No Japão existe uma única profissão com o monopólio legal de determinar o valor econômico de um imóvel e apresentá-lo em um laudo de avaliação pericial (鑑定評価書) com validade jurídica: o fudōsan kanteishi (不動産鑑定士, avaliador imobiliário licenciado). Isso é uma particularidade japonesa: diferentemente do Brasil, onde um laudo com valor probatório em juízo costuma ser elaborado por um engenheiro ou arquiteto habilitado seguindo a norma técnica NBR 14653, ou de Portugal, onde peritos avaliadores atuam sob supervisão de reguladores financeiros sem uma prova estatal unificada, o Japão exige um exame nacional em três etapas mais um estágio supervisionado antes do registro. Na edição de 2026, a prova objetiva (短答式試験) teve 2.407 candidatos e 900 aprovados — taxa de 37,4%. A prova dissertativa de 2025 (論文式試験) teve 981 candidatos e 173 aprovados — 17,6%. E o 19º exame final de estágio prático (第19回修了考査) teve 185 candidatos e 114 aprovados — 61,6%.
Este artigo foi escrito para dois tipos de leitor. O primeiro é quem está avaliando se vale a pena começar essa jornada agora — quanto tempo leva, quanto custa — incluindo profissionais estrangeiros residentes no Japão ou investidores que consideram uma atuação combinada entre seu país de origem e o mercado japonês. O segundo é o proprietário de imóvel — no Japão ou com interesse em ativos japoneses a partir do Brasil ou de Portugal — que precisa decidir se uma avaliação gratuita de uma imobiliária é suficiente ou se é necessário um laudo pericial formal, por exemplo em um inventário, em uma divisão de bem em condomínio entre herdeiros (共有物分割) ou em uma venda entre partes relacionadas. Todos os números abaixo vêm exclusivamente de fontes primárias: o Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT), a Associação Japonesa de Avaliadores Imobiliários (日本不動産鑑定士協会連合会, JAREA) e o Instituto de Promoção de Transações Imobiliárias Adequadas (不動産適正取引推進機構, RETIO). Neste artigo, os valores em iene japonês (¥) vêm acompanhados de uma conversão aproximada em reais (R$), com base em uma taxa de referência de aproximadamente R$1 = ¥29,4 (¥1 ≈ R$0,034) em 15 de agosto de 2026. É uma conversão aproximada para fins de referência, sujeita à variação cambial, e não substitui a cotação do dia da leitura.
Pontos deste artigo
- Somando a prova objetiva de 2026 (37,4%), a prova dissertativa de 2025 (17,6%) e o 19º exame final de estágio (61,6%), a taxa de sucesso combinada em um único ciclo anual é de aproximadamente 4,1%.
- O total declarado para obter a licença é de ¥1.128.500 (aprox. R$38.400), somando a taxa de inscrição de ¥12.800 (aprox. R$435) e o custo do estágio prático obrigatório de ¥1.115.700 (aprox. R$37.900).
- As estatísticas salariais oficiais do governo japonês não têm uma categoria própria para "avaliador imobiliário" — o único número verificável é a remuneração média por avaliador de ¥11.059 mil por ano (aprox. R$376.000), com base no exercício de 2025, calculada por escritório, não por pessoa física.
- A taxa de aprovação na prova dissertativa varia fortemente por faixa etária: 31,6% entre 20 e 24 anos, 11,5% entre 40 e 44 anos, e apenas 2,7% acima de 60 anos.
- Existem três níveis distintos para apresentar o valor de um imóvel no Japão — o "laudo de avaliação pericial" (鑑定評価書), a "pesquisa de valor" (価格等調査, fora do padrão pericial) e a "estimativa de valor de uma corretora imobiliária" (媒介価格査定) — e, em regra, apenas o primeiro tem validade em processos judiciais e em declarações de imposto sobre herança.
- O número de avaliadores imobiliários vinculados a empresas do setor caiu de 5.057 pessoas em 2011 para 4.496 em 2024, e profissionais com menos de 40 anos representam apenas 7% do total.
O que é o fudōsan kanteishi | a única licença nacional que pode emitir uma avaliação pericial de imóveis
O fudōsan kanteishi (不動産鑑定士) é uma licença nacional baseada na Lei de Avaliação Pericial Imobiliária do Japão. É o profissional habilitado a determinar o valor econômico de terrenos e edificações e expressá-lo como preço ou aluguel por meio da "avaliação pericial imobiliária" (不動産の鑑定評価). O Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT) explica que é necessário ser aprovado no exame de avaliador imobiliário (com etapa objetiva e etapa dissertativa), aplicado pela Comissão de Avaliação de Terrenos (土地鑑定委員会), concluir integralmente um período de estágio prático supervisionado e, então, obter o registro do Ministro do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省「不動産鑑定士になるには」(MLIT, "Como se tornar avaliador imobiliário")).
A atividade exclusiva é a "avaliação pericial" (鑑定評価) — em que ela difere de uma estimativa de imobiliária
A atividade central do avaliador imobiliário é a avaliação pericial, que é uma atividade exclusiva: nem pessoas sem licença nem profissionais de outras áreas podem realizá-la. O critério de referência é o Padrão de Avaliação Pericial Imobiliária do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省「不動産鑑定評価基準」, MLIT, "Padrão de Avaliação Pericial Imobiliária"), que combina três métodos — o método do custo, o método comparativo de transações e o método da capitalização de renda — de acordo com a natureza do imóvel avaliado.
| Método de avaliação | Como o preço é obtido | Situações onde é mais usado |
|---|---|---|
| Método do custo (原価法, genka-hō) | Calcula quanto custaria reconstruir hoje o mesmo bem (custo de reposição) e deduz a depreciação por idade e obsolescência | Edificações e terrenos urbanizados onde o custo do lado da oferta pode ser apurado |
| Método comparativo de transações (取引事例比較法, torihiki jirei hikaku-hō) | Reúne transações semelhantes na vizinhança e ajusta por época, região e condições específicas | Terrenos residenciais unifamiliares, apartamentos em condomínio e outros imóveis com volume de transações comparáveis |
| Método da capitalização de renda (収益還元法, shūeki kangen-hō) | Traz a valor presente a renda líquida futura do imóvel, dividida por uma taxa de capitalização | Edifícios comerciais para locação, prédios residenciais para locação e imóveis-alvo de securitização |
Um edifício de locação próximo a uma estação, por exemplo, costuma ser avaliado com o método da capitalização de renda como eixo principal, verificando o resultado com o método comparativo de transações para checar a coerência com o sentimento de mercado, e reforçando com o método do custo para detalhar a composição entre terreno e edificação. Dos três métodos, o comparativo de transações é o mais próximo da rotina de um proprietário que está avaliando vender. Diferentemente do que ocorre em muitos mercados ocidentais, onde uma "opinião de valor" informal de um corretor já orienta a decisão, no Japão essa mesma lógica comparativa é formalizada como um dos três pilares técnicos de um laudo pericial. A lógica está detalhada, em português, em como funciona o método comparativo de transações usado na avaliação de apartamentos.
