日本不動產鑑定士怎麼考？2026合格率與費用全解析

不動產鑑定士（ふどうさんかんていし）是日本特有的國家資格──在台灣、香港並沒有完全對應的制度，最接近的類比是台灣的「不動產估價師」，但兩者的法律地位、考試門檻與業務範圍並不相同。這是日本法律唯一承認、能夠判定不動產經濟價值並以具法律效力的《鑑定評價書》呈現結果的專業資格。令和8年（2026年）的短答式測驗中，2,407人應試、900人合格，合格率37.4%；令和7年（2025年）論文式測驗981人應試、173人合格，合格率17.6%；而在實務研習最後一關的第19屆結業考核中，185人應試、114人合格，合格率61.6%。

本文鎖定兩種讀者。第一種是正在評估「現在挑戰這張證照是否來得及、要花多少錢」的應試考量者；第二種則是持有日本不動產、正在思考「繼承分割或共有物分割時，究竟該找不動產公司免費估價，還是需要具法律效力的鑑定評價書」的物業所有人，尤其是持有日本不動產的海外投資人。我們只採用日本國土交通省、日本不動產鑑定士協會聯合會、不動產適正交易推進機構等第一手官方資料中的數字，依序整理合格率、取得資格的總費用、業界實際流入的報酬規模，以及委託鑑定時的行情費用。

本文重點

令和8年（2026年）短答式合格率37.4%、令和7年（2025年）論文式17.6%、第19屆結業考核61.6%，三關單年連乘後的整體通過率約為4.1%。
取得資格的官方公開費用總額，是應試手續費12,800日圓，加上實務研習費用1,115,700日圓，合計1,128,500日圓（約新台幣24萬元，以1新台幣≒4.7日圓的2026年概算匯率換算）。
日本官方薪資統計中並沒有「不動產鑑定士」這個獨立職業分類，唯一能查到的實際數字，是令和7年（2025年）以事務所為單位計算的鑑定士人均報酬額1,105.9萬日圓（約新台幣235萬元）。
論文式測驗的合格率因年齡差異懸殊：20歲以上未滿25歲為31.6%，40歲以上未滿45歲降至11.5%，60歲以上僅剩2.7%。
在日本，為不動產訂出價格的方式分成三個層級：「鑑定評價書」「價格等調查」「仲介業者的估價服務」，能在訴訟或遺產稅申報中作為證據使用的，原則上只有鑑定評價書。
隸屬於鑑定業者的不動產鑑定士人數，從平成23年（2011年）的5,057人減少至令和6年（2024年）的4,496人，30多歲以下的從業者僅占整體的7%。

不動產鑑定士是什麼｜唯一能以「鑑定評價」呈現不動產價格的日本國家資格

不動產鑑定士，是依據日本《不動產鑑定評價相關法律》設立的國家資格，專門判定土地與建物的經濟價值，並以價格或租金的形式表現，也就是所謂的「不動產鑑定評價」。日本國土交通省說明，要取得這項資格，必須先通過由「土地鑑定委員會」主辦的不動產鑑定士測驗（分為短答式與論文式兩階段），並修畢一定期間的實務研習所有課程，最後向國土交通大臣完成登記（日本國土交通省「如何成為不動產鑑定士」）。

專屬業務是「鑑定評價」──與仲介公司的估價有什麼不同

不動產鑑定士的核心業務就是鑑定評價，這是無資格者、甚至持有其他證照者都不能執行的專屬業務——在台灣，最接近的類比是不動產估價師出具的估價報告書，但日本制度將「鑑定評價」與一般不動產公司的估價明確切割為兩種法律地位不同的文件，這一點正是日本制度的特殊之處（詳見後文的三層比較）。判斷的依據，是日本國土交通省訂定的《不動產鑑定評價基準》，依對象不動產的性質，組合運用成本法、交易案例比較法、收益還原法這三種評估方法。

評估方法	定價方式	主要適用情境
成本法（原價法）	計算「現在重新蓋出同樣的建物需要多少錢」（重置成本），再依屋齡與機能折舊做減價修正	建物、已整地完成的建地等能掌握供給端成本的不動產
交易案例比較法	蒐集鄰近的類似交易案例，依時點、地域、個別條件進行修正後比較	獨棟透天用地、分售式公寓（區分所有大廈）等交易案例充足的不動產
收益還原法	以該不動產未來能產生的淨收益，除以還原利率（資本化率）換算出價格	出租大樓、出租公寓、證券化標的不動產

