일본 임대물건 내진·면진·제진 구조와 장단점

지진 등 재해로 아파트(アパート)처럼 소유한 임대물건이 붕괴하면, 집주인이 그 손해를 져야 할 가능성이 있습니다. 여기서 말하는 아파트는 한국의 고층 아파트가 아니라, 일본에서 목조·경량철골의 저층 임대주택을 가리키는 말입니다.
모든 경우에 책임이 성립하는 것은 아니며, 그 핵심에는 건물의 내진성이 크게 관여합니다.
이 글에서는 임대물건의 내진(耐震)·면진(免震)·제진(制震) 특징과 함께, 점검 방법과 지진 대책의 중요성도 정리합니다.
일본에서 임대물건을 가진 집주인, 그리고 매입을 검토하는 한국 투자자는 이 글을 기준으로 물건을 확인해 보시기 바랍니다.

이 글에서 다루는 내진·면진·제진은 일본 건축·임대 시장에 고유한 분류입니다. 한국 투자자가 ‘지진이 많은 나라이니 건물은 다 튼튼하겠지’라고 전제하면 판단이 빗나갑니다. 일본의 중고 임대물건은 1981년 6월 1일의 신내진기준(新耐震基準)을 충족하는지에 따라 대출 가능 여부, 지진보험, 매각 가격이 갈라지며, 건물이 붕괴하면 집주인이 민법상 책임을 지는 경우도 있습니다. 본문은 그 일본 고유의 규칙을, 한국에서 물건을 사거나 거주하려는 분이 실무에 쓸 수 있도록 풀어 쓴 일본 가이드입니다.

소유하고 있는 물건의 내진성을 점검하십시오

건물에는 건축기준법(建築基準法), 건축기준법 시행령(建築基準法施行令) 등에 따라 내진기준이 정해져 있습니다.
이 기준을 충족하지 못하면 건축 자체가 허가되지 않습니다. 일본의 건축기준법은 전국 공통의 국가 기준이며, 지자체가 독자적으로 완화할 수 있는 성격이 아닙니다.
또한 지금까지 내진기준이 여러 차례 개정되어 왔기 때문에, 지은 지 오래된 건물은 현재 기준을 충족하지 못할 가능성도 있습니다.
따라서 지금 소유한 물건의 내진성을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

스스로 점검하는 방법

내진기준은 직접 확인하는 방법이 있습니다.
다음 내용에 해당하는지 살펴보시기 바랍니다. 매입 때 중요사항설명(重要事項説明)만 듣고 넘어가면 구내진기준 물건이 섞여 들어올 수 있으니, 아래 항목은 건물 대장과 도면을 펴 놓고 대조하는 것이 안전합니다.

건축한 해

먼저 건축한 연도를 확인해 주십시오.
건축한 시점이 1981년 5월 31일보다 이전이면 구내진기준(旧耐震基準)입니다.
1981년 6월 1일 이후이면 신내진기준이므로, 통상 큰 문제는 없습니다. 실무에서는 ‘준공 연도’가 아니라 건축확인(建築確認)을 받은 날짜가 이 선을 가르는 경우가 많으니, 대장과 확인통지서를 함께 보는 것이 안전합니다.
내진기준은 건물을 지을 때 지진 등 흔들림을 견딜 시공과 설계가 되어 있는지를 건축기준법으로 규정한 것입니다.
구내진기준은 1950년에 시행되어 약 30년간 운용된 기준입니다.
이 기준은 10년에 한 번 정도 일어날 것으로 보는 중규모 지진(진도 5)에 대해 가옥이 무너지거나 쓰러지지 않는다는 것이었습니다. 여기서 진도(震度)는 리히터 규모가 아니라 일본 기상청(気象庁)의 진도 계급입니다.
따라서 구내진기준 주택은 진도 5를 넘는 지진을 전제로 설계되지 않았다는 뜻이 됩니다.
당시에는 대규모 지진에 대한 내진 기술이 아직 따라가지 못했던 사정이 있습니다.
한편 신내진기준은 1978년 미야기현 해역 지진(宮城県沖地震)으로 큰 피해를 입은 것이 계기가 되어 시행되었습니다.
이때 센다이시에서 진도 5가 관측되었으나 건물 피해가 커서, 전파가 1,000동 이상, 반파가 6,000동 이상, 일부 손괴가 125,000동 이상이었습니다.
이 피해의 크기에서 신내진기준이 태어났습니다.
소유 물건이 구내진기준 그대로라면, 가능한 한 빨리 점검과 보수 시공이 필요할 것입니다.

한국 투자자에게 이 날짜는 생소할 수 있습니다. 한국의 공동주택은 내진설계 의무가 단계적으로 확대되었고, 서울 시세는 역세권과 재건축 기대가 가격을 크게 움직입니다. 반면 일본의 중고 임대물건은 ‘구축이라도 입지가 좋으면 산다’는 서울의 감각을 그대로 가져가면 위험합니다. 구내진기준 물건은 가격이 싸 보여도 일본 금융기관의 대출이 까다롭고, 지진보험 조건이 불리하며, 뒤에 나오듯 붕괴 시 집주인 책임 리스크가 남습니다. 도쿄·오사카의 싼 물건을 서울 시세와 단순 비교하기 전에, 건축확인일이 1981년 6월 1일 이후인지를 먼저 확인하는 것이 매입 여부의 출발점입니다.

