Immobilien sind Menschen – genauer: Sie sind jinzai (人財), ein japanischer Begriff, der Menschen bewusst mit dem Schriftzeichen für „Vermögen“ statt für „Material“ schreibt. Dieser Gedanke ist der Ausgangspunkt, wenn Eigentümer von Mietobjekten überlegen, was sie der nächsten Generation hinterlassen. Wer nur Gebäude und Grundstücke übergibt, ohne dass Menschen herangewachsen sind, die entscheiden, schützen und nutzen können, dem wird das Vermögen mit der Zeit zur Last.
In Beratungen zu Erbfolge und Unternehmensnachfolge werde ich manchmal gefragt: „Welche Objekte sollte ich behalten?“ Natürlich sind Rentabilität und Steuern wichtig. Doch zuvor möchte ich klären, wer diese Immobilie versteht, mit wem sie bewirtschaftet wird und nach welchen Entscheidungskriterien sie geschützt werden soll. Dieser Beitrag nimmt die Perspektive von Eigentümern vermieteter Immobilien ein, betrachtet Immobilien als „jinzai“ und ordnet, welchen eigentlichen Wert man der nächsten Generation hinterlassen sollte und welche praktischen Schritte dafür nötig sind.
Für Leserinnen und Leser aus Deutschland, Österreich und der Schweiz lohnt ein Blick auf den japanischen Hintergrund: In Japan ist die Weitergabe vermieteter Wohnhäuser innerhalb der Familie ein zentrales Thema der Vermögensplanung, und die Gesellschaft altert schneller als fast jede andere. Viele Eigentümer stehen daher gleichzeitig vor der Frage, wer ihre Objekte künftig führen kann. Wer als ausländischer Investor japanische Mietobjekte hält oder erwerben möchte, begegnet dieser Denkweise bei Verkäufern, Verwaltern und Partnern immer wieder.
Die wichtigsten Punkte dieses Beitrags
- Bei der Weitergabe von Immobilien sollte nicht nur das Objekt selbst, sondern auch Entscheidungskriterien und menschliche Verbindungen hinterlassen werden.
- Für Vermieter umfasst „jinzai“ das gesamte Bewirtschaftungsteam: Nachfolger, Hausverwaltung, Fachleute und die Menschen, die vor Ort arbeiten.
- Eine Nachfolge, bei der die nächste Generation nicht in Schwierigkeiten gerät, braucht mehr Zeit für das gemeinsame Verständnis, „warum man besitzt“, als für Ertragsübersichten.
- Der Ansatz des Human-Capital-Managements lässt sich auch auf die Vermögensnachfolge von Immobilieneigentümern übertragen.
- Wir bei INA legen nicht nur Wert auf kurzfristige Transaktionen, sondern auf den Aufbau von Bewirtschaftungsstrukturen, in denen Menschen wachsen.
Was bedeutet es, dass Immobilien Menschen sind?
Wenn eine Familie die Liste ihrer Objekte durchgeht, richtet sich der Blick auf Entfernung zum Bahnhof, Baujahr, Rendite und Instandhaltungshistorie. Zahlen sind wichtig, doch ohne jemanden, der sie zu deuten weiß, bleibt eine Tabelle bloße Aufzeichnung.
Immobilien sind Vermögenswerte mit einer greifbaren Form aus Grund und Gebäude. Tatsächlich aber bestehen sie in Beziehungen zu Mietern, Verwaltungsmitarbeitenden, Handwerksbetrieben, Steuerberatern, Finanzinstituten und Nachbarn. Die eigentliche Stärke einer Immobilie hängt also davon ab, wie Menschen mit ihr umgehen.
Immobilien als jinzai zu sehen bedeutet für mich nicht, Objekte durch Menschen zu ersetzen. Es bedeutet vielmehr, die Kraft der Menschen, die eine Immobilie schützen, verbessern und an den nächsten Nutzer weitergeben, als Teil des Vermögens zu betrachten.
