Nao e incomum que o banheiro de um imovel alugado nao tenha espelho, ou que o espelho existente esteja tao sujo que nao possa ser usado. Instalar ou substituir por conta propria pode gerar cobranca de custos de restauracao ao sair do imovel, por isso e importante agir com conhecimento correto e seguindo o procedimento adequado.
E permitido instalar um espelho no banheiro de um imovel alugado?
Em conclusao, na maioria dos casos nao ha problema se voce confirmar e obter permissao previa do proprietario ou da administradora e escolher um metodo que nao deixe danos na parede. O ponto de partida e entender a obrigacao de restauracao do imovel alugado antes de prosseguir.
O que e a obrigacao de restauracao?
A obrigacao de restauracao e o dever de devolver o imovel ao estado em que estava antes da ocupacao ao desocupa-lo. No entanto, desgaste natural e deterioracao por uso normal nao sao de responsabilidade do inquilino, e o criterio para essa avaliacao se baseia nas diretrizes (versao re-revisada) sobre disputas relacionadas a restauracao do imovel, compiladas pelo Ministerio da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japao em marco de 1998 e revisadas em fevereiro de 2004 e agosto de 2011; alem disso, a reforma do Codigo Civil japones em vigor desde abril de 2020 (artigo 621) passou a excluir explicitamente da obrigacao de restauracao "o desgaste decorrente do uso e da fruicao normais e a deterioracao natural do imovel locado", dando respaldo legal a essa diretriz. Somente danos causados por intencao ou negligencia ficam a cargo do inquilino.
Trocas e instalacoes sem autorizacao podem causar problemas
Se voce fizer furos na parede ou deixar marcas de fita, pode haver cobranca de custos de restauracao ao sair do imovel. A regra basica e sempre consultar o proprietario ou a administradora antes de realizar o trabalho. Se ja estiver claro na visita antes da mudanca que nao ha espelho, o melhor e confirmar a situacao e solicitar a instalacao antes de se mudar.
Quem paga pela restauracao do espelho do banheiro no imovel alugado: os 2 documentos do Ministerio da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japao
No Japao, a divisao de custos sobre o espelho do banheiro em um imovel alugado e definida, na pratica, por dois documentos publicados pelo Ministerio da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT): o "Contrato Padrao de Locacao Residencial" (versao de marco de 2018) e as "Diretrizes sobre Disputas Relacionadas a Restauracao do Imovel" (versao re-revisada). Nenhum dos dois tem forca de lei obrigatoria, mas na pratica sao usados como referencia sempre que o contrato de aluguel nao deixa claro quem paga o que. Para quem esta acostumado a normas de locacao de outros paises, vale entender que no Japao esses "modelos padrao" nao tem status legal, mas funcionam como o criterio que administradoras e comites de conciliacao efetivamente adotam.
Confirmar antes de instalar nao e cortesia, e uma clausula contratual
O artigo 8, paragrafo 2, do Contrato Padrao de Locacao Residencial estabelece que o inquilino "nao pode realizar ampliacao, reforma, remocao, modificacao ou alteracao do imovel, nem instalar estruturas no terreno do imovel, sem autorizacao por escrito do proprietario". Como fixar um espelho colado na parede pode ser interpretado como uma "alteracao" do imovel, a confirmacao previa deve ser tratada como uma exigencia contratual, e nao apenas como um gesto de educacao. Por outro lado, uma vez obtida a autorizacao por escrito, o assunto deixa de ser motivo de disputa na saida.
Pelo desenho do contrato padrao, o reparo do espelho e responsabilidade do proprietario
O artigo 9, paragrafo 1, do mesmo contrato determina que "o proprietario deve realizar os reparos necessarios para que o inquilino possa usar o imovel", e que o custo "fica a cargo do inquilino quando o reparo for necessario por motivo atribuivel a ele, e a cargo do proprietario nos demais casos".
