Viele Menschen fühlen sich beruhigt, wenn die Einnahmen aus der Vermietung steigen und die Lebenssituation stabiler wird. Wenn jedoch Mieteinnahmen aus einer Eigentumswohnung anfallen, kann je nach Umständen eine Steuererklärung erforderlich sein. Die Steuererklärung wirkt oft kompliziert, lässt sich aber reibungslos erledigen, wenn Sie das System verstehen und die notwendigen Unterlagen vorbereiten. In diesem Beitrag erläutern wir den Ablauf der Steuererklärung für Wohnungsmieteinnahmen, welche Ausgaben als Kosten angesetzt werden können und welche Nachteile drohen, wenn keine Erklärung abgegeben wird.
Was ist das „Einkommen aus Immobilien“, das Sie bei der Wohnungsvermietung kennen sollten?
Einkommen aus Immobilien ist der Betrag, der übrig bleibt, wenn die jährlichen Ausgaben von den jährlichen Mieteinnahmen abgezogen werden. Es ist nicht mit den reinen Mieteinnahmen gleichzusetzen.
Einkommen aus Immobilien = jährliche Mieteinnahmen − jährliche Ausgaben
Für die Steuererklärung wird der Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember zugrunde gelegt. Beachten Sie, dass zu den Mieteinnahmen nicht nur die monatliche Miete, sondern auch Schlüsselgeld und Vertragsverlängerungsgebühren gehören.
Was sind Ausgaben?
Ausgaben im Immobilienmanagement sind Kosten, die erforderlich sind, um Mieteinnahmen zu erzielen. Da sich durch den Kostenansatz das zu versteuernde Einkommen verringern lässt, ist das Verständnis der Ausgaben eine Grundlage der Steuerplanung.
In welchen Fällen ist eine Steuererklärung erforderlich und in welchen nicht?
Fälle, in denen eine Steuererklärung erforderlich ist
- Arbeitnehmer mit Immobilieneinkünften von mehr als 200.000 Yen pro Jahr
- Einzelunternehmer und Freiberufler mit Einkünften aus Immobilien
- Wenn Mieteinnahmen aus mehreren Objekten erzielt werden
Fälle, in denen keine Steuererklärung erforderlich ist
- Wenn Arbeitnehmer Immobilieneinkünfte von 200.000 Yen oder weniger pro Jahr haben (die Erklärung für die Einwohnersteuer ist jedoch erforderlich)
- Wenn das Immobilieneinkommen nach Abzug der notwendigen Ausgaben negativ ist (eine Erklärung kann sich jedoch wegen des Verlustausgleichs trotzdem lohnen)
Wie läuft die Steuererklärung für Wohnungsmieteinnahmen ab?
Die Steuererklärung erfolgt in den folgenden Schritten.
- Jährliche Mieteinnahmen zusammenstellen：Addieren Sie die monatliche Miete, das Schlüsselgeld und die Verlängerungsgebühren vollständig.
- Jährliche Ausgaben zusammenstellen：Erfassen Sie alle Ausgaben, die als Kosten anerkannt werden, lückenlos.
- Einkommen aus Immobilien berechnen：Ziehen Sie die Ausgaben von den Mieteinnahmen ab.
- Notwendige Unterlagen vorbereiten：Erstellen Sie die Steuererklärung, die Einnahmen-Ausgaben-Aufstellung (weißes Verfahren) oder den Jahresabschluss für die blaue Steuererklärung.
- Steuererklärung einreichen：Reichen Sie die Unterlagen vom 16. Februar bis 15. März des Folgejahres beim Finanzamt ein.
Wo erhalten Sie die Unterlagen für die Steuererklärung?
Wir haben die Bezugsquellen der notwendigen Unterlagen zusammengestellt.
| Unterlage | Bezugsquelle |
|---|---|
| Steuererklärung | Finanzamt / Website der Nationalen Steuerbehörde |
| Einnahmen-Ausgaben-Aufstellung / Jahresabschluss für die blaue Steuererklärung | Finanzamt / Website der Nationalen Steuerbehörde |
| Lohnsteuerbescheinigung | Arbeitgeber |
| Immobilienkaufvertrag | Bereits beim Kauf erhalten |
| Steuerbescheid zur Grundvermögensteuer | Per Post von der Gemeinde |
| Darlehenstilgungsplan | Finanzinstitut |
| Versicherungsschein der Feuerversicherung | Versicherungsgesellschaft |
Welche Kosten sind bei der Wohnungsvermietung absetzbar und welche nicht?