Im deutschsprachigen Raum spricht man bei Familienunternehmen oft von „Unternehmernachfolge“, während Zinshäuser eher als reine Vermögensposition gelten. In Japan wird die Bewirtschaftung eines Mietshauses dagegen häufig wie ein kleines Familienunternehmen verstanden – mit allen Fragen der Führung und Nachfolge, die dazugehören.
Dasselbe Objekt, anderer Wert – je nachdem, wer beteiligt ist
Nehmen wir eine 30 Jahre alte Eigentumswohnanlage. Wenn die Hausverwaltung frühzeitig Instandhaltungsvorschläge macht, der Eigentümer den Mietern zuhört und mit dem Finanzinstitut über einen mittel- bis langfristigen Finanzierungsplan sprechen kann, erscheint das Objekt in einem anderen Licht. Umgekehrt verliert selbst dasselbe Objekt an Kraft, wenn niemand vor Ort hinschaut und man nur reagiert, sobald Leerstand oder ein Wasserschaden gemeldet wird.
Diese Sichtweise schließt an den Gedanken an, dass der Wert einer Immobilie davon abhängt, mit wem man zusammenarbeitet. Vermögende Eigentümer betrachten nicht nur den Preis des einzelnen Objekts, sondern die Qualität der Menschen, die es umgeben.
„Vermögen als Sache“ und „Vermögen einschließlich Menschen“
Bei ein und demselben Mietobjekt verändert sich die Bedeutung des Vermögens, wenn man den Blickwinkel wechselt. Die folgende Tabelle stellt gegenüber, wie es aussieht, wenn man ein Objekt als bloße Sache behandelt, und wie, wenn man auch die an der Bewirtschaftung beteiligten Menschen als Teil des Vermögens begreift.
| Gesichtspunkt | Vermögen als Sache | Vermögen einschließlich Menschen |
|---|---|---|
| Gegenstand der Bewertung | Lage, Baujahr, Rendite | Zusätzlich zur Lage die Urteilskraft des Bewirtschaftungsteams |
| Bei Leerstand | Mit Werbeausgaben neu vermieten | Ursachen analysieren und Strukturen schaffen, damit es nicht erneut passiert |
| Bei der Nachfolge | Objekt und Ertragsübersicht übernehmen | Auch Gründe für den Besitz, Entscheidungskriterien und Ansprechpartner übernehmen |
| Bei einem Fehler | Als Verlust verbuchen | Als Lehrmaterial nutzen, um die nächste Urteilskraft zu entwickeln |
Es geht nicht darum, welche Sicht richtig ist. Wer aber davon ausgeht, ein Objekt lange zu halten und an die nächste Generation weiterzugeben, kommt nach meiner Überzeugung an der rechten Spalte nicht vorbei.
Der eigentliche Wert, den vermögende Familien der nächsten Generation hinterlassen sollten
In Besprechungen vor einem Erbfall zögert der Nachfolger manchmal: „Darf dieses Objekt verkauft werden?“ Diese Frage ist nicht bloß eine Verkaufsentscheidung, sondern ein Zeichen dafür, dass er wissen möchte, was der Vorgänger wichtig fand.
Der eigentliche Wert, den vermögende Eigentümer weitergeben sollten, besteht aus drei Dingen: erstens dem Grund, warum man das Vermögen besitzt; zweitens der Reihenfolge des Entscheidens; drittens den Verbindungen zu vertrauenswürdigen Menschen.
Anders als in Deutschland, wo Testament, Pflichtteil und Erbschaftsteuer meist im Mittelpunkt der Nachfolgeplanung stehen, rückt die japanische Praxis zusätzlich die gelebte Haltung zum Vermögen in den Vordergrund. Für ausländische Investoren, die mit japanischen Familien kaufen oder verkaufen, erklärt das, warum Gespräche dort oft mit Werten statt mit Preisen beginnen.
Den Grund für den Besitz in Worte fassen
Ist der Grund für den Besitz nicht gemeinsam verstanden, neigen Nachfolger dazu, nur nach der aktuellen Rendite zu entscheiden. Natürlich ist es nicht automatisch richtig, ein ertragsschwaches Objekt weiter zu halten. Wer aber verkauft, ohne die Beziehung zur Nachbarschaft, den Spielraum für einen späteren Neubau oder die Lebensplanung der Familie zu kennen, verliert womöglich etwas, das sich nicht zurückholen lässt.
