basta con una contabilidad simplificada |
| Notificación previa | Necesaria (notificación de inicio de actividad + solicitud de aprobación para declaración azul) | No necesaria |
En conclusión, recomendamos la declaración azul por la importante ventaja de su deducción especial. Con un software contable, incluso la contabilidad por partida doble puede gestionarse con relativa facilidad.
¿Qué hacer si tiene dificultades con la declaración?
Si tiene problemas con la declaración, conviene utilizar las siguientes opciones de consulta.
- Mostrador de consulta de la oficina tributaria: puede consultar sin coste y recibir orientación sobre cómo rellenarla.
- Asesor fiscal: puede recibir asesoramiento profesional, incluidos casos complejos y estrategias fiscales.
- Software de declaración de la renta: puede elaborar la declaración simplemente siguiendo las instrucciones en pantalla.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Es necesario declarar incluso si solo se alquila una unidad?
En el caso de las personas asalariadas, si la renta inmobiliaria supera los 200.000 yenes al año, deben presentar la declaración. Incluso si es inferior a 200.000 yenes, la declaración del impuesto municipal sigue siendo necesaria por separado.
¿Hasta cuándo debe presentarse la declaración?
El periodo de declaración va cada año del 16 de febrero al 15 de marzo. Si utiliza e-Tax, puede presentarla desde casa las 24 horas.
¿Debe presentarse la declaración incluso si los ingresos por alquiler arrojan pérdidas?
Sí. En caso de pérdidas, la compensación de pérdidas y ganancias puede permitir compensarlas con los ingresos salariales y obtener una devolución del impuesto sobre la renta. Con la declaración azul, además, las pérdidas pueden arrastrarse durante 3 años.
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