Nas empresas de gestão imobiliária de pequeno e médio porte, a ausência de sucessores devido ao envelhecimento dos proprietários é um problema sério. Muitos proprietários-presidentes estão chegando à idade de aposentadoria, mas os casos em que não há um sucessor adequado dentro da empresa, seja familiar, gerente ou funcionário, estão aumentando. Como resultado, não são poucas as empresas obrigadas a encerrar as atividades sem conseguir repassar o negócio a ninguém. Na prática, em 2021, aproximadamente 55.000 empresas em todo o Japão suspenderam, encerraram ou dissolverem suas atividades, sendo que mais da metade fechou enquanto ainda era lucrativa.
Em uma pesquisa, cerca de 30% das empresas que planejam encerrar as atividades apontam "não encontrar um sucessor adequado" como motivo. Essa tendência é a mesma no setor de gestão imobiliária, e se uma empresa de gestão imobiliária enraizada na região encerrar as atividades, isso também será uma grande perda para os proprietários e inquilinos locais. O problema de sucessão empresarial não se limita apenas à preocupação de aposentadoria do próprio gestor, mas é uma questão importante que também afeta funcionários, clientes e, por extensão, a sociedade local.
Por que o M&A é uma solução eficaz como alternativa ao encerramento?
A sucessão empresarial por M&A para terceiros é uma solução promissora que permite a continuidade da empresa, protegendo o emprego dos funcionários e os relacionamentos com clientes, enquanto o gestor pode esperar um retorno econômico na forma de lucro com a venda.
Gestores que enfrentam ausência de successores têm a opção de buscar um successor dentro ou fora da empresa. Internamente, pode-se pensar na transferência para parentes, diretores ou funcionários, mas se não houver uma pessoa adequada ou se a própria pessoa não tiver a intenção de suceder, o processo será difícil. Por isso, está ganhando atenção o M&A (fusão e aquisição), que consiste em transferir o negócio para outra empresa ou empreendedor.
A maior vantagem de transferir o negócio por M&A é que a empresa pode ser mantida. Se for encontrado um comprador adequado, a marca da empresa, o emprego dos funcionários e os relacionamentos comerciais com clientes podem ser preservados. É uma escolha com grande significado tanto social quanto economicamente, pois permite passar para a próxima geração a credibilidade e o know-how cultivados ao longo dos anos. Além disso, para o proprietário-gestor, em comparação com os custos de liquidação no caso de encerramento, o M&A permite obter lucro com a venda de ações ou negócios. O negócio de gestão imobiliária é um modelo de negócio do tipo estoque com receita mensal de taxa de gestão, e se houver uma certa escala de receita, o valor da empresa é devidamente avaliado.
Quais são os benefícios concretos de utilizar o M&A?
A sucessão empresarial por M&A é uma escolha ganha-ganha que traz benefícios para todos: gestores, funcionários e clientes. Os principais benefícios são a garantia da continuidade da empresa, a manutenção dos relacionamentos com parceiros comerciais, o uso eficiente dos recursos de gestão e a tranquilidade do gestor após a aposentadoria.
- Continuidade da empresa e dos funcionários é garantida: Se o negócio for repassado a um terceiro, a própria empresa continuará existindo e os funcionários continuarão empregados. É possível proteger a vida e a carreira dos funcionários.
- Manutenção dos relacionamentos com parceiros e clientes: É possível manter sem interrupção os relacionamentos de confiança com proprietários e inquilinos. Proteger a credibilidade local e deixar a marca da empresa para a próxima geração é muito valioso em negócios enraizados na comunidade local.
- Uso eficiente e desenvolvimento dos recursos de gestão: Existe também a possibilidade de o negócio se desenvolver ainda mais utilizando os recursos e o know-how da empresa compradora. Há casos em que a empresa que assumiu realiza investimentos que eram difíceis apenas com a própria empresa, como informatização e fortalecimento da força de vendas.
- Tranquilidade do gestor após a aposentadoria: Ao confiar a uma empresa sucessora confiável, o gestor pode receber a aposentadoria com tranquilidade.
Como é o processo básico de sucessão empresarial por M&A?
O M&A de sucessão empresarial avança em 4 estágios: preparação prévia, busca de candidatos compradores, negociação de condições e celebração do contrato, e transferência. A chave do sucesso é avançar cautelosamente com o suporte de especialistas confiáveis.
- Preparação prévia e definição de política: O próprio gestor esclarece a política de sucessão empresarial e consulta uma empresa intermediária de M&A ou especialista confiável para solicitar a avaliação do valor da empresa (valuation).
- Busca de candidatos compradores: A empresa intermediária lidera a elaboração de uma lista de candidatos que atendam às condições, e a confiança é construída por meio de encontros entre os líderes.
- Negociação de condições e celebração do contrato: Após a apresentação da carta de intenções, do contrato básico e da due diligence (investigação detalhada do negócio), chega-se à celebração e ao fechamento do contrato final.
- Transferência e suporte pós-venda: São realizadas a transferência prática do negócio de forma tranquila, incluindo a comunicação aos funcionários e parceiros comerciais, e os procedimentos de mudança de nome de licenças e contratos.