Die Reihenfolge des Entscheidens weitergeben
Auch die Reihenfolge des Entscheidens ist wichtig. Bevor man zwischen Verkaufen und Behalten wählt, verschafft man sich ein Bild vom Ist-Zustand. Auf dieser Grundlage legt man Instandhaltung, Miete, Finanzierung, Steuern und den Willen der Familie nebeneinander. Erst danach prüft man Verkauf, Halten oder Umschichtung. Ob diese Reihenfolge weitergegeben werden kann, verändert die Unsicherheit der nächsten Generation erheblich.
Verbindungen zu vertrauenswürdigen Menschen lassen sich dagegen nicht allein über Dokumente übergeben. Ein Verwaltungsmitarbeiter, der das Objekt über Jahre begleitet, ein Steuerberater, der Risiken offen anspricht, ein Finanzinstitut, das keine überzogenen Kredite empfiehlt, ein Handwerksbetrieb, der vor Ort genau hinschaut: Solche Menschen sind ein Vermögen, das kaum in einer Vermögensaufstellung auftaucht.
Wie auch der Beitrag zur Immobilienphilosophie von Familien, deren Vermögen über Generationen besteht, zeigt, entscheidet sich langfristiger Vermögensaufbau nicht allein an kurzfristigen Gewinnen und Verlusten. Die Grundlage der Nachfolge ist, dass die nächste Generation aus derselben Perspektive denken kann.
Immobiliennachfolge aus Sicht des Human-Capital-Managements
In der Unternehmensführung gewinnt das sogenannte Human-Capital-Management (人的資本経営, jinteki shihon keiei) an Bedeutung: Mitarbeitende werden nicht als bloße Arbeitskraft, sondern als Quelle des Wachstums verstanden. Dieser Ansatz lässt sich unmittelbar auf die Immobiliennachfolge vermögender Familien übertragen.
In den Unterlagen des 経済産業省 (Ministerium für Wirtschaft, Handel und Industrie, METI) zum Human-Capital-Management wird die Bedeutung herausgearbeitet, Unternehmensstrategie und Personalstrategie miteinander zu verknüpfen. Auch in einschlägigen staatlichen Leitlinien sind Investitionen in Humankapital, die zur Steigerung des Unternehmenswerts beitragen, sowie die Offenlegung von Personalstrategien ein Thema. Für Leser aus der EU ist das vergleichbar mit der wachsenden Bedeutung von Sozial- und Personalkennzahlen in der Nachhaltigkeitsberichterstattung.
Übertragen auf Immobilieneigentümer heißt das: Vermögensstrategie und Personalstrategie nicht getrennt denken. Man muss nicht nur festlegen, welche Objekte man hält, sondern auch, wer die Verwaltungsentscheidungen trägt, ab welcher Phase der Nachfolger an Besprechungen teilnimmt und wie die Beziehungen zu Fachleuten sichtbar gemacht werden.
Einmal im Jahr eine „Vermögenskonferenz“, die den Entscheidungsprozess zeigt
Schon eine jährliche Vermögenskonferenz, in der für jedes Objekt „Grund für das Behalten“, „Herausforderungen“ und „Was im nächsten Jahr zu prüfen ist“ besprochen werden, vertieft das Verständnis der Nachfolger. Wichtig ist dabei nicht, die perfekte Antwort zu finden, sondern den Entscheidungsprozess sichtbar zu machen.
Fehler nicht zu verbergen ist ebenfalls unverzichtbar, um Menschen wachsen zu lassen. Gibt es Objekte, bei denen Maßnahmen gegen Leerstand zu spät kamen, Instandhaltungsentscheidungen aufgeschoben wurden oder die Entwicklung anders verlief als beim Kauf erwartet, sollten die Gründe dafür geteilt werden. Ein Fehler ist keine Schande, sondern Lehrmaterial, das die Urteilskraft der nächsten Generation entwickelt.