Entao, ate onde o inquilino pode fazer reparos por conta propria? O paragrafo 5 do mesmo artigo 9 diz que "o inquilino pode realizar por conta propria, alem de solicitar ao proprietario conforme o paragrafo 1, os reparos listados no Anexo 4", que enumera esse escopo. A lista contem apenas cinco itens: "troca de fusivel", "troca de vedacao e valvula da torneira", "troca de tampao de borracha e corrente do ralo do banheiro", "troca de lampada e lampada fluorescente" e "outros reparos de baixo custo" — o espelho nao esta entre eles. Isso significa que, pelo desenho do contrato padrao, o espelho do banheiro e um equipamento cujo reparo cabe ao proprietario, conforme o artigo 9, paragrafo 1.
A sujeira se divide conforme a "causa"
O Anexo 1 das diretrizes de restauracao organiza a divisao de custos por parte do imovel em quatro categorias: A, B, A(+B) e A(+G). O item relacionado ao espelho do banheiro esta em [Equipamentos, outros] e diz o seguinte:
Calcario, mofo, etc. no banheiro, vaso sanitario e pia (quando a sujeira resulta de o inquilino ter deixado de limpar e cuidar do imovel)
Esse item fica do lado da categoria A(+B), ou seja, custo do inquilino, com a seguinte justificativa: "quando a sujeira ocorre durante o periodo de uso por falta de limpeza e cuidado, entende-se que na maioria dos casos isso configura violacao do dever de cuidado do inquilino".
Ou seja, nao e correto dizer que "toda sujeira do banheiro e desgaste natural". O calcario e o mofo causados por falta de limpeza sao custo do inquilino, enquanto a deterioracao do proprio espelho e custo do proprietario — a diferenca entre os dois e explicada mais adiante.
| Estado do espelho | Causa principal | Base legal | Responsavel |
|---|---|---|---|
| Calcario, manchas esbranquicadas na superficie, mofo rosa ou preto | Falta de secagem e limpeza apos o uso | Diretrizes, Anexo 1 [Equipamentos, outros], "calcario, mofo etc. no banheiro, vaso sanitario e pia" = A(+B) | Inquilino |
| Escurecimento na borda ou na superficie do espelho ("shike", corrosao do revestimento prateado) | Deterioracao natural do proprio material do espelho | Artigo 621 do Codigo Civil, que exclui a "deterioracao natural" da obrigacao de restauracao | Proprietario |
| Quebrado por queda ou impacto | Intencao ou negligencia | Artigo 621 do Codigo Civil (dano que excede o uso normal) | Inquilino |
| Sem dano, mas trocado para atrair o proximo inquilino | Rotatividade de inquilinos | Diretrizes, Anexo 1, lado do proprietario: "troca de banheira, aquecedor etc. (sem dano, mas realizada para atrair o proximo inquilino)" | Proprietario |
O espelho consta no formulario de vistoria de entrada e saida por "unidade"
No Anexo 3 das diretrizes, "Formulario com condicoes de restauracao a ser anexado ao contrato", na tabela de "valores de referencia para obras de restauracao", o espelho aparece como item do [banheiro, lavatorio, vaso sanitario], contado por "unidade", com "limpeza, reparo ou troca" listados como conteudo do trabalho de restauracao. Enquanto a tela mosquiteira e contada por "peca" e o papel de parede por "metro quadrado", o espelho e um item que se acerta por unidade.
Do lado da administradora, se o estado do espelho (com ou sem "shike" ou arranhoes) foi registrado na vistoria de entrada, isso muda completamente o rumo da negociacao na saida. Do lado do inquilino, se o espelho ja estiver escurecido nas bordas no dia da mudanca, basta tirar uma foto e enviar por e-mail a administradora no mesmo dia. As diretrizes insistem repetidamente que a restauracao e uma questao que comeca na entrada, nao na saida — e o espelho e um exemplo tipico disso.
