Al buscar una propiedad inmobiliaria, es posible que aparezcan términos como "propiedad no cotizada" o "propiedad exclusiva para socios". Estas palabras que suenan tan especiales alimentan la expectativa del cliente de que el inmueble puede ser una buena propiedad que no se puede encontrar en ningún otro sitio. Sin embargo, como profesional del sector inmobiliario, me gustaría decirle algo antes.Es un hecho que,por regla general,nohay propiedades que sean completamente "inéditas" para los compradores ordinarios.
Entonces, ¿por qué se utiliza el término "propiedad no divulgada"? Radica en el "mecanismo" y la "diferencia de tiempo" que hay antes de que la información sobre un inmueble circule por el mercado. Comprender correctamente este mecanismo es la forma más segura de evitar que le engañen con la información y de encontrar el mejor inmueble para usted.
Este artículo proporciona información paso a paso sobre el mecanismo de distribución de la información inmobiliaria de arriba a abajo, para ayudarle a realizar una búsqueda inmobiliaria inteligente.
El flujo de información inmobiliaria al mercado
Hay cuatro pasos principales antes de que la información inmobiliaria llegue al comprador de la mano del vendedor. Si comprende este flujo, podrá entender dónde nace la información y cómo se propaga.
PASO 1: Consulta de venta del vendedor a la inmobiliaria (fuente de información)
Toda información inmobiliaria comienza cuando el vendedor, que es el propietario del inmueble, piensa "quiero vender este inmueble". El vendedor consulta primero a la inmobiliaria sobre la venta. Esta etapa es realmente la "corriente ascendente" de la información inmobiliaria. En este punto, la información es extremadamente limitada, sólo la conocen el vendedor y la inmobiliaria consultada.
PASO 2: Celebración del contrato de mediación
Cuando la intención de venta se hace firme, el vendedor celebra un "contrato de mediación" con una empresa inmobiliaria. Se trata de un contrato para solicitar formalmente una actividad de venta, y se clasifica principalmente en los tres tipos siguientes. Es un punto muy importante porque el alcance de la divulgación de información posterior cambia mucho en función de la forma de contrato que se elija.
| Tipo de contrato | Contratos con varias inmobiliarias | Operaciones de autodescubrimiento (*1) | Obligación de registrarse en Raines (*2) | Duración del contrato | Obligación de comunicar el trabajo al vendedor |
|---|---|---|---|---|---|
| Contrato de mediación en régimen de exclusividad | No es posible (sólo una empresa) | No es posible | Existe obligación (en un plazo de cinco días a partir del contrato) | Máximo 3 meses | Más de una vez por semana |
| Contrato de mediación a tiempo completo | No es posible (sólo una empresa) | Posible | Obligatorio (en los 7 días siguientes al contrato) | Máximo 3 meses | Al menos una vez cada dos semanas |
| Contrato general de mediación | Posible | Posible | Sin obligación | Sin estipulación legal (normalmente 3 meses) | Sin obligación |
1 Transacción de autodescubrimiento: el vendedor encuentra por sí mismo al comprador y firma un contrato directamente con él.
2 Raines: Sistema de red de información entre inmobiliarias, descrito a continuación.
PASO3: Registro de la información sobre la propiedad en Raines (REINS)
Entre los contratos de mediación, cuando se celebra un "contrato de mediación de deberes exclusivos" o un "contrato de mediación a tiempo completo", una empresa inmobiliaria está obligada a registrar la información sobre la propiedad en el sistema de información estándar de distribución inmobiliaria denominado Raines (REINS: RealEstateInformationNetworkSystem). Se trata de una red de información exclusiva para empresas inmobiliarias, gestionada por el Sistema de Red de Información Inmobiliaria, que ha sido designado por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte.
Al estar registrada en Raines, la información sobre la propiedad pasa a estar disponible no sólo para la empresa inmobiliaria contratada, sino también para las empresas inmobiliarias miembros de todo el país. En otras palabras, en este punto, la información es ampliamente compartida en el sector y muchas empresas inmobiliarias están preparadas para presentarla al comprador. Se trata de un mecanismo importante para garantizar la transparencia y la equidad en las transacciones inmobiliarias.