Comparando as 3 formas de apresentar o preço de um imóvel | qual delas vale em juízo e em declarações de imposto sobre herança
A pergunta "preciso de uma licença para avaliar meu imóvel?" tem resposta diferente conforme a finalidade. Na prática japonesa, apresentar o preço de um imóvel a terceiros se divide em três níveis distintos.
| Item | ① Laudo de avaliação pericial imobiliária (不動産鑑定評価書) | ② Pesquisa de valor (価格等調査, fora do padrão pericial completo) | ③ Estimativa de valor de uma corretora imobiliária (宅建業者の媒介価格査定) |
|---|---|---|---|
| Quem pode elaborar | Avaliador imobiliário (atividade exclusiva) | Avaliador imobiliário | Corretora de imóveis licenciada (宅地建物取引業者) |
| Base normativa | Padrão de Avaliação Pericial Imobiliária (不動産鑑定評価基準) | Diretrizes de Pesquisa de Valor (価格等調査ガイドライン, dispensa parte dos procedimentos do padrão completo) | Parte da atividade de intermediação sob a Lei de Transações de Terrenos e Edificações (宅地建物取引業法) |
| Custo | Pago (honorário definido pelo valor avaliado e pelo tipo de imóvel) | Pago (em geral, valor menor que o do laudo pericial) | Em geral, gratuito |
| Validade em processos judiciais e declarações de imposto sobre herança | Apresentado como prova documental | Exige menção obrigatória de que o resultado pode diferir de uma avaliação pericial completa; uso limitado | Serve como referência para decisão de venda; não é pensado como prova documental |
| Situações indicadas | Inventário, divisão de bem em condomínio entre herdeiros, venda entre partes relacionadas, indenização por desocupação, perícia judicial | Decisões internas da empresa, triagem inicial de decisão de investimento | Balizamento de preço com foco em uma futura venda |
Sobre a categoria ②, a pesquisa de valor, a diretriz do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo determina que o relatório final registre "que o resultado pode diferir de uma avaliação pericial realizada conforme o Padrão de Avaliação Pericial Imobiliária" (国土交通省「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」(MLIT, Diretrizes sobre a definição do objetivo e escopo, e sobre os itens obrigatórios do relatório final, quando um avaliador imobiliário realiza uma pesquisa de valor de imóveis)). Ou seja: mesmo elaborado pelo mesmo avaliador, um documento ① e um documento ② têm natureza jurídica diferente.
A estimativa gratuita da categoria ③ é suficiente para uma decisão de venda. Nos últimos anos, a avaliação automática por inteligência artificial também vem se difundindo; sua precisão e seus limites de uso estão detalhados em como a avaliação por IA revela o preço justo de um imóvel. No entanto, em situações como a divisão de bens entre herdeiros, uma alegação formal perante a Receita Federal japonesa (国税庁) ou a apresentação de provas em juízo, é o laudo pericial da categoria ① que é exigido. Para um investidor estrangeiro habituado a laudos bancários informais ou opiniões de corretor no mercado de origem, essa distinção de três camadas — com validade jurídica reservada a apenas uma delas — costuma ser o primeiro ponto de estranhamento ao lidar com um imóvel no Japão.
[Atualizado 2026] Qual é a taxa de aprovação do exame de avaliador imobiliário? As 3 etapas em números reais
Existem três obstáculos no caminho até se tornar avaliador imobiliário: a prova objetiva, a prova dissertativa e, ao final do estágio prático, o exame final de estágio. É comum ver a cifra "taxa de aprovação de 5% a 6%" circulando, mas esse número é apenas o produto da prova objetiva pela prova dissertativa — sem incluir o exame final de estágio.
| Etapa | Ano de referência | Candidatos | Aprovados | Taxa de aprovação | Critério de aprovação |
|---|---|---|---|---|---|
| Prova objetiva (短答式試験) | Reiwa 8 (2026) | 2.407 | 900 | 37,4% | 70,0% ou mais da pontuação total (média de 123,3 pontos em 200, máxima de 190,0) |
| Prova dissertativa (論文式試験) | Reiwa 7 (2025) | 981 | 173 | 17,6% | 380 pontos ou mais no total (máximo de 600, média de 278,9, máxima de 514) |
| Exame final de estágio (19ª edição, 修了考査) | Reiwa 8 (2026) | 185 | 114 | 61,6% | Nota de aprovação de 60,0 pontos |
As fontes são 国土交通省「令和8年不動産鑑定士試験短答式試験の結果について」(MLIT, "Resultado da prova objetiva do exame de avaliador imobiliário de 2026"), 国土交通省「令和7年不動産鑑定士試験論文式試験の結果について」(MLIT, "Resultado da prova dissertativa do exame de avaliador imobiliário de 2025") e 日本不動産鑑定士協会連合会「第19回修了考査合格者の発表について」(JAREA, "Divulgação dos aprovados na 19ª edição do exame final de estágio"). A série histórica por ano pode ser consultada em 国土交通省の試験結果情報 (MLIT, página de resultados do exame).
A taxa combinada das 3 etapas em um único ciclo anual é de ~4,1% — a diferença em relação ao "5% a 6%" divulgado
Multiplicando diretamente as três taxas de aprovação, chega-se ao seguinte:
- Prova objetiva 37,4% × prova dissertativa 17,6% = aproximadamente 6,6% (o patamar normalmente chamado de "taxa de aprovação final")
- Multiplicando ainda pelo exame final de estágio de 61,6% = aproximadamente 4,1%
Essa conta combina taxas de aprovação de anos e grupos de candidatos diferentes; não é o resultado do acompanhamento de uma única turma de candidatos ao longo do tempo. Ainda assim, vale reter a estrutura: passar no exame não significa estar registrado — ainda resta mais um obstáculo. Na 19ª edição do exame final de estágio, 71 candidatos foram reprovados, e apenas 36 deles puderam prestar o reexame. Entender que "concluir o estágio prático garante o registro" é um equívoco comum — e não corresponde à realidade.
