사용하지 않는 토지를 어떻게 활용할지 고민하는 일본의 토지 오너는 매우 많습니다. 임대주택(아파트) 신축보다 초기 비용을 크게 줄일 수 있는 방법으로 「토지를 빌려주는 것」, 즉 차지권(借地権, shakuchiken) 설정이라는 선택지가 있습니다. 그러나 「한번 빌려주면 땅이 영영 돌아오지 않는다」는 불안감을 가진 오너도 적지 않습니다. 이는 일본 특유의 임대차 관행이 만들어낸 현상으로, 한국의 토지 임대차나 전세(傳貰)·지상권 제도와는 근본적으로 다른 법적 구조에서 비롯됩니다. 이 글에서는 도쿄를 비롯한 일본 부동산에 투자하거나 이미 토지를 보유한 한국 독자를 위해, 토지를 빌려주는 방법의 종류, 장단점, 그리고 분쟁을 피하기 위한 유의사항을 자세히 설명합니다.
토지를 빌려주는 방법에는 어떤 종류가 있을까?
보통차지(普通借地, futsū shakuchi)
30년 이상의 기간으로 토지를 빌려주는 방식으로, 최초 갱신은 20년, 이후에는 10년마다 갱신됩니다. 이때 임차인(借地人)이 갱신을 요청하면 토지 소유자는 정당사유(正当事由, seitō jiyū — 법률상 인정되는 명확한 거절 사유) 없이는 이를 거부할 수 없기 때문에, 토지가 장기간에 걸쳐 돌아오지 않을 가능성이 있습니다. 한국의 토지 임대차나 지상권 설정 계약에서는 계약 기간 만료 시 당사자 간 협의로 갱신 여부를 비교적 자유롭게 정할 수 있는 경우가 많은데, 일본의 보통차지는 이와 달리 임차인 보호가 매우 강한 제도라는 점에서 근본적인 차이가 있습니다. 즉 「토지를 빌려주면 돌려받지 못한다」는 일본 특유의 인식은, 이 보통차지 제도의 임차인 보호 규정에서 비롯된 것입니다.
정기차지(定期借地, teiki shakuchi)
1992년 차지차가법(借地借家法, Shakuchi Shakuya-hō — 일본의 토지·건물 임대차 관계를 규율하는 기본법) 개정으로 새롭게 추가된 제도입니다. 정기차지에는 일반정기차지·건물양도특약부차지·사업용정기차지의 3종류가 있으며, 어느 유형이든 계약 기간이 끝나면 반드시 토지가 반환됩니다. 다시 말해 정기차지는 앞서 설명한 보통차지의 「반환되지 않는 위험」을 해소하기 위해 도입된 제도로, 계약 시점에 이미 종료 시점과 반환이 확정되어 있다는 점에서 한국의 일반적인 임대차 계약과 오히려 유사한 예측 가능성을 제공합니다. 반환 여부를 확실히 하고 싶다면 정기차지를 선택하는 것이 합리적입니다.
토지를 빌려주는 것의 장점과 단점은?
장점
- 비용을 들이지 않고 안정적인 수입을 얻을 수 있다: 건물을 신축할 필요 없이 지대(地代, chidai — 토지 임대료) 수입을 확보할 수 있습니다
- 유휴지의 효과적인 활용: 고정자산세(固定資産税, Kotei Shisan-zei — 일본에서 토지·건물 등 고정자산에 매년 부과되는 지방세) 부담을 임대 수입으로 상쇄하면서 자산을 놀리지 않을 수 있습니다
- 토지를 정리하고 싶은 오너에게도 하나의 선택지: 보통차지 계약에서는 토지가 돌아오지 않는다는 특성이 오히려 「장기적으로 토지를 처분하고 싶다」는 오너의 니즈와 맞아떨어지는 경우도 있습니다
단점
- 장기간 토지를 자유롭게 사용할 수 없다: 원칙적으로 임대인(토지 소유자) 사정에 의한 중도 해지는 불가능합니다
- 임대주택 경영보다 수익성이 낮다: 수입원이 지대뿐이므로, 건물을 지어 얻는 임대료 수입에 비해 금액이 적습니다
- 상속세 절감 효과가 크지 않다: 상속세 평가액은 낮아지지만, 오히려 실제 시세보다 높게 평가되는 사례도 있습니다. 일본에는 별도의 상속세(相続税, sōzokuzei) 체계가 있어 토지 평가 방식이 상속인의 실제 세부담에 직결되므로, 이 점은 한국 투자자가 특히 놓치기 쉬운 부분입니다
토지를 빌려줄 때 알아두어야 할 유의사항은?