PASO 4: Publicación en portales inmobiliarios (difusión de la información)
Basándose en la información compartida en Raines, cada empresa inmobiliaria publica información inmobiliaria como anuncio en sitios de portales inmobiliarios orientados al consumidor general, como SUUMO y HOME'S. Gran parte de la información inmobiliaria que suele verse en internet se encuentra en esta fase. Esta es la fase "descendente" de la información.
El truco de la "propiedad no revelada
¿Qué es exactamente una "propiedad no revelada"? Hay tres categorías principales de casos
1. Técnicas de venta que aprovechan el "desfase temporal" de la información.
Es el caso más común. Se refiere a la información que está disponible durante el periodo de preparación, desde que la inmobiliaria recibe una solicitud de venta del vendedor hasta que se registra en Raines o se publica en un portal en unos días.
Se trata de una estrategia de venta para aprovechar este breve periodo, producir una sensación especial al presentársela al cliente como "información que aún no ha aparecido en ningún sitio", y elaborar un contrato por sí misma. En el caso de un contrato de mediación en régimen de exclusividad, existe la obligación de registrar a Raines en un plazo de cinco días, y en un plazo de siete días en el caso de un contrato de mediación a tiempo completo, pero se trata de un método que utiliza este "desfase temporal" de varios días.
No es en absoluto ilegal como método de venta, pero es necesario comprender que la palabra "inédito" no significa necesariamente "vivienda excelente" para el comprador.
2.Restricciones a las actividades publicitarias según los deseos del vendedor
Algunos vendedores no desean anunciarse en portales por motivos como "quiero vender sin que me conozcan mis vecinos" o "tengo resistencia a que mi casa aparezca en un anuncio".
Sobre todo en el caso de ventas de personas adineradas o conocidas, o de situaciones delicadas como divorcios o herencias, es natural que la protección de la intimidad sea una prioridad absoluta. En estos casos, la propiedad puede registrarse en Raines, pero no aparecerá en los anuncios generales.
A veces también se denomina "propiedad no revelada", pero también puede ser gestionada por otras empresas inmobiliarias a través de Raines. En otras palabras, se trata de una situación en la que "la introducción es posible a través de una empresa inmobiliaria, aunque no aparezca en los anuncios generales".
3. "encierro" malintencionado.
Se trata de un caso malintencionado en el que una empresa inmobiliaria oculta información deliberadamente. La "agencia a dos manos", que obtiene una comisión de mediación tanto del vendedor como del comprador, no registra información en Raines, o el acto de denegar una presentación de vivienda mintiendo que "ya se ha presentado una solicitud" para una consulta de otra empresa se denomina "cerramiento".
Aunque la agencia a dos bandas en sí no es ilegal, el acto que menoscaba el beneficio del vendedor con ese fin es un acto extremadamente deshonesto que puede infringir la Ley de Negocios de Compraventa de Lotes y Edificios. Para el vendedor, se pierde la oportunidad de vender a un precio más alto y más rápido, y para el comprador, surge el inconveniente de no poder conocer el inmueble que debería haber conocido.
Cinco puntos para una búsqueda inmobiliaria inteligente
Una vez entendido qué es un "inmueble no revelado", ¿cómo debe proceder realmente en su búsqueda de propiedades? A continuación resumimos lo que consideramos los puntos clave para una "búsqueda inmobiliaria inteligente".
Punto 1: Elija una inmobiliaria de confianza
Lo más importante es elegir una inmobiliaria que anteponga sus intereses y trate con usted de buena fe. Tome una decisión global basada en su afinidad con la persona responsable, la amabilidad de sus explicaciones y la rapidez con que responda a sus preguntas.
Es importante no juzgar a una empresa únicamente por las palabras "hay propiedades disponibles que no cotizan en bolsa", sino valorar su actitud y su trayectoria.
Punto 2: Exponga claramente sus preferencias.
En lugar de vagos deseos, organice y comunique condiciones concretas como "presupuesto", "zona", "distribución", "antigüedad" y "distancia a la estación", para que la persona encargada pueda hacer una propuesta más precisa.
También es importante priorizar las condiciones. Es raro encontrar un inmueble que reúna todas las condiciones, por lo que es importante aclarar las "condiciones no negociables" y las "condiciones que pueden comprometerse".