Taxa de aprovação por faixa etária | o que muda entre os 30 e poucos anos e depois dos 40
A taxa de aprovação varia claramente conforme a idade, e essa diferença fica mais evidente na prova dissertativa.
| Faixa etária | Prova dissertativa 2025 (candidatos → aprovados / taxa) | Prova objetiva 2026 (candidatos → aprovados / taxa) |
|---|---|---|
| Menos de 20 anos | 3 → 0 / 0,0% | 41 → 18 / 43,9% |
| 20 a 24 anos | 98 → 31 / 31,6% | 399 → 169 / 42,4% |
| 25 a 29 anos | 159 → 41 / 25,8% | 491 → 225 / 45,8% |
| 30 a 34 anos | 151 → 38 / 25,2% | 369 → 148 / 40,1% |
| 35 a 39 anos | 129 → 27 / 20,9% | 268 → 105 / 39,2% |
| 40 a 44 anos | 104 → 12 / 11,5% | 241 → 74 / 30,7% |
| 45 a 49 anos | 106 → 8 / 7,5% | 161 → 43 / 26,7% |
| 50 a 54 anos | 79 → 6 / 7,6% | 158 → 40 / 25,3% |
| 55 a 59 anos | 77 → 8 / 10,4% | 145 → 47 / 32,4% |
| 60 anos ou mais | 75 → 2 / 2,7% | 134 → 31 / 23,1% |
| Total | 981 → 173 / 17,6% | 2.407 → 900 / 37,4% |
Na prova objetiva, mesmo entre os candidatos com 60 anos ou mais, 23,1% são aprovados — a queda por idade é suave. É na prova dissertativa que a diferença se abre: até o início dos 30 anos, a taxa se mantém perto de 25%, mas cai para 11,5% no início dos 40 e para 7,5% no final dos 40. A idade média dos aprovados na prova dissertativa foi de 33,6 anos, com o mais novo aos 20 e o mais velho aos 65.
Esse número não significa que "depois dos 40 não há mais chance". Há aprovados até depois dos 60 anos. O que deve ser lido nos dados é que a prova dissertativa cobra, em quatro disciplinas — direito civil, economia, contabilidade e teoria da avaliação pericial — uma resposta discursiva, e o resultado é fortemente influenciado pela disponibilidade de tempo de estudo contínuo. Para quem já trabalha em outra área — inclusive profissionais brasileiros ou portugueses que consideram uma segunda licença no Japão —, planejar antes a reserva de tempo de estudo é mais realista do que decidir a data da prova primeiro.
Como se tornar avaliador imobiliário | os 4 passos do exame ao registro e o calendário de 2026
O caminho até se tornar avaliador imobiliário segue uma sequência única: prova objetiva → prova dissertativa → estágio prático supervisionado → exame final de estágio → registro junto ao Ministro do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo. Vamos ver cada etapa.
PASSO 1 — Prova objetiva | sem pré-requisito de admissão, qualquer pessoa pode se inscrever
A prova objetiva de 2026 foi aplicada em 17 de maio, com duas disciplinas — "legislação administrativa sobre imóveis" e "teoria da avaliação pericial imobiliária" —, ambas de múltipla escolha. O 国土交通省「令和8年不動産鑑定士試験受験案内」(MLIT, "Guia de inscrição do exame de avaliador imobiliário de 2026") registra explicitamente que "não há restrição de idade, escolaridade, nacionalidade ou experiência profissional para se inscrever" — ou seja, também está aberta a estrangeiros residentes no Japão, sem exigência de cidadania japonesa. O critério de aprovação é, em regra, 70% da pontuação total.
O escopo da disciplina de legislação administrativa é amplo: Lei Fundamental da Terra, Lei de Publicação de Preços de Terrenos, Lei de Planejamento Urbano, Código de Edificações, Lei de Registro de Imóveis, Lei de Desapropriação de Terrenos, entre outras. Como parte desse conteúdo se sobrepõe ao programa de estudos do corretor licenciado japonês (宅地建物取引士, popularmente chamado de "takken"), quem já possui essa licença tende a ter vantagem na disciplina de legislação administrativa.
PASSO 2 — Prova dissertativa | a dispensa da prova objetiva vale por até 3 tentativas ("ano de aprovação + 2 anos")
A prova dissertativa de 2026 ocorre ao longo de três dias, de 1º a 3 de agosto, com quatro disciplinas: direito civil, economia, contabilidade e teoria da avaliação pericial imobiliária (incluindo exercícios práticos). O critério de aprovação gira em torno de 60% da pontuação total.
Sobre a dispensa da prova objetiva, o texto oficial costuma gerar confusão, por isso vale a leitura literal: o guia de inscrição determina que "podem prestar a prova dissertativa os aprovados na prova objetiva do próprio ano, bem como os aprovados na prova objetiva de 2024 ou de 2025 que solicitarem, no pedido de inscrição do ano corrente, a dispensa da prova objetiva". Em outras palavras, a dispensa vale até o dia em que se completam dois anos a contar da data de divulgação da aprovação na prova objetiva — o que, na prática, permite tentar a prova dissertativa até três vezes, contando o próprio ano de aprovação na prova objetiva. A dispensa não é automática: exige solicitação formal no formulário de inscrição.
PASSO 3 — Estágio prático supervisionado | escolher entre a turma de 1 ano e a de 2 anos
Quem é aprovado na prova dissertativa passa ao estágio prático supervisionado (実務修習) organizado pela Associação Japonesa de Avaliadores Imobiliários (日本不動産鑑定士協会連合会, JAREA). O programa tem três componentes — aulas teóricas, exercícios básicos e exercício de campo —, sendo que, no exercício de campo geral, é preciso entregar 13 relatórios completos. O 20º estágio prático tem a turma de 1 ano decorrendo de 1º de dezembro de 2025 a 30 de novembro de 2026, e a turma de 2 anos até 30 de novembro de 2027 (日本不動産鑑定士協会連合会「第20回実務修習受講申請案内書」(JAREA, "Guia de inscrição do 20º estágio prático")).
Há três pontos de atenção na escolha da turma. Primeiro, não é possível trocar de turma depois de já ter se inscrito. Segundo, a prorrogação do período de estágio é permitida apenas uma vez, em qualquer uma das duas turmas. Terceiro, tanto o reaproveitamento de disciplinas dentro do prazo quanto o reaproveitamento após uma prorrogação geram cobrança adicional. Para quem concilia o estágio com um emprego, a turma de 2 anos tende a oferecer mais margem para reaproveitamento em caso de dificuldade no meio do caminho.
PASSO 4 — Exame final de estágio e registro junto ao Ministro | é aqui que cerca de 40% são reprovados
Ao concluir todo o estágio prático, o candidato presta o exame final de estágio, com uma etapa escrita e uma etapa oral. Na 19ª edição, a etapa escrita ocorreu em 17 de janeiro de 2026 e a etapa oral entre 26 e 30 de janeiro, com 185 candidatos e 114 aprovados — taxa de 61,6%. A idade média dos aprovados foi de 36,4 anos, com o mais novo aos 23 e o mais velho aos 60. Entre as mulheres, 20 das 28 candidatas foram aprovadas — taxa de 71,4%.
Aprovado no exame final de estágio, o candidato tem a conclusão integral do estágio prático confirmada pelo Ministro do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo e, com o registro no cadastro nacional de avaliadores imobiliários mantido pelo Ministério, torna-se oficialmente avaliador imobiliário.
