عند البحث عن عقار، قد ترى مصطلحات مثل "عقار غير مدرج" أو "عقار للأعضاء فقط". هذه الكلمات التي تبدو مميزة تغذي توقع العميل بأن العقار قد يكون عقاراً جيداً لا يمكن العثور عليه في أي مكان آخر. ومع ذلك، وبصفتي محترفاً في مجال العقارات، أود أن أخبرك بشيء أولاً. إنهاحقيقة أنه،كقاعدة عامة،لاتوجد عقارات "غير منشورة" تمامًا للمشترين العاديين.
إذن لماذا يتم استخدام مصطلح "عقار غير معلن"؟ يكمن في "الآلية" و "الفارق الزمني" قبل تداول معلومات العقار في السوق. إن فهم هذه الآلية بشكل صحيح هو أضمن طريقة لتجنب التضليل بالمعلومات وللتعرف على العقار الأفضل لك.
تقدم هذه المقالة معلومات خطوة بخطوة عن آلية توزيع المعلومات العقارية من المنبع إلى المصب، لمساعدتك على تحقيق بحث ذكي عن العقارات.
تدفق المعلومات العقارية إلى السوق
هناك أربع خطوات رئيسية قبل وصول معلومات العقار إلى المشتري من يد البائع. من خلال فهم هذا التدفق، يمكنك فهم مصدر المعلومات وكيفية انتشارها.
الخطوة 1: استشارة البيع من البائع إلى الشركة العقارية (مصدر المعلومات)
تبدأ جميع المعلومات الخاصة بالعقار عندما يفكر البائع، وهو مالك العقار، "أريد بيع هذا العقار". يستشير البائع أولاً الشركة العقارية بشأن البيع. هذه المرحلة هي حقاً "منبع" المعلومات العقارية. في هذه المرحلة، تكون المعلومات محدودة للغاية، ولا يعرفها سوى البائع والشركة العقارية التي تلقت الاستشارة.
الخطوة 2: إبرام عقد الوساطة
عندما تصبح نية البيع ثابتة، يقوم البائع بإبرام "عقد وساطة" مع شركة عقارية. وهو عقد لطلب عملية البيع بشكل رسمي، ويصنف بشكل أساسي إلى الأنواع الثلاثة التالية. وهي نقطة مهمة جداً لأن نطاق الكشف عن المعلومات بعد ذلك يتغير بشكل كبير وفقاً لنموذج العقد الذي يتم اختياره.
| نوع العقد | العقود مع عدة شركات عقارية | معاملات الاكتشاف الذاتي (*1) | الالتزام بالتسجيل لدى رينس (*2) | مدة العقد | واجب الإبلاغ عن العمل للبائع |
|---|---|---|---|---|---|
| عقد وساطة واجب حصري بموجب عقد حصري - عقد وساطة واجب حصري | غير ممكن (شركة واحدة فقط) | غير ممكن | يوجد واجب (في غضون 5 أيام من العقد). | بحد أقصى 3 أشهر | أكثر من مرة في الأسبوع |
| عقد وساطة بدوام كامل | غير ممكن (شركة واحدة فقط) | ممكن | إلزامي (خلال 7 أيام من العقد) | بحد أقصى 3 أشهر | مرة كل أسبوعين على الأقل |
| عقد وساطة عام | ممكن | ممكن | لا يوجد التزام | لا يوجد نص قانوني (عادةً 3 أشهر) | لا يوجد التزام |
1 معاملة الاكتشاف الذاتي: يعثر البائع على المشتري بنفسه ويوقع عقداً معه مباشرةً.
2 رينز: نظام شبكة المعلومات بين الشركات العقارية، الموضح أدناه.