Auch der Gedanke eines Unternehmens, das in Menschen investiert, den INA pflegt, knüpft hier an. In Menschen zu investieren bedeutet nicht nur Gehalt oder Weiterbildung. Es bedeutet, Gelegenheiten zum Entscheiden zu geben, Verantwortung gemeinsam zu erleben und ein Umfeld zu schaffen, in dem Wachstum möglich ist.
Für Eigentümer, die ihre japanischen Objekte aus dem Ausland halten, kann eine solche jährliche Runde auch per Videokonferenz mit Hausverwaltung und Steuerberater in Japan stattfinden – ein praktischer Weg, die Distanz zu überbrücken.
Drei Dinge, die vor der Übergabe an die nächste Generation geordnet sein sollten
Angenommen, ein Eigentümer übergibt seinem Nachfolger nur einen dicken Aktenordner und sagt: „Kümmere dich um den Rest.“ Selbst ein gewissenhafter Nachfolger weiß dann oft nicht, wo er anfangen soll, und lässt sich am Ende von nachdrücklichen Angeboten Dritter treiben.
Die Rolle jedes Objekts auf einer Seite zusammenfassen
Was vor der Nachfolge geordnet sein sollte, ist nicht kompliziert. Zunächst fasst man die Rolle jedes Objekts auf einer Seite zusammen: Trägt es den Ertrag, ist es ein künftiger Kandidat für einen Neubau oder ein Objekt, an dem starke Familienerinnerungen hängen? Ist die Rolle klar, wird der Einstieg in die Entscheidung sichtbar.
Die folgende Tabelle zeigt ein Beispiel für die Mindestangaben einer solchen Objektakte (in Japan oft bukken karte, 物件カルテ, „Objekt-Patientenakte“ genannt). Ein einziges Excel-Blatt genügt. Wichtig ist, dass der Nachfolger damit den Gesamtüberblick gewinnen kann.
| Punkt | Inhalt | Zweck |
|---|---|---|
| Rolle | Ertragsquelle, Neubaukandidat, weiteres Halten usw. | Zeigt den Einstieg in die Frage, ob verkauft werden darf |
| Einnahmen und Ausgaben | Mieteinnahmen, Restschuld des Darlehens, ungefähre jährliche Kosten | Erfassen, wie viel Geld tatsächlich übrig bleibt |
| Geplante Instandhaltung | Zeitpunkt und grobe Kosten der großen Sanierung | Auf künftigen Finanzbedarf vorbereiten |
| Ansprechpartner | Namen der Zuständigen für Verwaltung, Steuern, Recht und Finanzierung | Kontaktwege für den Ernstfall hinterlassen |
| Grund für den Besitz | Hintergrund, warum der Vorgänger dieses Objekt erhalten möchte | Leichtfertige Verkäufe verhindern |
Ansprechpartner „mit Begründung“ festlegen
Als Nächstes legt man die Ansprechpartner fest. Wen fragt man zu Steuern, wer schaut sich bei der Verwaltung die Lage vor Ort an, wen bittet man bei Verkauf oder Umschichtung um eine Zweitmeinung? Wenn neben der Kontaktliste auch festgehalten wird, „warum man dieser Person vertraut“, kann die nächste Generation mit Zuversicht handeln.
Dem Nachfolger Gelegenheiten für kleine Entscheidungen geben
Schließlich sollte der Nachfolger Gelegenheit bekommen, kleine Entscheidungen zu treffen. Statt ihm sofort einen großen Verkauf anzuvertrauen, beginnt man mit Entscheidungen zur Wiederherstellung des Ursprungszustands nach Auszug (原状回復, genjō kaifuku), mit der Prüfung einer Mietanpassung oder dem gemeinsamen Lesen der Verwaltungsberichte. Indem sich kleine Entscheidungen summieren, verbinden sich Zahlen und Praxis.
Wichtig ist dabei, dass der Vorgänger nicht alles als einzig richtige Lösung vorgibt. Ändern sich die Zeiten, ändert sich auch die optimale Bewirtschaftung. Deshalb sollte man nicht nur Ergebnisse weitergeben, sondern eine Haltung des Nachdenkens.