舉例來說，若標的是車站前的出租大樓，實務上會以收益還原法算出的價格為主軸，再用交易案例比較法的結果檢驗是否符合市場行情，並以成本法補強土地與建物各自的價值內訳。三種方法之中，交易案例比較法的操作邏輯，對正在考慮出售物件的屋主而言也相對熟悉——這套機制的詳細整理，可參考大樓估價採用的交易案例比較法原理一文。

為不動產訂價的三種方法比較｜哪一種在訴訟與遺產稅申報中有效力

「不動產估價需不需要證照」這個問題，答案取決於用途。實務上，向第三方呈現不動產價格的方式分成以下三個層級。

項目	①不動產鑑定評價書	②價格等調查（不依循鑑定評價基準的調查）	③仲介業者的估價服務
可製作者	不動產鑑定士（專屬業務）	不動產鑑定士	宅地建物交易業者（仲介公司）
依據規範	不動產鑑定評價基準	價格等調查指引（省略基準中部分程序）	依《宅地建物交易業法》辦理的仲介業務之一環
費用	有償（依評價額與類型決定報酬標準）	有償（通常訂價低於正式鑑定評價）	通常免費
訴訟・遺產稅申報中的效力	可作為證據資料提出	依規定須註明「結果可能與正式鑑定評價不同」，用途受限	僅作為出售價格參考，並未預設可作為證據資料
適用情境	繼承、共有物分割、親屬間買賣、搬遷補償金（立退料）、訴訟鑑定	公司內部決策、投資判斷的初步篩選	以出售為前提的價格估算

關於②「價格等調查」，日本國土交通省的指引明訂，成果報告書中必須註明「結果可能與依循不動產鑑定評價基準所做的鑑定評價不同」（日本國土交通省《不動產鑑定士辦理不動產價格等調查業務時，業務目的與範圍之確定及成果報告書記載事項相關指引》）。也就是說，即使是同一位鑑定士製作的文件，①與②在法律性質上完全不同。

③的免費估價，足以支援「要不要出售」的決策。近年AI自動估價也逐漸普及，其精準度與適用情境已在AI不動產估價如何算出房屋合理價格一文中整理過。但若涉及繼承人之間協商分割方式、向稅務機關主張、或作為法院呈堂證據，就必須是①的正式鑑定評價書——這一點，對於在日本持有不動產、未來可能面臨繼承或處分決策的海外投資人格外重要。

【2026年最新】不動產鑑定士測驗合格率是多少？三階段實際數字全公開

成為不動產鑑定士，必須連闖三道關卡：短答式測驗、論文式測驗，以及實務研習最後一關的結業考核。坊間常提到「合格率5～6%」，但這其實只是短答式與論文式兩階段相乘後的數字，並未把結業考核算進去。

關卡	實施年度	應試人數	合格人數	合格率	合格標準
短答式測驗	令和8年（2026年）	2,407人	900人	37.4%	總分70.0%以上（平均123.3分／滿分200分，最高分190.0分）
論文式測驗	令和7年（2025年）	981人	173人	17.6%	總分380分以上（滿分600分，平均278.9分，最高514分）
結業考核（第19屆）	令和8年（2026年）	185人	114人	61.6%	合格分數60.0分

數據出處為日本國土交通省「令和8年不動產鑑定士測驗短答式測驗結果」、日本國土交通省「令和7年不動產鑑定士測驗論文式測驗結果」、日本不動產鑑定士協會聯合會「第19屆結業考核合格者公告」。歷年變化可於日本國土交通省測驗結果資訊頁面查詢。

三階段單年連闖的整體通過率約4.1%──與「合格率5～6%」的落差

將三個階段的合格率直接相乘，結果如下。

短答式37.4%×論文式17.6%＝約6.6%（一般所稱的「最終合格率」，通常只算到這一步）
再乘上結業考核的61.6%＝約4.1%

這項試算，是把不同年度、不同母體的合格率單年相乘後得出的參考值，並非追蹤同一批考生的實際數字。但值得記住的重點是：即使測驗合格，登記前仍有一道關卡在等著——第19屆結業考核中，共有71人未通過，其中僅36人具備補考資格。換句話說，「修畢實務研習就能登記」的認知並不正確。