건축 구조

이어서 건축 구조를 살펴보겠습니다.
건축 구조에서는 법정내용연수(法定耐用年数)가 지났는지가 큰 가늠자가 됩니다.
법정내용연수는 고정자산으로서의 자산 가치가 세무상 소멸할 때까지의 기간을 연수로 나타낸 것입니다. 건물이 실제로 몇 년 버티는지를 보증하는 수명이 아닙니다.
건물 종류별 내용연수는 다음과 같습니다.

【내용연수】

・철골조(골격재 두께 3mm 이하): 19년
・철골조(골격재 두께 3~4mm 이하): 27년
・철골조(골격재 두께 4mm 이상): 34년
・목조: 22년
・철근콘크리트조: 47년

건축 구조에 관해서는 튼튼한 구조일수록 연수에 반영되어, 목조, 철골조, 철근의 순이 됩니다.
다만 이 연수가 지났다고 해서 건물이 곧바로 무너진다는 뜻은 아닙니다.
감가상각상의 내용연수이므로, 가늠자로 기억해 두면 좋습니다. 한국 투자자가 일본에서 대출을 검토할 때도 이 연수가 상환 기간의 상한에 영향을 주는 경우가 있습니다.

건축 상태

내진성을 점검할 때는 건축 상태도 파악해 두시기 바랍니다.
물론 법정연수 안이라고 해서 안심할 수 있는 것은 아닙니다.
같은 내진기준의 건물이라도 형태와 건축 자재에 따라 내진성이 달라집니다.
건축 상태를 눈으로 확인할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

・기둥과 벽의 많음
먼저 기둥과 벽이 많은지를 확인합니다.
기둥과 벽이 많은 구조는 내진성도 높다고 여겨집니다.
소유한 임대물건의 기둥과 벽 수를 세어 보시기 바랍니다. 벽이 적은 원룸형 목조 아파트는 겉보기와 달리 내진 여력이 작을 수 있습니다.

・정사각형인지, 직사각형인지
정사각형, 직사각형 형태는 다른 형상에 비해 내진성이 우수하다고 합니다.
L자형, ㄷ자형, 요철이 있으면 지진 때 흔들리는 방식이 달라 접합부에 부담이 가기 쉽고, 손괴 위험도 높아집니다.

・구조의 확인
벽의 수로 확인할 때는 벽식구조(壁式構造)인지 라멘구조(ラーメン構造)인지를 점검해 보십시오.
벽식구조는 내력벽으로 건물을 지탱하는 구조입니다.
상자를 쌓아 올린 이미지로 보면 이해가 쉽습니다.
고층보다 저층 건물에 쓰이는 경우가 많고, 내진성도 높다고 평가됩니다.
독특한 이름의 라멘구조는 면 요리가 아니라, 독일어로 틀을 뜻하는 Rahmen에서 유래합니다.
수직 기둥과 수평 보로 직사각형 건물을 지탱하는 구조입니다.
벽을 필요로 하지 않는 구조가 되며, 철근콘크리트조, 철골조 등에서 사용됩니다. 한국 아파트의 벽식과 이름이 비슷해도, 일본 중고 매물에서는 구조 도면을 보지 않으면 둘을 구분하기 어렵습니다.

・노후화의 확인
직접 확인할 수 있는 방법으로, 노후한 부분이 없는지도 점검해 보시기 바랍니다.
바닥이 내려앉았는지, 문 개폐가 어려워졌는지, 외벽에 균열이 생겼는지 등 겉모습의 이상이 없는지도 확인해 주십시오. 이런 이상은 정식 내진진단 전에 집주인이 스스로 발견할 수 있는, 비용이 가장 적게 드는 점검입니다.

내진진단 회사에 의뢰하기

임대물건의 내진을 정확히 알고 싶다면 내진진단(耐震診断)을 할 수 있는 회사에 의뢰하는 편이 좋습니다.
회사에 맡기면 비전문가가 판단하기 어려운 부분까지 확인해 줍니다. 도면과 콘크리트의 배근, 접합부 부식처럼 눈으로 안 보이는 항목이 진단의 핵심입니다.
다만 내진진단을 한다고 해서 어느 회사나 되는 것은 아니며, 몇 가지 가늠자가 있습니다.

【내진진단 회사 선정의 주의점】

・지자체 등에 사업자로 등록된 회사일 것
・내진진단 실적과 경험이 풍부한 회사일 것
・내진진단이나 내진개수기술자(耐震改修技術者) 등 자격을 가진 회사일 것

가능한 한 이 세 조건을 충족하는 회사를 고르시기 바랍니다.
특히 방문 영업을 받았을 때는 손쉽다는 이유로 그 자리에서 진단을 신청해 버리기 쉽습니다. 한국에서 중개사 한 곳만 믿고 계약을 서두르는 것과 같은 함정이므로, 스스로 납득한 회사를 골라 올바른 진단을 받는 것이 바람직합니다.