Que pontos devem ser priorizados na escolha do comprador?
Na escolha do comprador, "a quem confiar" é mais importante do que o valor. Vamos avaliar pelos 4 pontos de empatia com a filosofia de gestão, consideração com funcionários e clientes, estabilidade financeira e sinergia do setor.
- Empatia com a filosofia e visão de gestão: Se o interlocutor simpatiza com a filosofia que a empresa tem prezado e está disposto a herdar o negócio como valor social.
- Consideração com funcionários e clientes: Se tem a política de proteger o emprego dos funcionários após a transferência e continuar os serviços aos clientes existentes. É mais tranquilo se for uma empresa que considera as pessoas e os clientes como ativos.
- Base financeira e sustentabilidade: Se a empresa compradora tem capacidade financeira suficiente e uma estratégia de crescimento sustentável.
- Experiência no setor e efeito sinérgico: Se tem realizações no mesmo setor ou em setores relacionados e se o efeito sinérgico da integração com a própria empresa pode ser esperado.
Qual é o valor exclusivo que a INA pode oferecer na sucessão empresarial?
A INA tem como pontos fortes a gestão de alto valor agregado para clientes ricos, o histórico de 100% de continuidade de contratos, a política de manutenção do emprego dos funcionários e a visão de gestão baseada em estratégia de crescimento sustentável, e está estruturada como um receptor confiável de sucessões empresariais.
- Negócio de gestão imobiliária de alto valor agregado com clientes ricos como principais clientes: Oferecemos valor agregado além da gestão de aluguel convencional, maximizando a receita imobiliária dos proprietários com consultoria para valorização dos ativos e operação eficiente usando as mais recentes tecnologias.
- Histórico de estabilidade e confiabilidade: Nos imóveis gerenciados que nos são confiados, nunca houve um caso em que o contrato de gestão foi rescindido por razão diferente de "venda do imóvel". Esta alta taxa de continuidade de contratos comprova a estabilidade e confiabilidade do serviço.
- Prioridade na continuação de funcionários e clientes existentes: Mesmo após receber o negócio por M&A, defendemos a política de dar máxima prioridade à manutenção do emprego dos funcionários e ao relacionamento contínuo com os clientes existentes.
- Visão de gestão baseada em estratégia de crescimento sustentável: Com uma estratégia de crescimento centrada no desenvolvimento de talento e uso de tecnologia, gerenciaremos com responsabilidade o negócio recebido para que alcance um desenvolvimento sustentável rumo ao futuro.
Como encarar positivamente o problema de sucessão empresarial?
A sucessão empresarial não é um fim, mas um novo começo. Usando o M&A como meio, é possível conectar o negócio precioso ao futuro e proteger os sorrisos dos funcionários e clientes.
O problema de sucessão empresarial em empresas de gestão imobiliária de pequeno e médio porte é enfrentado por muitos gestores em todo o Japão. No entanto, não há necessidade de ser pessimista. Usando o M&A como meio, é possível conectar o seu precioso negócio construído ao futuro e proteger os sorrisos dos funcionários e clientes. A sucessão empresarial não é um fim, mas um novo começo.
Nós da INA, sob uma cultura empresarial que preza acima de tudo o "talento" e a "confiança", desejamos ser o melhor parceiro para todos os envolvidos na sucessão empresarial. O problema de sucessão empresarial é certamente um tema difícil, mas a solução sempre existe. Se houver coragem para dar esse primeiro passo, o caminho para o futuro se abrirá.
Perguntas frequentes (FAQ)
Como o valor da empresa é calculado no M&A de empresas de gestão imobiliária?
No caso de empresas de gestão imobiliária, como há receita do tipo estoque de taxa mensal de gestão, 6 a 8 vezes o lucro operacional (EBITDA) pode ser uma referência para o valor de transferência. No entanto, isso difere dependendo das circunstâncias individuais, como número de unidades gerenciadas, qualidade da base de clientes, especialização dos funcionários e características regionais.
Quanto tempo leva desde a consideração do M&A até a conclusão?
Em geral, muitos casos levam de 6 meses a 1 ano da preparação prévia à conclusão. Como é necessário avançar cuidadosamente em cada estágio de preparação prévia e definição de política, busca de candidatos compradores, due diligence, negociação de condições, celebração do contrato e transferência, recomenda-se iniciar cedo.
Como será o tratamento dos funcionários após o M&A?
Na maioria dos casos, o emprego dos funcionários é mantido mesmo após o M&A. Na INA, temos a manutenção do emprego dos funcionários como política máxima, e estamos preparando um ambiente onde os funcionários da empresa recebida possam continuar a atuar com respeito à sua experiência e conhecimento.
Estou preocupado com a ausência de successor, por onde devo começar?
Primeiramente, recomendamos consultar uma empresa intermediária de M&A ou especialista confiável para receber uma avaliação do valor da própria empresa. Como é possível consultar sob contrato de confidencialidade, não há preocupação de que as informações vazem para fora. Compreender objetivamente a situação atual da própria empresa é o primeiro passo para determinar a direção ideal para a sucessão empresarial.