① 건물을 지을 수 있는 토지인지 확인한다
시가화조정구역(市街化調整区域, 일본 「도시계획법」상 개발이 원칙적으로 제한되는 구역)처럼 건축 제한이 있는 토지는 임차인을 찾기 어렵고, 애초에 활용 방법 자체가 제한적입니다. 매각까지 함께 시야에 넣은 판단이 필요합니다. 한국의 개발제한구역(그린벨트)과 유사하지만 운용 방식이 다르므로, 투자 전 대상 토지가 속한 도시계획(都市計画, toshi keikaku) 구역 분류를 반드시 확인해야 합니다.
② 계약 기간 중에는 자유롭게 사용할 수 없다
일방적인 해지는 할 수 없으므로, 장기간 해당 토지를 활용하지 못해도 문제가 없을지 계약 전에 충분히 검토하시기 바랍니다. 특히 보통차지를 선택하면 사실상 수십 년 단위로 처분이 묶이게 되므로, 향후 매각·재건축·상속 계획 등과 상충하지 않는지 미리 점검하는 것이 중요합니다.
③ 반드시 서면으로 계약서를 작성한다
구두 약속만으로도 차지 계약은 성립하지만, 분쟁 방지를 위해 서면에 의한 계약서 작성은 필수입니다. 전문가(변호사·사법서사)에게 상담할 것을 권장합니다. 사법서사(司法書士, shihō shoshi)는 부동산 등기 등을 담당하는 일본 고유의 자격사로, 한국의 법무사와 유사하나 업무 범위는 완전히 일치하지 않습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 토지를 빌려주면 정말로 돌려받지 못하게 되나요?
보통차지의 경우 반환되지 않을 위험이 높습니다. 정기차지 계약이라면 계약 기간이 끝난 후 반드시 토지가 반환됩니다. 한국의 임대차 계약처럼 기간 만료 후 관계가 자동으로 정리되기를 기대한다면, 처음부터 정기차지를 선택해야 한다는 점을 기억해야 합니다. 목적에 맞게 차지의 종류를 선택하는 것이 무엇보다 중요합니다.
Q. 고정자산세는 누가 지불하나요?
토지를 빌려준 경우에도 고정자산세는 토지 소유자(임대인)가 부담합니다. 한국의 재산세와 마찬가지로 명의상 소유자에게 과세되는 구조이지만, 일본에서는 임대 중에도 이 원칙이 바뀌지 않는다는 점에 유의해야 합니다. 지대 설정은 고정자산세를 상쇄할 수 있는 금액으로 정하는 것이 기본입니다.
Q. 지대의 시세는 어느 정도인가요?
일반적으로는 고정자산세의 3~5배 정도가 기준으로 알려져 있지만, 지역·용도·계약 조건에 따라 크게 달라집니다. 한국에는 이처럼 재산세를 기준으로 임대료 배율을 산정하는 관행이 명확히 자리잡아 있지 않으므로, 일본 부동산에 투자하는 한국 투자자라면 이 배율 개념을 별도로 이해해 둘 필요가 있습니다.
Q. 정기차지 계약의 경우, 계약 기간 중 해지할 수 있나요?
원칙적으로 임대인 측에서 일방적으로 해지할 수는 없습니다. 부득이한 사정이 있는 경우에는 임차인과의 합의를 통한 해제가 필요합니다.