Tipos de espelho para banheiro e suas caracteristicas
Tipo magnetico
O tipo magnetico, compativel com paredes de unit bath que usam chapa de aco, e o mais indicado para imoveis alugados porque pode ser instalado sem causar qualquer dano a parede. Tambem pode ser encontrado em lojas de 100 ienes. Se for um espelho de aluminio, ele e leve e menos propenso a quebrar em caso de queda.
Tipo adesivo
Quando o ima nao pode ser usado, como em paredes de azulejo, o tipo adesivo passa a ser uma opcao. No entanto, ha risco de deixar marcas na desocupacao, por isso e necessario escolher um produto adequado para banheiro e confirmar antes com a administradora.
Tipo com ventosa
O tipo com ventosa, indicado para superficies planas, nao fixa bem quando a parede esta molhada. E necessario confirmar que a parede esteja seca no momento da instalacao. Tambem existem no mercado produtos com tratamento antiembaçante.
Como instalar um espelho em um banheiro de parede de azulejo
O problema com banheiros de alvenaria tradicional, com paredes de azulejo, e que quase todos os metodos vendidos para unit bath simplesmente nao funcionam. Ha tres razoes para isso.
Por que ima, ventosa e miramatto nao funcionam em parede de azulejo
- O ima nao gruda: o tipo magnetico so funciona quando o painel da parede do unit bath tem uma base de chapa de aco. A base de uma parede de azulejo e argamassa ou concreto, que nao sao magneticos. Se voce encostar um ima na parede e ele cair, esse metodo ja esta descartado.
- A ventosa nao adere: ventosas so funcionam em superficies lisas. A superficie de azulejo tem os rejuntes, que sao reentrancias; quando a borda da ventosa cruza um rejunte, o ar escapa e a fixacao falha. Ventosas pequenas o suficiente para caber dentro de um unico azulejo podem funcionar, mas raramente ha espaco para a quantidade necessaria para sustentar o peso do espelho.
- A area de colagem do miramatto nao e suficiente: a fita dupla-face para espelhos (miramatto) tem o mesmo problema — a parte sobre o rejunte nao contribui para a colagem. Mesmo que voce calcule a area minima recomendada pelo fabricante, a area efetiva de contato fica menor por causa dos rejuntes.
Opcoes ordenadas pelo menor impacto na parede
| Metodo | Impacto na parede | Situacao indicada |
|---|---|---|
| Pendurar em suporte de pressao ("tensao") ou barra de chuveiro para banheiro | Nenhum (nao toca a parede) | Dificil obter autorizacao, contrato de curta duracao |
| Pendurar em porta-toalhas ou gancho de chuveiro ja existente | Nenhum | Espelho pequeno, dentro da capacidade da ferragem existente |
| Colar um adesivo proprio para banheiro em um ponto que nao cruze o rejunte | Pode deixar marca ao remover | Quando ja se obteve autorizacao por escrito |
| Instalacao definitiva com miramatto e ferragem de fixacao | Requer reparo da base ao remover | Quando o proprietario contrata a instalacao |
Para imoveis com parede de azulejo, o mais realista e nao tentar fazer os dois ultimos metodos por conta propria, e sim se limitar aos dois primeiros, ou pedir para o proprietario contratar a instalacao. Banheiros com azulejo costumam estar em imoveis mais antigos; se o rejunte ou o proprio azulejo ja estiver solto, o simples ato de colar e descolar pode lascar o azulejo junto. O custo desse reparo nao entra como desgaste normal, e sim como dano por intencao ou negligencia, podendo ser cobrado do inquilino.
Tres pontos que facilitam obter autorizacao
Do lado de quem administra o imovel, a diferenca entre um pedido aprovado e um recusado costuma estar na forma como ele e escrito. Se a mensagem tiver estes tres pontos, ela ja pode ser encaminhada diretamente para o proprietario:
- Metodo de instalacao e tipo de produto. Uma frase como "vou pendurar um espelho de banheiro comum em um suporte de pressao para banheiro" deixa claro, em uma linha, o que sera feito na parede.
- Como sera na saida. Se sera removido e a parede voltara ao estado original, ou se pode ficar no imovel caso o proprietario prefira.
