Au Japon, le titre de fudōsan kanteishi (不動産鑑定士, littéralement « expert-évaluateur immobilier ») désigne une profession réglementée par l'État qui n'a pas d'équivalent strict en France : c'est la seule qualification autorisée à établir un rapport d'évaluation immobilière (鑑定評価書, kantei hyōka-sho) ayant valeur de preuve devant un tribunal, une administration fiscale ou dans un partage successoral. Contrairement à l'expertise immobilière française, où plusieurs statuts coexistent sans hiérarchie légale unique — expert judiciaire inscrit sur une liste de cour d'appel, expert certifié par une chambre professionnelle, agent immobilier réalisant une estimation de courtage —, le droit japonais réserve ce pouvoir à un seul titre national, obtenu au terme d'un parcours à trois épreuves parmi les plus sélectifs du pays.
Le fudōsan kanteishi est l'unique qualification d'État habilitée à déterminer la valeur économique d'un bien immobilier et à la formaliser dans un rapport d'évaluation à portée juridique. Pour l'année Reiwa 8 (2026), l'épreuve écrite à choix multiples (短答式, tantōshiki) a été présentée par 2 407 candidats pour 900 admis, soit un taux de réussite de 37,4 %. L'épreuve rédigée (論文式, ronbunshiki) de l'année Reiwa 7 (2025) a été présentée par 981 candidats pour 173 admis, soit 17,6 %. Enfin, le 19e examen final de fin de stage professionnel (修了考査, shūryō kōsa), dernière étape avant l'inscription au tableau, a été présenté par 185 candidats pour 114 admis, soit 61,6 %.
Cet article s'adresse à deux profils de lecteurs. Le premier est le candidat potentiel qui cherche à savoir « ai-je encore le temps de me lancer, et combien cela coûte-t-il ? ». Le second est le propriétaire immobilier — notamment l'investisseur étranger détenant ou envisageant d'acquérir un actif au Japon — qui doit déterminer si une succession, un partage de bien indivis ou une vente entre parties liées nécessite un véritable rapport d'évaluation d'un fudōsan kanteishi, plutôt qu'une simple estimation gratuite fournie par une agence immobilière. Nous alignons ici les taux de réussite, le coût total d'obtention, l'ampleur des honoraires perçus par la profession et le tarif d'une évaluation, en nous appuyant exclusivement sur les données primaires du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT), de la Fédération japonaise des associations d'experts immobiliers agréés (日本不動産鑑定士協会連合会, JAREA) et de l'Organisme pour la promotion des transactions immobilières équitables (不動産適正取引推進機構, RETIO).
Les points clés de cet article
- En enchaînant sur une même année l'écrit (37,4 % en Reiwa 8), la rédaction (17,6 % en Reiwa 7) et l'examen final de stage (61,6 %, 19e édition), le taux d'aboutissement théorique tombe à environ 4,1 %.
- Le coût total officiellement publié pour obtenir le titre s'élève à 1 128 500 JPY (environ 6 640 €), soit 12 800 JPY (≈ 75 €) de frais d'inscription aux examens et 1 115 700 JPY (≈ 6 560 €) de frais de stage professionnel.
- Les statistiques salariales nationales japonaises ne comportent aucune catégorie « fudōsan kanteishi » distincte ; la seule donnée officielle vérifiable est la rémunération moyenne par expert de 11 059 000 JPY (≈ 65 000 €) en Reiwa 7 (2025), calculée au niveau des cabinets.
- Le taux de réussite à l'épreuve rédigée varie fortement selon l'âge : 31,6 % entre 20 et 24 ans, contre 11,5 % entre 40 et 44 ans et seulement 2,7 % à partir de 60 ans.
- La détermination du prix d'un bien immobilier au Japon se répartit en trois niveaux de fiabilité juridique — le rapport d'évaluation (鑑定評価書), l'étude de prix simplifiée (価格等調査) et l'estimation de courtage d'une agence agréée (宅建業者の媒介価格査定) — et seul le premier est en principe recevable devant un tribunal ou l'administration fiscale successorale.
- Le nombre de fudōsan kanteishi rattachés à un cabinet d'évaluation est passé de 5 057 en Heisei 23 (2011) à 4 496 en Reiwa 6 (2024), et les moins de 40 ans ne représentent plus que 7 % de la profession.
Qu'est-ce qu'un fudōsan kanteishi ? La seule qualification d'État habilitée à établir une évaluation immobilière opposable
Le fudōsan kanteishi est une qualification d'État régie par la loi relative à l'évaluation immobilière (不動産の鑑定評価に関する法律). Il détermine la valeur économique d'un terrain ou d'un bâtiment et l'exprime sous forme de prix ou de loyer, dans le cadre de « l'évaluation immobilière » (不動産の鑑定評価). Le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT) précise qu'il faut réussir l'examen de fudōsan kanteishi organisé par la commission d'évaluation foncière (épreuve écrite à choix multiples puis épreuve rédigée), achever l'intégralité d'un stage professionnel d'une durée déterminée, puis obtenir l'inscription du ministre du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT, « Comment devenir fudōsan kanteishi »).
Pour un lecteur habitué au système français, le point de repère le plus proche serait l'expert immobilier judiciaire inscrit sur une liste de cour d'appel — mais la comparaison s'arrête vite : en France, l'estimation d'un bien peut légalement être réalisée par un agent immobilier, un notaire ou un expert non inscrit sur aucune liste officielle, sans qu'aucun titre ne détienne de monopole légal sur l'acte d'évaluation lui-même. Au Japon, ce monopole existe et il est strictement défini par la loi, ce qui explique pourquoi le rapport d'évaluation d'un fudōsan kanteishi pèse un poids juridique qu'aucune estimation d'agence ne peut atteindre.
Le monopole légal de « l'évaluation » : en quoi diffère-t-il du prix affiché par une agence immobilière ?
Le cœur du métier du fudōsan kanteishi est l'évaluation (鑑定評価), un acte que ni une personne non qualifiée ni le détenteur d'une autre qualification ne peut légalement accomplir : c'est un monopole professionnel. Le référentiel qui encadre ce jugement est le Standard japonais d'évaluation immobilière (不動産鑑定評価基準, MLIT), qui combine trois méthodes — la méthode du coût, la méthode de comparaison des transactions et la méthode de capitalisation du revenu — selon la nature du bien évalué.
| Méthode d'évaluation | Principe de calcul du prix | Cas d'usage principal |
|---|---|---|
| Méthode du coût (原価法) | Détermine le coût de reconstruction à neuf d'un bien identique aujourd'hui (coût de remplacement), puis applique un abattement pour vétusté et obsolescence fonctionnelle | Bâtiments, terrains aménagés — biens pour lesquels le coût côté offre est vérifiable |
| Méthode de comparaison des transactions (取引事例比較法) | Rassemble des transactions comparables dans le voisinage, puis ajuste selon la date, la localisation et les conditions particulières de chaque transaction | Terrains à bâtir individuels, appartements en copropriété — biens pour lesquels les données de transaction sont abondantes |
| Méthode de capitalisation du revenu (収益還元法) | Actualise le revenu net futur généré par le bien à l'aide d'un taux de capitalisation pour en déduire le prix | Immeubles locatifs, résidences locatives, actifs titrisés |
Pour un immeuble locatif situé devant une gare, par exemple, la démarche consiste à retenir comme axe principal le prix obtenu par la méthode de capitalisation du revenu, à le confronter au résultat de la méthode de comparaison des transactions pour vérifier sa cohérence avec le marché, puis à s'appuyer sur la méthode du coût pour décomposer la valeur entre terrain et bâtiment. Parmi ces trois méthodes, celle de la comparaison des transactions est la plus familière aux propriétaires envisageant une cession : son fonctionnement est détaillé dans notre article sur la méthode de comparaison des transactions appliquée à l'estimation des appartements en copropriété.