依年齡區分的合格率｜30多歲以前與40多歲以後差在哪裡

合格率會因年齡呈現明顯落差，這個趨勢在論文式測驗中特別清楚。

年齡層	令和7年（2025）論文式（應試→合格／合格率）	令和8年（2026）短答式（應試→合格／合格率）
未滿20歲	3人→0人／0.0%	41人→18人／43.9%
20歲以上未滿25歲	98人→31人／31.6%	399人→169人／42.4%
25歲以上未滿30歲	159人→41人／25.8%	491人→225人／45.8%
30歲以上未滿35歲	151人→38人／25.2%	369人→148人／40.1%
35歲以上未滿40歲	129人→27人／20.9%	268人→105人／39.2%
40歲以上未滿45歲	104人→12人／11.5%	241人→74人／30.7%
45歲以上未滿50歲	106人→8人／7.5%	161人→43人／26.7%
50歲以上未滿55歲	79人→6人／7.6%	158人→40人／25.3%
55歲以上未滿60歲	77人→8人／10.4%	145人→47人／32.4%
60歲以上	75人→2人／2.7%	134人→31人／23.1%
合計	981人→173人／17.6%	2,407人→900人／37.4%

短答式測驗即使60歲以上仍有23.1%合格，年齡造成的下滑相對平緩。真正拉開差距的是論文式：30多歲前半仍能維持在25%左右，但40多歲前半降至11.5%，40多歲後半更跌到7.5%。論文式合格者的平均年齡為33.6歲，最年輕20歲，最年長65歲。

這組數字並不代表「40歲以後就沒機會」——60歲以上依然有人合格。真正該解讀的重點是：論文式測驗要求考生以申論方式作答民法、經濟學、會計學、鑑定理論共4個科目，能否確保足夠的整段學習時間，是左右結果的關鍵。對於在職人士而言，與其糾結年齡，不如先擬定確保讀書時間的具體計畫，會是更務實的做法。

不動產鑑定士的成為之路｜從應試到登記的4個步驟與2026年時程

成為不動產鑑定士只有一條路徑：短答式測驗→論文式測驗→實務研習→結業考核→向國土交通大臣登記。以下依序說明。

STEP1　短答式測驗｜沒有應試資格限制，任何人都能報考

短答式測驗於2026年5月17日（令和8年）舉行，科目為「不動產相關行政法規」與「不動產鑑定評價相關理論」兩科，皆為單選題。日本國土交通省「令和8年不動產鑑定士測驗應試須知」明確記載，應試資格「不受年齡、學歷、國籍、實務經驗等條件限制，任何人皆可報考」——這一點與台灣不動產估價師考試須具備特定學歷或科系背景的規定不同，是日本這項資格制度的一大特色。合格標準為總分約7成以上。

行政法規科目的出題範圍相當廣泛，涵蓋《土地基本法》、《地價公示法》、《都市計畫法》、《建築基準法》、《不動產登記法》、《土地徵收法》等。由於部分內容與宅地建物交易士（宅建士，日本的不動產經紀人資格）的考試範圍重疊，已持有宅建士資格的人，在行政法規科目上會相對有利。

STEP2　論文式測驗｜短答式免試資格為「合格當年＋2年」，最多可用3次

論文式測驗於2026年（令和8年）8月1日至3日一連舉行3天，科目為民法、經濟學、會計學、不動產鑑定評價相關理論（含演練題）共4科，合格標準為總分約6成以上。

關於短答式的免試規定，說法容易混淆，這裡精確整理：應試須知規定「可報考論文式測驗者，包括當年度通過短答式測驗者，以及令和6年（2024年）或令和7年（2025年）短答式合格者中、於當年度應試申請時提出短答式免試申請者」。換句話說，從短答式合格公告日起算2年內舉行的短答式測驗都能獲得免試資格，因此連同合格當年在內，總共可以挑戰論文式測驗3次。這項免試並非自動生效，必須在應試願書中主動申請。