Wie in der Vermietung Menschen wachsen: der Ablauf in der Praxis
Menschen wachsen nicht nur durch besondere Schulungen. Vielmehr ist das Erleben von Entscheidungen im täglichen Verwaltungsgeschäft das beste Lehrmaterial. Hier wird ein realistischer Ablauf, in dem Nachfolger und Bewirtschaftungsteam Schritt für Schritt Kompetenz aufbauen, in Stufen geordnet.
- Stufe des Lesens: Gemeinsam die monatlichen Verwaltungsberichte lesen und klären, was Leerstand, Zahlungsrückstände und Reparaturanfragen bedeuten. Man gewöhnt sich an, sich das Leben der Mieter hinter den Zahlen vorzustellen.
- Stufe kleiner Entscheidungen: Entscheidungen mit geringer Tragweite übertragen, etwa zum Umfang der Wiederherstellung des Ursprungszustands, zum Umfang der Reinigung nach Auszug oder dazu, ob kleinere Reparaturen ausgeführt werden. Die Gründe für die Entscheidung werden in Worte gefasst.
- Stufe der Beratung: Entscheidungen, die sich auf Einnahmen und Ausgaben auswirken, etwa Mietanpassungen oder die Überprüfung der Vermarktungskonditionen, in Absprache mit Hausverwaltung und Steuerberater voranbringen.
- Stufe der Verantwortung für den Kurs: Sich aktiv an großen Entscheidungen beteiligen, etwa zum Zeitpunkt der großen Sanierung, zur Umschuldung oder zur Frage Halten oder Verkaufen.
Wichtig ist bei diesem Ablauf, mit Bereichen zu beginnen, in denen sich Fehler noch korrigieren lassen. Was man bei kleinen Entscheidungen lernt, wird später zum Fundament großer Entschlüsse. Wer Stufen überspringt und nur große Entscheidungen abverlangt, schüchtert Menschen ein und macht sie anfällig dafür, sich lauten Stimmen von außen anzuschließen.
Wie INA Menschen für das Immobiliengeschäft entwickelt
Gibt es jemanden, der bei einer kleinen Unstimmigkeit im Verwaltungsbericht sofort vor Ort nachsieht? Gibt es jemanden, der Rückmeldungen von Mietern nicht nur als Veränderung von Zahlen, sondern als Zeichen aus ihrem Alltag versteht? Genau hier zeigt sich der Unterschied zwischen Menschen im Immobiliengeschäft.
Bei INA ist es uns wichtig, Immobilien nicht als bloßen Handelsgegenstand zu sehen. Kauf und Verkauf, Verwaltung, Vermietung, Erbfolge und Instandhaltung wirken wie getrennte Tätigkeiten, sind aber durch ein gemeinsames Ziel verbunden: das Vermögen der Eigentümer lange zu schützen.
Deshalb legen wir großen Wert auf die Verbindung von Technologie und menschlicher Stärke. Wir machen Leerstand und Instandhaltungshistorie mit Daten sichtbar, hören aber am Ende sorgfältig auf die Stimmung vor Ort, die Stimmen der Mieter und die Vorstellungen der Familie. Wer nur auf Effizienz setzt, übersieht etwas.
Um Menschen für das Immobiliengeschäft zu entwickeln, reicht Wissen allein nicht. Es braucht die Haltung, Nachteile ehrlich mitzuteilen, die Gewohnheit, Unklares nachzuprüfen, und die Ruhe, sich nicht von kurzfristigen Erfolgen drängen zu lassen. Eine solche Haltung wächst nur in der täglichen Arbeit.
Für vermögende Eigentümer zählt keine Bewirtschaftung, die mit der eigenen Generation endet, sondern eine Struktur, in der die nächste Generation lernend schützen kann. Wenn Nachfolger, Mitarbeitende und externe Partner daran beteiligt sind, wird eine Immobilie vom bloßen Besitz zu einem lebendigen Vermögen. Weitere Beispiele und Gedanken finden Sie in der Übersicht der Praxisleitfäden für Eigentümer.
