부동산 투자를 시작하려면 수익형 부동산의 매입 자금이 필요하지만, 모든 자금을 자기자금으로 충당할 수 있는 분은 드뭅니다. 그래서 활용되는 것이 아파트론(Apartment Loan)입니다.
본 글에서는 아파트론의 구조부터 금융기관별 금리 비교, 주택담보대출과의 차이, 금리 유형의 선택 방법, 저금리로 빌리기 위한 포인트까지 망라적으로 해설합니다.
아파트론이란?
아파트론은 투자 목적의 부동산 취득에 이용할 수 있는 대출입니다. 아파트·맨션의 한 동 매입, 구분 소유, 건축·리폼 자금, 기존 대출의 차환 등 폭넓은 용도에 대응하고 있습니다.
심사의 특징
주택담보대출과 달리, 아파트론의 심사에서는 사업 계획의 수익성과 담보 부동산의 자산성이 중시됩니다. 본인의 속성(수입·직업)에 더해, 경비·세금·리스크를 고려한 상환 능력이 평가됩니다.
아파트론의 장점·단점
장점
- 레버리지 효과 — 자기자금 1,000만 엔＋차입 9,000만 엔으로 1억 엔의 부동산을 운용하면, 수익률 10%로 연간 이익 1,000만 엔. 1년에 원금 회수도 가능
- 저금리 — 부동산 담보 대출(5〜15%)과 비교하여 1.0〜3.0%로 낮은 수준
- 적은 자기자금으로 투자 개시 — 풀 론(Full Loan)을 이용하면 계약금 0엔도 가능(단, 1할 정도의 자기자금이 이상적)
단점
- 담보 부동산의 강제 매각 리스크 — 상환 불능 시에는 담보 부동산이 매각됨
- 시장 하락 시의 리스크 — 부동산 시장 정체기에 강제 매각되면, 잔채가 남을 가능성이 있음
아파트론과 주택담보대출의 5가지 차이
| 비교 항목 | 아파트론 | 주택담보대출 |
|---|---|---|
| 목적 | 투자용 부동산 취득 | 자기 거주용 부동산 취득 |
| 금리 | 1.0〜3.0% | 0.5〜2.0% |
| 세제 우대 | 없음 | 주택담보대출 공제 있음(최대 400만 엔) |
| 심사 기준 | 부동산의 수익성·담보 평가＋개인 속성 | 개인의 수입·신용 정보 |
| 연대 보증인 | 필요한 경우가 많음 | 보증회사 이용으로 불필요한 경우가 많음 |
아파트론의 금리 유형
변동 금리
금융 시장 동향에 따라 금리가 변동합니다. 고정 금리보다 이율이 낮은 경향이 있지만, 장래 금리 상승 리스크가 있습니다. 현재의 저금리 환경에서는 변동 금리를 선택하는 투자자가 많습니다.
고정 금리
계약 시 금리가 완제까지 변하지 않습니다. 상환 계획을 세우기 쉬운 반면, 금리가 내려간 경우에 혜택을 받을 수 없는 단점이 있습니다.
고정 금리 선택형
2년·3년·5년 등 일정 기간은 고정 금리가 적용되며, 기간 종료 후에 변동형 또는 고정형을 재선택할 수 있습니다.
믹스 금리
변동 금리와 고정 금리를 조합한 유형입니다. 변동 금리분을 먼저 상환하고, 고정 금리분을 남김으로써 상환 계획의 안정성을 높이는 방법도 있습니다.