임대물건의 지진 대책…현황은

이처럼 임대물건을 관리하는 집주인이 적극적으로 내진화해 주는 것이 바람직하지만, 현실은 그와 거리가 있습니다.
왜 내진화가 늦어지거나, 아예 이루어지지 않는 것일까요?

내진화가 늦어지고 있습니다

지진 등 재해가 많은 일본에서는 진도 6 이상의 지진이 자주 일어납니다.
세계 전체에서 일어나는 진도 6 이상 지진의 약 20%가 일본에서 일어나므로, 언제 재해를 당할지도 알 수 없습니다. 한반도는 이 빈도에 훨씬 못 미치므로, 한국 투자자가 일본의 ‘진도 6이 반복되는 환경’을 체감하기는 어렵습니다.
게다가 2011년 3월에는 동일본대지진(東日本大震災)이 일어나 건물·인명 피해가 컸던 것도 아직 기억에 새롭습니다.
앞으로 수년 안에 대지진이 일어날 가능성도 있어, 내진에는 더욱 힘을 쏟아야 할 것입니다.
그러나 현재 일본에서는 내진화가 늦어지고 있는 것이 현실입니다.
특히 임대물건은 비용이 큰 병목이 되어, 내진화가 진행되지 않는 상태에 있습니다.

내진화하지 않는 이유

내진화하지 않는 요인 중 하나는, 집주인이 이 결단에 머뭇거리고 있을 가능성입니다.
지금은 노후한 임대물건이 많고, 건물을 내진화하려면 많은 자금이 필요하기 때문입니다.
내진 보강만으로도 비용이 고액이라, 집주인이 감당하지 못하는 몫은 월세 인상으로 이어집니다.
월세 인상은 현재 거주자에게도 부담이 될 뿐 아니라, 퇴거의 이유가 됩니다.
게다가 내진화할 때는 명도를 요청해야 하는 경우가 있고, 공사 후에 입주자가 다시 돌아올 보장도 없습니다.
공사 중에는 물론 월세 수입도 없고, 자금이 드는 것도 지연의 요인입니다.

여기서 한국 투자자가 놓치기 쉬운 자금 구조의 차이가 있습니다. 한국 임대차의 전세(傳貰)는 임차인이 매매가의 상당 비율에 해당하는 목돈을 맡기므로, 집주인은 그 보증금을 사실상 무이자 자금으로 운용할 수 있습니다. 일본에는 전세가 없습니다. 시키킨(敷金)은 보통 월세 1~2개월분이고, 레이킨(礼金)은 반환되지 않는 사례금입니다. 내진 보강비 100만~500만 엔(약 909만~4,545만 원)을 전세 보증금으로 메울 방법이 없고, 회수 수단은 월세 인상이나 자기자본·대출뿐입니다. 전세 레버리지에 익숙한 투자자가 일본의 ‘싼 구축 아파트’를 보고 보강비를 후순위로 미루면, 현금흐름이 예상보다 빨리 무너집니다.

내진화하지 않을 때의 리스크

내진화의 중요성은 이해하더라도, 내진화하지 않으면 집주인에게 큰 리스크가 닥칠 가능성이 높습니다.
실제로 1995년 한신·아와지 대지진(阪神・淡路大震災)에서는 많은 건물이 붕괴했고, 잔해에 깔린 사람도 많았습니다.
주변 건물은 무사한데 붕괴한 아파트가 있어, 희생자의 유족이 집주인을 상대로 책임을 물은 사례도 있었습니다.
결과적으로 집주인에게 법적 책임이 인정된 경우도 많아, 내진화하지 않는 것은 이후 인생을 바꿀 수 있는 큰 리스크라고 할 수 있습니다. 한국 투자자가 비거주자로 일본 물건을 보유할 때도 이 책임은 물건 소재지인 일본법의 문제입니다. 싼 구축을 산 대가가 손해배상으로 돌아올 수 있습니다.

내진·면진·제진이란? 각각의 특징을 확인하십시오

여기까지 내진 점검 방법과 지진 대책의 현황을 설명했습니다.
여기서는 내진·면진·제진의 특징을 중심으로 소개합니다.

내진에 대해

내진이란, 이름 그대로 지진의 흔들림을 견디는 구조입니다.
가장 일반적인 구조이며, 단독주택, 맨션, 빌딩, 학교 등 건물에 채택됩니다. 일본 임대물건의 대부분은 이 내진구조이며, 매물 광고에 ‘내진’이라고만 적혀 있으면 면진·제진이 아니라는 뜻으로 읽어야 합니다.
지진에서는 건물 안에서도 무게가 있는 지붕과 바닥에 힘이 걸리기 쉬운데, 이 흔들림을 건물로 지탱하며 균형 있게 보강해야 합니다.
지진 때에는 지진력이라는, 건물에 작용하는 힘이 걸리므로, 벽에 가새(筋交い)를 넣거나 접합부를 철물 등으로 보강해 건물에 강도를 부여합니다.