STEP3　實務研習｜1年制與2年制課程如何選擇

通過論文式測驗後，接下來進入由日本不動產鑑定士協會聯合會（JAREA）主辦的實務研習。課程分為「講義」「基礎演習」「實地演習」三部分，其中一般實地演習須提交合計13件報告書。第20屆實務研習的期間，1年制課程為2025年12月1日至2026年11月30日（令和7年12月至令和8年11月），2年制課程則延長至2027年11月30日（令和9年11月）（日本不動產鑑定士協會聯合會「第20屆實務研習受講申請須知」）。

選擇課程時有三點要注意。第一，申請後不能更改課程別。第二，不論哪個課程，研習期間的延長都僅限一次。第三，期間內或延長後的重修都須額外付費。若是在職進修，2年制課程在設計上更容易保有重修的彈性空間。

STEP4　結業考核與國土交通大臣登記｜約有4成考生在此關卡落榜

修畢實務研習全部課程後，接下來要通過筆試與口試形式的結業考核。第19屆的筆試於2026年1月17日（令和8年）舉行，口試則於1月26日至30日進行，185人應試、114人合格，合格率61.6%。合格者平均年齡36.4歲，最年輕23歲，最年長60歲。女性應試者28人中有20人合格，合格率高達71.4%。

通過結業考核後，須經國土交通大臣確認已修畢實務研習全部課程，並登記於國土交通省設置的不動產鑑定士名冊，才正式成為不動產鑑定士。

2026年（令和8年）全年時程表

時間	內容
2026年2月5日〜3月6日（令和8年）	應試願書受理（採電子申請時；應試手續費繳納期限為3月11日）
2026年5月17日	短答式測驗
2026年6月24日	短答式測驗合格公告（預定上午10點）
2026年8月1日〜8月3日	論文式測驗
2026年10月16日	論文式測驗合格公告（預定上午10點）
2025年12月1日〜2026年11月30日（令和7年12月〜令和8年11月）	第20屆實務研習．1年制課程（2年制課程則至2027年11月30日〔令和9年〕）

以這份時程反推最快路徑：若從2026年5月的短答式開始挑戰，8月考論文式，10月放榜，同年12月起進入實務研習，選擇1年制課程的話，隔年11月修畢，隔年1月接受結業考核，3月前後完成登記。也就是說，從開始應試到取得資格，順利的話大約需要2年。不過實務研習的開課時間與結業考核的日程，每屆都會另行公告，實際時程請以協會聯合會各屆的招生須知為準。

取得資格總共要花多少錢｜官方公開總額1,128,500日圓

不動產鑑定士的官方公開費用總額，是應試手續費12,800日圓，加上實務研習費用1,115,700日圓，合計1,128,500日圓（約新台幣24萬元，以1新台幣≒4.7日圓的2026年概算匯率換算）。這個金額還不包含補習班學費與教材費。

項目	金額	備註
應試手續費（電子申請）	12,800日圓	書面申請則需13,000日圓收入印紙（等同規費印花）。有免試申請時金額相同
實務研習．講義	98,700日圓	均含消費稅。不含結業考核應試費
實務研習．基礎演習	174,800日圓
實務研習．實地演習（物件調查）	24,500日圓
實務研習．實地演習（一般）	817,700日圓
實務研習合計	1,115,700日圓	無視同修畢的減免情況下
總額	1,128,500日圓（約新台幣24萬元）	應試手續費＋實務研習費用

繳費對象分成兩處。繳交給日本不動產鑑定士協會聯合會的金額，一律為365,700日圓；繳交給負責實地演習的鑑定業者或大學的金額，上限為750,000日圓。後者屬於指導費，會依是否申請視同修畢，以及實地演習實施機構的演習方式而有所減免——換句話說，在哪個機構接受實地演習，會直接影響實際負擔的金額。

影響費用的變數有三個。第一是視同修畢的申請，審查結果可能不核准部分或全部申請項目；第二是不同實地演習實施機構之間指導費的差異；第三是重修或延長期間，兩者都須額外付費。1年制課程雖然能最快修畢，但必須在短時間內完成大量實地演習，相較2年制課程，重修的彈性空間較小。優先考慮費用還是時間，會導向不同的課程選擇。

不動產鑑定士的年收入與報酬｜官方統計能查到的實際數字

關於不動產鑑定士的收入，網路上流傳著大量「平均年收入◯◯萬日圓」的說法。但這些數字多半沒有清楚交代出處與年份。事實上，日本官方基幹統計「薪資結構基本統計調查」中，根本沒有設置「不動產鑑定士」這個獨立職業分類。日本厚生勞動省「令和7年薪資結構基本統計調查職業別統計」（e-Stat）雖然列出126種職業，但不動產鑑定士並未作為獨立項目出現，而是被歸入「其他經營・金融・保險專業人員」等類別之中。