Comparer les trois méthodes de détermination du prix d'un bien immobilier : laquelle est recevable devant un tribunal ou pour une déclaration de succession ?
La question « faut-il une qualification pour estimer un bien immobilier ? » n'a pas de réponse unique — elle dépend de l'usage prévu. En pratique, la manière de présenter le prix d'un bien à un tiers au Japon se répartit en trois niveaux, une hiérarchie de fiabilité juridique sans équivalent formel dans le droit français, où l'estimation d'agence, l'expertise privée et l'expertise judiciaire ne sont pas ainsi codifiées par un texte unique.
| Critère | ① Rapport d'évaluation immobilière (不動産鑑定評価書) | ② Étude de prix simplifiée, hors Standard d'évaluation (価格等調査) | ③ Estimation de courtage d'une agence agréée (宅建業者の媒介価格査定) |
|---|---|---|---|
| Qui peut l'établir | Fudōsan kanteishi (monopole professionnel) | Fudōsan kanteishi | Agence immobilière agréée (宅地建物取引業者) |
| Référentiel | Standard d'évaluation immobilière | Lignes directrices sur l'étude de prix (certaines procédures du Standard sont omises) | Cadre de la loi sur les transactions de terrains et bâtiments, dans le cadre d'une mission de courtage |
| Coût | Payant (barème d'honoraires fixé selon le montant évalué et le type de bien) | Payant (souvent fixé à un montant inférieur à l'évaluation complète) | Gratuit en général |
| Recevabilité devant un tribunal ou pour une déclaration de succession | Produit comme pièce justificative | Obligation de mentionner que le résultat peut différer d'une évaluation conforme au Standard ; usage limité | Sert de repère pour une cession ; non conçu comme pièce justificative |
| Cas d'usage adapté | Succession, partage de bien indivis, vente entre parties liées, indemnité d'éviction, expertise judiciaire | Décision interne à une entreprise, premier tri d'une décision d'investissement | Repérage du prix en vue d'une cession |
Pour la catégorie ②, les lignes directrices du MLIT imposent que le rapport final mentionne explicitement que « le résultat peut différer d'une évaluation conforme au Standard d'évaluation immobilière » (Lignes directrices relatives à la définition de l'objet et du périmètre de la mission ainsi qu'aux mentions du rapport final lorsqu'un fudōsan kanteishi réalise une étude de prix, MLIT). Autrement dit, même rédigés par le même expert, les documents ① et ② n'ont pas la même nature juridique.
L'estimation gratuite de catégorie ③ suffit largement pour une décision de mise en vente. Les outils d'estimation automatisée par intelligence artificielle se sont aussi généralisés ces dernières années, notamment pour les appartements en copropriété où les données de transaction abondent ; nous avons détaillé leur précision et leurs limites dans notre guide sur le juste prix révélé par l'estimation immobilière par IA. En revanche, dès qu'il s'agit de répartir un héritage entre cohéritiers, de faire valoir une position face à l'administration fiscale, ou de produire une pièce devant un tribunal, c'est le rapport d'évaluation de catégorie ① qui est requis — un point que tout investisseur étranger détenant un actif au Japon doit garder en tête avant d'envisager une succession ou un partage de bien indivis sur le sol japonais.
[Données 2026] Quel est le taux de réussite à l'examen de fudōsan kanteishi ? Les trois étapes en chiffres réels
Le chemin vers le titre de fudōsan kanteishi comporte trois obstacles : l'épreuve écrite à choix multiples, l'épreuve rédigée, puis l'examen final situé à la fin du stage professionnel. On cite souvent un « taux de réussite de 5 à 6 % », mais ce chiffre ne combine que l'écrit et la rédaction — il exclut l'examen final de stage.
| Étape | Année | Candidats | Admis | Taux de réussite | Seuil de réussite |
|---|---|---|---|---|---|
| Épreuve écrite (短答式) | Reiwa 8 (2026) | 2 407 | 900 | 37,4 % | 70,0 % ou plus du score total (moyenne 123,3 / 200 points, meilleur score 190,0) |
| Épreuve rédigée (論文式) | Reiwa 7 (2025) | 981 | 173 | 17,6 % | 380 points ou plus sur 600 (moyenne 278,9, meilleur score 514) |
| Examen final de stage (19e édition) | Reiwa 8 (2026) | 185 | 114 | 61,6 % | Note de passage : 60,0 points |
Sources : « Résultats de l'épreuve écrite de l'examen de fudōsan kanteishi Reiwa 8 », MLIT, « Résultats de l'épreuve rédigée de l'examen de fudōsan kanteishi Reiwa 7 », MLIT, « Annonce des admis au 19e examen final de stage », JAREA. L'évolution année par année est consultable sur la page « Informations sur les résultats des examens », MLIT.
Le taux d'aboutissement théorique sur une même année est d'environ 4,1 % — l'écart avec le chiffre de « 5 à 6 % »
En multipliant simplement les trois taux de réussite entre eux, on obtient :
- Écrit 37,4 % × rédaction 17,6 % = environ 6,6 % (c'est ce niveau qui est habituellement présenté comme le « taux de réussite final »)
- En multipliant encore par l'examen final de stage à 61,6 % = environ 4,1 %
Cette estimation combine des taux de réussite issus d'années et de cohortes différentes ; ce n'est pas le résultat d'un suivi de la même cohorte de candidats dans le temps. Il faut néanmoins retenir la structure sous-jacente : réussir l'examen ne suffit pas — il reste un obstacle supplémentaire avant l'inscription officielle. Au 19e examen final de stage, 71 candidats ont échoué, et seuls 36 d'entre eux étaient éligibles à repasser l'épreuve de rattrapage. L'idée reçue selon laquelle « achever le stage professionnel suffit à obtenir l'inscription » est donc inexacte — une nuance importante pour un investisseur étranger qui chercherait à recruter ou faire appel à un fudōsan kanteishi tout juste diplômé : le titre inscrit au tableau du ministère reste la seule garantie fiable.