면진에 대해

면진은 내진이나 제진에 비해, 큰 지진이 나도 흔들리기 어렵게 만드는 것이 특징입니다.
지진의 흔들림이 건물에 잘 전달되지 않도록, 건물과 지반을 떼어 놓은 구조로 합니다.
이렇게 말하면 건물이 떠 있는 인상이 되지만, 건물과 기초 사이에 특수한 면진장치를 설치해 지진으로 걸린 힘을 받아 흘려 흔들림을 줄이는 구조입니다.
이 면진장치는 흔들림의 힘을 흡수하는 댐퍼(ダンパー), 건물을 받치는 고무 아이솔레이터(アイソレータ) 등으로 구성됩니다.
면진장치로 지진의 흔들림이 흡수되어 건물이 붕괴하기 어려워집니다. 도쿄 고층 맨션 분양 안내에서 ‘면진’을 내세우는 이유가 바로 이 흔들림 억제입니다.

제진에 대해

제진은 지진의 흔들림을 건물 안에서 흡수하는 구조입니다.
건물 내부의 댐퍼나 추로 구성된 제진장치를 설치해, 지진에 의한 흔들림을 작게 만드는 구조입니다.
고층 빌딩, 타워 맨션처럼 높은 건물에서는 위층일수록 크게 흔들리는 경향이 있지만, 제진을 채택하면 위층이 되어도 흔들림 폭을 완화할 수 있다고 합니다.
면진과 비슷하다는 인상을 받기 쉽지만, 제진은 건물과 지반을 떼어 놓지 않습니다.
지진의 흔들림은 건물에 전달되지만, 제진장치가 이를 열에너지로 바꿔 방출하는 것이 특징입니다.
이에 따라 큰 흔들림도 작게 만들 수 있어 붕괴하기 어려워집니다. 타워 맨션을 검토하는 한국 투자자라면 상층 흔들림을 광고 문안이 아니라 제진장치 유무로 확인해야 합니다.

내진구조 임대물건의 장점·단점

내진구조가 제대로 된 임대물건에는 어떤 장점과 단점이 있을까요?

내진구조의 장점

내진구조의 장점은 건축 비용이 비교적 저렴하다는 점입니다.
건물을 지을 때는 건축기준법에 따라 내진기준을 충족해야 합니다.
그러나 처음부터 설계에 넣어 두면 추가 비용이 생기지 않고, 내진구조 건물이 됩니다.
나아가 내진구조는 공사 기간이 짧다는 것도 큰 특징입니다.
가장 많이 채택되는 구조이므로, 면진이나 제진과 같은 특수한 공사가 필요 없습니다.
공사 기간 자체가 길게 걸릴 필요도 없습니다.
그 외에도 설계상 제약이 적어 비교적 자유로운 설계가 가능한 것도 내진구조의 장점입니다.
면진의 경우 지하실을 만들기 어렵거나, 장치 설치를 위한 공간 확보가 필요한 과제가 있지만, 내진구조에는 이런 설계와 관련된 큰 제약이 없습니다.
다만 보강용 가새, 내진벽 등으로 제한되는 경우는 있습니다.
사전에 확인해 두면 도중에 곤란해지는 일도 없습니다. 일본 임대 아파트(アパート)의 신축은 대부분 이 내진구조로 지어집니다.

내진구조의 단점

내진구조에는 장점도 있으면 단점도 있습니다.
내진은 면진처럼 지반과 떼어 놓은 구조가 아니므로, 지진의 흔들림이 그대로 건물에 전달되는 것이 단점입니다.
건물 높이에 따라서는, 진도가 크면 큰 흔들림을 긴 시간 느끼게 됩니다.
특히 고층 맨션 등에서는 지진 후에도 흔들림이 가라앉지 않는 느낌이 들기 쉽습니다.
나아가 큰 흔들림이 그대로 긴 시간 전달되면, 가구 전도, 물건 낙하 등 2차 피해도 일어나기 쉽습니다.
건물에는 손상이 없어도, 방 안에서는 가구가 넘어져 다치거나 몸을 움직일 수 없게 될 가능성도 있습니다.
이런 경우에는 가구마다 넘어지지 않도록 고정구를 장착해, 가능한 대책을 취할 필요가 있습니다. 가구 고정은 입주자 부담인 경우가 많으므로, 집주인은 계약 때 안내 여부를 정해 두는 편이 분쟁을 줄입니다.
또한 건물이 튼튼해도 큰 지진을 여러 번 겪으면 부분적인 손상이 생길 수 있고, 이런 파손이 여러 곳에서 일어나거나 커지면 최악의 경우 붕괴할 우려도 있습니다.
흔들림이 큰 지진 후, 큰 흔들림을 여러 차례 겪은 뒤에는 반드시 유지보수 등 점검을 빼놓지 마시기 바랍니다.

면진구조 임대물건의 장점·단점

면진구조 물건은 큰 지진에 강한 구조 중 하나이지만, 단점도 있습니다.
여기서부터는 면진구조 임대물건의 장점과 단점을 소개합니다.

면진구조의 장점

면진구조의 장점으로는, 지진의 흔들림을 작게 해 준다는 점, 건물의 손상·2차 피해 방지로 이어진다는 점을 들 수 있습니다.

