En las empresas pequeñas y medianas de gestión inmobiliaria, la falta de un sucesor ante el envejecimiento de sus propietarios se ha convertido en un problema serio. Cada vez son más los casos en los que, mientras el propietario-gerente llega a la edad de plantearse el retiro, no existe dentro de la propia empresa un sucesor adecuado, ya sea de la familia o entre los empleados. Como resultado, no son pocas las compañías que terminan por no poder transmitir el negocio a nadie y se ven obligadas a cerrar. De hecho, en 2021 cerca de 55.000 empresas en todo Japón dejaron de operar, se disolvieron o cerraron voluntariamente, y más de la mitad de ellas lo hicieron a pesar de tener resultados económicos positivos.
Según cierto estudio, alrededor del 30% de las empresas que planean cerrar señalan como motivo que «no encuentran un sucesor adecuado». Esta misma tendencia se observa también en el sector de la gestión inmobiliaria: cuando una empresa de administración de propiedades arraigada en su comunidad cierra sus puertas, la pérdida es enorme tanto para los propietarios arrendadores como para los inquilinos de la zona. El problema de la sucesión empresarial, por tanto, no se limita a la angustia personal del empresario que se retira: es un asunto de fondo que afecta a los empleados, a los clientes y, en última instancia, a la propia comunidad.
¿Por qué la fusión y adquisición (M&A) es una alternativa válida frente al cierre del negocio?
La sucesión empresarial mediante fusión y adquisición hacia un tercero permite que la empresa siga existiendo, protege los puestos de trabajo de los empleados y la relación con los clientes, y ofrece además al empresario un retorno económico a través de la venta.
Un empresario que enfrenta la falta de sucesor puede buscarlo tanto dentro como fuera de la empresa. Dentro de la organización cabe pensar en la transmisión a familiares o a directivos y empleados, pero si no hay una persona idónea, o si esa persona no tiene intención de asumir el relevo, el proceso se estanca. Es entonces cuando cobra protagonismo la fusión y adquisición, M&A (por sus siglas en inglés), es decir, la transmisión del negocio a otra empresa o a un emprendedor externo. Esta figura es equivalente, en su lógica, al fenómeno que en el mundo hispanohablante se conoce comúnmente como el «relevo generacional» de la empresa familiar, cuando este no puede resolverse dentro del propio núcleo familiar.
La mayor ventaja de transmitir el negocio mediante una fusión y adquisición es que la empresa puede seguir existiendo. Si se encuentra el comprador adecuado, se preserva tanto el nombre comercial de la empresa como los puestos de trabajo de sus empleados, y también puede darse continuidad a las relaciones comerciales con los clientes. Poder transmitir a la siguiente generación la confianza y el saber hacer acumulados durante años tiene un enorme sentido, tanto social como económico. Además, para el empresario propietario, en comparación con los costes de liquidación que implica el cierre, la fusión y adquisición permite obtener una ganancia por la venta de las acciones o del propio negocio. La gestión inmobiliaria es un negocio de ingresos recurrentes basado en las cuotas mensuales de administración, por lo que, si existe una escala mínima de ingresos, el valor de la empresa puede ser tasado de forma sólida, tal como ocurre con las empresas de property management en mercados como el español o el mexicano.
¿Cuáles son las ventajas concretas de recurrir a una fusión y adquisición?
La sucesión empresarial mediante fusión y adquisición es una decisión en la que ganan todas las partes: empresario, empleados y clientes. Sus principales ventajas son garantizar la continuidad de la empresa, mantener la relación con los clientes, aprovechar mejor los recursos de gestión y ofrecer tranquilidad al empresario que se retira.
- Se garantiza la continuidad de la empresa y de sus empleados: al transferir el negocio a un tercero, la propia empresa continúa existiendo y los empleados mantienen su puesto de trabajo. Esto permite proteger la vida y la trayectoria profesional del personal.
- Se mantiene la relación con proveedores y clientes: la relación de confianza con los propietarios arrendadores y los inquilinos no se interrumpe. Preservar la reputación local y transmitir el propio nombre comercial a la siguiente generación tiene un enorme valor para un negocio profundamente arraigado en su territorio.