Calendário anual de 2026
| Período | Conteúdo |
|---|---|
| 5 de fevereiro a 6 de março de 2026 | Recebimento das inscrições (via formulário eletrônico; prazo de pagamento da taxa de inscrição até 11 de março) |
| 17 de maio de 2026 | Prova objetiva |
| 24 de junho de 2026 | Divulgação do resultado da prova objetiva (previsto para as 10h, horário do Japão) |
| 1º a 3 de agosto de 2026 | Prova dissertativa |
| 16 de outubro de 2026 | Divulgação do resultado da prova dissertativa (previsto para as 10h, horário do Japão) |
| 1º de dezembro de 2025 a 30 de novembro de 2026 | 20º estágio prático — turma de 1 ano (a turma de 2 anos vai até 30 de novembro de 2027) |
Fazendo a conta regressiva a partir desse calendário: para quem começa pela prova objetiva de maio de 2026, prestaria a prova dissertativa em agosto, teria o resultado em outubro, iniciaria o estágio prático em dezembro do mesmo ano, concluiria em novembro do ano seguinte na turma de 1 ano, prestaria o exame final de estágio no início do ano seguinte, em janeiro, e seria registrado por volta de março — um percurso de aproximadamente 2 anos do início ao registro, em um cenário sem contratempos. Vale lembrar, porém, que a data de início do estágio prático e o calendário do exame final variam a cada edição, por isso o cronograma real deve ser confirmado no guia de inscrição de cada edição publicado pela JAREA.
Quanto custa até obter a licença | o total declarado é de ¥1.128.500 (aprox. R$38.400)
O total declarado para obter a licença de avaliador imobiliário é de ¥1.128.500 (aprox. R$38.400), somando a taxa de inscrição de ¥12.800 (aprox. R$435) e o custo do estágio prático supervisionado de ¥1.115.700 (aprox. R$37.900). Esse valor não inclui mensalidades de cursinhos preparatórios nem material didático — dois gastos que, na prática, costumam pesar tanto quanto as taxas oficiais.
| Item de custo | Valor | Observação |
|---|---|---|
| Taxa de inscrição (formulário eletrônico) | ¥12.800 (aprox. R$435) | Todos os valores incluem imposto sobre consumo. Não inclui a taxa do exame final de estágio |
| Estágio prático — aulas | ¥98.700 (aprox. R$3.360) | |
| Estágio prático — exercícios básicos | ¥174.800 (aprox. R$5.940) | |
| Estágio prático — exercício de campo (vistoria de imóvel) | ¥24.500 (aprox. R$833) | |
| Estágio prático — exercício de campo (geral) | ¥817.700 (aprox. R$27.800) | Sem considerar isenção/redução por aproveitamento de créditos anteriores (みなし履修) |
| Total do estágio prático | ¥1.115.700 (aprox. R$37.900) | Sem isenção/redução por aproveitamento de créditos |
| Total geral | ¥1.128.500 (aprox. R$38.400) | Taxa de inscrição + custo do estágio prático |
O pagamento se divide em dois destinos. Um valor fixo de ¥365.700 (aprox. R$12.430) é recolhido à Associação Japonesa de Avaliadores Imobiliários, e um valor de até ¥750.000 (aprox. R$25.500) é pago à empresa de avaliação ou à universidade responsável pelo exercício de campo. Essa segunda parcela é um honorário de orientação e pode ser reduzida conforme haja ou não solicitação de aproveitamento de créditos e conforme a forma como o exercício de campo é conduzido pela instituição responsável. Ou seja: o custo real depende de onde o exercício de campo é realizado.
Três variáveis afetam o custo final. A primeira é a solicitação de aproveitamento de créditos, cuja análise pode não aprovar parte ou a totalidade do pedido. A segunda é a diferença de honorário entre as instituições responsáveis pelo exercício de campo. A terceira é o reaproveitamento de disciplinas ou a prorrogação do prazo, ambos com cobrança adicional. A turma de 1 ano permite concluir mais rápido, mas exige realizar um volume maior de exercício de campo em menos tempo, com menos margem para reaproveitamento do que a turma de 2 anos. A escolha entre priorizar custo ou tempo muda a resposta sobre qual turma escolher.
Renda e honorários do avaliador imobiliário | os números que as estatísticas oficiais confirmam
Sobre a renda do avaliador imobiliário, circulam na internet diversos números do tipo "renda média anual de X milhões de ienes" — mas, na maioria das vezes, sem fonte ou ano claros. A Pesquisa Básica sobre a Estrutura de Salários (賃金構造基本統計調査), uma das estatísticas oficiais fundamentais do governo japonês, nem sequer tem uma categoria própria para "avaliador imobiliário". A 令和7年賃金構造基本統計調査の職種別集計 (e-Stat, "Pesquisa Básica sobre a Estrutura de Salários de 2025, por ocupação") lista 126 categorias profissionais, mas o avaliador imobiliário não aparece como item independente — está diluído em categorias amplas como "outros profissionais de gestão, finanças e seguros".
Ou seja: não é possível confirmar, com fonte primária, uma renda média anual por ocupação. Por isso, este artigo usa os números reais de faturamento do setor, divulgados anualmente pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo — não o rendimento líquido de uma pessoa física, mas o volume de honorários que efetivamente entra no setor de avaliação e como ele se distribui.
Tamanho do mercado e honorário médio por avaliador
O tamanho do setor como um todo é divulgado da seguinte forma no relatório 不動産鑑定業者の事業実績（令和7年）(MLIT, "Desempenho operacional das empresas de avaliação imobiliária, 2025") do Ministério.
| Item | Reiwa 7 (2025) |
|---|---|
| Número de empresas de avaliação | 2.999 empresas (67 registradas pelo Ministro; 2.932 registradas por governadores estaduais) |
| Número de escritórios | 3.160 escritórios |
| Avaliadores imobiliários vinculados a empresas | 4.628 pessoas (posição em 1º de janeiro de 2026) |
| Número de trabalhos realizados | 232.634 trabalhos (+9,0% em relação ao ano anterior) |
| Receita total de honorários | ¥51.178.993 mil (aprox. R$1,74 bilhão; +8,5% em relação ao ano anterior) |
| Honorário médio por avaliador | ¥11.059 mil (aprox. R$376.000) |
| Honorário médio por trabalho | ¥220 mil (aprox. R$7.480) |
A versão mais recente é publicada na página 国土交通省「不動産鑑定業者の事業実績」(MLIT, "Desempenho operacional das empresas de avaliação imobiliária"). O honorário médio por avaliador, de cerca de ¥11,06 milhões (aprox. R$376.000) por ano, é o resultado da divisão do honorário recebido pelo escritório pelo número de profissionais vinculados a ele — não é, portanto, a renda pessoal direta de cada avaliador. Desse valor ainda são descontados aluguel do escritório, custo de pesquisa, sistemas e a margem da organização. É razoável presumir que o salário de um avaliador empregado fica bastante abaixo desse número. Por outro lado, quem atua como autônomo e capta seus próprios clientes recebe, como faturamento, um valor mais próximo desses ¥11,06 milhões. Ou seja: com a mesma licença, a renda líquida varia muito conforme a posição de trabalho escolhida depois de obtê-la — um padrão familiar para quem já avaliou a diferença entre atuar como empregado ou como autônomo em qualquer profissão regulamentada, no Brasil, em Portugal ou no Japão.
