在尋找房地產時，您可能會看到「未公開物件」、「會員限定物件」等詞彙。這些帶有特殊響亮感的詞語，會激起客戶「可能是其他地方看不到的優質物件」的期待感。然而，作為房地產業界的專業人士，首先我想告訴各位一件事。那就是，原則上，對於一般買方而言，完全「未公開」的物件是不存在的這個事實。
那麼，為什麼會使用「未公開物件」這個詞呢？這是因為房地產資訊流通到市場為止的「機制」與「時間差」存在著內幕。正確理解這個機制，正是不被資訊迷惑，與最適合自己的物件相遇的最確實方法。
本文將從上游到下游，階段性地解開房地產資訊的流通機制，提供協助各位實現聰明找房的資訊。
房地產資訊流通到市場的流程
房地產資訊從賣方手中傳達到買方手中，大致分為4個步驟。理解這個流程，就能掌握資訊在哪裡產生、如何擴散。
STEP1:賣方向房地產公司諮詢出售(資訊的發生源)
所有房地產資訊，都始於物件所有者即賣方考慮「想要出售這個物件」的時候。賣方首先會向房地產公司諮詢出售事宜。這個階段正是房地產資訊的「上游」。此時，資訊僅限於賣方與接受諮詢的房地產公司知道，是極為有限的。
STEP2:締結媒介契約
當出售意願確定後，賣方會與房地產公司締結「媒介契約」。這是正式委託銷售活動的契約，主要分為以下3種類型。選擇哪種契約形式會大幅改變之後的資訊公開範圍，因此是非常重要的要點。
| 契約種類 | 與多家房地產公司簽約 | 自行尋找交易(※1) | 登錄REINS義務(※2) | 契約期間 | 對賣方的業務報告義務 |
|---|---|---|---|---|---|
| 專屬專任媒介契約 | 不可(僅限1家) | 不可 | 有義務(契約後5日內) | 最長3個月 | 每週1次以上 |
| 專任媒介契約 | 不可(僅限1家) | 可以 | 有義務(契約後7日內) | 最長3個月 | 每2週1次以上 |
| 一般媒介契約 | 可以 | 可以 | 無義務 | 法令上無規定(通常3個月) | 無義務 |
※1自行尋找交易:賣方自己找到買方並直接簽約。
※2REINS:後述的房地產公司間資訊網絡系統。
STEP3:登錄物件資訊至REINS
在媒介契約中，當締結「專屬專任媒介契約」或「專任媒介契約」時，房地產公司有義務將物件資訊登錄至稱為REINS(Real Estate Information Network System)的房地產流通標準資訊系統。這是由國土交通大臣指定的房地產流通機構所營運，專供房地產公司使用的資訊網絡。
登錄至REINS後，該物件資訊不僅簽約的房地產公司，全國的會員房地產公司都能瀏覽。也就是說，此時資訊在業界內廣泛共享，許多房地產公司都能準備向買方介紹。這是確保房地產交易透明性與公正性的重要機制。
STEP4:刊登至房地產入口網站(資訊的擴散)
基於在REINS共享的資訊，各房地產公司會將物件資訊作為廣告刊登在面向一般消費者的房地產入口網站，如SUUMO或HOME'S。各位平常在網路上看到的物件資訊，大多數都處於這個階段。這就是資訊的「下游」。
「未公開物件」的內幕
那麼，本文的主題「未公開物件」到底指的是什麼呢？其真面目主要分為以下3種情況。
1.利用資訊「時間差」的營業手法
最多的就是這種情況。房地產公司從賣方接受出售委託到登錄至REINS的幾天內，或是刊登至入口網站前的準備期間內的資訊。
抓住這短暫的期間，以「還沒有在任何地方公開的資訊」向客戶介紹，營造特別感，試圖在自家公司完成簽約的營業策略。專屬專任媒介契約的情況是5日內，專任媒介契約的情況是7日內有登錄REINS的義務，但利用這幾天的「時間差」的手法。
作為營業手法並非違法，但買方需要理解「未公開」這個詞不一定意味著「優質物件」。
2.賣方意願導致的廣告活動限制
部分賣方基於「不想讓鄰居知道要出售」、「不想讓自家出現在廣告上」等理由，不希望刊登在入口網站等廣告上。
特別是富裕階層、知名人士，或是涉及離婚、繼承等敏感事情的出售情況，優先考慮保護隱私是理所當然的。這種情況下，雖然已登錄至REINS，但不會出現在一般廣告上。
