“不动产即人财”——这一理念，是持有租赁物业的业主思考“要给下一代留下什么”时的出发点。所谓“人财”（人財，jinzai），是日本企业界常用的写法：把“人材”的“材”换成“财富”的“财”，意指人本身就是财富。如果只把建筑和土地交出去，却没有培养出能够判断、能够守护、能够活用它们的人，资产就会随着时间推移变成负担。
在继承或事业传承的咨询中，常有人问我：“应该留下哪些物业？”收益性和税务当然重要。但在此之前，我想先确认的是：谁理解这处不动产、与谁一起运营、以怎样的判断标准来守护它。本文从委托租赁管理的业主视角出发，把不动产当作“人财”来看待，梳理应当留给下一代的真正价值，以及为此需要采取的实务步骤。需要说明的是，这是一个颇具日本特色的话题：日本有大量个人和家族长期持有租赁公寓、整栋楼宇，并跨代传承；而在中国，房产传承往往更多围绕“过户”和“分配”展开，较少把“谁来经营”作为传承的核心议题。
本文要点
- 不动产传承中应当留下的，不仅是物业本身，还有判断标准和人与人之间的联结。
- 对租赁业主而言，“人财”是指包括继承人、管理公司、专业人士以及在现场工作的人员在内的运营团队。
- 要让下一代在传承后不为难，比起收益表，更需要花时间共享“为什么要持有”。
- 人力资本经营的思路，同样可以应用于不动产业主的资产传承。
- 我们INA不仅重视短期买卖，更重视打造能够让人成长的运营体制。
“不动产即人财”是什么意思
家人一起查看所持物业清单时，目光往往会落在距车站的距离、房龄、收益率和修缮记录上。数字当然重要，但如果没有能读懂这些数字的人，表格最终也只是一份记录而已。
不动产是以土地和建筑为形态的资产。但实际上，它是在与租户、管理负责人、修缮公司、税理士、金融机构以及周边邻里的关系中成立的。也就是说，不动产真正的力量，取决于“人如何参与其中”。
在我看来，把不动产视为人财，并不是说要把物业替换成人。恰恰相反，是要把守护、打磨这处不动产，并将其交给下一位使用者的人的能力，也一并视为资产。与中国投资者熟悉的“看地段、看楼盘、看升值空间”的评估方式相比，这种把“运营者”纳入资产评估的视角，在日本长期持有型的租赁市场中显得尤为重要。
同一处物业，价值因“参与的人”而不同
比如，同样是房龄30年的公寓（日本的“マンション”指钢筋混凝土结构的集合住宅），如果管理公司及早提出修缮建议，业主倾听租户的声音，又能与金融机构商讨中长期资金计划，这处物业呈现出的面貌就会不同。反之，如果没有人去看现场，只在接到空置或漏水的通知时才行动，同样的物业也会逐渐失去活力。
这一视角也与不动产的价值取决于“与谁合作”的思路相通。资产家关注的，不只是物业本身的价格，而是围绕这处物业的人的素质。
“作为物的资产”与“包含人财的资产”有何不同
即使是同一处租赁物业，换一个角度看，资产的意义也会改变。下表整理了把物业单纯当作“物”来对待，与把参与运营的人也纳入资产来看待，这两种情况的差异。
| 视角 | 作为物的资产 | 包含人财的资产 |
|---|---|---|
| 评估对象 | 地段、房龄、收益率 | 地段之外，还包括运营团队的判断力 |
| 出现空置时 | 投入广告费把房间租出去 | 分析原因，建立不再重复发生的体制 |
| 传承时 | 接手物业和收支表 | 同时接手持有理由、判断标准和咨询对象 |
| 出现失败时 | 作为损失处理 | 作为培养下一次判断力的教材 |
这并不是说哪一种才正确。但如果以长期持有并传承给下一代为前提，我认为右侧的视角是不可或缺的。
资产家应当留给下一代的真正价值
在继承前的商谈中，有时会遇到继承人犹豫地问：“这处物业可以卖吗？”这个问题并不只是一个出售判断，而是一个信号：他想知道上一代一直珍视的是什么。
资产家应当留给下一代的真正价值有三点。第一，持有资产的理由。第二，判断的顺序。第三，值得信赖的人际联结。在中国，家族财富传承的讨论多集中在税费和产权分配上；而日本的租赁业主更强调把“经营的判断方式”一起传下去，这是两地的一个明显差异。
把持有资产的理由用语言表达出来