- Se o metodo escolhido envolver intervencao na parede, mostrar que alternativas sem intervencao ja foram consideradas.
Por outro lado, uma pergunta generica como "posso colocar um espelho?" gera idas e vindas para o responsavel confirmar o metodo. O resultado costuma ser resposta demorada, ou uma recusa por seguranca.
Como instalar um espelho no banheiro por conta propria
Comparacao de custo: DIY vs. profissional
O custo para contratar um profissional costuma ficar entre 20 mil e 50 mil ienes, mas fazendo por conta propria muitas vezes e possivel gastar menos de 10 mil ienes. As ferramentas necessarias sao espelho para banheiro (5 mil a 10 mil ienes), miramatto (fita dupla-face), estilete, cola de secagem rapida e fita PP; mesmo somando tudo, o total fica em torno de 10 mil ienes.
Como remover o espelho existente
- Remova a vedacao (adesivo de silicone) com um estilete
- Deslize a ferragem de fixacao superior para cima
- Passe uma fita PP pelo vao entre a parede e o espelho e mova-a como uma serra para cortar a fita dupla-face
Como instalar o novo espelho
- Confira a linha horizontal (marque a ferragem ou trace uma linha de referencia)
- Cole a fita dupla-face para espelho (miramatto) na parede (cerca de 1/6 da area do espelho)
- Posicione o espelho nivelado, fixe-o e conclua com a ferragem superior
Como pedir a troca do espelho existente
A maioria das pessoas que pesquisa sobre trocar o espelho do banheiro nao quer necessariamente comprar um novo por conta propria — o problema real e o espelho estar em condicoes inutilizaveis. Em um imovel alugado, antes de gastar do proprio bolso, o Codigo Civil japones e o Contrato Padrao de Locacao Residencial preveem um procedimento a seguir.
Os tres artigos que servem de base
| Artigo | Conteudo |
|---|---|
| Codigo Civil, art. 606, par. 1 | "O locador tem o dever de realizar os reparos necessarios para o uso e a fruicao do imovel locado. Isso nao se aplica quando o reparo se tornar necessario por motivo atribuivel ao locatario." |
| Codigo Civil, art. 607-2 | Quando o locatario notifica a necessidade de reparo (ou o locador toma conhecimento dela) e, mesmo assim, o locador nao realiza o reparo necessario em prazo razoavel, ou ha urgencia, o locatario pode realizar o reparo por conta propria. |
| Codigo Civil, art. 621 | Exclui da obrigacao de restauracao do locatario "o desgaste do imovel locado decorrente do uso e da fruicao normais, bem como a deterioracao natural do imovel locado." |
O artigo 9 do Contrato Padrao de Locacao Residencial traduz essa estrutura do Codigo Civil em linguagem contratual. O paragrafo 3 diz que "quando o inquilino encontrar um ponto no imovel que precise de reparo, deve notificar o proprietario e discutir a necessidade do reparo com ele"; o paragrafo 4 diz que "quando, apos a notificacao prevista no paragrafo anterior, ficar reconhecida a necessidade do reparo e o proprietario nao o realizar sem motivo justo, o inquilino pode realizar o reparo por conta propria".
Como proceder na pratica
- Registre o estado do espelho. Fotografe o espelho inteiro e faca closes dos pontos descoloridos. Ter duas fotos — uma seca e outra logo apos molhar e secar com pano — ajuda a outra parte a distinguir calcario de corrosao do revestimento prateado.
- Notifique como "pedido de reparo". Em vez de "quero trocar o espelho", escreva algo como "estou notificando que ha um ponto no espelho do banheiro que precisa de reparo". Isso deixa claro que se trata da notificacao prevista no artigo 9, paragrafo 3, do contrato padrao, e ainda registra a data. Envie por e-mail ou chat, nao por telefone.
- Aguarde o resultado da discussao. O proprietario tambem precisa de um tempo para avaliar, inclusive se ha chance de o problema ser resolvido apenas com limpeza.