الخطوة 3: تسجيل معلومات العقار لدى Raines (REINS)
من بين عقود الوساطة، عندما يتم إبرام "عقد وساطة واجب حصري بموجب عقد حصري" أو "عقد وساطة بدوام كامل"، تلتزم الشركة العقارية بتسجيل معلومات العقار في نظام المعلومات القياسي لتوزيع العقارات المسمى رينز (REINS: RealEstateInformationNetworkSystem). هذه شبكة معلومات خاصة بالشركات العقارية حصرياً، ويديرها نظام شبكة المعلومات العقارية الذي تم تعيينه من قبل وزير الأراضي والبنية التحتية والنقل.
من خلال التسجيل في رينس، تصبح المعلومات العقارية متاحة ليس فقط للشركة العقارية المتعاقد معها، ولكن أيضًا للشركات العقارية الأعضاء في جميع أنحاء البلاد. وبعبارة أخرى، في هذه المرحلة، يتم مشاركة المعلومات على نطاق واسع داخل الصناعة وتكون العديد من الشركات العقارية على استعداد لتقديمها للمشتري. وهذه آلية مهمة لضمان الشفافية والعدالة في المعاملات العقارية.
الخطوة 4: النشر على مواقع بوابات العقارات (نشر المعلومات)
استناداً إلى المعلومات المنشورة على موقع رينس، تقوم كل شركة عقارية بنشر المعلومات العقارية كإعلان على مواقع البوابات العقارية العامة الموجهة للمستهلكين مثل موقع سومو وموقع هومز. الكثير من المعلومات العقارية التي تراها عادةً على الإنترنت في هذه المرحلة. هذه هي المرحلة "النهائية" من المعلومات.
خدعة "العقار غير المعلن عنه"
فما هو بالضبط "العقار غير المعلن عنه"؟ هناك ثلاث فئات رئيسية من الحالات
1- تقنيات البيع التي تستخدم "الفجوة الزمنية" في المعلومات.
هذه هي الحالة الأكثر شيوعاً. وهي تشير إلى المعلومات المتوفرة خلال فترة الإعداد من وقت تلقي الشركة العقارية طلب البيع من البائع حتى يتم تسجيله لدى رينز أو نشره على موقع بوابة إلكترونية في غضون أيام قليلة.
إنها استراتيجية بيع لاغتنام هذه الفترة البسيطة، لإضفاء شعور خاص من خلال تقديمها للعميل على أنها "معلومات لم تظهر بعد في أي مكان"، ولإبرام عقد من تلقاء نفسه. وفي حالة عقد الوساطة الواجب الحصري غير الحصري في عقد الوساطة الواجب الحصري في حالة عقد الوساطة الواجب الحصري في غضون خمسة أيام، وفي غضون سبعة أيام في حالة عقد الوساطة الواجب الحصري في حالة عقد الوساطة الواجب الحصري في غضون خمسة أيام، ولكنها طريقة تستغل هذا "الفارق الزمني" الذي يبلغ عدة أيام.
وهي ليست غير قانونية بأي حال من الأحوال كطريقة بيع، ولكن من الضروري أن نفهم أن كلمة "غير منشور" لا تعني بالضرورة "مسكن ممتاز" للمشتري.
2- القيود المفروضة على الأنشطة الإعلانية وفقاً لرغبة البائع
بعض البائعين لا يرغبون في الإعلان على مواقع البوابات الإلكترونية لأسباب مثل "أريد أن أبيع دون أن أكون معروفاً لجيراني" أو "لديّ مقاومة لوضع منزلي في إعلان".
ومن الطبيعي أن تكون حماية الخصوصية أولوية قصوى خاصة في حالات البيع التي تتعلق بأشخاص أثرياء أو معروفين أو حالات حساسة مثل الطلاق أو الميراث. في هذه الحالات، قد يكون العقار مسجلاً في رينز، ولكن لن يظهر في الإعلانات العامة.
ويُشار إلى ذلك أيضاً في بعض الأحيان باسم "الملكية غير المعلنة"، ولكن يمكن أيضاً التعامل معها من قبل شركات عقارية أخرى عبر شركة Raines. وبعبارة أخرى، إنها حالة "يمكن فيها "التعريف من خلال شركة عقارية، على الرغم من أنها لا تظهر في الإعلانات العامة".