Honorário médio por finalidade da solicitação | onde estão os trabalhos de maior valor
A partir da mesma tabela de desempenho operacional, é possível calcular o honorário médio por trabalho (honorário total dividido pelo número de trabalhos) para avaliações de preço conforme o Padrão de Avaliação Pericial Imobiliária, por finalidade da solicitação.
| Finalidade da solicitação | Número de trabalhos | Honorários (¥ mil) | Média por trabalho (¥ mil) |
|---|---|---|---|
| Securitização | 20.984 | 10.952.187 | 521,9 (aprox. R$17.740) |
| Demonstrações financeiras | 5.384 | 2.585.460 | 480,2 (aprox. R$16.330) |
| Avaliação de ativos | 9.878 | 4.341.830 | 439,5 (aprox. R$14.940) |
| Compra e venda | 22.186 | 8.542.743 | 385,1 (aprox. R$13.090) |
| Indenização | 6.706 | 2.389.166 | 356,3 (aprox. R$12.110) |
| Garantia (colateral) | 10.388 | 2.779.922 | 267,6 (aprox. R$9.100) |
| Outros | 1.894 | 1.070.843 | 565,4 (aprox. R$19.220) |
| Total | 77.420 | 32.662.151 | 421,9 (aprox. R$14.340) |
O honorário médio dos trabalhos de securitização, ¥521,9 mil (aprox. R$17.740), é quase o dobro do honorário médio das avaliações para garantia, de ¥267,6 mil (aprox. R$9.100). Olhando a composição por tipo de registro, das 20.984 avaliações de securitização, 18.744 foram conduzidas por empresas registradas pelo Ministro (concentradas nas grandes áreas metropolitanas), enquanto entre as empresas registradas por governadores estaduais — mais comuns fora dos grandes centros — a avaliação para compra e venda é a atividade central, com 17.953 trabalhos. Em qual área o avaliador atua muda tanto o valor médio recebido quanto o perfil dos trabalhos. Essa estrutura é um dado concreto para quem avalia abrir seu próprio escritório.
O futuro da profissão | menos profissionais entrando, mas o trabalho de avaliação pública permanece
Ao discutir o futuro do avaliador imobiliário no Japão, o dado mais concreto é a redução do número de profissionais em atividade. O documento 国土交通省・日本不動産鑑定士協会連合会「業務領域の拡大等を通じた不動産鑑定士の担い手確保に向けて〜論点整理〜」(MLIT e JAREA, "Rumo à garantia de novos profissionais de avaliação imobiliária por meio da expansão do escopo de atuação — resumo dos pontos de discussão"), divulgado em 24 de março de 2025 pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo e pela Associação Japonesa de Avaliadores Imobiliários, traz os seguintes números.
| Indicador | Valor | Comparação |
|---|---|---|
| Avaliadores imobiliários vinculados a empresas de avaliação | 4.496 pessoas (2024) | Queda de 561 pessoas (~11%) em relação às 5.057 de 2011 |
| Dos quais, vinculados a empresas registradas pelo Ministro | 990 pessoas (2024) | Queda de ~3,4% em relação às 1.025 de 2011 |
| Dos quais, vinculados a empresas registradas por governadores estaduais | 3.506 pessoas (2024) | Queda de ~13% em relação às 4.032 de 2011 |
| Proporção de avaliadores com menos de 40 anos | 7% (2023) | 25% em 2003; 18% em 2013 |
| Proporção entre 40 e 60 anos | 74% (2023) | — |
| Avaliadores oficiais da Publicação de Preços de Terrenos (地価公示鑑定評価員) | 2.264 pessoas (2024) | Queda de ~8,6% em relação às 2.477 de 2017 |
| Proporção de avaliadores na faixa dos 50 anos entre os avaliadores da Publicação de Preços | 43,4% (2024) | 29,7% em 2017; idade média já na faixa avançada dos 50 anos |
A queda tem diferença regional. Nas empresas registradas pelo Ministro — concentradas nas grandes áreas urbanas — a queda fica em cerca de 3,4%, enquanto nas empresas registradas por governadores estaduais — que incluem boa parte das regiões fora dos grandes centros — a queda chega a cerca de 13%. A escassez de novos profissionais é claramente mais severa fora das grandes cidades, e os números confirmam diretamente esse quadro.
A estrutura de honorários é diferente entre áreas urbanas e regiões fora dos grandes centros
O mesmo documento mostra a proporção da avaliação pública de terrenos — perícia judicial, Publicação de Preços de Terrenos, Pesquisa Estadual de Preços de Terrenos, avaliação para imposto sobre herança e avaliação para imposto sobre a propriedade (固定資産税, equivalente ao IPTU no Brasil) — dentro do honorário médio estimado por avaliador. Em 2022, essa proporção foi de 13,4% nas áreas urbanas e 37,4% fora dos grandes centros. Em 2023, ano que inclui o trabalho de avaliação dos terrenos-padrão para o imposto sobre a propriedade, o salto é ainda maior: 27,7% nas áreas urbanas e 69,5% fora dos grandes centros.
Em valores absolutos, o mesmo documento traz que o honorário médio estimado por avaliador, na média dos três anos entre 2021 e 2023, foi de ¥12.365 mil (aprox. R$420.400) nas áreas urbanas e ¥12.716 mil (aprox. R$432.300) fora dos grandes centros — praticamente equivalentes. Mas, olhando isoladamente para 2023, ano que inclui a avaliação dos terrenos-padrão para o imposto sobre a propriedade, o valor sobe para ¥15.143 mil (aprox. R$514.900) nas áreas urbanas contra ¥18.948 mil (aprox. R$644.200) fora delas — ou seja, as regiões fora dos grandes centros chegam a superar as áreas urbanas. Não é, portanto, uma equação simples de que "trabalhar fora dos grandes centros rende menos".
Essa diferença mostra que o volume de trabalho de um avaliador fora dos grandes centros depende fortemente do ciclo da avaliação pública. A reavaliação do imposto sobre a propriedade ocorre a cada três anos, e a composição da renda muda entre os anos com e sem essa reavaliação. Já nas áreas urbanas, o peso de trabalhos privados — securitização, demonstrações financeiras — é maior, deixando o faturamento mais suscetível às oscilações de mercado. Não se trata de qual modelo é melhor, mas de dois perfis distintos de volatilidade de renda.