這也被稱為「未公開物件」，但透過REINS，其他房地產公司也能經手。也就是說，處於「雖未出現在一般廣告上，但可透過房地產公司介紹」的狀態。
3.惡質的「圍標」
這是房地產公司故意隱匿資訊的惡質案例。為了獲得賣方與買方雙方的仲介手續費而進行「雙邊仲介」，不登錄資訊至REINS，或對其他公司的詢問謊稱「已有人申請」而拒絕物件介紹的行為稱為「圍標」。
雙邊仲介本身並非違法，但為此損害賣方利益的行為，可能違反不動產經紀業法，是極為不誠實的行為。對賣方而言，會失去更高價、更快速出售的機會，對買方而言，則會產生無法遇到本應能遇到的物件的不利益。
聰明找房的5個要點
在理解「未公開物件」的真面目後，那麼實際上應該如何進行找房呢？以下整理了我們認為的「聰明找房」要點。
要點1:選擇值得信賴的房地產公司
最重要的是選擇以客戶利益為優先、誠實對應的房地產公司。請綜合判斷與承辦人的契合度、說明的細心程度、對問題的回應速度等。
不要只憑「有未公開物件」這句話判斷，而要看清該公司的態度與實績。
要點2:明確傳達希望條件
不是模糊的希望，而是整理「預算」、「地區」、「格局」、「屋齡」、「距離車站的距離」等具體條件傳達，承辦人也能提出更精準的建議。
為條件排定優先順序也很重要。滿足所有條件的物件很少，所以要明確「絕對不能妥協的條件」與「可以妥協的條件」。
要點3:定期保持溝通
不是諮詢一次就結束，而是定期與承辦人保持聯繫，建立能最快獲得新資訊的關係。
承辦人也會想優先提供資訊給熱心尋找的客戶。建立良好關係，結果會連結到與好物件的相遇。
要點4:活用多種資訊來源
不只一家房地產公司，自己也查看入口網站，或實際走訪在意的地區也很有效。
擴大資訊收集的範圍，能培養對市場行情的感覺，以及判斷提案的物件是否真的適當的能力。
要點5:不急躁，冷靜判斷
不要被「現在不決定就會被其他人搶走」等煽動焦慮的營業話術迷惑也很重要。
房地產是人生中最大的購買之一。不要害怕花時間檢討到納得為止、保持冷靜判斷。如果真的是好物件，花點時間檢討是非常值得的。
總結:真正的價值不在於「資訊」而在於「值得信賴的夥伴」
如前所述，對一般買方而言，完全封閉的「未公開物件」實質上並不存在。資訊流通過程中的「時間差」與「公開範圍的差異」，只是創造出「未公開」這個詞而已。
在找房時最重要的是，不被「未公開」這個詞迷惑，正確理解房地產資訊的機制。而更重要的是，選擇以客戶利益為優先、誠實行動的值得信賴的房地產公司作為夥伴。
優秀的房地產公司，不只是擁有很多物件資訊。深入理解每位客戶的需求，從市場流通的龐大資訊中，以專家的見解提案最適合的物件，確保交易的安全到最後。我們認為，那個「品質」才是真正的價值。
我們INA&Associates株式會社承諾持續成為客戶最好的夥伴。如果您有房地產相關諮詢，任何事情都歡迎隨時聯繫我們。
常見問題(Q&A)
Q1.真正的好物件，會在網路公開前就被賣掉嗎?
A1.不一定如此。的確，條件好的物件在登錄REINS後、刊登至入口網站前就找到買方的情況也有。但那是向值得信賴的房地產公司諮詢、精準傳達希望條件的買方，在適當時機獲得介紹的結果。重要的不是資訊公開的速度，而是與值得信賴的承辦人建立關係。
Q2.走訪多家房地產公司，比較容易遇到好資訊嗎?
A2.雖然有可能較早取得「一般媒介契約」的物件資訊，但不一定有效率。基於REINS的機制，如果是「專任媒介契約」或「專屬專任媒介契約」的物件，任何房地產公司都會共享資訊。反而，專注於一家值得信賴的夥伴，密切溝通，承辦人會更認真找房，結果更有可能遇到好物件。
Q3.有辨別「圍標」房地產公司的方法嗎?
A3.買方很難直接辨別。但例如不自然地強調「這個物件只有本公司能經手」，或不讓您與其他物件比較而催促簽約等情況，可能需要注意。如果有任何疑問，向其他房地產公司詢問相同物件也是一個方法。誠實的公司絕對不會做出那樣的行為。
