在寻找房地产时，您可能会看到 "未上市房产 "或 "会员专享房产 "等字眼。这些听起来很特别的字眼会让客户更加期待，认为该房产可能是其他地方找不到的好房产。不过，作为房地产行业的专业人士，我想先告诉大家一些事情。事实上，对于普通购房者来说，通常不存在完全 "未公布 "的房产。
那么，为什么要使用 "未公开房源 "这个词呢？这就在于房产信息在市场上流通之前的 "机制 "和 "时间差"。正确理解这一机制，才能避免被信息误导，遇到最适合自己的房产。
本文将逐步为您介绍房产信息从上游到下游的流通机制，助您实现精明找房。
房产信息流向市场
房产信息从卖方手中到达买方手中有四个主要步骤。通过了解这一流程，您可以掌握信息的来源和传播方式。
第 1 步：从卖方到房地产公司的销售咨询（信息来源）
所有房产信息都始于卖方（即房产的所有者）"我想出售这套房产 "的想法。卖方首先向房地产公司咨询出售事宜。这一阶段是房地产信息的真正 "上游"。此时，信息极为有限，只有卖方和接受咨询的房地产公司知道。
第二步：签订调解合同
出售意向确定后，卖方与房地产公司签订 "调解合同"。这是正式要求进行销售活动的合同，主要分为以下三种类型。这一点非常重要，因为选择哪种合同形式，之后的信息披露范围就会发生很大变化。
| 合同类型 | 与多家房地产公司签订的合同 | 自行发现交易 (*1) | 在 Raines 登记的义务 (*2) | 合同期限 | 向卖方报告工作的义务 |
|---|---|---|---|---|---|
| 排他性合同下的排他性义务调解合同 | 不可能（只有一家公司） | 不可能 | 有义务（合同签订后 5 天内）。 | 最长 3 个月 | 每周一次以上 |
| 全职调解合同 | 不可能（只有一家公司） | 可能 | 强制性（合同签订 7 天内） | 最多 3 个月 | 至少每两周一次 |
| 一般调解合同 | 可能 | 可能 | 无义务 | 无法律规定（通常为 3 个月） | 无义务 |
1 自我发现交易：卖方自己找到买方，直接与买方签订合同。
2 Raines：房地产公司之间的信息网络系统，如下所述。
第 3 步：向 Raines 登记房产信息（REINS）
在调解合同中，当签订 "独家合同下的独家责任调解合同 "或 "全职调解合同 "时，房地产公司有义务在名为Raines的房地产流通标准信息系统（REINS：RealEstateInformationNetworkSystem）中登记房产信息。这是一个专门针对房地产公司的信息网络，由国土交通大臣指定的房地产信息网络系统负责运营。
在 Raines 注册后，不仅签约的房地产公司可以获得房产信息，全国各地的会员房地产公司也可以获得房产信息。换句话说，此时的信息已在行业内广泛共享，许多房地产公司已准备好向买家介绍这些信息。这是确保房产交易透明度和公平性的重要机制。
第四步：在房地产门户网站上发布（信息传播）
根据 Raines 上共享的信息，各房地产公司在 SUUMO 和 HOME'S 等面向普通消费者的房地产门户网站上以广告形式发布房地产信息。您通常在互联网上看到的大部分房产信息都是在这一阶段发布的。这是信息的 "下游 "阶段。
未披露房产 "伎俩
那么，究竟什么是 "未披露房产 "呢？主要有三类情况
1. 利用信息 "时间差 "的销售技巧。
这是最常见的情况。它指的是从房地产公司收到卖方的销售请求到几天后在 Raines 登记或在门户网站上公布的准备期间的信息。
抓住这短暂的时间，将其作为 "未曾出现在任何地方的信息 "介绍给客户，使其产生特殊的感觉，并自行签订合同，是一种销售策略。如果是独家合同下的独家责任居间合同，则有义务在 5 天内登记 Raines，如果是全时居间合同，则有义务在 7 天内登记 Raines，但这是一种利用这几天 "时间差 "的方法。
作为一种销售方式，它决不是非法的，但必须明白，"未公布 "对购房者来说并不一定意味着 "极好的住房"。
2.根据卖方意愿限制广告活动
有些卖家不愿意在门户网站上刊登广告，原因是 "我想在不被邻居知道的情况下出售房屋 "或 "我对自己的房屋被刊登在广告上有抵触情绪"。
特别是在涉及富人或知名人士或离婚或继承遗产等敏感情况下，保护隐私自然是重中之重。在这种情况下，房产可能会在 Raines 登记，但不会出现在一般广告中。