O volume de trabalho de avaliação pública não está diminuindo
Na Publicação de Preços de Terrenos de 2026 (地価公示), o preço foi apurado para 26.000 pontos-padrão em todo o Japão, com alta média geral de +2,8% em relação ao ano anterior, +2,1% em terrenos residenciais e +4,3% em terrenos comerciais — o quinto ano consecutivo de alta em todas as categorias (国土交通省「令和8年地価公示の概要」(MLIT, "Panorama da Publicação de Preços de Terrenos de 2026")). Quem conduz essa apuração são justamente os avaliadores oficiais da Publicação de Preços de Terrenos. O número de pontos avaliados permanece praticamente estável ano a ano, enquanto o número de avaliadores vem caindo — ou seja, a carga de trabalho por avaliador tende a aumentar. A leitura desses números, e o impacto para proprietários de imóveis no Japão, está detalhada em o resultado da Publicação de Preços de Terrenos de 2026 e o impacto para proprietários.
O que permanece mesmo com o avanço da IA e da avaliação automática
A estimativa de preço por inteligência artificial vem ganhando precisão ano após ano, e já está em estágio prático para imóveis com grande volume de transações comparáveis, como apartamentos em condomínio. Ainda assim, as seguintes áreas devem continuar dependendo principalmente do julgamento humano, ao menos no horizonte visível:
- A avaliação pericial em si, conduzida conforme o Padrão de Avaliação Pericial Imobiliária. O padrão exige o registro do processo de julgamento e da fundamentação — algo que um sistema que apenas produz um número final não consegue substituir.
- A atuação como perito judicial. O trabalho central é considerar os argumentos das partes e fixar as premissas da avaliação — uma etapa interpretativa, não apenas de cálculo.
- Declarações de imposto sobre herança em que o valor calculado pela Diretriz Básica de Avaliação de Bens (財産評価基本通達) se afasta muito da realidade de mercado. O 国税庁「財産評価基本通達 第1章 総則」(Receita Federal do Japão, 国税庁, "Diretriz Básica de Avaliação de Bens, Capítulo 1, Disposições Gerais") determina que "o valor de bens considerado notavelmente inadequado deve ser avaliado sob orientação do comissário da Receita Federal" — e é justamente aí que a avaliação pericial entra como elemento de decisão.
- Imóveis fora dos grandes centros com poucas transações comparáveis, imóveis de uso especial e imóveis com relações de direitos complexas.
É também o que nós, da INA&Associates, observamos todos os dias na prática do mercado imobiliário. A tecnologia acelera a velocidade da pesquisa e do cálculo, mas fixar as premissas, explicar a avaliação ao cliente e assinar com responsabilidade continua sendo trabalho de pessoas. É por isso que, nessa área, o investimento em talento continua gerando valor — inclusive quando o cliente está do outro lado do mundo, avaliando um ativo japonês a distância.
Comparando o avaliador imobiliário com o corretor licenciado japonês (takken)
Vale comparar com a licença de maior volume de candidatos do setor imobiliário japonês: o corretor licenciado japonês, ou takuchi tatemono torihiki-shi (宅地建物取引士), popularmente chamado de "takken". Na edição de 2025 desse exame, houve 306.099 inscritos, 245.462 candidatos e 45.821 aprovados — taxa de aprovação de 18,7% (不動産適正取引推進機構「試験実施概況（令和7年度以前10年間）」(RETIO, "Panorama da aplicação do exame — últimos 10 anos até 2025")).
| Item | Avaliador imobiliário (不動産鑑定士) | Corretor licenciado japonês (宅地建物取引士, "takken") |
|---|---|---|
| Candidatos | Prova objetiva: 2.407 / Prova dissertativa: 981 | 245.462 (ano fiscal 2025) |
| Aprovados | Prova objetiva: 900 / Prova dissertativa: 173 | 45.821 |
| Taxa de aprovação | Prova objetiva: 37,4% / Prova dissertativa: 17,6% | 18,7% |
| Formato da prova | Prova objetiva de múltipla escolha; prova dissertativa com 4 disciplinas discursivas | 50 questões de múltipla escolha (4 alternativas) |
| Taxa de inscrição | ¥12.800 (aprox. R$435, via formulário eletrônico) | — |
| Atividade exclusiva | Avaliação pericial de imóveis | Explicação de itens importantes; assinatura nos documentos do art. 35 e do art. 37 (contrato) |
| Requisitos após a aprovação | Estágio prático (¥1.115.700, aprox. R$37.900) e exame final, seguidos de registro junto ao Ministro do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo | Curso prático de registro, seguido de registro junto ao governador estadual e emissão da carteira de corretor |
Os 17,6% da prova dissertativa e os 18,7% do exame de corretor parecem próximos à primeira vista. Mas a natureza do grupo de candidatos é diferente. O exame de corretor não tem pré-requisito de admissão e reúne cerca de 245 mil candidatos, incluindo muita gente que presta a prova apenas como experiência, sem intenção real de atuar na área. Já a prova dissertativa do avaliador imobiliário só pode ser prestada pelos 981 candidatos que já passaram pela prova objetiva — e, mesmo dentro desse grupo já filtrado, apenas 17,6% são aprovados. Além disso, a prova dissertativa cobra quatro disciplinas em formato discursivo, uma habilidade bem diferente da de responder questões de múltipla escolha. Comparar a dificuldade das duas licenças não se resolve apenas olhando o número da taxa de aprovação.
Do corretor para o avaliador, e do avaliador para outras áreas
O programa de estudos do corretor licenciado se sobrepõe à disciplina "legislação administrativa sobre imóveis" da prova objetiva do avaliador imobiliário. Lei de Transações de Terrenos e Edificações, Lei de Planejamento Urbano, Código de Edificações, Lei de Registro de Imóveis e legislação tributária municipal são temas comuns às duas provas — por isso, quem já tem a licença de corretor tende a começar em vantagem na porta de entrada da prova objetiva. O papel do corretor licenciado na gestão de imóveis está detalhado em o papel e a importância do corretor licenciado na gestão imobiliária.
Do outro lado, quem já tem a licença de avaliador imobiliário encontra um leque amplo de caminhos: avaliação para securitização, avaliação a valor de mercado de imóveis corporativos, perícia judicial, avaliação de indenização em desapropriações — cada finalidade de solicitação abre uma especialização própria. Como mostra o honorário médio por finalidade, a área principal de atuação escolhida muda tanto a rotina de trabalho quanto a estrutura de renda.