3- "الضميمة الكيدية".
هذه حالة كيدية تقوم فيها شركة عقارية بإخفاء المعلومات عمداً. ويطلق على "الوكالة ذات الوجهين" التي تحصل على رسوم وساطة من البائع والمشتري على حد سواء، أو عدم تسجيل المعلومات في رينس، أو فعل رفض تقديم مسكن عن طريق الكذب بأنه "تم تقديم طلب بالفعل" لاستعلام من شركة أخرى يسمى "الإحاطة".
على الرغم من أن الوكالة ذات الوجهين في حد ذاتها ليست غير قانونية، إلا أن الفعل الذي يضر بربح البائع لهذا الغرض هو فعل غير شريف للغاية قد ينتهك قانون أعمال صفقات البناء والمباني. بالنسبة للبائع، تضيع فرصة البيع بسعر أعلى وأسرع، وبالنسبة للمشتري ينشأ عيب عدم القدرة على الوفاء بالعقار الذي كان ينبغي الوفاء به.
خمس نقاط للبحث الذكي عن العقار
بعد أن فهمت ما هو "العقار غير المعلن عنه"، كيف يجب عليك المضي قدماً في البحث عن عقار؟ لقد لخصنا أدناه ما نعتبره النقاط الرئيسية لـ "البحث الذكي عن عقار".
النقطة 1: اختر شركة عقارية موثوقة
أهم شيء هو اختيار شركة عقارية تضع مصلحتك أولاً وتتعامل معك بحسن نية. اتخذ قرارك بشكل عام بناءً على مدى تقاربك مع الشخص المسؤول، ومدى تهذيب شروحاته وسرعة رده على أسئلتك.
من المهم ألا تحكم على الشركة فقط على أساس عبارة "العقارات غير المدرجة متوفرة"، بل عليك تقييم موقفها وسجلها الحافل.
النقطة 2: حدد تفضيلاتك بوضوح.
بدلاً من الرغبات الغامضة، قم بتنظيم وإبلاغ شروط محددة مثل "الميزانية" و"المساحة" و"التصميم" و"العمر" و"المسافة من المحطة"، حتى يتمكن الشخص المسؤول من تقديم اقتراح أكثر دقة.
من المهم أيضاً تحديد الشروط ذات الأولوية. من النادر أن تجد عقاراً يستوفي جميع الشروط، لذا من المهم توضيح "الشروط غير القابلة للتفاوض" و"الشروط التي يمكن التنازل عنها".
النقطة 3: تواصل بانتظام.
لا تتوقف بمجرد التشاور مع الشخص الذي تتواصل معه، بل قم ببناء علاقة يمكنك من خلالها الحصول على معلومات جديدة بسرعة من خلال البقاء على اتصال مع الشخص الذي تتواصل معه بشكل منتظم.
سيرغب مسؤول الاتصال الخاص بك أيضًا في إعطاء الأولوية في الحصول على المعلومات للعملاء الحريصين على معرفة المزيد. إن بناء علاقة جيدة سيؤدي إلى لقاءات جيدة في مجال العقارات.
النقطة 4: استخدم مصادر متعددة للمعلومات.
من الفعّال أن تتحقق بنفسك من البوابات الإلكترونية بالإضافة إلى إحدى الوكالات العقارية، وأن تتجول فعلياً في المنطقة التي تهتم بها.
من خلال توسيع نطاق المعلومات التي تجمعها، ستحصل على نظرة سوقية للسوق وستكتسب القدرة على الحكم على ما إذا كان العقار المقترح مناسباً حقاً.
النقطة 5: اتخذ قراراتك بهدوء ودون تسرع.
من المهم ألا تنخدع بكلام المبيعات الذي يشجع على التسرع، مثل "إذا لم تتخذ القرار الآن، سيأخذه شخص آخر".
العقارات هي واحدة من أكبر عمليات الشراء في حياتك. لا تخف من التفكير في الأمر حتى تشعر بالرضا ويكون لديك الوقت لاتخاذ قرار هادئ. إذا كان العقار جيداً حقاً، فإن الأمر يستحق أن تأخذ بعض الوقت للتفكير فيه.