금융기관별 아파트론 금리 시세
| 금융기관 | 금리 시세 | 특징 |
|---|---|---|
| 메가뱅크 | 1.5〜3.0% | 우대 조치로 1.5%대도. 가장 저금리의 가능성 있음 |
| 일본정책금융공고 | 1.06〜2.15% | 상환 기간 중에는 고정 금리. 차입 기간은 짧음 |
| 신용금고·조합 | 약 2.0% 전후 | 영업 지역에 제한 있음. 지역 밀착으로 상담하기 쉬움 |
| 지방은행 | 1.5〜7.0% | 금리 폭이 큼. 협상에 따라 좋은 조건도 |
| 논뱅크 | 2.9〜4.5% | 금리는 높지만 심사에 통과하기 쉬움 |
아파트론 선택법｜6가지 체크 포인트
① 융자 금액의 상한
부동산 매입 금액의 80〜90% 이내가 일반적입니다. 약 20%의 계약금을 준비해 두면 안심입니다. 임대 수입에서의 상환 비율은 40〜50%가 기준이며, 개인 연수입의 8〜10배가 차입의 기준이 됩니다.
② 융자 기간
최장 30〜35년이 일반적입니다. 기간을 길게 하면 매월 상환액은 줄어들지만, 총지급액은 늘어납니다. 캐시플로의 안정을 중시한다면 장기 설정을 추천합니다.
③ 금리의 종류
변동 금리는 현재의 저금리 환경에서는 메리트가 크지만, 장래 금리 상승 리스크를 허용할 수 있는지가 포인트입니다.
④ 상환 방법
- 원리균등 — 매월 상환액이 일정하여 계획을 세우기 쉬움. 이자분을 경비 계상 가능
- 원금균등 — 원금이 빨리 줄어들고, 총지급액이 적음. 임대료 하락 리스크 대책으로도 유효
⑤ 단체신용생명보험(단신)
계약자에게 만일의 일이 있는 경우에 대출 잔채가 면제됩니다. 단, 상속세 대책으로 일부러 단신에 가입하지 않고 빚을 남기는 전략도 있습니다.
⑥ 보증료·각종 수수료
보증료의 부담자, 일괄 지급인지 추가인지, 조기 상환 시의 수수료 등, 놓치기 쉬운 비용도 확인합시다.
저금리로 아파트론을 빌리는 5가지 요령
① 하우스 메이커의 제휴 대출을 활용
하우스 메이커 경유로 금융기관을 소개받으면, 신뢰 관계로부터 융자 조건이 우대되는 경우가 있습니다.
② 변동 금리를 선택한다
일본의 장기 저금리 정책이 계속되는 한, 변동 금리 쪽이 고정 금리보다 유리할 가능성이 높습니다.
③ 사업 계획의 정밀도를 높인다
공실률·수선비·주변 시세를 객관적 데이터로 뒷받침한 수지 시뮬레이션을 작성하고, 금융기관에 안정성을 어필합시다.
④ 상환 실적을 어필한다
기존 대출의 상환 실적은 우량 고객의 증명입니다. 타 은행에서의 상담도 진행하고 있는 것을 전하면, 금리 인하의 협상 재료가 됩니다.
⑤ 심사 전에 개인 속성을 정비한다
근속 연수·자산 상황·신용 정보를 재검토하고, 속성을 높인 후에 심사에 임합시다.
아파트론 계약 시의 4가지 주의점
- 상속세 대책에는 빚을 남긴다 — 단신에 가입하면 대출 완제로 공제 대상의 차입금이 없어진다
- 원금 상환은 경비가 되지 않는다 — 확정신고에서 경비 계상할 수 있는 것은 이자 부분만
- 융자 기간은 가능한 한 길게 설정 — 캐시플로의 안정이 최우선. 단기 상환은 공실 리스크 시에 위험
- 안이한 차환은 피한다 — 금리는 내려가도, 원래 금융기관으로부터의 장래 융자를 받을 수 없게 될 리스크가 있음
정리
아파트론은 부동산 투자의 근간을 지탱하는 금융 상품입니다. 금리 유형의 선택, 금융기관의 비교, 상환 방법의 검토를 통해, 자신의 투자 계획에 최적인 대출을 선택합시다. 저금리로 빌리기 위해서는 사업 계획의 정밀도와 개인 속성의 향상이 열쇠가 됩니다.
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