Taux de réussite par tranche d'âge : ce qui change avant et après 40 ans
Le taux de réussite varie nettement selon l'âge, une tendance particulièrement marquée pour l'épreuve rédigée.
| Tranche d'âge | Reiwa 7 — Épreuve rédigée (candidats → admis / taux) | Reiwa 8 — Épreuve écrite (candidats → admis / taux) |
|---|---|---|
| Moins de 20 ans | 3 → 0 / 0,0 % | 41 → 18 / 43,9 % |
| 20 à 24 ans | 98 → 31 / 31,6 % | 399 → 169 / 42,4 % |
| 25 à 29 ans | 159 → 41 / 25,8 % | 491 → 225 / 45,8 % |
| 30 à 34 ans | 151 → 38 / 25,2 % | 369 → 148 / 40,1 % |
| 35 à 39 ans | 129 → 27 / 20,9 % | 268 → 105 / 39,2 % |
| 40 à 44 ans | 104 → 12 / 11,5 % | 241 → 74 / 30,7 % |
| 45 à 49 ans | 106 → 8 / 7,5 % | 161 → 43 / 26,7 % |
| 50 à 54 ans | 79 → 6 / 7,6 % | 158 → 40 / 25,3 % |
| 55 à 59 ans | 77 → 8 / 10,4 % | 145 → 47 / 32,4 % |
| 60 ans et plus | 75 → 2 / 2,7 % | 134 → 31 / 23,1 % |
| Total | 981 → 173 / 17,6 % | 2 407 → 900 / 37,4 % |
À l'écrit, même les 60 ans et plus réussissent à 23,1 %, et le déclin lié à l'âge y reste progressif. C'est à la rédaction que l'écart se creuse : le taux se maintient autour de 25 % jusqu'au début de la trentaine, puis chute à 11,5 % au début de la quarantaine et à 7,5 % à la fin de la quarantaine. L'âge moyen des admis à la rédaction était de 33,6 ans, avec un plus jeune de 20 ans et un plus âgé de 65 ans.
Ce chiffre ne signifie pas « impossible après 40 ans » — des candidats de 60 ans et plus réussissent bel et bien. Ce qu'il faut en retenir, c'est que l'épreuve rédigée porte sur quatre matières (droit civil, économie, comptabilité et théorie de l'évaluation immobilière) traitées sous forme de dissertation, et que la disponibilité pour un temps d'étude soutenu pèse lourdement sur le résultat. Pour un actif souhaitant se lancer tout en travaillant, mieux vaut d'abord établir un plan réaliste de dégagement de temps d'étude plutôt que de se fier à l'âge moyen des admis. Contrairement au concours d'expert-comptable français, par exemple, où le parcours est jalonné de diplômes intermédiaires capitalisables sur plusieurs années, le système japonais concentre la difficulté sur deux examens ponctuels consécutifs, ce qui rend la gestion du temps d'étude d'autant plus déterminante.
Devenir fudōsan kanteishi : les 4 étapes de l'examen à l'inscription, et le calendrier 2026
Le chemin pour devenir fudōsan kanteishi suit un parcours linéaire unique : épreuve écrite → épreuve rédigée → stage professionnel → examen final de stage → inscription par le ministre du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme. Voyons chaque étape en détail.
ÉTAPE 1 — L'épreuve écrite : aucune condition d'accès, ouverte à tous
L'épreuve écrite s'est tenue le 17 mai de l'année Reiwa 8 (2026), avec deux matières — « réglementation administrative relative à l'immobilier » et « théorie de l'évaluation immobilière » — toutes deux sous forme de questions à choix multiples. La notice de l'examen de fudōsan kanteishi Reiwa 8, MLIT précise explicitement, à propos des conditions d'accès : « L'examen est ouvert sans considération d'âge, de diplôme, de nationalité ou d'expérience professionnelle ». Contrairement à de nombreux ordres professionnels réglementés en France, où un diplôme spécifique ou une durée d'expérience préalable conditionne souvent l'accès au concours, le Japon ouvre ici l'examen à quiconque, y compris aux candidats étrangers résidant hors du Japon. Le seuil de réussite est fixé à environ 70 % du score total.
Le périmètre de la réglementation administrative est large : loi fondamentale sur le foncier, loi sur la publication des prix des terrains, loi sur l'urbanisme, loi sur les normes de construction, loi sur l'enregistrement immobilier, loi sur l'expropriation foncière, entre autres. Ce périmètre recoupe partiellement le programme du takken (宅地建物取引士, l'équivalent japonais le plus proche d'un agent immobilier certifié) : les titulaires du takken bénéficient donc d'un avantage sur la partie réglementation administrative de l'épreuve écrite.
ÉTAPE 2 — L'épreuve rédigée : la dispense de l'écrit vaut pour 3 tentatives maximum, « année de réussite + 2 ans »
L'épreuve rédigée s'est déroulée sur trois jours, du 1er au 3 août de l'année Reiwa 8 (2026), portant sur quatre matières : droit civil, économie, comptabilité et théorie de l'évaluation immobilière (avec exercices pratiques). Le seuil de réussite est fixé à environ 60 % du score total.
La règle de dispense de l'écrit mérite d'être précisée avec rigueur, car sa formulation prête facilement à confusion. La notice officielle indique : « peuvent se présenter à l'épreuve rédigée de l'année en cours les candidats ayant réussi l'épreuve écrite de cette même année, ainsi que les admis à l'épreuve écrite de Reiwa 6 (2024) ou Reiwa 7 (2025) ayant, lors de leur demande d'inscription de l'année en cours, sollicité la dispense de l'épreuve écrite ». Autrement dit, la dispense s'applique jusqu'à l'épreuve écrite organisée avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date d'annonce des résultats — ce qui offre en pratique jusqu'à trois tentatives à l'épreuve rédigée, année de réussite comprise. Cette dispense n'est pas automatique : elle doit être expressément demandée dans le dossier de candidature.
ÉTAPE 3 — Le stage professionnel : choisir entre le parcours d'un an et celui de deux ans
Après la réussite de l'épreuve rédigée, le candidat entre dans le stage professionnel organisé par la Fédération japonaise des associations d'experts immobiliers agréés (日本不動産鑑定士協会連合会, JAREA). Ce cursus comprend trois volets — cours magistraux, exercices de base et stage pratique sur le terrain — dont un volet « stage pratique général » qui exige la remise de 13 rapports d'évaluation au total. Pour le 20e stage professionnel, le parcours d'un an court du 1er décembre Reiwa 7 (2025) au 30 novembre Reiwa 8 (2026), et le parcours de deux ans jusqu'au 30 novembre Reiwa 9 (2027) (Notice de candidature au 20e stage professionnel, JAREA).
Trois points de vigilance dans le choix du parcours. Premièrement, aucun changement de parcours n'est possible après la demande d'inscription. Deuxièmement, la prolongation de la durée du stage n'est autorisée qu'une seule fois, pour chacun des deux parcours. Troisièmement, tout redoublement dans le délai imparti ou après prolongation entraîne des frais supplémentaires. Pour un candidat qui poursuit une activité professionnelle en parallèle, le parcours de deux ans offre une marge de manœuvre plus confortable en cas de besoin de redoublement.