如果持有资产的理由没有被共享，继承人就容易只凭眼前的收益率来判断。当然，并不是说继续持有低收益物业就是正确的。但如果不了解与当地社区的关系、将来重建的空间以及家庭的生活规划就把物业卖掉，有些东西事后就再也找不回来了。
传承判断的顺序
判断的顺序同样重要。在决定卖还是留之前，先了解现状。在了解现状的基础上，把修缮、租金、借款、税务和家人的意愿并排列出来。然后，才开始研究出售、持有还是资产置换。能否传承这一顺序，会极大地影响下一代的不安程度。
而值得信赖的人际联结，仅靠文件是无法传承的。长期关照物业的管理负责人、坦率说明风险的税理士、不推荐勉强贷款的金融机构、细致查看现场的修缮公司。这些人是很难出现在资产表上的财富。
正如世代传承的资产家不动产哲学一文中所提到的，长期的资产形成并不由短期得失决定。让下一代能够以同样的视角思考，才是传承的基础。
从人力资本经营看不动产传承
在企业经营中，把员工视为成长源泉而非单纯劳动力的人力资本经营（人的資本経営，jinteki shihon keiei）日益受到重视。这一思路可以直接应用于资产家的不动产传承。
日本经济产业省（経済産業省，Ministry of Economy, Trade and Industry，简称METI）关于人力资本经营的资料中，整理了将经营战略与人才战略联动的重要性。国家的相关指针中，能够带来企业价值提升的人力资本投资以及人才战略的信息披露，也已成为重要主题。
换到不动产业主身上，就是不要把资产战略与人才战略分开考虑。不仅要决定持有哪些物业，还要决定由谁承担管理判断、继承人从哪个阶段开始参加会议、如何把与专业人士的关系可视化。对于身在海外、通过管理公司远程持有日本物业的投资者而言，这一点同样适用：在日本的“人”的网络，往往决定了资产能否被长期守护。
通过一年一次的“资产会议”展示判断过程
例如，每年召开一次资产会议，针对每处物业讨论“保留的理由”“存在的课题”“未来一年需要确认的事项”，仅此一项就能加深继承人的理解。这里重要的不是给出完美的答案，而是展示判断的过程。
不隐瞒失败，同样是培养人财不可或缺的一环。如果过去有空置对策迟缓的物业、修缮判断被一再推迟的物业、或与购入时预期不符的物业，就应该共享其原因。失败不是耻辱，而是培养下一代判断力的教材。
INA所重视的“人财投资公司”理念，也与此相通。投资于人，并不只是工资或培训的问题。而是把判断的机会交出去，一起承担责任，营造能够成长的环境。
传承给下一代之前应当整理好的三件事
假设有一位业主，只把一叠厚厚的资料交给继承人，说一句“以后就交给你了”。即使继承人很认真，也可能不知道从何看起，结果被外部强势的提案牵着走。
把每处物业的角色整理成一页
传承前需要整理的事情并不复杂。首先，是把每处物业的角色整理成一页。它是支撑收益的物业，是将来的重建候选，还是承载着家族回忆的物业？角色一旦清楚，判断的入口就会显现。
下表是作为“物业档案”最起码应当具备的项目示例。即使只是一张Excel表格也无妨。重要的是，让继承人看了这份资料就能把握整体情况。
| 项目 | 记载内容 | 目的 |
|---|---|---|
| 角色 | 收益来源、重建候选、继续持有等 | 指出能否出售的判断入口 |
| 收支 | 租金收入、贷款余额、年度费用的大致数额 | 掌握实际留在手中的资金 |
| 修缮计划 | 大规模修缮的时间与概算 | 为将来的资金需求做准备 |
| 咨询对象 | 管理、税务、法务、金融方面的负责人姓名 | 留下遇到困难时的联络途径 |
| 持有理由 | 上一代希望保留这处物业的背景 | 防止草率出售 |
“附带理由”地明确咨询对象
其次，是明确咨询对象。税务问谁？管理由谁去看现场？出售或资产置换时向谁寻求第二意见？不仅留下联系人名单，还把“为什么信任这个人”一并记录下来，下一代就能安心行动。
为继承人创造做出小判断的机会
最后，是让继承人有机会做一些小的判断。不要一开始就把大宗出售交给他，而是从恢复原状（原状回復，genjō kaifuku，日本租户退租时将房屋恢复至可再出租状态的工作）的判断、租金调整的研究、一起阅读管理报告开始。通过积累小的判断，数字与现场就会逐渐联系起来。