也就是說，無法用一手資料佐證這個職業的平均年收入。因此本文改用日本國土交通省每年公布的事業實績實際數字——雖然這不是個人實拿薪資，卻能確認鑑定業界實際流入的報酬規模及其分配方式。

市場規模與鑑定士人均報酬

整體業界規模，依日本國土交通省「不動產鑑定業者事業實績（令和7年）」公布如下。

項目	令和7年（2025年）
鑑定業者數目	2,999家（部長登記67家／知事登記2,932家）
事務所數目	3,160間事務所
業者所屬不動產鑑定士等	4,628人（截至令和8年〔2026年〕1月1日）
承辦件數	232,634件（較前年＋9.0%）
報酬總額	51,178,993千日圓（約512億日圓，約新台幣108.9億元，較前年＋8.5%）
鑑定士等人均報酬額	11,059千日圓（約新台幣235萬元）
單件平均報酬額	220千日圓（約新台幣4.7萬元）

最新版本會公布於日本國土交通省「不動產鑑定業者事業實績」頁面。鑑定士等人均報酬約為1,105.9萬日圓（約新台幣235萬元），但這個數字是事務所收取的報酬除以所屬人數得出的平均值，並不會直接等於個人所得——房租、調查費、系統費，以及組織應得的分潤，都會先從中扣除。受僱的鑑定士，薪資自然會低於這個數字相當一截；相對地，若獨立開業自行接案，則能將接近1,105.9萬日圓的金額直接收入囊中，作為營收。換句話說，取得資格之後選擇以什麼身分工作，即使是同一張證照，實拿的金額也會有很大差距——這對考慮日後在日本以鑑定士身分執業、或委託鑑定士的投資人而言，都是判斷成本結構時的重要參考。

依委託目的區分的單件平均報酬｜哪個領域的單價較高

從同一份事業實績表中，可以算出依循鑑定評價基準的價格評價案件，依委託目的區分的單件平均報酬（報酬額÷件數）。

委託目的	件數	報酬額（千日圓）	單件平均（千日圓）
證券化	20,984件	10,952,187	521.9
財務報表	5,384件	2,585,460	480.2
資產評價	9,878件	4,341,830	439.5
買賣	22,186件	8,542,743	385.1
補償	6,706件	2,389,166	356.3
擔保	10,388件	2,779,922	267.6
其他	1,894件	1,070,843	565.4
合計	77,420件	32,662,151	421.9

證券化案件的單件平均為521.9千日圓，幾乎是擔保評價267.6千日圓的2倍。從件數細節來看，20,984件證券化案件中，有18,744件由部長登記業者承辦；而地方居多的知事登記業者，則以買賣評價17,953件為主力。承辦的領域不同，單價與案件性質都會出現明顯差異——這項結構，也是考慮獨立開業時的實際參考依據。

不動產鑑定士的未來發展性｜從業人數減少，但公部門評價需求不減

談到不動產鑑定士的未來發展性，最具體的材料就是從業人數的減少。日本國土交通省與日本不動產鑑定士協會聯合會於2025年3月24日（令和7年）公布的「透過擴大業務領域等方式確保不動產鑑定士人才——議題整理」，列出以下數字。

指標	數值	比較
鑑定業者所屬不動產鑑定士等	令和6年（2024）4,496人	較平成23年（2011）5,057人減少561人，約11%
其中部長登記業者所屬	令和6年（2024）990人	較平成23年（2011）1,025人減少約3.4%
其中知事登記業者所屬	令和6年（2024）3,506人	較平成23年（2011）4,032人減少約13%
30多歲以下鑑定士占比	7%（令和5年／2023年）	平成15年（2003）25%、平成25年（2013）18%
40至60多歲占比	74%（令和5年／2023年）	―
地價公示鑑定評價員	令和6年（2024）2,264人	較平成29年（2017）2,477人減少約8.6%
地價公示鑑定評價員50多歲比率	43.4%（令和6年／2024年）	平成29年（2017）為29.7%，平均年齡為50多歲後段