ÉTAPE 4 — L'examen final de stage et l'inscription par le ministre : environ 4 admis sur 10 échouent ici
Au terme de l'ensemble du stage professionnel, le candidat se présente à l'examen final de stage, composé d'une épreuve écrite et d'une épreuve orale. Pour la 19e édition, l'épreuve écrite s'est tenue le 17 janvier de l'année Reiwa 8 (2026) et l'épreuve orale du 26 au 30 janvier ; sur 185 candidats, 114 ont été admis, soit un taux de réussite de 61,6 %. L'âge moyen des admis était de 36,4 ans, avec un plus jeune de 23 ans et un plus âgé de 60 ans. Chez les candidates, 20 admises sur 28 candidates, soit un taux de réussite de 71,4 %.
Une fois l'examen final de stage réussi, le candidat obtient la confirmation par le ministre du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme de l'achèvement complet du stage professionnel, puis devient officiellement fudōsan kanteishi par son inscription au tableau national des experts immobiliers agréés (不動産鑑定士名簿) tenu par le MLIT.
Le calendrier annuel Reiwa 8 (2026)
| Période | Contenu |
|---|---|
| 5 février – 6 mars Reiwa 8 | Dépôt des dossiers de candidature (candidature électronique ; date limite de paiement des frais d'inscription : 11 mars) |
| 17 mai Reiwa 8 | Épreuve écrite |
| 24 juin Reiwa 8 | Annonce des résultats de l'épreuve écrite (prévue à 10 h) |
| 1er – 3 août Reiwa 8 | Épreuve rédigée |
| 16 octobre Reiwa 8 | Annonce des résultats de l'épreuve rédigée (prévue à 10 h) |
| 1er décembre Reiwa 7 – 30 novembre Reiwa 8 | 20e stage professionnel, parcours d'un an (le parcours de deux ans court jusqu'au 30 novembre Reiwa 9) |
En remontant ce calendrier, le parcours le plus rapide se dessine ainsi : un candidat qui commence par l'épreuve écrite de mai Reiwa 8 passe la rédaction en août, obtient les résultats en octobre, débute le stage professionnel en décembre de cette même année, l'achève en novembre de l'année suivante avec le parcours d'un an, passe l'examen final de stage en janvier suivant, et obtient son inscription autour de mars — soit environ deux ans depuis le début des démarches, dans le meilleur des cas. Les dates de début du stage professionnel et de l'examen final varient toutefois d'une édition à l'autre : il convient de vérifier le calendrier exact publié par la JAREA pour chaque session.
Combien coûte l'obtention du titre ? Un total officiel de 1 128 500 JPY (≈ 6 640 €)
Le total des montants officiellement publiés pour l'obtention du titre de fudōsan kanteishi s'élève à 1 128 500 JPY (environ 6 640 €, taux indicatif au 15 août 2026 : 1 EUR ≈ 170 JPY), soit 12 800 JPY (≈ 75 €) de frais d'inscription aux examens et 1 115 700 JPY (≈ 6 560 €) de frais de stage professionnel. Ce montant n'inclut ni les frais de préparation en école privée, ni le matériel pédagogique — des postes qui, comme pour la préparation à un examen d'expertise comptable en France, peuvent représenter un coût significatif en plus du montant officiel.
| Poste de dépense | Montant | Remarques |
|---|---|---|
| Frais d'inscription à l'examen (candidature électronique) | 12 800 JPY (≈ 75 €) | Toutes taxes comprises. N'inclut pas les frais de l'examen final de stage |
| Stage professionnel — cours magistraux | 98 700 JPY (≈ 580 €) | |
| Stage professionnel — exercices de base | 174 800 JPY (≈ 1 030 €) | |
| Stage professionnel — stage pratique (inspection de biens) | 24 500 JPY (≈ 145 €) | |
| Stage professionnel — stage pratique (général) | 817 700 JPY (≈ 4 810 €) | — |
| Total stage professionnel | 1 115 700 JPY (≈ 6 560 €) | Hors dispense ou réduction pour équivalence reconnue |
| Total général | 1 128 500 JPY (≈ 6 640 €) | Frais d'inscription + frais de stage professionnel |
Le paiement se répartit entre deux destinataires. Le montant versé à la JAREA est fixe, à 365 700 JPY (≈ 2 150 €). Le montant versé au cabinet d'évaluation ou à l'université encadrant le stage pratique atteint un plafond de 750 000 JPY (≈ 4 410 €). Ce second montant correspond à des honoraires d'encadrement et peut être réduit selon l'existence d'une demande d'équivalence reconnue ou selon les modalités propres à l'organisme d'accueil du stage pratique. Autrement dit, le coût réel varie selon l'endroit où le stage pratique est effectué — une variable rarement mentionnée dans les guides généralistes sur la profession.
Trois variables font varier le coût final. La première est la demande d'équivalence reconnue (みなし履修) : selon l'issue de l'examen, tout ou partie de la demande peut être refusée. La deuxième est l'écart des honoraires d'encadrement selon l'organisme accueillant le stage pratique. La troisième est le redoublement ou la prolongation de durée, qui entraînent chacun des frais supplémentaires. Le parcours d'un an permet d'achever le stage le plus rapidement possible, mais impose de réaliser un grand nombre de stages pratiques sur une période courte, avec moins de marge de redoublement que le parcours de deux ans. Le choix du parcours dépend donc d'un arbitrage entre coût et temps.
Revenus et honoraires du fudōsan kanteishi : ce que révèlent les statistiques officielles
De nombreux chiffres de « revenu annuel moyen » circulent en ligne à propos du fudōsan kanteishi, mais la plupart sont cités sans source ni année de référence claires. L'enquête statistique fondamentale de l'État sur la structure des salaires (賃金構造基本統計調査) ne comporte tout simplement aucune catégorie professionnelle distincte pour le « fudōsan kanteishi ». La compilation par profession de l'enquête sur la structure des salaires Reiwa 7, e-Stat recense 126 professions, mais le fudōsan kanteishi n'y figure pas comme poste indépendant : il est fondu dans une catégorie plus large telle que « autres professions de gestion, finance et assurance ».
Autrement dit, aucun revenu annuel moyen par profession ne peut être étayé par une source primaire officielle — une situation qui contraste avec la France, où l'INSEE et les observatoires de branche publient des revenus moyens par profession réglementée relativement précis. Cet article utilise donc à la place les données réelles du chiffre d'affaires annuel publié chaque année par le MLIT : non pas le revenu net individuel, mais l'ampleur des honoraires effectivement perçus par le secteur de l'évaluation, ainsi que leur répartition.
