許多人在租賃經營收入增加、生活更加穩定後，會因此感到安心。然而，一旦有公寓租金收入，依條件不同，可能就需要辦理所得稅申報。雖然所得稅申報常給人複雜困難的印象，但只要理解其機制並備齊必要文件，就能順利完成申報。本文將詳細說明公寓收入所得稅申報的流程、可列為費用的項目，以及未申報時可能面臨的罰則。
公寓經營中需要了解的「不動產所得」是什麼？
不動產所得，是指全年租金收入扣除全年費用後的金額。它與租金收入本身並不相同。
不動產所得 ＝ 全年租金收入 − 全年費用
所得稅申報是以1月1日至12月31日的期間進行計算。需要注意的是，租金收入不僅包含每月租金，也包含禮金與續約費。
什麼是費用
在不動產經營中，費用是指為了取得租金收入所必需的支出。由於列支費用可以降低課稅所得，因此掌握費用範圍可說是稅務規劃的基礎。
哪些情況需要申報，哪些情況不需要？
需要所得稅申報的情況
- 年不動產所得超過20萬日圓的受薪族
- 有不動產所得的個人事業主與自由工作者
- 從多個物件取得租金收入的情況
不需要所得稅申報的情況
- 受薪族的不動產所得一年在20萬日圓以下的情況（但仍需申報居民稅）
- 扣除必要費用後，不動產所得為負數的情況（但為了損益通算，申報通常更有利）
公寓收入的所得稅申報流程是什麼？
所得稅申報可依下列步驟進行。
- 彙整全年租金收入：將每月租金、禮金與續約費全部加總。
- 彙整全年費用：將可認列為費用的支出完整列入。
- 計算不動產所得：以租金收入扣除費用。
- 準備必要文件：製作所得稅申報書、收支明細書（白色申報）或青色申報決算書。
- 提交申報書：於次年2月16日至3月15日提交至稅務署。
所得稅申報文件在哪裡取得？
以下整理了必要文件的取得來源。
| 文件 | 取得來源 |
|---|---|
| 所得稅申報書 | 稅務署／日本國稅廳網站 |
| 收支明細書 / 青色申報決算書 | 稅務署／日本國稅廳網站 |
| 扣繳憑單 | 任職公司 |
| 不動產買賣契約書 | 買賣時已領取 |
| 固定資產稅納稅通知書 | 由市區町村郵寄 |
| 貸款還款表 | 金融機構 |
| 火災保險保單 | 保險公司 |
公寓經營中哪些可以列為費用，哪些不可以？
可以列為費用的項目
- 管理費、修繕準備金
- 支付給管理公司的委託手續費
- 固定資產稅、都市計畫稅
- 火災保險費、地震保險費
- 貸款利息部分
- 折舊費
- 廣告宣傳費（招租費用）
- 修繕費（如原狀回復費用等）
- 交通費（為管理物件所發生的移動費用）
- 稅務師報酬
不可以列為費用的項目
- 貸款本金償還部分
- 所得稅、居民稅
- 自住房部分的生活費
- 與不動產取得沒有直接關係的資格取得費用
如果沒有辦理所得稅申報，會怎麼樣？
若有申報義務卻未申報，將會被課以下列罰則。
- 無申報加算稅：按應納稅額加徵15%至20%。
- 滯納稅：自申報期限次日起至繳納日止，依天數計算。
- 情節惡劣時：可能會被課以重加算稅（35%至40%）。
在期限內正確完成所得稅申報非常重要。
青色申報與白色申報，應該選哪一種？
公寓收入的所得稅申報，主要有青色申報與白色申報兩種方式。
| 項目 | 青色申報 | 白色申報 |
|---|---|---|
| 特別扣除 | 最高65萬日圓 | 無 |
| 虧損結轉 | 可結轉3年 | 不可 |
| 帳簿要求 | 需要複式簿記 | 簡易帳簿即可 |
| 事前申請 | 需要（開業申報 + 青色申報承認申請書） | 不需要 |
總結來說，更推薦特別扣除優勢較大的青色申報。如果使用會計軟體，對應複式簿記也相對容易。
如果對所得稅申報感到困擾，該怎麼辦？
若在所得稅申報上遇到困難，可以利用以下諮詢管道。
- 稅務署諮詢窗口：可免費諮詢，也能獲得填寫方式的指導。
- 稅理士：對於複雜案件或節稅對策，可獲得專業建議。
- 報稅軟體：只要依照畫面指示輸入，即可完成申報書製作。
常見問題（FAQ）
即使只有1戶公寓，也需要辦理所得稅申報嗎？
若為受薪族，當年不動產所得超過20萬日圓時，就需要辦理所得稅申報。即使低於20萬日圓，也仍需另外申報居民稅。
所得稅申報要在什麼時候之前完成？
每年的申報期間為2月16日至3月15日。若使用 e-Tax，便可在家24小時提交。
如果租金收入是虧損，也應該辦理所得稅申報嗎？
是的。若為虧損，可以透過損益通算與薪資所得相抵，可能因此獲得所得稅退稅。若採用青色申報，也可以將虧損結轉3年。