Gerade für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum, die ihre Objekte in Japan nicht selbst betreuen können, ist dies ein wichtiger Prüfstein bei der Auswahl einer Hausverwaltung: Entscheidend ist nicht nur die Gebühr, sondern ob dort Menschen arbeiten, die das Objekt wirklich verstehen und über Jahre begleiten.
Fazit: Hinterlassen sollte man nicht nur Objekte, sondern ein Gefüge, das wächst
Der Satz „Immobilien sind Menschen“ ist kein schönes Leitbild. Er ist eine praktische Denkweise, die bei Erbfolge, Verwaltung, Verkauf und Umschichtung fast täglich auf die Probe gestellt wird.
Der eigentliche Wert, den man der nächsten Generation hinterlassen sollte, lässt sich so zusammenfassen:
- Nicht nur die Rentabilität jedes Objekts, sondern auch den Grund für den Besitz und die Entscheidungskriterien hinterlassen.
- Gelegenheiten schaffen, in denen der Nachfolger kleine Entscheidungen trifft und aus Fehlern lernt.
- Vertrauensbeziehungen zu Hausverwaltung, Fachleuten und Finanzinstituten sichtbar weitergeben.
- Vermögensstrategie und Personalstrategie nicht trennen, sondern als langfristige Bewirtschaftungsstruktur gestalten.
- Nicht nur an kurzfristige Vor- und Nachteile denken, sondern an Entscheidungen, die für Familie und Nachbarschaft nachhaltig sind.
Eine Immobilie besteht nicht nur aus dem, was im Grundbuch steht. Wenn die beteiligten Menschen wachsen, Entscheidungskriterien weitergegeben werden und ein ehrlicher Dialog fortbesteht, entfaltet das Vermögen auch in der nächsten Generation seine Kraft.
Wenn Sie gerade über Nachfolge oder die Ordnung Ihres Vermögens nachdenken, sollten Sie nicht zuerst nur auf eine Preisliste schauen. Wer versteht diese Immobilie, mit wem wird sie geschützt, und mit welcher Haltung wird sie weitergegeben? Ordnen Sie diese Fragen einmal aus der Perspektive, dass Immobilien Menschen sind.
Häufig gestellte Fragen
Was bedeutet es, dass Immobilien Menschen sind?
Es bedeutet, dass der Wert einer Immobilie nicht nur von Grund und Gebäude bestimmt wird, sondern von der Kraft der Menschen, die sie schützen und nutzen. Die Entscheidungen von Nachfolgern, Hausverwaltung, Fachleuten und Verantwortlichen vor Ort beeinflussen den Vermögenswert erheblich. Selbst beim gleichen Objekt verändert die Qualität der beteiligten Menschen die künftige Entwicklung.
Was sollten vermögende Eigentümer der nächsten Generation hinterlassen?
Neben den Objekten selbst ist es wichtig, den Grund für den Besitz, die Entscheidungskriterien und vertrauenswürdige Ansprechpartner zu hinterlassen. Dann kann der Nachfolger ruhig über Verkauf oder Halten entscheiden. Wird all das in einer Objektakte auf einer Seite zusammengefasst, lässt sich der Gesamtüberblick leichter vermitteln.
Womit sollte man beginnen, damit ein Nachfolger die Vermietung lernt?
Realistisch ist es, mit dem gemeinsamen Lesen der Verwaltungsberichte und kleinen Entscheidungen wie der Wiederherstellung des Ursprungszustands oder kleineren Reparaturen zu beginnen. Durch wiederholte Entscheidungen mit geringer Tragweite lässt sich das Zusammenspiel von Zahlen, Praxis vor Ort und Mietern ohne Überforderung verstehen.
Zählen auch externe Partner zu den „Menschen als Vermögen“?
Ja. Hausverwaltung, Steuerberater, 司法書士 (shihō shoshi, in Japan auf Grundbuch- und Registersachen spezialisierte Rechtsberufler, in ihrer Funktion grob mit Notaren im deutschsprachigen Raum vergleichbar), Finanzinstitute und Handwerksbetriebe sind wichtige Menschen, um das Vermögen zu schützen. Klar festzulegen, wen man wozu befragt, gibt Sicherheit bei der Nachfolge.