Taille du marché et honoraire moyen par expert
L'ampleur globale du secteur est publiée par le MLIT dans son rapport « Résultats d'activité des cabinets d'évaluation immobilière (Reiwa 7) » :
| Indicateur | Reiwa 7 (2025) |
|---|---|
| Nombre de cabinets d'évaluation | 2 999 (67 enregistrés au niveau ministériel / 2 932 enregistrés au niveau préfectoral) |
| Nombre d'agences | 3 160 agences |
| Fudōsan kanteishi rattachés à un cabinet | 4 628 (au 1er janvier Reiwa 8) |
| Nombre de dossiers traités | 232 634 (+9,0 % sur un an) |
| Montant total des honoraires | 51 178 993 000 JPY (environ 51,2 milliards de JPY, soit ≈ 301 millions d'euros ; +8,5 % sur un an) |
| Honoraire moyen par expert | 11 059 000 JPY (≈ 65 000 €) |
| Honoraire moyen par dossier | 220 000 JPY (≈ 1 290 €) |
La version la plus récente de ces données est publiée sur la page « Résultats d'activité des cabinets d'évaluation immobilière », MLIT. L'honoraire moyen par expert, d'environ 11,06 millions de JPY (≈ 65 000 €), correspond aux honoraires perçus par le cabinet divisés par le nombre de personnes qui y sont rattachées — il ne représente donc pas directement le revenu personnel d'un salarié. Il faut en déduire le loyer de l'agence, les frais d'enquête, les coûts de systèmes, et la part revenant à l'organisation. Le salaire d'un fudōsan kanteishi salarié se situe naturellement à un niveau sensiblement inférieur à ce montant. À l'inverse, un expert exerçant en indépendant et gérant directement sa clientèle perçoit, sous forme de chiffre d'affaires, un montant proche de ces 11,06 millions de JPY. Le revenu net dépend donc fortement du statut choisi après l'obtention du titre — salarié de cabinet ou praticien indépendant — bien plus que du titre lui-même.
Honoraire moyen par dossier selon l'objet de la mission : où se trouvent les missions les mieux rémunérées ?
À partir du même rapport d'activité, on peut calculer l'honoraire moyen par dossier pour les évaluations de prix conformes au Standard d'évaluation immobilière, selon l'objet de la mission (montant des honoraires ÷ nombre de dossiers).
| Objet de la mission | Nombre de dossiers | Honoraires (milliers de JPY) | Moyenne par dossier (milliers de JPY) |
|---|---|---|---|
| Titrisation | 20 984 | 10 952 187 (≈ 64,4 M€) | 521,9 (≈ 3 070 €) |
| États financiers | 5 384 | 2 585 460 (≈ 15,2 M€) | 480,2 (≈ 2 825 €) |
| Évaluation d'actifs | 9 878 | 4 341 830 (≈ 25,5 M€) | 439,5 (≈ 2 585 €) |
| Vente | 22 186 | 8 542 743 (≈ 50,3 M€) | 385,1 (≈ 2 265 €) |
| Indemnisation | 6 706 | 2 389 166 (≈ 14,1 M€) | 356,3 (≈ 2 095 €) |
| Garantie hypothécaire | 10 388 | 2 779 922 (≈ 16,4 M€) | 267,6 (≈ 1 575 €) |
| Autres | 1 894 | 1 070 843 (≈ 6,3 M€) | 565,4 (≈ 3 325 €) |
| Total | 77 420 | 32 662 151 (≈ 192,1 M€) | 421,9 (≈ 2 480 €) |
L'honoraire moyen pour un dossier de titrisation, à 521,9 milliers de JPY (≈ 3 070 €), atteint près du double de celui d'une évaluation pour garantie hypothécaire, à 267,6 milliers de JPY (≈ 1 575 €). En détaillant la répartition, sur les 20 984 dossiers de titrisation, 18 744 sont traités par des cabinets enregistrés au niveau ministériel, tandis que les cabinets enregistrés au niveau préfectoral — plus présents en zone rurale — traitent surtout des évaluations de vente, avec 17 953 dossiers. Le domaine d'exercice choisi conditionne donc fortement à la fois le montant unitaire des honoraires et la nature des missions. Cette structure constitue un critère concret pour quiconque envisage de s'installer en indépendant après l'obtention du titre.
Avenir de la profession : les praticiens se raréfient, mais les missions d'évaluation publique perdurent
Pour évaluer l'avenir de la profession de fudōsan kanteishi, l'élément le plus tangible est le recul du nombre de praticiens. Le rapport « Vers l'assurance de la relève des fudōsan kanteishi par l'élargissement du champ d'activité — Note de synthèse », MLIT et JAREA (24 mars Reiwa 7) aligne les chiffres suivants :
| Indicateur | Valeur | Comparaison |
|---|---|---|
| Fudōsan kanteishi rattachés à un cabinet | 4 496 en Reiwa 6 (2024) | En baisse de 561 personnes (≈ 11 %) depuis 5 057 en Heisei 23 (2011) |
| dont rattachés à un cabinet enregistré au niveau ministériel | 990 en Reiwa 6 | En baisse d'environ 3,4 % depuis 1 025 en Heisei 23 |
| dont rattachés à un cabinet enregistré au niveau préfectoral | 3 506 en Reiwa 6 | En baisse d'environ 13 % depuis 4 032 en Heisei 23 |
| Part des experts de moins de 40 ans | 7 % (Reiwa 5, 2023) | 25 % en Heisei 15 (2003), 18 % en Heisei 25 (2013) |
| Part des 40-69 ans | 74 % (Reiwa 5) | — |
| Membres évaluateurs pour la publication des prix des terrains (地価公示鑑定評価員) | 2 264 en Reiwa 6 | En baisse d'environ 8,6 % depuis 2 477 en Heisei 29 (2017) |
| Part des évaluateurs quinquagénaires | 43,4 % en Reiwa 6 | 29,7 % en Heisei 29. Âge moyen : fin de la cinquantaine |
Ce recul présente des disparités régionales. Les cabinets enregistrés au niveau ministériel, plus présents en zone urbaine, ne reculent que d'environ 3,4 %, tandis que les cabinets enregistrés au niveau préfectoral, qui incluent les zones rurales, reculent d'environ 13 %. La pénurie de relève est donc plus marquée en région qu'en zone urbaine, ce que ces chiffres confirment directement — une dynamique inverse de celle observée en France, où les professions réglementées connaissent plutôt une concentration croissante dans les grandes agglomérations.
Une structure d'honoraires différente entre zones urbaines et zones rurales
La même note de synthèse indique la part que représente l'évaluation foncière publique — expertise judiciaire, publication des prix des terrains, enquête préfectorale sur les prix fonciers, évaluation pour la déclaration de succession, évaluation pour la taxe foncière — dans l'honoraire estimatif moyen par expert. En Reiwa 4 (2022), cette part était de 13,4 % en zone urbaine contre 37,4 % en zone rurale. Pour l'année Reiwa 5 (2023), qui inclut les missions d'évaluation des terrains résidentiels standards pour la taxe foncière, l'écart se creuse encore, atteignant 27,7 % en zone urbaine contre 69,5 % en zone rurale.