O avaliador imobiliário do ponto de vista de quem contrata | faixa de preço e quando faz sentido
A partir daqui, o conteúdo é voltado a quem já possui um imóvel — inclusive um ativo japonês administrado a distância a partir do Brasil ou de Portugal. O custo de contratar uma avaliação pericial costuma seguir uma tabela de honorários baseada na combinação entre o valor avaliado do imóvel e o tipo de direito envolvido. O valor varia conforme o escritório, mas um exemplo de tabela de honorários divulgada publicamente é o seguinte.
| Valor avaliado | Propriedade de terreno ou edificação | Propriedade de edificação e do respectivo terreno | Direito de superfície/arrendamento de terreno e nua-propriedade |
|---|---|---|---|
| Até ¥15 milhões | ¥196.000 (aprox. R$6.660) | ¥316.000 (aprox. R$10.740) | ¥256.000 (aprox. R$8.700) |
| Até ¥50 milhões | ¥316.000 (aprox. R$10.740) | ¥497.000 (aprox. R$16.900) | ¥437.000 (aprox. R$14.860) |
| Até ¥100 milhões | ¥439.000 (aprox. R$14.930) | ¥620.000 (aprox. R$21.080) | ¥559.000 (aprox. R$19.010) |
| Até ¥300 milhões | ¥705.000 (aprox. R$23.970) | ¥832.000 (aprox. R$28.290) | ¥771.000 (aprox. R$26.210) |
| Até ¥1 bilhão (1.000 milhões) | ¥988.000 (aprox. R$33.590) | ¥1.221.000 (aprox. R$41.510) | ¥1.157.000 (aprox. R$39.340) |
Os valores acima foram extraídos da tabela básica de honorários de avaliação publicada pelo escritório Muramoto Fudōsan Kanteishi Jimusho (村本不動産鑑定士事務所「不動産鑑定報酬基準」) e servem apenas como referência — um exemplo entre muitos. O honorário efetivo varia conforme o escritório contratado; peça sempre um orçamento formal antes de fechar. Imposto sobre consumo e despesas de deslocamento costumam ser cobrados à parte.
Existem também regras oficiais de acréscimo e desconto sobre o honorário. O 「公共事業に係る不動産鑑定報酬基準」(Padrão de Honorários de Avaliação Imobiliária para Obras Públicas, publicado pela East Nippon Expressway Company, vigente desde 1º de abril de 2020) estabelece, por exemplo:
- Ao avaliar em conjunto vários pontos situados na mesma região de vizinhança ou em regiões similares dentro da mesma área de oferta e demanda, com possibilidade de compartilhar material de pesquisa, o 2º e o 3º ponto têm desconto de 20%, do 4º ao 6º ponto o desconto é de 30%, do 7º ao 10º ponto é de 40%, e do 11º ponto em diante é de 50%
- Avaliações que exigem técnica especial, como a avaliação retroativa a uma data anterior a um ano, recebem acréscimo de 30%
- Locais remotos que exigem pernoite têm acréscimo de até 30%, e prazos de entrega curtos têm acréscimo de até 30%
- Valores calculados são arredondados para baixo em frações inferiores a ¥1.000; imposto sobre consumo e despesas de deslocamento são cobrados à parte
Na prática, isso significa que, ao herdar vários terrenos ao mesmo tempo, contratar um único avaliador para o conjunto costuma reduzir o custo total, em comparação a contratar avaliações separadas para cada imóvel.
Quando o laudo pericial faz diferença, e quando uma pesquisa simples já é suficiente
Vale a pena pagar por um laudo de avaliação pericial? A resposta depende de para quem esse documento será apresentado.
- Divisão de bens em inventário: quando há vários herdeiros e não há consenso sobre o valor de um imóvel, o laudo de um avaliador independente serve como base objetiva para o acordo.
- Divisão de bem em condomínio entre coproprietários: ao definir o preço de compra ou venda de uma fração ideal, é preciso uma fundamentação que vá além da opinião subjetiva das partes.
- Venda entre partes relacionadas ou entre empresas do mesmo grupo: é preciso justificar o preço adequado do ponto de vista tributário, e o laudo pericial serve como documento de respaldo.
- Negociação de indenização por desocupação, ou de reajuste de aluguel de terreno ou de imóvel: a avaliação de aluguéis em contratos vigentes é uma área de especialização própria do avaliador imobiliário.
- Declaração de imposto sobre herança: em terrenos onde o valor calculado pela Diretriz Básica de Avaliação de Bens se afasta muito do valor de mercado, a avaliação pericial passa a ser considerada. A viabilidade de adotar esse caminho depende do caso concreto, e uma consulta prévia com um contador especializado em tributos (税理士) é recomendada.
Por outro lado, na etapa de decidir se vale a pena vender, ou quando se quer apenas ter uma noção interna do valor de um ativo, a estimativa gratuita de uma corretora ou uma pesquisa de valor simplificada já são suficientes. Para quem quer primeiro ter uma noção geral do mercado, o caminho mais prático é conferir como usar a Publicação de Preços de Terrenos, o preço de mercado efetivo e o valor de referência tributário (rosenka) e, se necessário, avançar para um caso real no bairro de Ogikubo mostrando a faixa de honorários da avaliação pericial e como escolher um avaliador.
Conclusão | o retrato atual do avaliador imobiliário, em números
O avaliador imobiliário no Japão é uma licença que existe do outro lado de três obstáculos: a prova objetiva de 2026 com 37,4% de aprovação, a prova dissertativa de 2025 com 17,6% e o 19º exame final de estágio com 61,6%. A taxa de sucesso combinada em um único ciclo anual é de aproximadamente 4,1%, o custo declarado de obtenção é de ¥1.128.500 (aprox. R$38.400), e o prazo mínimo até a obtenção é de cerca de 2 anos. Como as estatísticas salariais oficiais do governo não têm uma categoria própria para essa ocupação, não é possível confirmar uma renda média anual — mas o honorário que efetivamente entra no setor é de ¥11.059 mil (aprox. R$376.000) por avaliador, com base no exercício de 2025, calculado por escritório.
Por outro lado, o número de profissionais em atividade caiu de 5.057 pessoas em 2011 para 4.496 em 2024, e quem tem menos de 40 anos representa apenas 7% do total. A idade média dos avaliadores oficiais da Publicação de Preços de Terrenos já está na faixa avançada dos 50 anos. Para quem considera seguir essa carreira — inclusive um profissional estrangeiro qualificado que more no Japão —, essa também pode ser lida como uma área com poucos novos entrantes, e por isso com espaço real de atuação.
Do lado de quem possui um imóvel, o laudo de avaliação pericial não é um documento para simplesmente "saber o preço" — é um documento para "explicar o preço a um terceiro". Na etapa de apenas considerar vender, uma estimativa gratuita já é suficiente; é quando se precisa apresentar o valor a herdeiros, à Receita Federal japonesa ou a um tribunal que o laudo pericial entra em cena. Entender essa fronteira com antecedência evita tanto um gasto desnecessário quanto a falta de um documento que, mais adiante, se mostraria indispensável — uma lição que vale tanto para quem administra um imóvel no Japão a partir de dentro do país quanto a distância, do Brasil ou de Portugal.
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. Existe algum pré-requisito para se inscrever no exame de avaliador imobiliário?