- Se, apos um prazo razoavel, nada acontecer. Com base no artigo 607-2 do Codigo Civil e no artigo 9, paragrafo 4, do contrato padrao, surge a opcao de providenciar o reparo por conta propria. Nesse caso, o custo, conforme o artigo 606, paragrafo 1, fica a cargo do proprietario, a menos que o motivo seja atribuivel ao inquilino.
Vale notar que pular essa sequencia e trocar o espelho antes enfraquece a base para cobrar o custo depois. Sem notificacao previa, a situacao pode ser interpretada como "o proprietario nao teve a chance de fazer o reparo", e o inquilino pode acabar do lado de quem tem que responder por uma alteracao nao autorizada.
Quando o imovel alugado e uma unidade de condominio
Em condominios, mesmo que o banheiro seja area exclusiva da unidade, o regulamento interno costuma exigir aviso previo de obras e limitar os horarios de execucao. Como o proprietario (o titular da unidade) precisa avisar o condominio, o prazo de resposta pode se estender por uma ou duas semanas. Se houver urgencia, vale ja indicar na primeira notificacao ate quando voce gostaria que o reparo fosse feito.
O que fazer quando o espelho existente esta tao sujo que nao pode ser usado
Como remover manchas de calcario (marcas de agua)
Para sujeira alcalina formada pela cristalizacao de calcio e magnesio presentes na agua da torneira, e eficaz fazer uma compressa com vinagre ou solucao aquosa de acido citrico (de 30 minutos a meio dia) antes de esfregar.
Como remover residuos de sabao
Como oleosidade da pele e residuos de sabao sao sujeiras acidas, faca uma compressa com agua e bicarbonato de sodio antes de esfregar. Nao remova calcario e residuos de sabao no mesmo dia, pois a acidez e a alcalinidade se neutralizam e reduzem a eficacia.
O que e "shike" no espelho: como diferenciar de calcario
A borda do espelho do banheiro fica escura, e por mais que voce esfregue, a mancha nao sai. Isso nao e sujeira — e o proprio espelho se deteriorando, um fenomeno que o setor de vidros no Japao chama de "shike". O Glossario de Termos de Vidro para Construcao (novembro de 2021), publicado pela Associacao Japonesa de Fabricantes de Vidro Plano em nome de seu comite de normas, define o termo conforme a norma industrial japonesa JIS R 3220 (materiais para espelhos) da seguinte forma:
| Termo (japones) | Definicao (glossario) | Termo em ingles |
|---|---|---|
| Shike | Fenomeno em que o revestimento de prata do espelho se corroi, gerando uma area descolorida vista pela face espelhada. | corrosion |
| Shike pontual | Defeito em forma de ponto no revestimento de prata, causado por corrosao. | spot corrosion |
| Shike de superficie | Estado em que a corrosao do revestimento de prata avanca ate causar descoloracao ou deterioracao em toda ou em parte da superficie do espelho; pode surgir da concentracao de varios pontos de shike. | plane corrosion |
| Shike de borda | Estado em que, por fatores externos, a corrosao do revestimento de prata avanca ao longo da borda do espelho, causando descoloracao ou deterioracao. | edge corrosion |
| Mancha de prata (opacidade) | Estado em que o revestimento de prata parece embacado. | cloud |
O mesmo glossario define o material do espelho como "vidro plano com uma camada de prata aplicada por deposicao quimica na face posterior, coberta por uma camada protetora", e trata os "defeitos da camada protetora" (furos, arranhoes, descolamento, bolhas etc.) como um termo separado do proprio revestimento de prata. O shike acontece na camada de prata, que fica atras do vidro, e nao na sujeira da face frontal do espelho. Por isso, esfregar a frente nao resolve.