Les montants confirment cette lecture. Sur la moyenne des trois années Reiwa 3 à Reiwa 5, l'honoraire estimatif moyen par expert atteint 12 365 000 JPY (≈ 72 700 €) en zone urbaine contre 12 716 000 JPY (≈ 74 800 €) en zone rurale — des niveaux quasiment équivalents. Mais en isolant la seule année Reiwa 5, qui inclut les missions liées à la taxe foncière sur les terrains résidentiels standards, la zone rurale dépasse nettement la zone urbaine : 18 948 000 JPY (≈ 111 500 €) contre 15 143 000 JPY (≈ 89 100 €). Exercer en région ne signifie donc pas nécessairement gagner moins — un point qui va à l'encontre d'une intuition répandue chez les investisseurs étrangers habitués à associer valeur immobilière et concentration urbaine.
Ce que révèle cet écart, c'est que la charge de travail d'un expert installé en région dépend fortement du cycle des évaluations publiques. Le volume de revenu varie selon que l'année tombe ou non dans le cycle triennal de révision de la taxe foncière. En zone urbaine, à l'inverse, la part des missions privées liées à la titrisation ou aux états financiers est plus élevée, ce qui rend les revenus plus sensibles aux fluctuations du marché. Il ne s'agit pas de dire qu'une situation est meilleure que l'autre, mais que la nature de la variabilité des revenus diffère fondamentalement entre les deux profils.
Le volume de missions d'évaluation publique ne diminue pas
Pour la publication des prix des terrains de Reiwa 8 (2026), le prix a été déterminé pour 26 000 points standards sur l'ensemble du territoire national, avec une moyenne tous usages en hausse de +2,8 % sur un an, +2,1 % pour les terrains résidentiels et +4,3 % pour les terrains commerciaux — une cinquième année consécutive de hausse pour l'ensemble de ces catégories (« Aperçu de la publication des prix des terrains Reiwa 8 », MLIT). Ce sont les membres évaluateurs pour la publication des prix des terrains qui assurent cette mission. Le nombre de points reste globalement stable d'une année sur l'autre, tandis que le nombre d'évaluateurs diminue : la charge par personne tend donc à augmenter. Nous analysons ces chiffres et leurs implications pour les propriétaires dans notre article sur les résultats de la publication des prix des terrains Reiwa 8 et leur impact pour les propriétaires.
Les domaines qui résistent, même à mesure que l'IA et l'estimation automatisée progressent
L'estimation de prix par intelligence artificielle gagne en précision chaque année, et elle est déjà opérationnelle pour les biens à données de transaction abondantes, comme les appartements en copropriété. Les domaines suivants devraient néanmoins rester, pour l'instant, sous le jugement principal d'un expert humain :
- L'évaluation immobilière elle-même, conforme au Standard d'évaluation immobilière. Ce référentiel exige la consignation du raisonnement et des fondements de la décision — un mécanisme qui ne se limite pas à produire un résultat chiffré, et qu'un système automatisé ne peut donc pas remplacer.
- L'expertise en tant qu'expert judiciaire nommé par un tribunal. Le travail consiste principalement à établir les hypothèses de départ de l'évaluation en tenant compte des arguments des parties.
- Les déclarations de succession où le montant évalué selon la circulaire fiscale de référence (財産評価基本通達) s'écarte fortement de la réalité du marché. L'article 6 du chapitre 1 de la circulaire fiscale de référence, Agence nationale des impôts (国税庁) dispose que « la valeur d'un bien jugée manifestement inadaptée doit être évaluée sur instruction du commissaire de l'Agence nationale des impôts » — l'évaluation d'un fudōsan kanteishi devenant alors un élément déterminant du jugement.
- L'évaluation de biens ruraux à faible historique de transactions, de biens à usage particulier, ou de biens dont les droits sont complexes.
C'est aussi ce que nous constatons quotidiennement chez INA&Associates株式会社 dans notre pratique immobilière. La technologie accélère la vitesse d'analyse et de calcul, mais la fixation des hypothèses de départ, l'explication au client et la responsabilité engagée par une signature restent des tâches humaines. C'est précisément pour cette raison que l'investissement dans les personnes continue de créer de la valeur dans ce domaine.
Fudōsan kanteishi et takken : comparaison avec la qualification immobilière la plus répandue au Japon
Comparons ce parcours avec celui du takken (宅地建物取引士), la qualification immobilière la plus présentée au Japon, souvent traduite par « agent immobilier certifié » bien que son périmètre légal soit plus étroit que celui d'un agent immobilier français. Pour l'exercice Reiwa 7 (2025), l'examen de takken a recensé 306 099 inscrits, 245 462 candidats présents et 45 821 admis, soit un taux de réussite de 18,7 % (« Aperçu des résultats de l'examen sur les dix dernières années (jusqu'à Reiwa 7) », RETIO).
| Critère | Fudōsan kanteishi | Takken |
|---|---|---|
| Nombre de candidats | Écrit : 2 407 / Rédaction : 981 | 245 462 (Reiwa 7) |
| Nombre d'admis | Écrit : 900 / Rédaction : 173 | 45 821 |
| Taux de réussite | Écrit : 37,4 % / Rédaction : 17,6 % | 18,7 % |
| Format de l'examen | Écrit à choix multiples ; rédaction en 4 matières, dissertation | 50 questions à choix quadruple |
| Frais d'inscription | 12 800 JPY (≈ 75 €, candidature électronique) | — |
| Monopole professionnel | Évaluation immobilière | Explication des points essentiels du contrat, signature des documents dits « article 35 » et « article 37 » |
| Conditions après l'examen | Stage professionnel (1 115 700 JPY, ≈ 6 560 €) puis examen final de stage, avant inscription par le ministre du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme | Formation d'enregistrement puis inscription par le gouverneur de préfecture, délivrance de la carte professionnelle |
Les 17,6 % de l'épreuve rédigée du fudōsan kanteishi et les 18,7 % du takken paraissent proches en valeur brute. Mais la nature des candidats diffère radicalement. Le takken n'impose aucune condition d'accès et attire environ 245 000 candidats, y compris des inscriptions « pour l'expérience » sans réelle intention professionnelle. À l'inverse, seuls les 981 candidats ayant déjà franchi l'épreuve écrite peuvent se présenter à la rédaction du fudōsan kanteishi, et le taux de 17,6 % s'applique à cette cohorte déjà filtrée. La rédaction impose en outre une dissertation en quatre matières, une compétence différente de celle mesurée par un questionnaire à choix multiple. La comparaison de la difficulté ne se réduit donc pas à la seule comparaison des taux de réussite bruts.
Du takken vers le fudōsan kanteishi, et du fudōsan kanteishi vers d'autres spécialités
Le périmètre d'étude du takken recoupe la matière « réglementation administrative relative à l'immobilier » de l'épreuve écrite du fudōsan kanteishi. La loi sur les transactions de terrains et bâtiments, la loi sur l'urbanisme, la loi sur les normes de construction, la loi sur l'enregistrement immobilier et les lois fiscales locales sont des matières communes aux deux qualifications — un détenteur du takken dispose donc d'un avantage à l'entrée de l'épreuve écrite. Le rôle du takken dans la gestion locative est détaillé dans notre article sur le rôle et l'utilité du takken en gestion immobilière.