Não há pré-requisito de admissão. O guia de inscrição do exame de avaliador imobiliário de 2026 registra explicitamente que "não há restrição de idade, escolaridade, nacionalidade ou experiência profissional para se inscrever" — o que inclui candidatos estrangeiros. A taxa de inscrição de 2026 é de ¥12.800 (aprox. R$435) via formulário eletrônico, ou selo fiscal de ¥13.000 na inscrição em papel. O período de recebimento das inscrições foi de 5 de fevereiro a 6 de março de 2026.
P2. É possível passar mesmo trabalhando em outra área?
Sim, há candidatos aprovados mesmo trabalhando em outra área. Os aprovados na prova dissertativa de 2025 tiveram idade média de 33,6 anos, com o mais velho aos 65. Ainda assim, olhando a taxa de aprovação por faixa etária, ela fica perto de 25% até o início dos 30 anos, mas cai para 11,5% no início dos 40 e para 7,5% no final dos 40. Como o estágio prático pode ser feito em turma de 1 ano ou de 2 anos, quem concilia com um emprego tende a escolher a turma de 2 anos, que oferece mais margem para reaproveitamento de disciplinas.
P3. Passar no exame já é suficiente para se tornar avaliador imobiliário?
Não. Apenas passar no exame não torna ninguém avaliador imobiliário. Depois de aprovado na prova dissertativa, é preciso concluir o estágio prático supervisionado (com custo de ¥1.115.700, aprox. R$37.900), ser aprovado no exame final de estágio e, então, obter o registro no cadastro nacional mantido pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo. Na 19ª edição do exame final de estágio, 185 candidatos prestaram a prova e 114 foram aprovados — taxa de 61,6%, o que significa que cerca de 40% foram reprovados.
P4. Qual exame é mais difícil: o de avaliador imobiliário ou o de corretor licenciado (takken)?
As taxas de aprovação estão próximas — 17,6% na prova dissertativa de 2025 do avaliador imobiliário e 18,7% no exame de corretor de 2025 — mas o grupo de candidatos e o formato da prova são diferentes. O exame de corretor é de múltipla escolha e reúne cerca de 245 mil candidatos, sem pré-requisito de admissão. A prova dissertativa do avaliador imobiliário só é aberta aos 981 candidatos que já foram aprovados na prova objetiva, e cobra quatro disciplinas em formato discursivo. Além disso, o avaliador imobiliário ainda passa por estágio prático e exame final antes do registro, o que torna o prazo total e o custo total bem diferentes entre as duas licenças.
P5. Quanto custa contratar uma avaliação pericial?
Com base no desempenho operacional do setor em 2025, divulgado pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, o honorário médio por trabalho de avaliação de preço conforme o Padrão de Avaliação Pericial Imobiliária é de ¥421,9 mil (aprox. R$14.340) no total, e varia por finalidade: compra e venda ¥385,1 mil (aprox. R$13.090), garantia (colateral) ¥267,6 mil (aprox. R$9.100), securitização ¥521,9 mil (aprox. R$17.740). O orçamento de cada caso é calculado com base em uma tabela de honorários que combina o valor avaliado e o tipo de direito envolvido. O valor varia conforme o escritório contratado — sempre peça um orçamento formal antes de fechar.
Fontes e referências
- 国土交通省「令和8年不動産鑑定士試験短答式試験合格者の発表」(MLIT, "Divulgação dos aprovados na prova objetiva do exame de avaliador imobiliário de 2026")
- 国土交通省「令和8年不動産鑑定士試験短答式試験の結果について」(MLIT, "Resultado da prova objetiva de 2026") (PDF)
- 国土交通省「令和7年不動産鑑定士試験の合格者が決定しました」(MLIT, "Definidos os aprovados do exame de avaliador imobiliário de 2025")
- 国土交通省「令和7年不動産鑑定士試験論文式試験の結果について」(MLIT, "Resultado da prova dissertativa de 2025") (PDF)
- 国土交通省「不動産鑑定士試験 試験結果情報」(MLIT, "Informações de resultados do exame de avaliador imobiliário")
- 国土交通省「令和8年不動産鑑定士試験受験案内」(MLIT, "Guia de inscrição do exame de avaliador imobiliário de 2026") (PDF)
- 国土交通省「不動産鑑定士になるには」(MLIT, "Como se tornar avaliador imobiliário")
- 日本不動産鑑定士協会連合会「第20回実務修習受講申請案内書」(JAREA, "Guia de inscrição do 20º estágio prático") (PDF)
- 日本不動産鑑定士協会連合会「第19回修了考査合格者の発表について」(JAREA, "Divulgação dos aprovados no 19º exame final de estágio") (PDF)
- 厚生労働省「令和7年賃金構造基本統計調査 一般労働者 職種」(Ministério da Saúde, Trabalho e Bem-Estar, "Pesquisa Básica sobre a Estrutura de Salários de 2025, trabalhadores gerais, por ocupação") (e-Stat)
- 国土交通省・日本不動産鑑定士協会連合会「業務領域の拡大等を通じた不動産鑑定士の担い手確保に向けて〜論点整理〜」(MLIT e JAREA, resumo de pontos de discussão, 24 de março de 2025) (PDF)
- 国土交通省「不動産鑑定業者の事業実績（令和7年）」(MLIT, "Desempenho operacional das empresas de avaliação imobiliária, 2025") (PDF)
- 国土交通省「不動産鑑定業者の事業実績」(MLIT, "Desempenho operacional das empresas de avaliação imobiliária")
- 不動産適正取引推進機構「試験実施概況（令和7年度以前10年間）」(RETIO, "Panorama da aplicação do exame, últimos 10 anos até 2025") (PDF)
- 国土交通省「不動産鑑定評価基準」(MLIT, "Padrão de Avaliação Pericial Imobiliária") (PDF)
- 国土交通省「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」(MLIT, diretrizes sobre pesquisa de valor imobiliário) (PDF)
- 「公共事業に係る不動産鑑定報酬基準」(Padrão de Honorários de Avaliação Imobiliária para Obras Públicas, East Nippon Expressway Company, publicado em outubro de 2024) (PDF)
- 国土交通省「令和8年地価公示の概要」(MLIT, "Panorama da Publicação de Preços de Terrenos de 2026", março de 2026) (PDF)
- 国税庁「財産評価基本通達 第1章 総則」(Receita Federal do Japão, "Diretriz Básica de Avaliação de Bens, Capítulo 1")
Se você precisa de uma base sólida para o valor de um imóvel no Japão — em um inventário, em uma divisão de bem em condomínio, em uma venda entre partes relacionadas ou em qualquer outra situação em que uma estimativa informal não seja suficiente —, fale com a INA&Associates. Ajudamos primeiro a identificar se uma estimativa gratuita já resolve o seu caso ou se é necessário um laudo de avaliação pericial e, quando for o caso, indicamos um avaliador imobiliário licenciado.