الخلاصة: القيمة الحقيقية ليست في المعلومات، ولكن في شريك موثوق به
كما أوضحنا، بالنسبة للمشتري العادي، لا يوجد عملياً شيء اسمه "عقار مغلق تماماً" بالنسبة للمشتري العادي. إن "الفارق الزمني" و"الاختلاف في مدى الإفصاح" في عملية توزيع المعلومات هو فقط ما يؤدي إلى ظهور مصطلح "غير مُفصح عنه".
إن أهم شيء عند البحث عن عقار هو الفهم الصحيح لهيكلية معلومات العقار دون أن يضللنا مصطلح "غير مُفصح عنه". والأهم من ذلك هو أن تختار شركة عقارية موثوقة كشريك لك، والتي تضع مصلحتك في صميم اهتماماتها وتتصرف بنزاهة.
فالشركة العقارية الجيدة لا تمتلك فقط الكثير من المعلومات العقارية. فهم يفهمون بعمق متطلبات كل عميل على حدة، ويقترحون أنسب العقارات من بين الكم الهائل من المعلومات المتداولة في السوق بمعرفتهم الخبيرة، ويضمنون سلامة المعاملات حتى النهاية. نحن نؤمن بأن الجودة هي القيمة الحقيقية لخدماتنا.
نحن في شركة INA & Associates Ltd ملتزمون بأن نكون أفضل شريك لعملائنا. يُرجى عدم التردد في الاتصال بنا بشأن أي استفسارات قد تكون لديك بخصوص المسائل العقارية.
الأسئلة الشائعة (أسئلة وأجوبة)
س1: هل تُباع العقارات الجيدة حقًا قبل ظهورها على الإنترنت؟
ج1: ليس هذا هو الحال دائماً. بالتأكيد، قد يتم العثور على مشترٍ لعقار بشروط جيدة بعد تسجيله لدى رينز وقبل ظهوره على موقع البوابة الإلكترونية. ومع ذلك، فإن هذا نتيجة استشارة وكالة عقارية موثوقة وقيام المشتري بالإبلاغ بدقة عن الشروط التي يرغب فيها في الوقت المناسب. ما هو أهم من سرعة الإفصاح عن المعلومات هو بناء علاقة مع شخص موثوق به للاتصال به.
س2: هل يمكنك الحصول على معلومات جيدة إذا قمت بجولة على عدة شركات عقارية؟
ج2: على الرغم من أنه من الممكن الحصول على معلومات عن العقارات بموجب "عقد وساطة عام" بسرعة، إلا أنه ليس بالضرورة أن يكون فعالاً. بالنسبة لآلية رينس، إذا كان العقار "عقد وساطة عام" أو "عقد وساطة واجب حصري بموجب عقد وساطة واجب حصري"، فإن المعلومات تتشاركها أي شركة عقارية. بل تزداد إمكانية الحصول على مسكن جيد نتيجة لذلك لأن الشخص المسؤول يعمل على البحث عن المسكن بجدية أكبر إذا تم حصره في شريك واحد موثوق به والتواصل عن قرب.
س3- هل هناك طريقة للتعرف على الشركة العقارية التي "تحيط" بالعقار؟
ج3- من الصعب على المشتري التعرف عليها مباشرةً. ولكن، على سبيل المثال، إذا كانوا يؤكدون بشكل غير طبيعي على "لا يمكن التعامل مع هذا المسكن إلا من خلال شركتنا" أو يستعجلونك في إبرام عقد دون السماح لك بمقارنته مع عقارات أخرى، فقد تحتاج إلى توخي الحذر. إذا كانت لديك أي شكوك على الإطلاق، فإن إحدى الطرق هي الاستفسار عن العقار نفسه مع شركة عقارية أخرى. فالشركة النزيهة لن تقوم بمثل هذا العمل أبداً.