À l'inverse, les débouchés qui s'ouvrent après l'obtention du titre de fudōsan kanteishi se diversifient largement : évaluation pour titrisation, évaluation à la juste valeur des actifs immobiliers détenus par une entreprise, expertise judiciaire, évaluation d'indemnisation de terrains d'utilité publique — chaque objet de mission fait appel à une expertise différente. Comme le montre l'honoraire moyen par dossier, le domaine choisi comme spécialité principale conditionne fortement à la fois le mode d'exercice et la structure de revenu.
Le fudōsan kanteishi vu du côté du client : tarifs et cas d'usage concrets
Cette section s'adresse aux propriétaires immobiliers, y compris les investisseurs étrangers détenant un actif au Japon. Le tarif d'une mission d'évaluation repose généralement sur un barème combinant le montant estimé du bien et son type. Les montants varient d'un cabinet à l'autre, mais voici un exemple de barème publié :
| Montant évalué | Pleine propriété d'un terrain ou d'un bâtiment | Pleine propriété d'un bâtiment et de son terrain | Droit de bail à construction / nue-propriété du terrain |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 15 millions JPY (≈ 88 000 €) | 196 000 JPY (≈ 1 150 €) | 316 000 JPY (≈ 1 860 €) | 256 000 JPY (≈ 1 505 €) |
| Jusqu'à 50 millions JPY (≈ 294 000 €) | 316 000 JPY (≈ 1 860 €) | 497 000 JPY (≈ 2 925 €) | 437 000 JPY (≈ 2 570 €) |
| Jusqu'à 100 millions JPY (≈ 588 000 €) | 439 000 JPY (≈ 2 580 €) | 620 000 JPY (≈ 3 645 €) | 559 000 JPY (≈ 3 290 €) |
| Jusqu'à 300 millions JPY (≈ 1,76 M€) | 705 000 JPY (≈ 4 145 €) | 832 000 JPY (≈ 4 895 €) | 771 000 JPY (≈ 4 535 €) |
| Jusqu'à 1 000 millions JPY (≈ 5,88 M€) | 988 000 JPY (≈ 5 810 €) | 1 221 000 JPY (≈ 7 185 €) | 1 157 000 JPY (≈ 6 805 €) |
Ces montants sont extraits du barème de base des honoraires d'évaluation publié par le cabinet Muramoto Fudōsan Kanteishi Jimusho, à titre d'exemple uniquement. Les honoraires réels varient selon le cabinet sollicité : demandez systématiquement un devis avant de confirmer la mission. La TVA japonaise (消費税) et les frais de déplacement sont généralement facturés en sus — une pratique proche de celle des experts judiciaires en France, où les frais annexes s'ajoutent également au barème de base.
Des règles publiques encadrent également les variations d'honoraires. Le barème des honoraires d'évaluation immobilière applicable aux projets d'utilité publique (en vigueur depuis le 1er avril Reiwa 2, 2020) prévoit ce qui suit :
- Lorsque plusieurs points situés dans un même secteur ou un secteur comparable au sein d'une même zone d'offre et de demande sont évalués ensemble avec des ressources documentaires communes, une réduction s'applique : 20 % pour les 2e et 3e points, 30 % pour les 4e à 6e, 40 % pour les 7e à 10e, et 50 % à partir du 11e point.
- Une évaluation exigeant une technicité particulière, comme une évaluation rétrospective portant sur une date antérieure de plus d'un an, donne lieu à une majoration de 30 %.
- Une majoration de 30 % maximum s'applique en cas de déplacement nécessitant un hébergement, et de 30 % maximum en cas de délai de remise raccourci.
- Les montants calculés sont arrondis à l'unité de mille JPY inférieure ; la TVA et les frais de déplacement sont facturés en sus.
Concrètement, pour un propriétaire ayant hérité de plusieurs terrains, confier l'ensemble des évaluations à un même fudōsan kanteishi peut réduire le coût total par rapport à des demandes séparées auprès de plusieurs cabinets — un point particulièrement pertinent pour les héritiers d'un patrimoine immobilier dispersé sur plusieurs parcelles au Japon.
Quand un rapport d'évaluation est-il indispensable, et quand une estimation simplifiée suffit-elle ?
La décision d'engager les frais d'un rapport d'évaluation dépend avant tout du destinataire de ce document.
- Partage d'un héritage : lorsque plusieurs héritiers ne s'accordent pas sur le montant évalué, le rapport d'un expert tiers, le fudōsan kanteishi, sert de base à l'accord.
- Partage d'un bien indivis : pour fixer le prix de rachat ou de cession d'une quote-part, un fondement détaché du point de vue subjectif des parties est requis.
- Vente entre parties liées ou entre sociétés apparentées : justifier un prix fiscalement admissible exige un rapport d'évaluation comme pièce justificative.
- Négociation d'une indemnité d'éviction ou révision d'un loyer ou d'une redevance foncière : l'évaluation d'un loyer continu relève spécifiquement de l'expertise du fudōsan kanteishi.
- Déclaration de succession : pour les terrains dont le montant évalué selon la circulaire fiscale de référence s'écarte fortement du prix de marché, une évaluation professionnelle peut être envisagée — sous réserve d'une concertation préalable avec un conseiller fiscal (税理士), car l'admissibilité dépend des circonstances propres à chaque dossier.
À l'inverse, pour décider de vendre ou non, ou pour obtenir un ordre de grandeur en interne, l'estimation gratuite d'une agence immobilière agréée ou une étude de prix simplifiée suffisent amplement. Pour un premier repère de valeur, il est réaliste de commencer par consulter notre article sur l'usage combiné du prix public des terrains, du prix de marché réel et du prix de référence fiscal (路線価), avant de passer, si nécessaire, à notre étude de cas à Ogikubo sur le tarif d'une évaluation immobilière et le choix d'un fudōsan kanteishi.
En résumé : la situation actuelle du fudōsan kanteishi, en chiffres
Le fudōsan kanteishi est un titre qui se mérite au-delà de trois obstacles : 37,4 % à l'écrit (Reiwa 8), 17,6 % à la rédaction (Reiwa 7), et 61,6 % à l'examen final de stage (19e édition). Le taux d'aboutissement théorique sur une même année se situe autour de 4,1 %, le coût publié d'obtention atteint 1 128 500 JPY (≈ 6 640 €), et la durée minimale jusqu'à l'inscription avoisine deux ans. Faute de catégorie professionnelle dédiée dans les statistiques salariales de l'État, aucun revenu annuel moyen ne peut être confirmé — mais les honoraires perçus par la profession s'élèvent à 11 059 000 JPY (≈ 65 000 €) par expert en moyenne (Reiwa 7, calcul au niveau des cabinets).
Dans le même temps, le nombre de praticiens recule : de 5 057 en Heisei 23 (2011) à 4 496 en Reiwa 6 (2024), et les moins de 40 ans ne représentent plus que 7 % de la profession. L'âge moyen des membres évaluateurs pour la publication des prix des terrains a atteint la fin de la cinquantaine. Pour un candidat motivé, on peut aussi y lire une lecture inverse : celle d'un secteur où le nombre de nouveaux entrants reste faible, dans un pays où la demande d'évaluation immobilière, elle, continue de croître.