- Se aprovechan y desarrollan mejor los recursos de gestión: existe la posibilidad de que el negocio se desarrolle todavía más gracias a los recursos y al saber hacer de la empresa compradora. En algunos casos, la empresa que recibe el negocio realiza inversiones en digitalización o en el refuerzo de la fuerza comercial que resultaban difíciles de asumir en solitario.
- Se ofrece tranquilidad al empresario tras su retiro: al poder confiar el negocio a una empresa sucesora de confianza, el empresario puede afrontar con serenidad la etapa posterior a su retiro.
¿Cómo avanza el proceso básico de una sucesión empresarial mediante fusión y adquisición?
La fusión y adquisición orientada a la sucesión empresarial avanza en cuatro etapas: preparación previa, búsqueda de candidatos compradores, negociación de condiciones y firma del contrato, y transmisión del negocio. Avanzar con cautela contando con el apoyo de especialistas de confianza es la clave del éxito.
- Preparación previa y definición de la estrategia: el propio empresario clarifica su política de sucesión y consulta a una empresa intermediaria de fusiones y adquisiciones o a especialistas de confianza para solicitar una valoración del negocio.
- Búsqueda de candidatos compradores: la empresa intermediaria toma la iniciativa para elaborar una lista de candidatos que cumplan las condiciones, y se construye una relación de confianza mediante reuniones entre los máximos responsables de ambas partes.
- Negociación de condiciones y firma del contrato: tras la presentación de una carta de intenciones, la firma de un acuerdo básico y la realización de la due diligence (una investigación detallada del negocio), se llega a la firma del contrato definitivo y al cierre de la operación.
- Transmisión del negocio y acompañamiento posterior: se comunica el cambio a empleados y proveedores, se gestionan los trámites de cambio de titularidad de licencias y contratos, y se lleva a cabo de manera fluida la transmisión práctica del negocio.
¿Qué aspectos conviene priorizar al elegir a quién transmitir el negocio?
A la hora de elegir a quién transmitir el negocio, más importante que el importe es «a quién se lo confiamos». Conviene evaluar la empatía con la filosofía de gestión, la consideración hacia empleados y clientes, la solidez de la base financiera y la sinergia con el sector como los cuatro criterios clave.
- Empatía con la filosofía y la visión de gestión: si la contraparte comparte los valores que la propia empresa ha cultivado y está dispuesta a transmitir el negocio como un valor social, no solo como un activo financiero.
- Consideración hacia empleados y clientes: si existe una política clara de mantener el empleo tras la transmisión y de dar continuidad al servicio a los clientes actuales. Resulta tranquilizador que se trate de una empresa que considera al talento humano y a los clientes como verdaderos activos.
- Base financiera y sostenibilidad: si la empresa compradora cuenta con suficiente solidez financiera y con una estrategia de crecimiento sostenible en el tiempo.
- Experiencia en el sector y efecto sinérgico: si cuenta con trayectoria en el mismo sector o en sectores afines, y si es previsible un efecto sinérgico al integrar ambas organizaciones.
¿Qué valor propio puede aportar INA en un proceso de sucesión empresarial?
INA se apoya en la gestión de alto valor añadido orientada a clientes de grandes patrimonios, en un historial de continuidad contractual del 100%, en una política de mantenimiento del empleo de sus trabajadores y en una visión de gestión basada en una estrategia de crecimiento sostenible, y con todo ello construye una estructura en la que puede ser un receptor de confianza para procesos de sucesión empresarial.
- Un negocio de gestión inmobiliaria de alto valor añadido centrado en clientes de grandes patrimonios: ofrecemos un valor añadido que va mucho más allá de la administración habitual de alquileres, con consultoría para incrementar el valor de los activos y una operación eficiente apoyada en las últimas tecnologías, con el objetivo de maximizar el rendimiento inmobiliario de cada propietario.