지진의 흔들림을 작게 해 준다

내진이나 제진 물건과 비교하면, 면진구조 물건은 지진의 흔들림을 가장 억누를 수 있는 구조입니다.
이것이 면진구조 최대의 장점이며, 그 강점을 살려 고층 빌딩이나 고층 맨션에서도 채택되는 경우가 많습니다.
면진구조는 건물과 지반을 떼어 놓아 흔들림을 억누르는 효과가 있습니다.
따라서 대지진이 발생해도 건물에서 느끼는 흔들림이 작게 느껴질 것입니다. 같은 진도라도 내진구조 고층과 면진구조 고층은 실내의 체감이 크게 다릅니다.

건물 손상이 일어나기 어렵다

다음으로, 지진에 의한 건물 손상이 일어나기 어렵다는 점입니다.
지진이 발생하면 눈에는 보이지 않는 건물 내부에 손상이 생기는 경우가 있습니다.
건물 내부의 부재나 접합부 등에 손상이 생기면, 그것이 원인이 되어 이상이 생기기 쉽고, 건물 자체의 안전성이 떨어집니다.
그러나 면진구조 건물이라면 흔들림이 작아지므로, 눈에 보이지 않는 건물 내부의 손상도 일어나기 어렵습니다. 매각 때 현지 조사에서 ‘내부 손상 없음’을 설명하기 쉬운 것도, 면진 물건의 실무상 장점입니다.

2차 피해 방지로 이어진다

지진이 발생하면, 흔들림이 클수록 가구와 가전이 넘어지거나 파손될 가능성도 높아집니다.
지진의 인명 피해는 이런 가구 전도와 낙하물에 의한 2차 피해가 대부분을 차지합니다.
면진구조 건물이라면 흔들림이 작은 만큼, 가구 전도와 낙하물에 의한 피해도 줄일 수 있습니다.
지진이 나면 큰 가구가 넘어오지 않을까, 물건이 깨지지 않을까 걱정하는 분이 많을 것입니다.
그런 분에게 면진구조 임대물건은 안심으로 이어집니다. 한국에서 온 거주 검토자라면, 가구 전도 리스크가 작은 면진 맨션은 월세가 조금 높아도 체감 안전이 계약 이유가 될 수 있습니다.

면진구조의 단점

면진구조의 단점으로는, 세로 흔들림에 약하다는 점, 비용이 든다는 점, 역사가 짧다는 점 등을 들 수 있습니다.

가로 흔들림 이외의 지진에서는 효과를 얻기 어렵다

면진구조는 ‘아이솔레이터’라는 부품을 사용합니다.
고무와 금속판을 겹치거나, 금속 볼을 굴려 가로 흔들림에 강한 구조로 되어 있습니다.
그러나 건물 자체는 무게를 지탱하기 위해 수직 방향으로 고정해야 하므로, 수직 방향의 세로 흔들림이 일어나면 아이솔레이터로 흔들림을 줄일 수 없습니다.
세로 흔들림은 가로 흔들림보다 피해가 적다고 하지만, 피해가 일어나지 않는다는 뜻은 아니므로, 피해를 완전히 없애기는 어렵다고 합니다. 일본 직하형 지진에서는 세로 흔들림이 먼저 오는 경우가 있어, 면진만으로 ‘지진에 강하다’고 단정할 수는 없습니다.

비용이 든다

내진구조나 제진구조에 비해 면진구조로 만들려면 비용이 듭니다.
또한 면진구조 건물은 정기적인 유지보수가 필수이며, 면진장치 교체도 해야 합니다.
따라서 초기 비용뿐 아니라 운영 비용도 들어, 부담이 커지기 쉽습니다. 월세만으로 회수하는 일본 임대에서는 이 운영 비용이 수익률을 직접 깎습니다. 장치 교체 시기를 수선 계획에 넣지 않으면, 나중에 나오는 일시금이 월세 수익을 잠식합니다.

역사가 짧고 시공 회사가 한정된다

면진장치의 역사는 아직 짧고, 면진구조에 대응할 수 있는 시공 회사도 한정됩니다.
일반적으로 면진장치에 쓰이는 고무의 내용연수는 60년~80년이라고 하지만, 완전히 실증된 것은 아니므로 내용연수는 물론 기술 면을 의문시하는 목소리도 있는 것이 실태입니다.
시공 회사도 적기 때문에, 대응해 줄 곳을 찾으면 선택지가 좁아질 수도 있습니다. 지방 도시의 저층 임대물건을 보는 한국 투자자라면, 면진 시공을 전제로 수지를 짜기보다 내진·제진부터 견적을 받는 편이 현실적입니다.

제진구조 임대물건의 장점·단점

이어서 제진구조 임대물건의 장점과 단점을 소개합니다.

제진구조의 장점

제진구조의 장점으로는, 반복되는 흔들림이나 태풍 등의 흔들림에 강하다는 점, 비용이 저렴하다는 점, 유지보수가 간단하다는 점을 들 수 있습니다.