这种情况有时也被称为 "未披露房产"，但也可以由其他房产公司通过 Raines 来处理。换言之，这是一种 "虽然不出现在一般广告中，但可以通过房地产公司进行介绍 "的情况。
3.恶意'圈地'。
这是一种房地产公司故意隐瞒信息的恶意行为。针对从买卖双方获取中介费的 "两手代理"，未在 Raines 登记信息，或谎称 "已申请 "其他公司的咨询而拒绝房屋介绍的行为称为 "圈地"。
虽然双面代理本身并不违法，但以此为目的损害卖方利益的行为是一种极不诚信的行为，可能违反《建设用地与建筑物交易经营法》。对卖方而言，会错失以更高价格、更快速度出售的机会，而对买方而言，则会产生无法遇到本应遇到的房产的不利因素。
巧妙寻找房产的五个要点
在了解了什么是 "未披露房产 "之后，您究竟应该如何进行房产搜索呢？下面我们总结了我们认为的 "精明物业搜索 "要点。
要点 1：选择一家可靠的房地产公司
最重要的是选择一家将您的利益放在首位并与您真诚相待的房地产公司。要根据与负责人的亲和力、解释的礼貌程度以及回答问题的速度来综合判断。
重要的是，不要仅凭 "可提供非上市房产 "这几个字来判断一家公司，而要评估其态度和业绩记录。
第 2 点：明确说明您的偏好。
不要含糊其辞，而要整理并传达具体的条件，如 "预算"、"面积"、"布局"、"房龄 "和 "距车站的距离 "等，以便负责人提出更精确的建议。
确定条件的优先次序也很重要。能满足所有条件的房产很少见，因此必须明确 "不可商量的条件 "和 "可以妥协的条件"。
第三点：定期沟通。
不要在咨询过联系人后就停止，而是要建立一种关系，通过定期与联系人保持联系，快速获得新信息。
您的联系人也会希望优先向渴望了解更多信息的客户提供信息。建立良好的关系将带来良好的房产邂逅。
第四点：利用多种信息来源。
除了一家房地产中介公司外，自己也要查看门户网站，并在感兴趣的地区实际走走看看，这样做很有效。
通过扩大收集信息的范围，你将获得市场观点，并培养判断拟购房产是否真的合适的能力。
要点 5：冷静而不匆忙地做出决定。
切勿被 "如果你现在不做决定，就会被别人抢走 "等助长急躁情绪的销售言论所误导。
房地产是您一生中最大的一笔交易。在您满意并有时间冷静做出决定之前，不要害怕考虑。如果房产真的很好，就非常值得花一点时间考虑。
结论：真正的价值不在于信息，而在于值得信赖的合作伙伴
正如我们所解释的，对于普通买家来说，实际上并不存在完全封闭的 "非上市房产"。只是信息发布过程中的 "时间差 "和 "公开程度的差异 "才导致了 "未公开 "一词的出现。
在寻找房产时，最重要的是正确理解房产信息的结构，不要被 "未披露 "一词所误导。更重要的是，要选择一家可靠的房地产公司作为自己的合作伙伴，以自己的利益为重，诚信行事。
一家好的房地产公司不仅仅拥有大量的房产信息。他们深入了解每一位客户的需求，以其专业知识从市场上流通的大量信息中推荐最合适的房产，并确保交易安全，直至交易结束。我们相信，质量是我们服务的真正价值所在。
INA & Associates Ltd 致力于成为客户的最佳合作伙伴。如果您对房地产事宜有任何疑问，请随时联系我们。
常见问题 (Q&A)
问 1：真正好的房产会在互联网上出现之前就售出吗？
答 1：情况并非总是如此。当然，条件好的房产在 Raines 登记后，在出现在门户网站之前，就可能找到买家。不过，这也是咨询了可靠的房地产中介公司，以及买方准确地表达了自己想要的条件，并在适当的时候得到介绍的结果。比信息披露速度更重要的是与可靠的联系人建立关系。
Q2.如果您去几家房地产公司转一圈，就能遇到好的信息吗？
A2：虽然可以通过 "一般调解合同 "快速获得房产信息，但并不一定有效。在 Raines 机制中，如果是 "专职调解合同 "或 "独家合同下的专职调解合同 "房产，任何一家房地产公司都可以共享信息。相反，如果把范围缩小到一个可靠的合作伙伴，并密切沟通，负责人会更认真地进行住房搜索工作，因此遇到好住房的可能性会增加。
Q3.有办法识别 "圈地 "的物业公司吗？
答 3：买方很难直接识别他们。但是，如果他们不自然地强调 "这套住房只能由我们公司处理"，或者在没有让您与其他房产进行比较的情况下就匆匆与您签订合同，您可能就需要小心了。如果你有任何疑问，一个办法是向另一家房地产公司询问同一房产的情况。一家诚实的公司绝不会做这样的事情。