- Un historial que demuestra estabilidad y fiabilidad: entre todos los inmuebles que gestionamos, no existe ni un solo caso en el que un contrato de administración se haya rescindido por un motivo distinto a la propia venta del inmueble. Esta altísima tasa de continuidad contractual respalda la estabilidad y la fiabilidad de nuestro servicio.
- Prioridad absoluta a la continuidad de empleados y clientes actuales: incluso después de asumir un negocio mediante una fusión y adquisición, mantenemos como política prioritaria la conservación del empleo del personal y la continuidad de la relación con los clientes ya existentes.
- Una visión de gestión basada en una estrategia de crecimiento sostenible: con la formación del talento humano y el uso de la tecnología como los dos motores de nuestra estrategia de crecimiento, asumimos con responsabilidad la gestión del negocio recibido, de modo que también él pueda alcanzar un desarrollo sostenible de cara al futuro.
¿Cómo afrontar con una mirada positiva el problema de la sucesión empresarial?
La sucesión empresarial no es un final, sino un nuevo comienzo. Recurrir a una fusión y adquisición permite proyectar hacia el futuro un negocio valioso y proteger la sonrisa de empleados y clientes.
El problema de la sucesión empresarial en las pequeñas y medianas empresas de gestión inmobiliaria es una realidad que enfrentan numerosos empresarios en todo Japón, un desafío que resonará también a quienes gestionan empresas familiares de administración de fincas en España o Latinoamérica. Sin embargo, no hay ningún motivo para caer en el pesimismo. Recurrir a una fusión y adquisición permite proyectar hacia el futuro el negocio que usted mismo ha construido con esfuerzo, y proteger la sonrisa de sus empleados y de sus clientes. La sucesión empresarial no es un final: es un nuevo comienzo.
En INA aspiramos, bajo una cultura empresarial que valora por encima de todo al «talento humano» y a la «confianza», a ser el mejor compañero posible para todas las personas involucradas en un proceso de sucesión empresarial. El problema de la sucesión es, sin duda, un tema difícil, pero siempre existe una solución. Basta con reunir el valor necesario para dar el primer paso: el camino hacia el futuro siempre está abierto.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cómo se calcula el valor de una empresa de gestión inmobiliaria en un proceso de fusión y adquisición?
En el caso de las empresas de gestión inmobiliaria, dado que cuentan con ingresos recurrentes procedentes de las cuotas mensuales de administración, en ocasiones se toma como referencia un múltiplo de entre 6 y 8 veces el beneficio operativo (EBITDA) para estimar el precio de venta. No obstante, el resultado concreto varía según el número de unidades gestionadas, la calidad de la cartera de clientes, la especialización del personal y las características de cada región.
¿Cuánto tiempo suele transcurrir entre el inicio del proceso de fusión y adquisición y el cierre de la operación?
En general, es habitual que el proceso, desde la preparación previa hasta el cierre, tarde entre seis meses y un año. Dado que es necesario avanzar con cuidado por cada etapa —preparación previa y definición de la estrategia, búsqueda de candidatos compradores, due diligence, negociación de condiciones, firma del contrato y transmisión del negocio—, se recomienda comenzar el proceso con la debida anticipación.
¿Qué ocurre con la situación laboral de los empleados tras una fusión y adquisición?
En la mayoría de los casos, el empleo de los trabajadores se mantiene también después de la operación. En INA, el mantenimiento del empleo es nuestra política prioritaria, y trabajamos para ofrecer un entorno en el que los empleados de la empresa recibida puedan seguir desarrollándose, valorando su experiencia y sus conocimientos previos.
Si me preocupa no tener un sucesor, ¿por dónde debería empezar?
Lo primero que se recomienda es consultar a una empresa intermediaria de fusiones y adquisiciones o a especialistas de confianza, y solicitar una valoración del propio negocio. Como la consulta se realiza bajo un acuerdo de confidencialidad, no existe riesgo de que la información se filtre al exterior. Conocer de forma objetiva la situación actual de la propia empresa es el primer paso para identificar la mejor dirección posible en el proceso de sucesión.