Punto 3: Comuníquese con regularidad.
No se detenga una vez que haya consultado a su persona de contacto, sino que construya una relación en la que pueda obtener nueva información rápidamente manteniéndose en contacto con ella de forma regular.
Su persona de contacto también querrá dar información prioritaria a los clientes que deseen saber más. Construir una buena relación se traducirá en buenos encuentros inmobiliarios.
Punto 4: Utilice varias fuentes de información.
Resulta eficaz consultar usted mismo los portales, además de una agencia inmobiliaria, y pasearse por la zona que le interesa.
Al ampliar el abanico de información que recopila, adquirirá una visión del mercado y desarrollará la capacidad de juzgar si la propiedad propuesta es realmente adecuada.
Punto 5: Tome decisiones con calma y sin prisas.
Es importante no dejarse engañar por discursos de venta que incitan a la impaciencia, como "si no se decide ahora, otro se lo llevará".
La propiedad inmobiliaria es una de las compras más importantes de su vida. No tema considerarlo hasta que esté satisfecho y tenga tiempo de tomar una decisión con calma. Si la propiedad es realmente buena, merece la pena tomarse un poco de tiempo para considerarlo.
Conclusión: el verdadero valor no está en la información, sino en un socio de confianza
Como hemos explicado, para el comprador medio, prácticamente no existe una "propiedad no cotizada" completamente cerrada. Es sólo la "diferencia de tiempo" y la "diferencia en el grado de divulgación" en el proceso de distribución de la información lo que da lugar al término "no divulgado".
Lo más importante a la hora de buscar un inmueble es comprender correctamente la estructura de la información inmobiliaria sin dejarse engañar por el término "no divulgado ". Aún más importante es elegir como socio a una empresa inmobiliaria de confianza que tenga en cuenta sus intereses y actúe con integridad.
Una buena empresa inmobiliaria no se limita a tener mucha información sobre propiedades. Conocen a fondo las necesidades de cada cliente, proponen las propiedades más adecuadas entre la gran cantidad de información que circula por el mercado con sus conocimientos especializados y garantizan la seguridad de las transacciones hasta el final. Creemos que la calidad es el verdadero valor de nuestros servicios.
En INA & Associates Ltd nos comprometemos a ser el mejor socio para nuestros clientes. No dude en ponerse en contacto con nosotros para cualquier consulta que pueda tener sobre asuntos inmobiliarios.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Las propiedades realmente buenas se venden antes de aparecer en Internet?
R1: No siempre es así. Ciertamente, se puede encontrar un comprador para una propiedad con buenas condiciones después de haberla registrado en Raines y antes de que aparezca en un portal. Sin embargo, ese es el resultado de haber consultado a una agencia inmobiliaria fiable y de que el comprador haya comunicado con precisión las condiciones que desea que se introduzcan en el momento adecuado. Lo que es más importante que la velocidad de divulgación de la información es establecer una relación con una persona de contacto fiable.
P2.¿Podría encontrar buena información si recorriera varias inmobiliarias?
R2: Aunque es posible obtener rápidamente información sobre inmuebles en el marco de un "contrato general de mediación", no es necesariamente eficaz. En el mecanismo Raines, si se trata de un "contrato de mediación a tiempo completo" o de un "contrato de mediación en régimen de exclusividad", la información es compartida por cualquier inmobiliaria. Por el contrario, la posibilidad de encontrar una buena vivienda como resultado aumenta porque la persona encargada trabaja en la búsqueda de vivienda más seriamente si la reduce a un socio fiable y se comunica estrechamente.
P3.¿Existe alguna forma de reconocer a una inmobiliaria que está "cerrando" una vivienda?
A3. Es difícil que el comprador las identifique directamente. Sin embargo, si, por ejemplo, insisten de forma poco natural en que "esta vivienda sólo puede gestionarla nuestra empresa" o le meten prisa en firmar un contrato sin dejarle compararla con otras propiedades, quizá deba tener cuidado. Si tiene alguna duda, una forma de averiguarlo es preguntar por la misma propiedad a otra inmobiliaria. Una empresa honesta nunca haría algo así.