人數減少的幅度存在地區差異。都市地區業者較多的部長登記業者，減幅僅約3.4%；而涵蓋地方地區的知事登記業者，減幅則達約13%。地方人才不足的問題較為嚴峻，這個結構直接反映在數字上。

都市地區與地方地區的報酬結構不同

同一份議題整理中，也揭露了鑑定士人均概算報酬額中，公部門土地評價業務（訴訟鑑定、地價公示、都道府縣地價調查、遺產稅評價、固定資產稅評價）所占的比率。2022年（令和4年）都市地區為13.4%，地方地區為37.4%；到了包含固定資產稅標準建地評價業務的2023年（令和5年），都市地區躍升至27.7%，地方地區更高達69.5%。

金額方面同樣有記載。2021年至2023年（令和3年至令和5年）三年平均，鑑定士等人均概算報酬額，都市地區為12,365千日圓，地方地區為12,716千日圓，兩者相差不大。但若只看包含固定資產稅標準建地評價業務的2023年（令和5年），都市地區為15,143千日圓，地方地區則達18,948千日圓，反而是地方地區較高。也就是說，「地方賺得比較少」並非簡單的對應關係——對於考慮在日本地方城市持有不動產的海外投資人而言，這也意味著地方的鑑定服務供給，未必因報酬較低而萎縮。

這樣的落差，代表在地方開業的鑑定士，工作量會強烈受到公部門評價週期的影響——固定資產稅3年一次的重新評價，有進行與沒進行的年份，收入結構會明顯不同。相對地，都市地區的證券化與財務報表相關的民間案件比重較高，容易受市況波動影響。這不是孰優孰劣的問題，而是收入波動的性質不同。

公部門評價的工作量並未減少

在2026年（令和8年）的地價公示中，全國26,000個標準地完成價格判定，全用途平均較前年上漲2.8%，住宅用地上漲2.1%，商業用地上漲4.3%，且皆已連續5年上漲（日本國土交通省「令和8年地價公示概要」）。負責這項判定工作的，正是地價公示鑑定評價員。標準地地點數量每年大致固定，但評價員人數卻在減少，代表每人平均負擔的工作量呈增加趨勢。這組數字對物業所有人的意義，已在令和8年地價公示結果對屋主的影響一文中解說。

AI與自動估價普及後，仍會留下來的領域

AI價格推估的準確度逐年提升，在交易案例充足的分售式公寓等領域已進入實用階段。即便如此，以下領域預計短期內仍會以人的判斷為核心。

依循不動產鑑定評價基準所做的正式鑑定評價本身——基準要求記載判斷過程與依據，光是輸出結果的機制無法取代。
作為法院鑑定人所做的評價——核心工作是根據當事人的主張，確定評價的前提條件。
遺產稅申報中，依財產評價基本通達計算出的評價額與實際狀況明顯脫節的情況——日本國稅廳《財產評價基本通達》第1章總則第6項規定：「經認定顯著不適當之財產價額，應依國稅廳長官之指示進行評價」，鑑定評價會成為判斷依據。
交易案例稀少的地方物件、特殊用途不動產、權利關係複雜的不動產評價。

這也是我們INA&Associates株式會社在不動產實務現場每天感受到的事。科技能提升調查與計算的速度，但決定前提條件、向委託人說明、並負責署名的部分，終究要由人來承擔。正因如此，在這個領域，對人才的投資會持續創造價值。

不動產鑑定士與宅地建物交易士（宅建士）比一比

接著與日本不動產業界應試人數最多的宅地建物交易士（宅建士，類似台灣的不動產經紀人資格）並列比較。令和7年度（2025年度）的宅建測驗，報名306,099人、應試245,462人、合格45,821人，合格率18.7%（日本不動產適正交易推進機構（RETIO）「測驗實施概況（令和7年度以前10年間）」）。

項目	不動產鑑定士	宅地建物交易士
應試人數	短答式2,407人／論文式981人	245,462人（令和7年度）
合格人數	短答式900人／論文式173人	45,821人
合格率	短答式37.4%／論文式17.6%	18.7%
測驗形式	短答式為單選題，論文式為4科目申論題	50題四選一單選題
應試手續費	12,800日圓（電子申請）	―
專屬業務	不動產鑑定評價	重要事項說明、於第35條書面／第37條書面上簽名
資格取得後仍須完成	實務研習（1,115,700日圓）與結業考核後，向國土交通大臣登記	完成登記實務講習等後，向都道府縣知事登記，取得交易士證