Como diferenciar pelo toque: calcario ou shike
| Calcario / manchas esbranquicadas (sujeira na superficie) | Shike (corrosao do revestimento de prata, na parte de tras) | |
|---|---|---|
| Onde aparece | Em qualquer parte da superficie; geralmente em riscos onde a agua escorreu | Avanca da borda para dentro (shike de borda); as vezes comeca em pontos ou manchas |
| Ao passar o dedo | Sente-se aspero, com relevo | A superficie continua lisa; nao se sente nada com o dedo |
| Ao molhar | Fica menos visivel enquanto molhado | A descoloracao nao muda com a agua |
| Cor e formato | Esbranquicado, em forma de escamas | Preto, marrom ou cinza; parece uma moldura |
| Com compressa de acido citrico | Diminui | Nao muda |
Essa diferenca se conecta diretamente a divisao de custos de restauracao. O shike e um fenomeno que avanca pela corrosao do revestimento de prata, independente da qualidade da limpeza, entao se encaixa na "deterioracao natural" excluida da obrigacao de restauracao pelo artigo 621 do Codigo Civil. Ja o calcario e o mofo causados por falta de limpeza ficam do lado do inquilino, segundo as diretrizes do Ministerio. Se voce for cobrado na saida por uma descoloracao no espelho do banheiro, o primeiro passo e verificar, com base nos criterios da tabela acima, se e shike ou calcario, e comunicar isso. Se ao passar o dedo nao houver relevo, e a mancha nao mudar com a compressa de acido citrico, o problema nao e falta de limpeza.
Do ponto de vista do proprietario ou da administradora
Deixar um espelho com shike sem tratar antes de anunciar o imovel novamente prejudica a impressao nas visitas, alem de gerar um pedido de reparo logo apos a entrada do novo inquilino, dobrando o custo de atendimento. A logica que as diretrizes aplicam a troca de tela mosquiteira — "trata-se de uma questao de manutencao do imovel decorrente da rotatividade de inquilinos, sendo razoavel que o custo fique a cargo do proprietario" — vale igualmente para o espelho, e o Anexo 1 lista explicitamente, do lado do proprietario, a "troca de banheira, aquecedor etc. (sem dano, mas realizada para atrair o proximo inquilino)". Isso nao e um item a cobrar do inquilino na saida, e sim algo a orcar como restauracao antes de anunciar o imovel. Vale lembrar tambem que, na tabela de vida util das diretrizes, o unit bath esta na categoria "vida util da edificacao", com uma logica de depreciacao diferente da de equipamentos com vida util de 6 ou 8 anos — um detalhe que pesa no planejamento de reparos.
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FAQ
- Q. Ferrugem ou sujeira no espelho de um imovel alugado entram como custo de restauracao?
- A. Depende da causa. O escurecimento nas bordas ou na superficie do espelho, fenomeno conhecido no setor de vidros como "shike" (corrosao da camada de prata aplicada no verso do vidro), e uma deterioracao natural do proprio material do espelho, por isso fica fora da obrigacao de restauracao (artigo 621 do Codigo Civil japones) e o custo e do proprietario. Ja o calcario e o mofo na superficie sao tratados de outra forma: as diretrizes de restauracao do Ministerio da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japao classificam "calcario e mofo no banheiro, vaso sanitario e pia (quando resultam de falta de limpeza e manutencao pelo inquilino)" como custo do inquilino, no Anexo 1. Em ambos os casos, danos causados por intencao ou negligencia continuam sendo cobrados do inquilino, como antes.
- Q. Posso instalar um espelho sem consultar a administradora?
- A. Quando se trata de um tipo magnetico que nao causa qualquer dano a parede, muitas vezes nao ha problema, mas recomendamos confirmacao previa para evitar transtornos.
- Q. O tipo magnetico pode ser usado em banheiros que nao sejam unit bath?
- A. O ima so funciona em paredes de unit bath com chapa de aco. Em paredes de azulejo, considere o tipo adesivo ou com ventosa.
- Q. Quais cuidados devo ter ao instalar um espelho por conta propria?
- A. Dois pontos sao importantes: escolher um metodo de instalacao que nao deixe marcas e optar por um tipo leve, menos propenso a quebrar caso caia.
