在中小規模不動產管理公司中，隨著經營者高齡化而產生的繼承人不在是嚴重的課題。許多業主社長達到考慮退休的年齡，而家族或員工等社內適合的繼承人卻越來越少。結果，不得不因無人可接手事業而選擇結業的企業也不少。實際上，2021年全國約有5.5萬家企業休業、結業或解散，其中半數以上是在盈利狀態下關閉事業。
某項調查顯示，約三成預計結業的企業以「找不到適當繼承人」為理由。這一傾向在不動產管理業界也相同，植根於地區的不動產管理公司若結業，對當地的租賃業主和租客而言也是重大損失。事業承繼問題不僅是經營者個人退休的煩惱，更是影響員工、顧客乃至地區社會的重要課題。
M&A作為結業以外的選擇為何有效？
透過M&A向第三方進行事業承繼，是在維持公司存續、保護員工就業和顧客關係的同時，也可期待經營者獲得售出收益等經濟回報的有力解決方案。
面臨繼承人不在的經營者，有從社內外尋找繼承人的方法。社內可考慮移交給家族或役員、員工，但若無適任者或本人無承繼意願則難以推進。因此備受關注的是向其他企業或創業者轉讓事業的M&A（合併與收購）。
透過M&A轉讓事業的最大優點是可以讓公司存續。找到適合的受讓方，公司的招牌、員工的就業和顧客的交易關係都能得到保護。能將多年積累的公司信譽和專業知識傳承給下一代，在社會和經濟上都是意義重大的選擇。此外，對業主經營者而言，與結業時的清算成本相比，M&A可獲得股份或事業的售出收益。不動產管理業是每月管理費收入的存量型業務，具有一定收益規模的話企業價值會得到充分評估。
活用M&A的具體優勢是什麼？
透過M&A進行事業承繼，是為經營者、員工、顧客三方帶來優勢的雙贏選擇。確保公司持續性、維持交易關係、有效活用經營資源、讓經營者退休後安心是主要優點。
- 可確保公司和員工的持續性：將事業移交給第三方，公司本身得以存續，員工繼續受雇。可保護員工的生活和職涯。
- 維持與交易方、顧客的關係：可不中斷與不動產業主和租客的信任關係。對地區根植型業務而言，守護在地信譽、將公司招牌留傳後代具有非常高的價值。
- 有效活用經營資源並發展：活用收購方企業的資源和專業知識，事業有進一步發展的可能性。也有承接的公司進行IT化和強化營業力等靠自身難以實現的投資的案例。
- 經營者退休後的安心感：能將事業託付給信賴的繼承企業，讓經營者安心迎接退休後的生活。
M&A事業承繼的基本流程如何進行？
承繼型M&A分四個階段進行：事前準備、尋找收購候選方、條件談判與合約締結、交接。在可信賴的專業人士支援下謹慎推進是成功的關鍵。
- 事前準備和方針策定：經營者自身明確事業承繼方針，諮詢可信賴的M&A仲介公司或專業人士，委託企業價值評估（Valuation）。
- 尋找收購候選方：以仲介公司為中心列出符合條件的候選方，透過高層面談建立信任關係。
- 條件談判與合約締結：提交意向表明書、基本合意合約、盡職調查（Due Diligence，詳細事業調查）後，最終締結合約並完成交割。
- 交接和後續支援：向員工和交易方告知、各種許可認可和合約的名義變更手續等，順暢進行實務上的事業交接。
在選擇受讓方時應重視哪些方面？
選擇受讓方時，比金額更重要的是「託付給誰」。以對經營理念的共鳴、對員工和顧客的配慮、財務基礎的穩定性、業界協同效應四個要點來判斷。
- 對經營理念和願景的共鳴：是否認同本公司重視的理念，作為社會價值承接事業的對象。
- 對員工和顧客的配慮：是否有在受讓後保護員工就業、繼續為現有顧客提供服務的方針。將人才和顧客視為資產的企業令人放心。
- 財務基礎和持續性：收購方企業是否有充分的財務實力，是否有可持續的成長策略。
- 業界經驗和協同效應：在同業或相關行業有實績，與本公司整合後是否可期待相乘效果。
INA在事業承繼中能提供的獨特價值是什麼？
INA以面向富裕層的高附加價值管理、合約持續率100%的實績、維持員工就業的方針、以可持續成長策略為基礎的經營願景為強項，建立了作為事業承繼受體值得信賴的體制。
- 以富裕層為主要客戶的高附加價值型不動產管理業務：提供超越一般租賃管理的附加價值，透過資產價值提升諮詢和活用最新技術的效率運營，最大化業主的不動產收益。
- 穩定性和可信度的實績：在託管的不動產管理物件中，過去從未發生過「物件售出」以外原因的管理合約解約。如此高的合約持續率，印證了服務的穩定性和可信度。
- 重視員工和現有顧客的持續：M&A承接事業後，也以維持員工就業和持續與現有顧客往來為最優先方針。
- 以可持續成長策略為基礎的經營願景：以人才培育和科技活用為雙輪的成長策略，對承接的事業也負責任地進行管理，以實現面向未來的可持續發展。
如何積極看待事業承繼問題？
事業承繼不是結束而是新的開始。活用M&A手段，可以將珍貴的事業傳承到未來，守護員工和顧客的笑容。
中小規模不動產管理業的事業承繼問題，是全國許多經營者面臨的課題。然而，沒有必要悲觀。活用M&A手段，可以將您建立的珍貴事業傳承到未來，守護員工和顧客的笑容。事業承繼不是結束，而是新的開始。
我們INA在重視「人才」與「信任」的企業文化下，希望成為涉及事業承繼的各方最好的夥伴。事業承繼問題確實是艱難的主題，但解決方案一定存在。只要有踏出這一步的勇氣，通往未來的道路就會開啟。
常見問題（FAQ）
不動產管理公司在M&A中的企業價值如何計算？
不動產管理公司因有每月管理費收入的存量型收益，有時以營業利益（EBITDA）的6至8倍作為轉讓價額的參考值。但根據管理戶數、客戶基礎的品質、員工的專業性、地區特性等，各自情況不同。
從討論M&A到成交需要多長時間？
一般從事前準備到成交多需6個月至1年左右。需要謹慎地推進事前準備和方針策定、尋找收購候選方、盡職調查、條件談判、合約締結、交接各階段，建議儘早著手。
M&A後員工的待遇如何？
多數情況下，M&A後員工就業得以維持。INA以維持員工就業為最優先方針，在尊重承接公司員工的經驗和知見的同時，整備讓其繼續活躍的環境。
為繼承人不在而煩惱，應該從哪裡開始？
建議首先諮詢可信賴的M&A仲介公司或專業人士，接受自身企業的價值評估。在保密協議下可以諮詢，不用擔心資訊外洩。客觀掌握自身現狀，是確定最佳事業承繼方向的第一步。