論文式的17.6%與宅建的18.7%，單看數字似乎相近，但兩者的母體性質截然不同。宅建沒有應試資格限制，約24.5萬人參加，其中不乏抱著練習心態的「紀念應試者」；相對地，能報考論文式的，只有已經突破短答式關卡的981人，而在這個經過篩選的族群中，合格率仍只有17.6%。加上論文式是4科目的申論題，與四選一單選題所需的能力本質不同。因此難易度的比較，不能只看合格率這一項數字。

從宅建士到鑑定士，從鑑定士到其他領域

宅建士的學習範圍，與鑑定士短答式的「不動產相關行政法規」科目有所重疊。《宅地建物交易業法》、《都市計畫法》、《建築基準法》、《不動產登記法》、地方稅法等內容相通，因此持有宅建士資格的人，在短答式這一關會較有優勢。宅建士在物業管理實務中的定位，已在物業管理中宅建士的角色與必要性一文中整理過。

反過來說，取得鑑定士資格之後的發展路徑也相當多元。證券化評價、企業持有不動產的時價評價、訴訟鑑定、事業用地補償評價等，各依委託目的形成不同的專業領域。正如前面單件平均報酬所顯示的，以哪個領域為主戰場，工作方式與收入結構都會隨之改變。

從委託方角度看不動產鑑定士｜費用行情與適用時機

以下內容，是寫給持有不動產的讀者——尤其是在日本持有物業的海外投資人。委託鑑定評價時的費用，一般是依對象不動產的評價額與類型組合而定的收費表計算。金額因事務所而異，以下是公開報酬標準的其中一個範例。

評價額	建地或建物所有權	建物及其基地所有權	建地之地上權（借地權）・底地權
1,500萬日圓以下	196,000日圓	316,000日圓	256,000日圓
5,000萬日圓以下	316,000日圓	497,000日圓	437,000日圓
1億日圓以下	439,000日圓	620,000日圓	559,000日圓
3億日圓以下	705,000日圓	832,000日圓	771,000日圓
10億日圓以下	988,000日圓	1,221,000日圓	1,157,000日圓

上表金額摘自村本不動產鑑定士事務所公開的「不動產鑑定報酬基準之基本鑑定報酬額表」，僅供參考。實際報酬會因委託的事務所而不同，請務必先索取估價單確認。消費稅與交通費通常另計。

報酬增減也有公部門的標準可循。「公共事業相關不動產鑑定報酬基準」（自2020年〔令和2年〕4月1日起適用）規定如下。

若在鄰近地區或同一供需圈內的類似地區，將多個地點合併評價並共用資料，第2、3個地點折讓20%，第4至6個地點折讓30%，第7至10個地點折讓40%，第11個以後折讓50%
針對1年以上前的過去時點評價等特別需要技術能力的評價案件，加成30%
需過夜住宿的偏遠地區加收30%以內，要求短期內交件時亦可加收30%以內
計算金額未滿1,000日圓部分捨去，消費稅與交通費另計

換句話說，若同時繼承多筆土地，比起逐筆分別委託，交由同一位鑑定士一併辦理，總費用有機會壓得更低。

鑑定評價書派得上用場的場合，與簡易調查就足夠的場合

值不值得花錢取得鑑定評價書，取決於這份文件最終要出示給誰看。

遺產分割：繼承人不只一位、對評價額無法達成共識時，由第三方鑑定士出具的評價書，能成為協商合意的基礎。
共有物分割：決定買回或被買回持分的價格時，需要脫離當事人主觀認定的客觀依據。
親屬間・關係企業間買賣：由於必須向稅務機關說明價格的合理性，鑑定評價書會成為依據資料。
搬遷補償金（立退料）・地租房租調整協商：持續性租金的評價，正是鑑定士的專業領域。
遺產稅申報：若土地依財產評價基本通達算出的評價額，與市場實際行情落差極大，鑑定評價便會成為考慮對象。但能否採用須視個案情況而定，事前務必與稅理士（相當於台灣的記帳士／稅務代理人）商議。