Absetzbare Kosten
- Verwaltungsgebühren und Instandhaltungsrücklage
- Verwaltungsvergütung an die Hausverwaltung
- Grundvermögensteuer und Stadtplanungssteuer
- Prämien für Feuer- und Erdbebenversicherung
- Zinsanteil des Darlehens
- Abschreibungen
- Werbekosten (Kosten für die Mietersuche)
- Reparaturkosten (zum Beispiel für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands)
- Fahrtkosten (für Wege im Zusammenhang mit der Objektverwaltung)
- Honorar für den Steuerberater
Nicht absetzbare Kosten
- Tilgungsanteil des Darlehens
- Einkommensteuer und Einwohnersteuer
- Lebenshaltungskosten für den privat genutzten Wohnbereich
- Kosten für Qualifikationen, die nicht unmittelbar mit dem Immobilienerwerb zusammenhängen
Was passiert, wenn keine Steuererklärung abgegeben wird?
Wenn eine Pflicht zur Steuererklärung besteht und keine Erklärung abgegeben wird, fallen die folgenden Sanktionen an.
- Verspätungszuschlag wegen Nichtabgabe：Es werden 15 bis 20 % des zu zahlenden Steuerbetrags zusätzlich erhoben.
- Säumniszuschlag：Er wird entsprechend der Anzahl der Tage vom Tag nach Ablauf der Frist bis zum Zahlungstag erhoben.
- Bei schwerwiegenden Fällen：Es kann ein erhöhter Zuschlag von 35 bis 40 % erhoben werden.
Wichtig ist, die Steuererklärung fristgerecht und korrekt einzureichen.
Blaue oder weiße Steuererklärung: Welche Variante sollten Sie wählen?
Für die Steuererklärung von Wohnungsmieteinnahmen gibt es zwei Verfahren: die blaue und die weiße Steuererklärung.
| Punkt | Blaue Steuererklärung | Weiße Steuererklärung |
|---|---|---|
| Sonderabzug | Bis zu 650.000 Yen | Keiner |
| Verlustvortrag | Für 3 Jahre möglich | Nicht möglich |
| Anforderungen an die Buchführung | Doppelte Buchführung erforderlich | Einfache Buchführung ausreichend |
| Vorherige Anmeldung | Erforderlich (Gewerbeanmeldung + Antrag auf Genehmigung der blauen Steuererklärung) | Nicht erforderlich |
Fazit: Die blaue Steuererklärung ist wegen des hohen Vorteils durch den Sonderabzug in der Regel empfehlenswert. Mit Buchhaltungssoftware lässt sich auch die doppelte Buchführung vergleichsweise gut bewältigen.
Was tun, wenn Sie bei der Steuererklärung nicht weiterkommen?
Wenn Sie bei der Steuererklärung Unterstützung brauchen, können Sie die folgenden Anlaufstellen nutzen.
- Beratungsstelle des Finanzamts：Dort erhalten Sie kostenlose Beratung und auch Hinweise zum Ausfüllen.
- Steuerberater：Sie erhalten fachkundige Unterstützung, auch bei komplexen Fällen und steuerlichen Optimierungsmaßnahmen.
- Steuererklärungssoftware：Sie können die Erklärung erstellen, indem Sie den Anweisungen auf dem Bildschirm folgen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ist eine Steuererklärung auch bei nur einer Eigentumswohnung erforderlich?
Bei Arbeitnehmern ist eine Steuererklärung erforderlich, wenn die Immobilieneinkünfte 200.000 Yen pro Jahr übersteigen. Auch bei 200.000 Yen oder weniger ist die Erklärung für die Einwohnersteuer gesondert erforderlich.
Bis wann muss die Steuererklärung abgegeben werden?
Der Abgabezeitraum läuft jedes Jahr vom 16. Februar bis zum 15. März. Wenn Sie e-Tax nutzen, können Sie die Erklärung rund um die Uhr von zu Hause aus einreichen.
Sollte eine Steuererklärung auch abgegeben werden, wenn die Mieteinnahmen negativ sind?
Ja. Bei einem Verlust können Sie diesen durch Verlustausgleich mit Ihrem Arbeitseinkommen verrechnen, wodurch möglicherweise eine Einkommensteuererstattung möglich wird. Bei der blauen Steuererklärung kann der Verlust zudem für 3 Jahre vorgetragen werden.