Du point de vue du propriétaire, le rapport d'évaluation n'est pas un document pour « connaître le prix » d'un bien, mais pour « expliquer ce prix à un tiers ». Au stade de la simple réflexion sur une vente, l'estimation gratuite suffit ; c'est au moment où ce prix doit être présenté à des cohéritiers, à l'administration fiscale ou à un tribunal que le rapport d'évaluation devient nécessaire. Comprendre cette frontière en amont permet d'éviter à la fois des frais superflus et l'absence, au mauvais moment, d'un document pourtant indispensable — une distinction particulièrement utile pour tout investisseur étranger gérant un patrimoine immobilier au Japon depuis l'étranger.
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. L'examen de fudōsan kanteishi impose-t-il des conditions d'accès ?
Non, aucune condition d'accès n'est exigée. La notice de l'examen de fudōsan kanteishi Reiwa 8 précise explicitement : « L'examen est ouvert sans considération d'âge, de diplôme, de nationalité ou d'expérience professionnelle ». Cela inclut les candidats étrangers. En Reiwa 8, les frais d'inscription s'élevaient à 12 800 JPY (≈ 75 €) en candidature électronique, ou à un timbre fiscal de 13 000 JPY (≈ 76 €) en candidature papier. La période de dépôt des dossiers s'étendait du 5 février au 6 mars Reiwa 8.
Q2. Peut-on réussir tout en continuant à travailler ?
Oui, des candidats y parviennent réellement. Les admis à l'épreuve rédigée de Reiwa 7 avaient un âge moyen de 33,6 ans, avec un plus âgé de 65 ans. Le taux de réussite par âge montre cependant un net déclin : autour de 25 % jusqu'au début de la trentaine, contre 11,5 % au début de la quarantaine et 7,5 % à la fin de la quarantaine. Le stage professionnel propose un parcours d'un an et un parcours de deux ans ; pour concilier vie professionnelle et stage, le parcours de deux ans, qui offre davantage d'occasions de redoublement, constitue une option à considérer.
Q3. La réussite à l'examen suffit-elle pour devenir fudōsan kanteishi ?
Non, la réussite à l'examen seule ne confère pas le titre. Après la réussite de l'épreuve rédigée, il faut suivre le stage professionnel (frais de 1 115 700 JPY, ≈ 6 560 €), réussir l'examen final de stage, puis s'inscrire au tableau national des fudōsan kanteishi tenu par le MLIT. Le 19e examen final de stage a été présenté par 185 candidats pour 114 admis, soit un taux de réussite de 61,6 % — près de 4 candidats sur 10 échouent à cette dernière étape.
Q4. Lequel est le plus difficile, fudōsan kanteishi ou takken ?
Les taux de réussite sont proches en valeur brute — 17,6 % pour la rédaction du fudōsan kanteishi en Reiwa 7, contre 18,7 % pour le takken la même année — mais la nature des candidats et le format d'examen diffèrent fortement. Le takken est un examen à choix quadruple ouvert à environ 245 000 candidats, tandis que la rédaction du fudōsan kanteishi est une dissertation en quatre matières réservée aux 981 candidats ayant déjà franchi l'épreuve écrite. Le fudōsan kanteishi impose en outre un stage professionnel et un examen final de stage : la durée totale et le coût jusqu'à l'inscription sont donc très différents entre les deux qualifications.
Q5. Combien coûte une mission de fudōsan kanteishi ?
D'après les résultats d'activité Reiwa 7 publiés par le MLIT, l'honoraire moyen par dossier pour une évaluation de prix conforme au Standard d'évaluation immobilière s'élève, toutes missions confondues, à 421,9 milliers de JPY (≈ 2 480 €). Par objet de mission : 385,1 milliers de JPY (≈ 2 265 €) pour une vente, 267,6 milliers de JPY (≈ 1 575 €) pour une garantie hypothécaire, et 521,9 milliers de JPY (≈ 3 070 €) pour une titrisation. Chaque devis individuel est calculé selon le barème de base propre au cabinet, en fonction du montant évalué et du type de bien. Les montants variant d'un cabinet à l'autre, demandez systématiquement un devis avant toute mission.
Sources et références
- MLIT, « Annonce des admis à l'épreuve écrite de l'examen de fudōsan kanteishi Reiwa 8 »
- MLIT, « Résultats de l'épreuve écrite de l'examen de fudōsan kanteishi Reiwa 8 » (PDF)
- MLIT, « Les admis à l'examen de fudōsan kanteishi Reiwa 7 sont déterminés »
- MLIT, « Résultats de l'épreuve rédigée de l'examen de fudōsan kanteishi Reiwa 7 » (PDF)
- MLIT, « Examen de fudōsan kanteishi — Informations sur les résultats »
- MLIT, « Notice de l'examen de fudōsan kanteishi Reiwa 8 » (PDF)
- MLIT, « Comment devenir fudōsan kanteishi »
- JAREA, « Notice de candidature au 20e stage professionnel » (PDF)
- JAREA, « Annonce des admis au 19e examen final de stage » (PDF)
- Ministère de la Santé, du Travail et des Affaires sociales (厚生労働省), « Enquête sur la structure des salaires Reiwa 7 — travailleurs à temps plein, par profession » (e-Stat)
- MLIT et JAREA, « Vers l'assurance de la relève des fudōsan kanteishi par l'élargissement du champ d'activité — Note de synthèse » (24 mars Reiwa 7, PDF)
- MLIT, « Résultats d'activité des cabinets d'évaluation immobilière (Reiwa 7) » (PDF)
- MLIT, « Résultats d'activité des cabinets d'évaluation immobilière »
- RETIO, « Aperçu des résultats de l'examen sur les dix dernières années (jusqu'à Reiwa 7) » (PDF)
- MLIT, « Standard d'évaluation immobilière » (PDF)
- MLIT, « Lignes directrices relatives à la définition de l'objet et du périmètre de la mission ainsi qu'aux mentions du rapport final lorsqu'un fudōsan kanteishi réalise une étude de prix » (PDF)
- « Barème des honoraires d'évaluation immobilière applicable aux projets d'utilité publique » (East Nippon Expressway Company, publié en octobre Reiwa 6, PDF)
- MLIT, « Aperçu de la publication des prix des terrains Reiwa 8 » (mars Reiwa 8, PDF)
- Agence nationale des impôts (国税庁), « Circulaire fiscale de référence pour l'évaluation des biens — Chapitre 1, Dispositions générales »
Si une succession, un partage de bien indivis ou une vente entre parties liées vous impose de justifier un prix immobilier avec un fondement solide au Japon, contactez INA&Associates株式会社. Nous vous aidons d'abord à déterminer si une estimation gratuite suffit ou si un rapport d'évaluation d'un fudōsan kanteishi est nécessaire, et nous vous mettons en relation avec un expert immobilier agréé si besoin — y compris dans le cadre d'un dossier transfrontalier impliquant un investisseur non-résident.