반복되는 흔들림이나 태풍의 흔들림에 강하다

제진구조는 내진에 비해 지진 발생 직후의 흔들림을 억누를 수 있고, 반복되는 흔들림에도 강합니다.
지진이 발생한 직후에는 여진이 여러 번 일어나는 경우가 많아, 흔들림이 반복되며 피해가 확대되는 경우도 적지 않습니다.
제진은 여진에 의한 반복 흔들림은 물론, 강풍이나 태풍에 의한 흔들림에도 강합니다.
지진뿐 아니라 강풍이나 태풍의 흔들림도 억누르고 싶다면, 제진은 충분한 효과를 발휘해 줄 것입니다. 일본 태풍 시즌에 고층 흔들림을 호소하는 입주 불만은, 제진 유무로 빈도가 달라지는 경우가 있습니다.

비용이 저렴하다

다음으로, 건설 시 비용이 저렴하다는 점을 들 수 있습니다.
내진보다 지진 피해를 억누를 수 있을 뿐 아니라 여진에 의한 반복 흔들림에도 강한 구조이면서, 비용이 저렴해 비교적 도입하기 쉽다는 것도 큰 장점입니다.
특히 건설 시 비용은 금액이 커지기 쉬우므로, 조금이라도 억누를 수 있는 것은 물건 소유자에게도 매력적입니다. 목조·철골 저층 아파트에 제진 댐퍼를 더하는 개수는, 면진 기초 공사보다 현실적인 선택지가 되는 경우가 있습니다.

유지보수가 간단하다

제진구조 물건은 유지보수가 비교적 간단하고, 사용하는 장치에 따라서는 댐퍼 교체나 점검이 필요 없는 경우도 많습니다.
정기 점검이 필요한 것은 고무 댐퍼나 유압식 댐퍼를 사용하는 경우입니다.
고무 댐퍼는 기온에 따른 열화가 일어나기 쉽고, 유압식 댐퍼는 오일 누출이 발생할 수 있어 유지보수가 필요합니다.

제진구조의 단점

제진구조의 단점으로는, 흔들림 자체를 억누를 수 있는 것은 아니라는 점, 지반의 영향을 받기 쉽다는 점, 그리고 설치 장소와 수에 따라 효과가 달라진다는 점 등을 들 수 있습니다.

흔들림 자체를 억누를 수 있는 것은 아니다

면진구조와 달리, 제진구조는 지진의 흔들림 그 자체를 억누를 수 있는 것은 아닙니다.
제진구조는 건물에 댐퍼를 설치해, 그것이 흔들림과 반대 방향으로 움직이는 추가 되어 진동을 줄이는 구조입니다.
따라서 내진과 마찬가지로 흔들림의 충격을 직접 느끼기 쉽고, 지진의 정도가 크면 건물에 피해가 생길 가능성이 있습니다.

지반의 영향을 받을 가능성이 있다

내진과 마찬가지로, 제진구조 물건도 건물 자체는 지면과 접하는 방식이므로, 지반이 약해져 있으면 효과를 충분히 얻지 못할 가능성이 있습니다.
지반이 연약한 땅에서는 제진구조 임대물건을 지어도 본래의 제진 효과를 얻지 못하고, 흔들림을 그대로 느낄 수 있습니다. 매입 전 지반조사서(地盤調査)를 확인하지 않으면, 구조 명칭만 보고 안전하다고 오해하기 쉽습니다.

설치 장소와 수에 따라 효과가 달라진다

제진구조는 설치하는 댐퍼의 장소와 수에 따라 효과가 달라지기 쉽다고 합니다.
제진장치 설치에서는 효과가 나오는 장소가 정해져 있으므로, 적절한 위치에 설치하지 않으면 효과를 얻기 어려워집니다.
또한 위치가 적절해도 댐퍼 수가 적으면 효과가 나오기 어렵습니다.
제진구조로 할 경우에는 댐퍼 설치에 익숙한 시공 회사를 가려내는 것이 필요합니다. 견적서에 댐퍼 개수와 설치 위치가 없으면, 효과를 검증할 수 없는 공사로 보는 편이 안전합니다.

내진·면진·제진, 어느 구조를 도입하면 좋을까요?

내진·면진·제진의 특징과 장점·단점을 소개했지만, 결국 어느 구조를 임대물건에 도입해야 할까요?
실은 지진 대책으로서 명확히 ‘이것이 정답’이라는 기준은 없습니다.
어느 것을 선택하더라도 장점도 단점도 있으므로, 고른 것이 반드시 최선의 선택은 아닙니다.
굳이 꼽자면, 임대물건에 무엇을 원하는가라는 점입니다.
임대물건 건설을 검토할 때는 타깃층과 주변 환경에 더해, 평면과 예산 등을 맞춰 보며 최적인 것을 고를 것입니다.
내진·면진·제진도 그와 같아, 여러 요소를 맞춰 보며 검토해야 합니다.
가장 중요한 것은, 빠짐없이 올바른 방법으로 시공해 주는 회사를 고르는 것입니다. 일본 시공 회사의 견적서에는 내진·면진·제진이 따로 항목화되는 경우가 많으므로, 총액만 보지 말고 어느 구조인지를 먼저 확인하십시오.