这里重要的是，上一代不要把一切都当作正确答案强加给下一代。时代变了，最优的运营方式也会改变。正因如此，应当留下的不仅是结论，更是思考的态度。
在租赁经营中培养人财的运营流程
人财并不是只靠特别的培训就能培养出来的。相反，在日常的租赁管理业务中亲身经历判断，才是最好的教材。下面按阶段顺序，整理继承人和运营团队逐步提升能力的现实流程。
- 阅读阶段：一起阅读每月的管理报告，确认空置、欠租、维修申请的含义。养成想象数字背后租户生活的习惯。
- 小范围决策阶段：把恢复原状的范围、退租后的清洁内容、轻微修缮是否实施等影响较小的判断交给继承人，并请他用语言说明判断的理由。
- 反复商议阶段：租金调整、招租条件的重新审视等涉及收支的判断，与管理公司和税理士一边商量一边推进。
- 承担方针阶段：主动参与大规模修缮的时间、借款的重新安排、持有还是出售等重大判断。
这一流程中重要的是，从即使失败也能挽回的范围开始。在小判断中获得的经验，终将成为重大决断的基础。如果跳过阶段、只逼着人做重大判断，人就会畏缩，容易被外部强势的声音左右。
INA对培养不动产人财的思考
当管理报告中出现小小的异样时，有没有人会立刻去现场确认？有没有人不只把租户的声音当作数字变化，而是当作生活的信号来接收？不动产人财的差距，就体现在这里。
INA重视不把不动产仅仅视为交易对象的态度。买卖、管理、租赁、继承、修缮看似是各自独立的业务，但在长期守护业主资产这一目的上，它们是相互关联的。
正因如此，我们重视科技与人的能力的融合。一方面用数据把空置和修缮记录可视化，另一方面最终还是要认真倾听现场的氛围、租户的声音和家人的想法。如果只偏重效率，就会遗漏一些东西。
培养不动产人财，仅有知识是不够的。还需要坦率告知不利之处的态度、对不明白的事情加以确认的习惯，以及不急于追求短期成果的沉稳。这些态度只能在日常工作中培养出来。
对资产家而言，重要的不是在自己这一代就画上句号的运营，而是下一代能够一边学习一边守护的运营体制。当继承人、员工和外部合作伙伴参与其中，不动产就会从单纯的所有物变成有生命力的资产。更多案例与思路，也可以参阅面向业主的实务指南一览。
总结：应当留下的不只是物业，还有让人成长的机制
“不动产即人财”这句话，并不是漂亮的理念。它是在继承、管理、出售、资产置换的现场，几乎每天都会被追问的实务思路。
应当留给下一代的真正价值，可以整理如下。
- 不仅留下每处物业的收益性，还要留下持有的理由和判断标准。
- 为继承人创造做出小判断、并从失败中学习的机会。
- 以看得见的形式，传承与管理公司、专业人士、金融机构之间的信任关系。
- 不把资产战略与人才战略分开，而是作为长期的运营体制来设计。
- 不只看短期得失，还要考虑对家族和当地社区可持续的选择。
不动产并不只由登记簿上记载的内容构成。参与其中的人不断成长、判断标准得以传承、坦诚的对话持续进行，资产才能在下一代继续发挥力量。
如果您现在正在考虑传承或资产整理，最先要看的并不只是价格表。谁来理解这处不动产、与谁一起守护它、以怎样的思路交给下一代——不妨从“不动产即人财”的视角，把这些问题梳理一遍。
常见问题
“不动产即人财”是什么意思？
意思是，不动产的价值不仅取决于土地和建筑，还取决于守护和活用它的人的能力。继承人、管理公司、专业人士和现场负责人的判断，会对资产价值产生很大影响。即使是同一处物业，未来的面貌也会因参与者的素质而不同。
资产家应当给下一代留下什么？
除了物业本身，留下持有的理由、判断标准和值得信赖的咨询对象也很重要。有了这些，继承人就能沉着地判断是出售还是持有。如果整理成一页“物业档案”，整体情况就更容易传达。
要让继承人学习租赁经营，应该从哪里开始？
比较现实的做法，是先从一起阅读管理报告，以及恢复原状、轻微修缮之类的小判断开始。通过积累影响较小的判断，就能自然而然地理解数字、现场与租户之间的关系。
外部合作伙伴也算人财吗？
算。管理公司、税理士、司法书士（司法書士，shihō shoshi，日本负责不动产登记等手续的国家资格专业人士）、金融机构、修缮公司等，都是守护资产的重要人财。事先明确什么事情找谁商量，能让传承更安心。