反過來說，若只是在評估要不要出售、或想先在公司內部掌握概算的階段，仲介業者的免費估價或簡易價格調查就已足夠。想先自行掌握行情感的讀者，建議先確認公示地價、實勢價格、路線價的區分使用方式，有需要時再進一步參考從荻窪案例看不動產鑑定費用行情與鑑定士挑選方式，這樣的順序較為實際。

總結｜從數字看不動產鑑定士的現況

不動產鑑定士，是跨越令和8年（2026年）短答式37.4%、令和7年（2025年）論文式17.6%、第19屆結業考核61.6%這三道關卡才能取得的資格。單年連闖的整體通過率約4.1%，官方公開的取得費用為1,128,500日圓（約新台幣24萬元），最快取得資格約需2年。由於官方薪資統計沒有這項職業分類，無法確認平均年收入，但業界實際流入的報酬，是鑑定士等人均11,059千日圓（約新台幣235萬元，令和7年・以事務所為單位計算）。

另一方面，業界從業人數從平成23年（2011年）的5,057人，減少至令和6年（2024年）的4,496人，30多歲以下的從業者僅占整體的7%。地價公示鑑定評價員的平均年齡，已來到50多歲後段。對有志投入這個領域的人來說，也可以解讀為：這是一個新進入者較少的領域。

從持有不動產的一方來看，鑑定評價書並不是「用來得知價格」的文件，而是「用來向第三方說明價格」的文件。還在考慮要不要出售的階段，免費估價就已足夠；一旦出現必須向繼承人、稅務機關或法院出示的需求，才輪到鑑定評價書登場。先理解這條分界線，就能避免多花不必要的費用，也不會在真正需要書面文件時措手不及——對於在日本持有不動產的海外投資人而言，這條分界線尤其值得事先記在心上，因為跨境繼承或處分往往牽涉更長的準備時間與更多的法律文件核對。

常見問題（FAQ）

Q1. 不動產鑑定士測驗有應試資格限制嗎？

沒有應試資格限制。令和8年不動產鑑定士測驗應試須知明確記載「不受年齡、學歷、國籍、實務經驗等條件限制，任何人皆可報考」。令和8年（2026年）的應試手續費，電子申請為12,800日圓，書面申請則須13,000日圓收入印紙。願書受理期間為2026年2月5日至3月6日。

Q2. 一邊工作一邊準備，也能合格嗎？

確實有一邊工作一邊合格的案例。令和7年論文式測驗合格者的平均年齡為33.6歲，最年長65歲。不過從年齡別合格率來看，30多歲前半約維持在25%左右，40多歲前半降至11.5%，40多歲後半更降到7.5%。實務研習可選擇1年制或2年制課程，若要兼顧工作，重修彈性較高的2年制課程會是較適合的選項。

Q3. 測驗合格就能成為不動產鑑定士嗎？

光是測驗合格，還不能成為不動產鑑定士。論文式測驗合格後，必須接受實務研習（費用1,115,700日圓，約新台幣24萬元），通過結業考核，並向國土交通省設置的不動產鑑定士名冊完成登記才行。第19屆結業考核185人應試、114人合格，合格率61.6%，約有4成考生落榜。

Q4. 不動產鑑定士與宅建士，哪一個比較難？

合格率方面，令和7年（2025年）論文式為17.6%，令和7年度宅建為18.7%，數字看似接近，但母體與測驗形式都不同。宅建是約24.5萬人參加的四選一單選題測驗；鑑定士的論文式，則是只有通過短答式的981人才能參加的4科目申論題測驗。此外，鑑定士還須經歷實務研習與結業考核，取得資格所需的總時間與總費用，與宅建有很大差距。

Q5. 委託鑑定評價要花多少費用？

根據日本國土交通省令和7年事業實績計算，依循鑑定評價基準的價格評價，整體單件平均報酬為421.9千日圓，依委託目的區分則為：買賣385.1千日圓、擔保267.6千日圓、證券化521.9千日圓。個別估價會依評價額與類型，按基本鑑定報酬額表計算。金額因事務所而異，委託前請務必先取得估價單確認。

引用・參考資料

若您在日本因不動產繼承、共有物分割、親屬間買賣等情況，需要具備正當性的價格依據，歡迎與INA&Associates株式會社聯繫。我們會協助您判斷究竟是免費估價就足夠，還是需要正式取得鑑定評價書，並視需要為您介紹合適的不動產鑑定士。