특히 임대물건은 많은 주민이 그곳에서 여러 해 살게 되므로, 안심·안전성이 높은 물건으로 만들어야 합니다.
경우에 따라서는 내진과 제진, 내진과 면진처럼 여러 구조를 조합하는 것도 가능합니다.
물론 그만큼 비용은 들지만, 만족도가 높은 물건으로 만들기 위해 더 지진에 강한 물건으로 만드는 것도 방법 중 하나입니다.
지진은 언제, 어디서 발생할지 예측할 수 없습니다.
지진에 강한 물건으로 만드는 것도 매우 중요하지만, 그 이상으로 주민 한 사람 한 사람이 유사시에 대비해 지낼 수 있는 환경으로 만들어 가시기 바랍니다.
지진 발생 시의 피난 방법과 피난처 등은, 평소부터 의식적으로 전하는 것이 중요합니다. 한국인 입주자나 유학생을 받는 물건이라면, 일본어 안내만으로는 전달이 끊길 수 있으니 한국어·영어 피난 안내를 함께 두는 것이 공실 대책에도 도움이 됩니다.

내진공사와 재건축…어느 쪽을 택해야 할까요?

임대물건의 내진성에 문제가 있을 때, 내진공사를 해야 할지, 과감하게 재건축해야 할지 망설이는 분도 있을 것입니다.
여기서는 내진공사를 하는 경우와 재건축하는 경우의 장점·단점을 소개합니다.

내진공사의 장점

먼저 내진공사를 하는 장점부터 보겠습니다.

입주율이 오를 가능성이 있다

내진공사를 실시하면 내진기준을 충족할 수 있어 안전성이 높다고 판단되고, 지금까지보다 입주율이 오를 가능성이 높습니다.
내진성이 높아지면, 그만큼 지진으로 피해를 입더라도 인명 리스크를 억누를 수 있습니다. 지진을 민감하게 보는 한국인 입주 희망자에게는, 신내진기준 충족 자체가 계약 결정의 이유가 되기도 합니다. 구내진기준 물건은 같은 역세권이라도 공실이 길어지는 사례가 있습니다.

보조금이나 감세가 가능한 경우가 있다

내진공사를 할 때는 지자체가 실시하는 보조금 제도와 세금 경감 조치 등을 이용할 수 있는 가능성이 있습니다.
각 도도부현(都道府県)에 따라 내용은 다르지만, 내진진단과 내진개수 공사비의 보조를 하는 지자체는 많습니다.
고정자산세(固定資産税)나 도시계획세(都市計画税) 등의 감면을 받을 수 있는 경우도 많으므로, 사전에 지자체가 어떤 조치를 취하고 있는지 확인해 두면 좋습니다. 비거주자인 한국 투자자도 대상이 되는지는 지자체마다 다르니, 신청 전에 창구에서 자격 요건을 확인해야 합니다. 보조는 진단을 받은 뒤에야 개수비가 나오는 경우가 많아, 진단비부터 문의하는 것이 순서입니다.

장래 매각을 검토하는 경우, 가격이 높아질 가능성이 있다

소유한 임대물건을 장래에 매각하는 것을 검토하고 있다면, 내진공사를 해 기준을 충족하면 가격이 지금보다 높아질 가능성이 있습니다.
물론 지은 지 오래될수록 물건 가격은 내려가는 경향이 있지만, 내진기준을 충족하는지가 하나의 판단 재료가 되기도 합니다. 한국 투자자에게는 엔화 표시 매각가뿐 아니라, 구내진기준 물건이 일본 국내 매수인에게 할인되는 폭이 환율 차익을 잠식할 수 있다는 점이 실질 리스크입니다.

내진공사의 단점

이어서 내진공사의 단점을 소개합니다.

비용이 든다

내진공사는 내진·면진·제진에 따라 각각 특징이 다르지만, 어느 쪽이든 상당한 비용이 듭니다.
고액의 개수비를 회수하기 위해 월세를 올리는 방법도 있지만, 그렇다고 월세 수입이 갑자기 늘어나는 것은 아니므로 부담이 커질 가능성이 있습니다. 100만~500만 엔(약 909만~4,545만 원)을 월세 인상만으로 회수하려면 수년이 걸릴 수 있습니다.

재해에 의한 피해가 확대되지 않는다고는 할 수 없다

내진공사를 해도, 재해에 의한 피해가 완전히 억눌린다는 것은 아닙니다.
진원에 가깝고 흔들림이 크면 피해가 확대될 가능성도 있습니다.
인명 리스크는 줄일 수 있을지 모르지만, 과신하지 마시기 바랍니다.

개수 기간에는 명도할 수밖에 없는 경우가 있다

경우에 따라서는 개수 기간 중 주민에게 명도를 요청해야 할지도 모릅니다.
일시적으로 다른 물건에 임시 거주하게 하는 경우, 그만큼의 수속과 대응에 쫓길 가능성도 있으므로, 시공 회사에 사전에 확인이 필요합니다. 명도 기간과 가거주 비용을 견적에 넣지 않으면, 공사비 자체보다 부대 비용이 먼저 불어납니다.

재건축의 장점

그렇다면 재건축의 장점도 살펴보겠습니다.

월세와 입주율이 오르기 쉽다

신축 물건이 되면, 월세도 원래 설정보다 올릴 수 있습니다.
지은 지 오래된 임대물건의 경우 월세 인하는 피하기 어렵지만, 월세를 한 번 내리면 그 후에 올리기는 어려워집니다.
신축이면 공실 리스크도 낮고, 입주율도 오르기 쉬울 것입니다. 일본에서는 한 번 내린 월세를 올리기 어려운 관행이 있어, 구축의 인하 경쟁에 들어가면 재건축 전까지 수익이 고정되기 쉽습니다.

수선비가 최소한으로 끝난다

재건축해 물건이 신축이 되면, 한동안은 도장이나 설비 등의 수선비가 들지 않습니다.
고장 등으로 수선비가 들더라도 최소한의 비용으로 끝나는 것은 신축만의 장점입니다. 구축 목조 아파트는 지붕·외벽 도장만으로도 수선 주기가 짧아, 내진 보강과 별도로 현금이 빠져나갑니다.

매각 시 유리해진다

지은 지 오래된 물건보다 당연히 새롭고 깨끗한 물건 쪽이 매각 시에는 유리합니다.
토지 가격과 함께 자산 가치에 높은 평가를 얻기 쉬운 것은, 지은 지 얼마 되지 않은 물건이기 때문입니다. 신내진기준 신축은 일본 국내 매수인에게도 설명이 쉬워, 비거주자의 매각 기간이 짧아지는 경향이 있습니다.

재건축의 단점

이어서 재건축의 단점을 소개합니다.

비용 부담이 크다

재건축은 내진공사를 하는 이상으로 고액의 비용이 듭니다.
신축을 짓는 것뿐 아니라 오래된 물건의 해체 비용까지 포함해 비용이 들므로, 예산과 맞춰 검토할 필요가 있습니다. 해체·신축·명도료를 합치면 내진공사 추정치를 웃도는 것이 보통이므로, 견적은 반드시 항목별로 비교하십시오.

명도 비용이 든다

오래된 물건에 입주자가 있는 경우에는, 재건축을 위한 명도를 요청해야 합니다.
그 경우 명도료(立ち退き料)가 발생하는 경우가 있어, 재건축 비용에 더해 비용 부담이 커질 가능성이 높습니다. 한국에서는 전세 계약을 종료하고 보증금을 반환하면 명도가 비교적 명확한 경우가 많습니다. 일본의 보통차가(普通借家)는 임차인 보호가 강해, 재건축을 위한 명도에도 정당한 사유와 명도료가 따르는 것이 일반적입니다. 전세 감각으로 ‘보증금만 돌려주면 된다’고 보면, 일본 물건의 재건축 수지가 크게 어긋납니다.

재건축 중에는 월세 수입을 얻을 수 없다

당연한 일이지만, 재건축 중에는 월세 수입도 0이 되므로 수익은 전혀 기대할 수 없습니다.
월세 수입에 의존해 생활을 하는 경우에는, 충분한 저축이 없으면 재건축 자체가 불가능할 수 있습니다. 월세 수입만으로 돌아가는 일본 임대에서는, 공사 기간의 공실이 곧 현금흐름의 정지입니다.

내진·면진·제진 구조는 각각 장점·단점이 있습니다.
임대물건에 내진공사를 할 때는 장점뿐 아니라 단점도 충분히 파악한 뒤 검토할 필요가 있습니다.
다만 어느 구조를 고르더라도 단점이 있고, 어느 것이 좋다고 하는 명확한 기준이 없다는 점도 이해해 두어야 합니다.
내진성에 문제가 있어 개수 공사를 검토하는 분은, 예산과 가치관 등을 맞춰 보며 최적인 것을 선택하시기 바랍니다. 한국 투자자라면 환율과 대출 조건, 명도료까지 넣은 수지표를 만든 뒤에야 ‘싼 구축’이 정말 싼지 판단할 수 있습니다.

임대물건 내진성에 관한 자주 하는 질문

Q1. 구내진기준 물건은 위험한가요?

1981년 5월 이전에 건축확인을 받은 구내진기준 물건은, 진도 6 이상 지진에 대한 안전성이 보증되어 있지 않습니다. 한국에서 말하는 ‘내진설계 여부’와 달리, 일본 시장은 건축확인일이 1981년 6월 1일 전후인지만으로 대출·보험·매각이 갈립니다. 내진진단과 필요에 따른 보강을 권합니다.

Q2. 내진 보강공사의 비용은 어느 정도인가요?

건물 규모와 공법에 따라 다르지만, 1동 아파트에서 100만~500만 엔(약 909만~4,545만 원) 정도, 맨션에서는 수천만 엔(약 1억 8,000만~8억 원 규모)이 되기도 합니다. 원화로 보면 서울 소형 주택의 취득세·중개수수료를 합친 것과 겹치는 금액대이므로, ‘싼 구축’의 할인액이 보강비를 넘는지 반드시 대조하시기 바랍니다.

Q3. 지진으로 임대물건이 붕괴한 경우, 집주인의 책임은?

건물의 내진성에 문제가 있음을 알면서 방치한 경우, 집주인에게 손해배상 책임이 생길 수 있습니다. 비거주자인 한국 투자자라 해도, 책임의 준거법은 물건이 있는 일본의 민법(民法)입니다.